TJ Strasbourg, 6 déc. 2024, RG 24/04004

N° RG 24/04004 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MXHC

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/04004
N° Portalis DB2E-W-B7I-MXHC

Minute n°24/

Copie exec. à :
- Me Catherine SOUDANT
- Mme [M]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Immatriculée au R.C.S de Paris N° 824 541 148
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [O] [M]
née le 21 Mars 2003 à [Localité 6] (67)
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 08 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Décembre 2024.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 3 février 2023, Monsieur [F] [E], représenté par ORPI Immobilière Bartholdi Strasbourg selon mandat de gestion, a donné à bail à Madame [O] [M] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] à compter du 3 février 2023 moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 550 euros hors charges, outre 50 euros de provision pour charges, le tout payable d’avance le 1er de chaque mois entre les mains de l’agence gestionnaire.

Par acte sous seing privé signé le 3 février 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution solidaire du locataire quant au paiement des loyers, des charges et des éventuelles indemnités d’occupation nés du contrat de bail, dans le cadre de la garantie VISALE.

Le 8 juin 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, se prévalant de la subrogation intervenue à son profit, a par acte de commissaire de justice fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 1 757,14 € au titre des loyers impayés au 2 juin 2023 visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Suivant exploit du 22 janvier 2024 notifié au Préfet le 25 janvier 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [O] [M] devant la présente juridiction et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
recevoir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,déclarer acquise la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 2 260,48 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 637,14 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner la locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Le rapport social en date du 21 février 2024 a été transmis au Tribunal le 26 février 2024.

A l’audience du 8 octobre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil a maintenu ses demandes initiales et actualisé sa créance à la somme de 4 764,56 euros au 1er octobre 2024. Elle indique qu’il y a eu quelques versements partiels effectués par la locataire. Elle ajoute qu’un plan de remboursement de la dette a été mis en place en 2023 moyennant versement de 60 euros par mois mais qu’il n’a pas été respecté.

Citée par acte délivré à dépôt à l’étude, Madame [O] [M] ne comparaît pas.

Madame [X] [S] comparait pour Madame [O] [M], sa fille, mais ne dispose pas de pouvoir. Elle indique que sa fille est en dépression et qu’elle ne peut sortir de chez elle. Elle précise que sa fille à un rendez-vous au Centre médico-psychologique (CMP). Elle ajoute que cette dernière a démarré depuis un an une formation d’aide-soignante.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES agit par subrogation du bailleur sur le fondement de l’article 2309 du code civil qui dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur et du cautionnement régularisé par elle le 3 février 2023 et signé par le bailleur.

Il s’en déduit que la caution subrogée, dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement.

L’acte de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s'engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer (et indemnités d’occupation) déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ ou d’expulsion.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Bas-Rhin le 25 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 février 2023, du commandement de payer délivré le 8 juin 2023, du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 et de la quittance subrogatoire que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve d'arriérés de loyers et de charges impayés à hauteur de 4 764,56 euros.

Madame [O] [M] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 764,56 euros actualisée au 1er octobre 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juin 2023 sur la somme de 1 757,14 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet après un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [O] [M] le 8 juin 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 9 août 2023. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 3 février 2023 à compter du 9 août 2023.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [O] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 août 2023, Madame [O] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Madame [O] [M] au paiement de cette indemnité à compter du mois d’août 2023 jusqu'à la libération effective des lieux et ce, sur quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 juin 2023.

Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de la condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS