CA Orleans, 10 déc. 2024, RG 22/01092

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 10/12/2024

Me Blaise EGON

Me Coraly VINCENT

ARRÊT du : 10 DECEMBRE 2024

N° : - 24

N° RG 22/01092 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GSHM

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du tribunal judiciaire de TOURS en date du 22 Février 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265272634009034

S.A.S. MAISONS CONCEPT prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Me Blaise EGON, avocat au barreau de TOURS

D'UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265285216387411

Monsieur [G] [B]

né le 03 Mai 1953 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Me Coraly VINCENT, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Anne VENNETIER de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de NANTES,

Madame [C] [R] épouse [B]

née le 03 Juillet 1955 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Me Coraly VINCENT, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Anne VENNETIER de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de NANTES,

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 04 Mai 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 30 septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 14 Octobre 2024 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 10 décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 13 novembre 2017, M. et Mme [B] ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan avec la société Maisons Concept.

Ce contrat prévoyait un prix total de la construction à 125 170 euros dont 6 500 euros de travaux à la charge des maîtres d'ouvrage. Un litige a opposé les parties au contrat quant au respect de la réglementation sur les contrats de contrat de construction de maison individuelle, et les travaux n'ont jamais débuté.

Par acte d'huissier en date du 10 octobre 2019, M. et Mme [B] ont fait assigner la société Maisons Concept devant le tribunal de grande instance de Tours en résolution du contrat de construction de maison individuelle en date du 13 novembre 2017 et en réparation de leur préjudice.

Par jugement en date du 22 février 2022, le tribunal judiciaire de Tours a :

- dit et jugé que l'ensemble des conditions suspensives du contrat de construction de maison individuelle du 13 novembre 2017 ont été levées et qu'en conséquence le contrat n'est pas caduc ;

- prononcé la résolution du contrat de construction de maison individuelle du 13 novembre 2017 aux torts exclusifs de la société Maisons Concept ;

- condamné la société Maisons Concept à verser au titre du préjudice subi par M. et Mme [B], du fait de la résolution du contrat, les sommes suivantes : 48 084,84 euros au titre du préjudice lié aux travaux supplémentaires à financer ; 15 936,69 euros au titre du préjudice lié au retard de construction ;

- débouté M. et Mme [B] de leur demande au titre du préjudice moral ;

- condamné la société Maisons Concept à verser à M. et Mme [B] une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Maisons Concept aux entiers dépens en ce compris l'intégralité des droits proportionnels et de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- accordé à la SELARL 2BMP le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 4 mai 2022, la société Maisons Concept a interjeté appel de l'intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [B] de leur demande au titre du préjudice moral.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 août 2022, la société Maisons Concept demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a dit que l'ensemble des conditions suspensives du contrat de construction de maison individuelle du 13 novembre 2017 ont été levées et qu'en conséquence le contrat n'est pas caduc ; prononcé la résolution du contrat de construction de maison individuelle du 13 novembre 2017 aux torts exclusifs de la société Maisons Concept ; condamné la société Maisons Concept à verser au titre du préjudice subi par M. et Mme [B], du fait de la résolution du contrat, les sommes de 48 084,94 euros au titre du préjudice lié aux travaux supplémentaires à financer et 15 936,69 euros au titre du préjudice lié au retard de construction ; débouté M. et Mme [B] de leur demande au titre du préjudice moral ; condamné la société Maisons Concept à verser à M. et Mme [B] une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Maisons Concept aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau :

- constater la caducité du contrat de construction de maison individuelle en date du 13 novembre 2017 du fait de M. et Mme [B] ;

- débouter M. et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

À tire subsidiaire,

- prononcer la résolution du contrat de construction de maison individuelle à la date du 13 novembre 2017 aux torts de M. et Mme [B] ;

En tout état de cause,

- condamner solidairement M. et Mme [B] à lui verser une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement M. et Mme [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel et en ordonner distraction au profit de Me Egon, avocat.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit et jugé que l'ensemble des conditions suspensives du contrat de construction de maison individuelle du 13 novembre 2017 ont été levées et qu'en conséquence le contrat n'est pas caduc ; prononcé la résolution du contrat de construction de maison individuelle du 13 novembre 2017 aux torts exclusifs de la société Maisons Concept ; condamné la société Maisons Concept à verser au titre du préjudice subi par M. et Mme [B], du fait de la résolution du contrat, les sommes de 48 084,84 euros au titre du préjudice lié aux travaux supplémentaires à financer et de 15 936,69 euros au titre du préjudice lié au retard de construction ; condamné la société Maisons Concept à verser à M. et Mme [B] une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Maisons Concept aux entiers dépens en ce compris l'intégralité des droits proportionnels et de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; ordonné l'exécution provisoire ; accordé à la SELARL 2BMP le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre des branchements aux réseaux publics (3 339,65 euros), du surplus de leur demande d'indemnisation de leur préjudice matériel et de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 10 000 euros ;

Statuant à nouveau :

- condamner la société Maisons Concept à leur verser :

- 3 339,65 euros au titre du supplément de prix relatif aux branchements aux réseaux publics ;

- 2 561,51 euros pour M. [B], au titre des sommes supplémentaires réglées au titre de son assurance de prêts ;

- 3 946,11 euros pour Mme [B], au titre des sommes supplémentaires réglées au titre de son assurance de prêts ;

- 44 249 euros au titre de leurs loyers ;

- 28 023 euros au titre de l'augmentation du prix de leur construction selon évolution de l'indice BT01 ;

- 10 000 euros à titre de réparation de leur préjudice moral ;

Y ajoutant :

- indexer l'ensemble des condamnations pécuniaires fondées sur des devis sur l'évolution de l'indice du BT01 publié entre la date du devis et la date de l'arrêt ;

En tout état de cause :

- débouter la société Maisons Concept de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la société Maisons Concept à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles d'appel ;

- condamner la société Maisons Concept à prendre en charge les dépens de l'instance, en ce compris l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2024.

MOTIFS

I- Sur la caducité du contrat

Moyens des parties

L'appelante soutient que le contrat de construction de maison individuelle a été signé sous la condition suspensive de l'acquisition du terrain par les maîtres de l'ouvrage et la souscription d'une assurance dommages-ouvrage ; que les dispositions contractuelles imposaient aux époux [B] d'avoir à lui notifier leur titre de propriété et ce dans le délai de réalisation des conditions suspensives, soit 12 mois ; que cette notification n'a jamais été effectuée de sorte que le contrat est caduc, faute de levée des conditions suspensives ; que le tribunal a écarté ce moyen au motif qu'en cours de procédure, les époux [B] avaient produit une attestation notariée confirmant l'acquisition du terrain en juin 2018 ; que la production de ce document en cours d'instance ne vaut pas notification conformément aux engagements contractuels ; qu'il appartenait aux époux [B] de justifier du règlement de la souscription de l'assurance dommages-ouvrage dans le délai de réalisation de la condition suspensive ; que le tribunal a retenu que les époux [B] avaient remis un chèque de 2 550 € correspondant au montant de la prime d'assurance dommages-ouvrage que le constructeur était censé transmettre

à l'assureur ; que si les époux [B] ont effectivement émis un chèque tiré sur leur compte, ils ont parallèlement demandé de ne pas transmettre ce règlement, souhaitant régler cette prime au moyen du crédit consenti par l'établissement bancaire auprès duquel ils avaient souscrit l'emprunt relatif à la construction projetée ; que les époux [B] ne justifient pas avoir exposé la moindre somme au titre de l'assurance dommages-ouvrage ; que la cour devra réformer la décision attaquée en ce qu'elle a jugé que les conditions suspensives étaient toutes levées et que le contrat était valablement conclu.

Les intimés répliquent que le constructeur prétend que la condition suspensive n'aurait été levée que par la notification du titre de propriété, et non à sa simple obtention, sans préciser quelle clause du contrat l'imposerait ; qu'ils ont notifié l'acte de vente dans le cadre de la procédure de première instance non pas pour réaliser une condition suspensive inexistante, mais pour rapporter la preuve de l'obtention du titre de propriété, comme les stipulations contractuelles l'imposaient ; que comme indiqué dans le contrat du constructeur, dès que l'acte de vente est signé, la condition est levée, qu'il soit ensuite notifié ou non au co-contractant ; qu'il résulte d'un courrier du 13 juillet 2018, soit avant l'expiration des conditions suspensives, que le constructeur savait qu'ils étaient devenus propriétaires du terrain ; que s'agissant de l'attestation d'assurance dommages-ouvrage, il est constant que lorsqu'une condition suspensive est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition ; que l'obtention de l'assurance dommages-ouvrage est une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif du maître de l'ouvrage, de sorte que le constructeur ne peut se prévaloir des conséquences juridiques de sa caducité ; que s'il devrait être jugé que cette condition est stipulée dans l'intérêt des deux parties, il ne pourra qu'être constatée que le constructeur en a empêché l'accomplissement ; que les conditions particulières stipulaient que les maîtres de l'ouvrage donnent mandat au constructeur pour souscrire l'assurance et que son coût n'était pas compris dans le prix convenu ; que le tribunal a jugé qu'il ressortait de l'appel de cotisation que l'assurance dommages-ouvrage avait bien été souscrite auprès des MMA ; que la condition suspensive consistait en l'obtention de cette assurance dommages-ouvrage par le constructeur mandaté à cet effet, sans viser aucune démarche à réaliser par eux, même pas de transmettre un chèque à l'assureur ; que le constructeur devait se charger de l'ensemble des démarches, et le cas échéant refacturer la souscription aux maîtres de l'ouvrage, ce qu'il ne démontre pas avoir fait ; que ces circonstances suffisent à établir que la défaillance de la condition suspensive ne pourrait être qu'exclusivement imputable au comportement du constructeur ; que quoi qu'il en soit, le jour de la signature du contrat, les maîtres de l'ouvrage ont remis au constructeur le chèque d'un montant de 2 550 €, afin que leur dossier soit transmis aux MMA, mais le constructeur prétend, sans l'établir, qu'ils lui auraient demandé de ne pas transmettre ce règlement ; que le constructeur devait donc

transmettre ce chèque, ce qui lui aurait permis, s'il n'avait pas été provisionné, de leur en faire reproche ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de caducité du contrat.

Réponse de la cour

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les conditions générales du contrat de construction signé le 13 novembre 2017, stipulent les conditions suspensives suivantes :

« Le présent contrat est conclu sous les conditions suspensives de l'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire, de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives éventuellement nécessaires à la construction, du financement de la construction, de la souscription de l'assurance de dommages à l'ouvrage (dommages-ouvrage) et de l'obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières entraînant, ipso facto, la non-réalisation des autres conditions suspensives, le contrat sera caduc et les sommes versées par le maître d'ouvrage lui seront remboursées, conformément aux dispositions de l'article 9 ».

Les conditions particulières du contrat stipulent que les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois à partir de la signature du contrat.

Il était prévu que la construction soit réalisée sur un terrain situé lieu-dit [Adresse 4] d'une superficie de 683 m². Le contrat mentionnait qu'une promesse de vente avait été signée par M. et Mme [B] le 11 novembre 2017.

M. et Mme [B] justifient avoir acquis la propriété de ce terrain par acte authentique le 21 juin 2018, soit pendant le délai contractuel de réalisation des conditions suspensives. Aucune stipulation contractuelle n'imposait à M. et Mme [B] de notifier officiellement leur titre de propriété du terrain au constructeur. Au demeurant, il convient de constater que le constructeur a été informé de l'acquisition effective du terrain par M. et Mme [B], car dans son courrier en date du 13 juillet 2018 adressé à ceux-ci, la société Maisons Concept a indiqué : « C'est dans ces conditions que le contrat a été signé le 13 novembre 2017, faisant état d'une promesse de vente portant sur une parcelle de terrain dont vous êtes 'nalement devenu propriétaire ».

En conséquence, la condition suspensive liée à l'acquisition du terrain devant servir d'assiette à la construction a été réalisée dans le délai contractuel, de sorte que la caducité du contrat n'est pas encourue à ce titre.

Aux termes de l'article L.242-1 du code de la construction et de l'habitation, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

L'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le contrat de construction de maison individuelle comporte la référence de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître de l'ouvrage.

En l'espèce, les conditions particulières du contrat de construction comportent une partie relative à l'assurance dommages-ouvrage mentionnant les coordonnées de l'assureur, la société MMA Iard, et ce qui était convenu entre les parties : « Le maître d'ouvrage donne mandat au constructeur, qui l'accepte, d'accomplir en son nom et pour son compte les démarches et formalités nécessaires à l'obtention de l'assurance dommages-ouvrage auprès d'une compagnie d'assurance notoirement solvable ».

Il résulte de ces éléments que la condition suspensive de souscription d'une assurance dommages-ouvrage était stipulée dans l'intérêt exclusif du maître d'ouvrage, de sorte que le constructeur, qui avait en outre mandat d'accomplir les diligences à cette fin, ne peut se prévaloir du défaut de réalisation de cette condition suspensive. La caducité du contrat de construction n'est donc pas encourue à ce titre.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit et jugé que l'ensemble des conditions suspensives du contrat de construction de maison individuelle du 13 novembre 2017 ont été levées et qu'en conséquence le contrat n'est pas caduc.

II- Sur la résolution du contrat

Moyens des parties

L'appelante soutient que la résolution ne peut être prononcée que si les manquements sont d'une gravité suffisante ; qu'au jour de la signature du contrat, l'étude de sol n'était pas obligatoire, et depuis, le législateur l'a rendue obligatoire, à la charge du propriétaire du terrain ; que dès lors que le contrat de construction d'une maison individuelle n'est pas signé, le constructeur ne peut effectuer des prestations sur le terrain d'autrui ; qu'elle a pris soin de renseigner les époux [B] sur le coût d'une étude de sol si elle s'avérait nécessaire ; que la notice descriptive mentionne expressément qu'une somme de 6 500 euros devait être prévue par les maîtres de l'ouvrage

au titre des frais d'implantation de l'immeuble, cette somme incluant l'éventuelle étude de sol ; que sur le plan technique, l'étude de sol n'était pas nécessaire pour réaliser une construction pérenne et n'a été réalisée que pour satisfaire aux obligations d'urbanisme imposant une recherche de cavités ; que dans la mesure où une telle étude n'avait aucune utilité technique, il n'est pas anormal et prohibé de la faire supporter par le propriétaire du terrain ; qu'en outre, les fondations initialement proposées et validées par les techniciens étaient parfaitement adaptées au type de terrain rencontré ; que s'agissant du grief tiré des omissions fautives, pour justifier la résolution du contrat aux torts du constructeur, le maître de l'ouvrage doit rapporter la preuve que les travaux omis sont indispensables à l'habitabilité de l'immeuble ; que les époux [B] ont acquis un terrain sur lequel était déjà implanté un cabanon et ont accepté de prendre le terrain en l'état ; que le constructeur n'a pas à supporter les travaux préalables à son intervention ; que le coût du chemin d'accès (durant travaux) et de finition (après travaux) constitue des travaux réservés, dûment chiffrés et acceptés par les maîtres de l'ouvrage ; que concernant le coût relatif à l'ouverture du muret en limite de propriété, elle a indiqué qu'elle le prenait à sa charge, tout comme le coût de réalisation du trottoir-bateau pour l'accès des véhicules au terrain, mais il n'a pas été donné de suite favorable à cette proposition qui aurait permis de débuter le chantier ; que les époux [B] considèrent que le coût de mise en 'uvre et d'installation d'un drainage (8 199,67 € TTC) aurait également dû être prévu alors que leur propre expert a reconnu que la mise en 'uvre d'un drain n'est pas une nécessité ; que les prescriptions contenues dans le rapport Armasol étaient un rappel de généralité et non des prescriptions dans la mesure où aucune détermination précise des sols n'a été effectuée, de sorte qu'elle n'a pas commis de faute en ne chiffrant pas une telle prestation ; que le tribunal a jugé que la signature d'un avenant n° 1 en date du 13 novembre 2017 portant sur l'ajout d'un 4e rang de parpaing supplémentaires est illicite en ce qu'il viole le caractère forfaitaire du contrat de construction de maison individuelle, alors que le contrat de construction de maison individuelle peut être modifié par avenant, sur demande du maître de l'ouvrage ; que pour s'assurer de la parfaite conformité de l'ouvrage, elle a eu recours à un expert et la solution préconisée par ce dernier aurait été retenue (semelles de fondations avec fortes armatures) si le chantier avait débuté ; qu'à ce jour, le chantier n'a jamais été ouvert de sorte que les époux [B] n'ont procédé que par pures conjectures en affirmant que les manquements et omissions techniques auraient eu une incidence sur la pérennité de leur immeuble ; que les époux [B] soutiennent que le constructeur n'aurait pas tenu compte des données géologiques pour la réalisation des fondations, alors que la notice technique précisait la nature des semelles filantes devant être réalisées et la solution technique envisagée était conforme aux prescriptions techniques, assurant la pérennité de l'ouvrage ; que les époux [B] exposent qu'elle n'aurait pas tenu compte des règles d'urbanismes en vigueur, s'agissant de la conservation du mur de clôture ancien et sa restauration, alors que le permis de construire ne fait nullement état d'un arrêté concernant ce muret ; que le volet paysager du permis de construire est très explicite puisque le muret séparatif y figure ; qu'à aucun moment, elle n'a envisagé la démolition de ce muret séparatif et la construction projetée était totalement indépendante de ce muret séparatif ; que par la suite, les époux [B] ont sollicité des modifications dont

notamment l'ajout et la suppression d'ouvertures, ce qui a donné lieu à un avenant et au dépôt d'un permis rectificatif ; qu'elle n'a pas vocation à supporter le coût des travaux préparatoires à la construction, ni les embellissements désormais voulus par les maîtres de l'ouvrage ; que dans son courrier du 13 juillet 2018, elle a reconnu que certaines prestations, indispensables à l'habitabilité avaient été omises, de sorte qu'il s'engageait à les supporter financièrement ; qu'elle avait rappelé les raisons de telles omissions, à savoir que le contrat devait être signé et notifié avant le 31 décembre 2017 afin que les époux [B] ne perdent pas le bénéfice du prêt à taux zéro ; qu'aucune faute de conseil ne peut lui être reprochée quant à la conservation de ce muret, totalement indépendant de l'immeuble projeté ; que le tribunal a justement retenu qu'elle avait bien fourni, dans les délais requis, le justificatif de l'obtention de la garantie de livraison ; qu'en l'absence de manquements d'une gravité suffisante, la résolution ne peut être prononcée aux torts du constructeur.

