CA Paris, 6 déc. 2024, RG 24/06281

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT DU 06 DECEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06281 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJGBB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Novembre 2023 -Juridiction de proximité de NOGENT SUR MARNE - RG n° 1223000324

APPELANT

M. [S] [O] [N],

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0854

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 75056 2024 003192 du 12/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉS

M. [L] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [W] [H] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par Me Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516

Ayant pour avocat plaidant Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par un contrat du 1er septembre 2022, ayant pris effet le 2 septembre 2022, M. et Mme [H] ont donné à bail à M. [N] un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 5] (Val-de-Marne), moyennant un loyer mensuel de 730 euros et une provision mensuelle pour charges de 170 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [H] ont fait délivrer à M. [N], le 4 avril 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1 800 euros.

Par acte du 6 juillet 2023, M. et Mme [H] ont assigné M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant au tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne et statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de la résiliation du bail, expulsion et condamnation du défendeur au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance contradictoire du 10 novembre 2023, le premier juge a :

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 5 juin 2023 ;

condamné M. [N] à verser à titre provisionnel à M. et Mme [H] la somme de 4 276,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, terme de septembre 2023 inclus ;

autorisé M. [N] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 200 euros chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois de janvier 2024 ;

suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu'à défaut pour M. [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, M. et Mme [H] puissent faire procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

que M. [N] soit condamné à verser à titre provisionnel à M. et Mme [H] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

rejeté la demande formée par M. et Mme [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [N] aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2023.

Par déclaration du 25 mars 2024, M. [N] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception de celui relatif à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 octobre 2024, M. [N] demande à la cour de :

déclarer recevable et fondé l'appel interjeté ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel,

Et, statuant à nouveau,

suspendre la clause résolutoire ;

lui accorder des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois ;

dire que le premier règlement devra intervenir à compter du mois de septembre 2024 ;

juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

condamner M. et Mme [H] en tous les dépens, ceux d'appel devant être recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 14 juin 2024, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2022 entre les parties sont réunies à la date du 5 juin 2023 ;

condamné M. [N] à leur verser, titre provisionnel, la somme de 4 276.53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au terme de septembre 2023 inclus ;

condamné M. [N] aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2023 ;

infirmer l'ordonnance en ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

prononcer l'expulsion de M. [N] du logement qu'il occupe situé [Adresse 2] à [Localité 5], et celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamner M. [N] à leur verser à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter de sa résiliation et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

En actualisant la créance,

condamné M. [N] à leur verser, titre provisionnel, la somme de 7 245,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 14 juin 2024, terme de juin 2024 inclus ;

En toute hypothèse,

débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes ;

condamner 'solidairement' M. [N] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 'qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 700 du code de procédure civile par Me Lemmonier, avocat qui en fait la demande'.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 octobre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l'espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n'ayant plus été réglés, M. et Mme [H] ont fait délivrer à M. [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 avril 2023 pour la somme en principal de 1.800 euros représentant l'arriéré locatif au 30 mars 2023, terme de mars 2023 inclus.

Il n'est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n'ont pas été acquittées, la dette ayant d'ailleurs augmenté, en dépit de versements effectués, pour s'élever à la somme de 7.245,10 euros au 14 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

M. [N] ne conteste ni la dette locative ni l'absence de règlement dans les deux mois du commandement de payer, sa demande ne portant que sur l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2023.

Sur la demande de provision

Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

M. et Mme [H] justifient par le décompte produit d'une dette locative de 7.245,10 euros au 14 juin 2024, terme de juin 2024 inclus. M. [N] indique avoir rencontré des difficultés professionnelles depuis l'ordonnance entreprise. Il explique que s'il a pu régler les loyers des mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2023, il n'a pu s'acquitter des loyers postérieurs et ce jusqu'en juillet 2024, précisant, sans être contredit, s'acquitter de ses loyers et charges depuis cette date.

Au regard de la dette locative arrêtée au mois de juin 2024, l'obligation de M. [N] n'est pas sérieusement contestable à ce titre. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 7.245,10 euros, l'ordonnance entreprise étant donc réformée de ce chef afin de tenir compte de la réactualisation de la créance des bailleurs.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [N] explique que sa situation s'est modifiée depuis la procédure de première instance et que les délais accordés par le premier juge étaient insuffisants pour lui permettre de régler sa dette puisque, étant alors au chômage et percevant la somme mensuelle de 960 euros, il ne pouvait s'acquitter d'un loyer de 930 euros et d'une mensualité de 200 euros au titre de l'arriéré.

Il explique en outre, que s'il avait trouvé un travail le 18 avril 2024, celui-ci a pris fin pendant la période d'essai, mais qu'il a été embauché en qualité d'encadrant chantier à compter du 19 août 2024, dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée et moyennant un salaire de 2.500 euros lui permettant désormais de régler sa dette et de s'acquitter des loyers depuis juillet 2024.

M. [N] verse aux débats son contrat de travail en date du 19 août 2024 qui établit qu'il a été embauché à compter de cette date en qualité d'encadrant chantier et perçoit un salaire net mensuel de 2.500 euros, même si le bulletin de salaire du mois de septembre 2024 révèle un salaire mensuel imposable de 1.346,18 euros s'expliquant par une absence non rémunérée.

Cependant, il y a lieu de relever que depuis le jugement entrepris, la dette locative a augmenté, que s'il n'est pas contesté que M. [N] a rencontré des difficultés professionnelles et s'acquitte du loyer courant depuis le mois de juillet 2024, il n'a toutefois pas commencé à apurer sa dette en réglant, en plus de celui-ci, la somme mensuelle de 150 euros qu'il propose à hauteur de cour, étant relevé que l'échéancier que lui avait accordé le premier juge, en lui permettant de régler des mensualités de 200 euros par mois, était conforme à sa demande mais n'a pas été respecté.

Au surplus, il n'apparaît pas, au regard des pièces produites, que M. [N] est en capacité de régler sa dette dans le délai susceptible de lui être accordé, qui ne peut excéder 36 mois et alors qu'au regard du montant de l'arriéré locatif, les échéances en principal ne sauraient être inférieures à 200 euros (7.245,10 euros / 36 mois = 201,25).

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement, et par voie de conséquence, celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, ne peuvent être que rejetées.

Sur le constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Au regard des motifs qui précèdent, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 5 juin 2023.

M. [N] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, il convient d'ordonner son expulsion.

L'obligation de M. [N] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n'est pas sérieusement contestable. Il sera donc condamné, par provision, au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

M. [N] sera condamné aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.

En revanche, aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS