TJ Bobigny, 16 oct. 2024, RG 24/07142

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07142 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYGN

Minute : 24/01021

S.A. SEQENS
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [I] [O]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BENOIT-GUYOD Antoine

Copie délivrée à :
Mr [O] [I]

Le

JUGEMENT DU 16 Octobre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [O]
[Adresse 5]
[Localité 7]
comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 30 mars 2012, la société DOMAXIS a donné à bail à Monsieur [I] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], [Localité 7], pour un loyer mensuel de 407,25 euros outre une provision sur charges. Par contrat séparé mais devenu accessoire au contrat de bail du logement, le bailleur a donné à bail au locataire un emplacement de stationnement n°5 pour un loyer mensuel hors charges de 38,71 euros. Il n’est pas contesté que la SA SEQENS est venue aux droits du précédent bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEQENS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 814,32 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, la SA SEQENS a fait assigner Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Monsieur [I] [O] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 2 389,82 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [I] [O] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA SEQENS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 février 2024.

A l'audience du 9 septembre 2024, la SA SEQENS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2 260,48 euros, selon décompte en date du 3 septembre 2024 frais de poursuite déduits. Elle ne s’est pas opposée pas à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire demandés par le juge compte tenu de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Monsieur [I] [O], présent, a contesté le montant de la dette, faisant remarquer qu’il a procédé à des paiement récents et qu’il a bien été prélevé du loyer de novembre 2023 contrairement au décompte produit. Il a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que sa situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement, ce dernier proposant de régler sa dette en deux fois.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2024, les parties ayant été autorisées à produire par note en délibéré avant le 11 septembre, pour le bailleur un décompte actualisé au regard des paiements allégués, pour le locataire la preuve du bon encaissement du loyer de novembre 2023. Le décompte actualisé du bailleur est parvenu au greffe le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 9 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 30 mars 2012 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2024, pour la somme en principal de 1 814,32 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [O] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SA SEQENS produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [I] [O] reste lui devoir la somme de 1 726,24 euros à la date du 10 septembre 2024 (en ce inclus 309,10 euros de frais de poursuite).

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Monsieur [I] [O] n’apporte aucun élément permettant d’établir que sa dette locative serait moindre.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1 417,14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [I] [O] sera également condamné au paiement à compter du 11 septembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [I] [O] a repris le paiement intégral du loyer courant et démontre être en capacité de régler sa dette locative alors au surplus que la dette a substantiellement diminué. En conséquence des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [I] [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS