TJ Bobigny, 16 oct. 2024, RG 24/03472

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03472 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFR6

Minute : 24/01017

S.A. ESPACIL HABITAT
Représentant : Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521

C/

Madame [V] [E]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me KALAYAN-DRILLAUD

Copie délivrée à :
Mme [E] [V]

Le

JUGEMENT DU 16 Octobre 2024

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 5]
représentée par Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [V] [E]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er décembre 2020, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location pour une durée d’un an un logement à Madame [V] [E] située dans une résidence universitaire du [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 445,92 euros, hors prestations obligatoires. Par avenants successifs signés les 22 septembre 2021 et 7 juillet 2022, le contrat a été reconduit jusqu’au 1er décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, en raison de la fin du contrat, et ce sans délai,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [V] [E] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer si le contrat de résidence s'était poursuivi, augmenté de 50 %
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT expose que le contrat a pris fin depuis le 1er décembre 2023 et que la défenderesse s’est maintenue dans les lieux malgré une notification d’avoir à les quitter.

A l'audience du 9 septembre 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a indiqué que la défenderesse a quitté les lieux de sorte qu’elle ne sollicite plus son expulsion. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance pour le surplus, et a actualisé sa créance d’indemnité d’occupation à la somme de 543,34 euros, selon décompte en date du 9 septembre 2024.

Bien que régulièrement assignée à sa personne, Madame [V] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [V] [E] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale
dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le contrat de résidence du 1er décembre 2020 contient une durée maximale de un an, renouvelé deux fois par deux avenants successifs. En conséquence à l’issue du 2ème avenant, le contrat a pris fin le 1er décembre 2023. Il n’y a plus lieu de prononcer l’expulsion dans la mesure où la défenderesse a déjà quitté les lieux.

Sur la demande en paiement au titre du solde d’indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [V] [E] reste lui devoir la somme de 543,34 euros à la date du 9 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des indemnités d'occupation jusqu’à son départ des lieux.

Pour la somme au principal, Madame [V] [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 543,34 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS