TJ Toulouse, 6 déc. 2024, RG 22/05027

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 06 Décembre 2024
DOSSIER : N° RG 22/05027 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RMFZ
NAC : 56C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3

JUGEMENT DU 06 Décembre 2024

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats

Mme JOUVE,

GREFFIER lors du prononcé

Mme CHAOUCH,

DEBATS

à l'audience publique du 04 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée le
à
DEMANDEURS

M. [A] [D]
né le 13 Octobre 1959 à , demeurant [Adresse 3]

Mme [E] [D]
née le 18 Septembre 1963 à , demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Nadia ZANIER de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 293, et par Maître Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDERESSES

S.A.S.U. FONCIA [Localité 5], RCS Toulouse 331 496 240, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Société GEDIM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE, RCS Nanterre 503 698 664, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 343

EXPOSE DU LITIGE

Par mandats en date du 04 novembre 2010 et du 26 mars 2021, [A] et [E] [D] (ci-après les époux [D]) ont confié à la société GEDIM et à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE respectivement, la gérance puis la vente de leur appartement sis [Adresse 2] au prix de 280 000 euros.
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 12 avril 2021, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE a donné congé pour vendre aux locataires de l’appartement, soit avant l’échéance du bail prévue le 1er janvier 2023.
Le 22 juillet 2021, les locataires ont résilié le contrat de bail avant de quitter les lieux le 02 septembre 2021.
Un nouveau mandat de vente a été signé les 1er et 4 octobre 2021.
Le bien a fait l’objet d’un compromis de vente le 9 mars 2022, réitéré par acte authentique le 5 juillet 2022.
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 07 février 2022, les époux [D] ont mis en demeure la société FONCIA [Localité 5] aux fins d’indemnisation des préjudices subis pour manquement au devoir de conseil par l’agence immobilière sur les conséquences de la délivrance prématurée d’un congé pour vendre, affirmant qu’une vente envisagée en novembre 2021 avait échoué faute pour le délai de préemption des locataires d’être purgé avant le 1er septembre 2022.
Suivant courrier recommandé du 17 mars 2022, la société FONCIA a répondu qu’elle n’avait commis aucune faute, de sorte que le refus de signature de la promesse de vente par les éventuels acquéreurs ne lui était pas imputable et qu’elle n’était donc pas tenue à une indemnisation au titre du préjudice subi.
Suivant acte de commissaire de justice signifié le 22 novembre 2022, les époux [D] ont fait assigner les sociétés FONCIA TOULOUSE, GEDIM, et FONCIA TRANSACTION FRANCE devant le tribunal judiciaire de Toulouse en réparation de leur préjudice sur le fondement de leur responsabilité contractuelle.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2023, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 4 octobre 2024.
A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, les époux [D] demandent au tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1353 du code civil, et de la loi du 06 juillet 1989, de bien vouloir :
-Juger que les sociétés FONCIA [Localité 5], GEDIM et FONCIA TRANSACTION FRANCE engagent leur responsabilité civile professionnelle à leur égard ;
-Condamner les sociétés FONCIA [Localité 5], GEDIM, et FONCIA TRANSACTION FRANCE à régler à Monsieur et Madame [D] la somme de 18 225,01 € en réparation du préjudice subi, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022 ;
-Condamner les sociétés FONCIA [Localité 5], GEDIM et FONCIA TRANSACTION FRANCE à régler à Monsieur et Madame [D] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner les sociétés FONCIA TOULOUSE, GEDIM et FONCIA TRANSACTION FRANCE aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP RAFFIN & ASSOCIES agissant par Maître Guillaume REGNAUT ;
-Ordonner l’exécution provisoire.
Au soutien de la recevabilité de leurs demandes contre les trois défenderesses, Monsieur et Madame [D] affirment que la faute qu’ils leur reprochent concerne tant le mandat de gestion locative que le mandat de vente, puisque le congé a été délivré par le mandataire de gestion du bien, et que le mandataire pour vendre n’a pas davantage relevé la difficulté.
Sur le fond, les époux [D] exposent essentiellement que les sociétés défenderesses ont commis une faute en donnant congé prématurément aux locataires, sans les informer au préalable des conséquences de ces circonstances.
Ils font valoir qu’aucun élément de preuve tangible ne démontre la délivrance d’une quelconque information sur les délais et les effets du congé pour vendre délivré avant la période de six mois précédant l’échéance du bail, celui-ci ayant pour conséquence de reporter la prise d’effet du droit de préemption des locataires et de retarder ainsi la signature de la vente du bien.
Ils précisent que le congé pour vendre ne prenait effet qu’à compter du 1er juillet 2022 au lieu du 12 avril 2021, de sorte que la conclusion de la vente ne pouvait s’effectuer qu’à compter du 2 septembre 2022.
Ils affirment qu’ils avaient trouvé un acquéreur en novembre 2021, lequel a détourné son intérêt pour le bien au motif qu’il souhaitait acheter avant avril 2022.
S’agissant de leur demande en réparation de leur préjudice, ils indiquent avoir été privés de la possibilité de relouer ou de vendre leur bien pendant une année, et qu’ils ont donc perdu une chance de percevoir les loyers et charges correspondant, et ont engagé des frais inutiles.
Ils revendiquent enfin un préjudice moral en raison de la totale confiance qu’ils avaient accordé à l’agence FONCIA, et au regard des tracasseries consécutives à la perte de leur acquéreur.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 février 2023, les sociétés FONCIA TOULOUSE, GEDIM et FONCIA TRANSACTION FRANCE demandent au tribunal de :
-déclarer irrecevables et infondées les demandes formées à l’encontre des sociétés GEDIM et FONCIA [Localité 5], et FONCIA TRANSACTION FRANCE ;
-déclarer que les époux [D] ne rapportent pas la preuve d’une inexécution contractuelle, d’un défaut d’information, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité ;
-débouter les époux [D] de leurs demandes ;
-condamner les époux [D] à verser aux sociétés GEDIM, FONCIA [Localité 5] et FT [Localité 5] TRANSACTION la somme de 5 000 euros à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les époux [D] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, les sociétés FONCIA [Localité 5], GEDIM et FONCIA TRANSACTION FRANCE demandent à être mises hors de cause au motif que les époux [D] ne caractérisent pas de lien contractuel qui permettrait de justifier leur action en responsabilité contractuelle, les sociétés FONCIA [Localité 5] et GEDIM étant étrangères aux mandats de vente. Elles en concluent que les demandes sont irrecevables à leur égard.
Par ailleurs, elles exposent que les époux [D] étaient parfaitement informés des conditions de forme et des délais du congé pour vendre. Elles ajoutent que la résiliation anticipée du bail rendrait le droit de préemption des locataires caduc, de sorte que le droit de préemption ne pouvait pas survivre au départ des locataires, et que le bien pouvait être vendu à compter du 2 septembre 2021. Elles en déduisent que le renoncement de l’éventuel acquéreur en fin d’année 2021 ne saurait être imputé à une faute contractuelle de leur part.
En outre, elles mettent en exergue l’absence de preuve d’un préjudice subi par les époux [D] qui résulterait d’un défaut de conseil.
Enfin, elles soulignent que les potentiels acquéreurs ont renoncé à l’acquisition du bien à cause du prix de vente qui était excessif, le congé pour vendre en cause n’ayant eu aucune incidence.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

1.Sur le moyen pris de l’absence de lien contractuel entre les parties

A titre liminaire, il convient de constater qu’il ressort des écritures des défenderesses une ambiguïté, que les termes du dispositif ne permettent pas de trancher concernant la nature de leur demande formulée dans les termes suivants : “déclarer irrecevables et infondées les demandes formées”.
En effet, la notion d’irrecevabilité, reprise dans le corps des conclusions, renvoie à une fin de non recevoir, alors que le caractère infondé d’une demande, auquel correspond à la notion de mise hors de cause elle-même reprise en titre dans le corps des conclusions, renvoie à une question de fond.
Toutefois, s’agissant pour les sociétés FONCIA [Localité 5], GEDIM, et FONCIA TRANSACTION FRANCE de contester l’existence d’une quelconque relation, leur demande d’irrecevabilité reposerait nécessairement sur une fin de non-recevoir, constituée par le défaut d’intérêt à agir des époux [D].
Or, il convient de rappeler qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a compétence exclusive pour traiter des fins de non recevoir.
Par conséquent, faute pour elles de pouvoir soulever un tel moyen devant le juge du fond, il sera retenu que les sociétés FONCIA [Localité 5], GEDIM et FONCIA TRANSACTION FRANCE formulent en réalité une demande tendant à voir les demandeurs déboutés de leurs prétentions au titre d’un moyen de fond, à savoir l’absence de relation contractuelle susceptible de fonder la faute qu’ils leur reprochent.
Selon l' article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 
L'article 1104 précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 
En l’espèce, il ressort de la lecture du contrat que Monsieur et Madame [D] ont conclu un mandat pour la gestion locative de leur bien, numéroté 4404, en 2010, avec la SAS FONTA GEDIM, immatriculée au RCS sous le numéro 334 130 333.
La société assignée au titre de ce numéro d’immatriculation est désormais dénommée GEDIM, ce qui n’infirme pas qu’il s’agit bien du cocontractant des époux [D].
Par ailleurs, il ressort des courriers électroniques produits aux débats que l’interlocuteur des époux [D] lorsqu’ils ont sollicité la résiliation du bail a été Madame [H], assistante de gestion locative dans la société FONCIA [Localité 5], sise [Adresse 4].
Cette société est donc bien intervenue au titre de l’exécution du contrat de mandat conclu par les époux [D], ce qui est confirmé par le contenu du courrier de congé pour vente délivré aux locataires le 12 avril 2021.
Or, la société FONCIA [Localité 5], assignée par les époux [D], qui présente certes un numéro d’immatriculation différent de celui de la société GEDIM, a bien son siège social au [Adresse 4], de même que la société GEDIM.
Ces éléments constituent une preuve suffisante de la part des époux [D] de ce que l’exécution du contrat de mandat qu’ils ont conclu incombait aux sociétés GEDIM et FONCIA [Localité 5], à charge pour ces dernières de faire leur affaire de leurs relations entre elles.
L’obligation d’information relative aux conséquences du congé délivré aux locataires incombait nécessairement au mandataire de gestion locative du bien, puisque c’est à lui que devaient s’adresser les époux [D] pour procéder à cet acte juridique, et que c’est bien lui qui l’a réalisé.
Par conséquent, il n’y a pas lieu de débouter les époux [D] de leurs demandes à l’encontre des sociétés GEDIM et FONCIA [Localité 5] et de mettre celles-ci hors de cause au motif d’une absence de relation contractuelle.
Par ailleurs, les mandats de vente produits aux débats ont été conclus par la société FT [Localité 5] - l’Ormeau, exploitée par la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE et font suite à un contrat d’étude immobilière (pièce 3 des demandeurs) conclu entre les mêmes parties, lequel prévoit :
“En choisissant FONCIA pour ventre votre bien, vous bénéficiez du savoir-faire et de l’exigence d’un grand groupe immobilier. [...] La stratégie de commercialisation de votre bien, votre itinéraire pour une vente réussie [...] 1/identification précise de votre projet et de son environnement juridique et fiscal, évaluation des facteurs de risque susceptibles de retarder la vente”.
Il en résulte que la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE ne peut demander le rejet des prétentions des époux [D] au seul motif qu’il n’existerait pas de lien contractuel entre eux, ni même que celui-ci serait étranger aux reproches formulés par eux.

2. Sur la faute des sociétés FONCIA [Localité 5], GEDIM et FONCIA TRANSACTION FRANCE

L’article 1991 du Code civil dispose : « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».
L’article 1992 du code civil prévoit que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »
Il en résulte que le mandataire est responsable de l’inexécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle.
A cet effet, il répond des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission lorsque le mandant subit un préjudice et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et ce préjudice.
Il est admis que l’agent immobilier, titulaire d’un mandat de gestion, est tenu à une obligation de prudence et de diligence dans l’accomplissement de sa mission, ainsi qu’à un devoir de conseil envers son mandant.
En l’espèce, les époux [D] soutiennent que les sociétés FONCIA [Localité 5], GEDIM et FONCIA TRANSACTION FRANCE, en charge de la gérance et de la vente de leur bien immobilier, ont manqué à leur devoir de conseil.
Il est constant que le gestionnaire des contrats de location a donné congé aux locataires le 12 avril 2021.
Il ressort d’un courrier électronique du 16 février 2021 que les époux [D] ont demandé à celui-ci de procéder à cet acte après un échange téléphonique, étant observé que dans ce même courrier électronique, ils demandent au service gestionnaire de solliciter le service transaction pour qu’il prenne contact avec eux, ce qui induit qu’il a été question, dans cette conversation téléphonique, de la vente du bien.
Dans ces conditions, il n’est pas sérieusement contestable que le mandataire, au titre de son obligation de conseil, devait fournir aux mandants l’ensemble des informations relatives aux conséquences juridiques d’un congé donné à des locataires par un bailleur pour vendre le bien objet du bail.
La loi du 6 juillet 1989 n°86-1290 prévoit en son article 15 I que le délai de préavis applicable au congé qui émane du vendeur est de six mois, étant observé que lorsque le congé est délivré pour vendre le bien, il ne peut être donné qu’au terme du bail.
L’article 15 II prévoit que ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, laquelle est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Il est admis que le congé délivré de manière anticipée n’est pas nul. Toutefois, dans cette hypothèse, les effets du congé sont reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné.
En l’espèce, l’expiration du bail étant fixée au 1er janvier 2023, le congé pour vendre ne pouvait être adressé qu’à compter du 1er juillet 2022. Par conséquent, le congé délivré le 12 avril 2021 était prématuré, et ne pouvait produire ses effets qu’à compter du 1er juillet 2022.
Au titre de leur obligation d’information, les sociétés FONCIA [Localité 5] et GEDIM devaient nécessairement attirer l’attention des époux [D] sur le fait que malgré la délivrance du congé, le bail n’avait vocation à prendre fin que le 1er janvier 2023, et non 12 octobre 2021, le droit de préemption courant jusqu’au 1er septembre 2022.
En l’occurrence, alors que la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil, elles ne versent aux débats aucun élément permettant de considérer qu’elles ont effectivement fait part de cette information aux époux [D], quand bien même la date d’expiration du préavis communiquée aux locataires était bien celle du 1er janvier 2023.
Par conséquent, en s’abstenant de cette diligence, les sociétés FONCIA [Localité 5] et GEDIM ont manqué à leur devoir de conseil, cette faute étant susceptible d’engager leur responsabilité contractuelle.
Concernant la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE, alors qu’elle s’était engagée, dans son avant contrat, à identifier l’environnement juridique du projet de vente, et à évaluer les facteurs susceptibles de retarder la vente, elle ne démontre pas davantage avoir attiré l’attention des époux [D] sur les délais dans lesquels ils pourraient vendre leur bien.
Il en résulte la caractérisation d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle.

3. Sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices invoqués

Les sociétés défenderesses se prévalent d’une absence de lien de causalité entre les fautes reprochées et le préjudice invoqué, au motif que les époux [D] ont retrouvé la libre disposition de leur bien le 2 septembre 2021.
L’article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : “le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.”
Il en résulte que la délivrance d’un congé pour vendre par le bailleur, pas davantage que l’existence d’un droit de préemption sur le bien objet du bail, n’est un obstacle à la décision du locataire de résilier le contrat en donnant son propre congé, sous réserve que celui-ci respecte les termes de l’article 15 de la loi.
En l’occurrence, il est produit aux débats une lettre du 22 juillet 2021 remise en mains propres à la société FONCIA [Localité 5] par les locataires du bien litigieux, dans lequel ils sollicitent la résiliation du bail par la délivrance de leur propre congé en application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Dans ce courrier, les locataires font état du délai de préavis qui s’impose à eux et de ce qu’ils quitteront les lieux le 2 septembre 2021, à l’expiration de ce délai.
Il en résulte que le bail a pris fin le 2 septembre 2021, de sorte qu’il était possible, à cette date, de considérer que les locataires avaient renoncé à exercer leur droit de préemption, et de procéder à la vente du bien.
De fait, nonobstant son courrier électronique du 24 mars 2022, dans lequel il fait état de l’impossibilité de passer outre l’expiration du droit de préemption au 1er septembre 2022, et de vendre le bien avant cette échéance, force est de constater que le notaire a finalement accepté d’instrumenter cette vente avant cette date, qui est pourtant bien celle qui résulte du report des effets du congé pour vendre à la date à laquelle il aurait dû être donné en considération de l’échéance du bail fixée au 1er janvier 2023.
Alors qu’aucune partie ne soulève la possibilité d’une irrégularité dans le congé donné par les locataires, qui le priverait d’effets, il convient de constater que les époux [D] ont retrouvé la libre disposition de leur bien le 2 septembre 2021, et pouvaient donc procéder à sa vente à compter de cette date.
En l’occurrence, au titre de leur préjudice, les époux [D] retiennent une perte de chance de percevoir des loyers consécutive à l’impossibilité de relouer leur bien ou de le vendre entre le 2 septembre 2021 et le 5 juillet 2022.
L’impossibilité de vendre au delà du 2 septembre 2021 ne résulte cependant pas de la faute caractérisée contre les défenderesses, laquelle n’a eu pour effet que de laisser croire aux époux [D] que leur bien pouvait être indisponible jusqu’au 14 octobre 2022 alors que cette échéance aurait pu être plus lointaine si les locataires n’avaient pas eux-même procédé à la résiliation du bail.
Dès lors que les demandeurs n’invoquent pas qu’ils auraient renoncé à une vente qui aurait pu être négociée avant le 14 octobre 2022, il n’apparaît pas que la faute des sociétés FONCIA [Localité 5], GEDIM ni FONCIA TRANSACTION FRANCE leur ait causé un préjudice.
Par conséquent, ils seront déboutés de leurs demandes.

4. Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [D], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.
En revanche, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et il n’est pas demandé à l’écarter.

PAR CES MOTIFS