M. et Mme [B] expliquent que selon les articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat peut être judiciaire en cas de manquements graves du débiteur à une obligation contractuelle ; que le tribunal a justement retenu qu'en mettant à la charge du maître de l'ouvrage, le coût de l'étude de sol dont le montant devait être inclus dans le CCMI, la société Maisons Concept a commis une faute ; qu'aux termes de l'article R.231-5 du code de la construction et de l'habitation, le coût de l'étude de sol, lorsqu'elle est nécessaire, entre donc nécessairement dans le prix des prestations du constructeur fixé dans le contrat, au même titre que celui des travaux d'adaptation préconisés par cette étude ; que le contrat de construction prévoit, dans sa notice descriptive, une étude de sol, dont le prix n'est pas compris dans le prix ; que si l'étude de sol avait été inutile, le constructeur l'aurait soit supprimée de la notice, soit indiquée comme étant sans objet ; qu'en outre, cette étude de sol était rendue obligatoire par la mairie ; que l'expert consulté par le constructeur, M. [P], s'est fondé sur l'étude de sol pour préconiser de réaliser des semelles de fondations avec fortes armatures, ce qui aurait nécessairement causé un supplément de prix imprévu ; qu'en outre, le constructeur savait, dès octobre 2018, que les fondations spéciales étaient indispensables, mais a préféré poursuivre son projet initial, leur faisant perdre un temps précieux ; qu'il est indifférent que le vendeur du terrain n'était donc pas obligé de faire réaliser une étude de sol avant la vente, car le constructeur ne pouvait pas la mettre à la charge des époux [B] ; qu'en mettant à la charge des maîtres de l'ouvrage une étude de sol, dont le coût a été au demeurant omis du contrat, le constructeur a commis une première faute ; que le constructeur doit chiffrer les travaux dans la notice et aucun d'eux ne peut échapper au prix global, permettant au maître de l'ouvrage de connaître précisément le prix de son projet ; que conformément à ces principes, le tribunal a jugé que le constructeur avait omis de prévoir ou avait mal chiffré, dans la notice descriptive, de nombreuses prestations pourtant indispensables à l'habitation ; que s'agissant du terrassement, les travaux pourtant indispensables à la bonne

fin du projet n'ont pas été chiffrés ou ont été sous-estimés dans la notice descriptive tels que la démolition du cabanon et l'évacuation des gravats, l'ouverture du muret et les frais de déplacement pour ces deux postes ; que le constructeur a accepté de prendre en charge la démolition du cabanon, de sorte qu'on peine à comprendre que les travaux préparatoires ne soient pas dus ; que le drainage est prévu par la notice descriptive type et a été préconisé par l'étude de sol, compte tenu de la typologie argileuse peu perméable du sol ; que l'évacuation des terres a par ailleurs été sous-estimée et le constructeur a, en première instance, admis son erreur sur ce point, précisant avoir accepté de prendre en charge le supplément lié à la sous-estimation du cubage ; que s'agissant des fondations, le constructeur avait indiqué la réalisation d'un type très standard de fondations qui est cependant apparu insuffisant compte tenu de la typologie du terrain ; que compte tenu de la nature particulière du sol, le refus de réalisation des études complémentaires était fautif, puisque rien ne permettait de déterminer les fondations à réaliser ; que le constructeur exposait ainsi ses clients à un risque de malfaçons graves pouvant affecter la stabilité de leur maison à l'avenir ; que le renforcement de ces fondations n'est prévu nulle part dans la notice descriptive, de sorte qu'en toute hypothèse les fondations initialement prévues étaient insuffisantes ; que le constructeur a manqué à son obligation de prévoir des fondations adéquates, et à son obligation de conseil vis-à-vis des maîtres de l'ouvrage, profanes en la matière ; qu'en outre, le constructeur a soumis aux maîtres de l'ouvrage un avenant n°1 en date du 13 novembre 2017 visant l'ajout d'un rang de parpaings supplémentaire afin de consolider les fondations, alors que le coût de ces adaptations aurait dû être inclus dans le prix global de la construction et prévu dès la signature du contrat ; que le constructeur a omis de prévoir au contrat des travaux indispensables à l'habitabilité, pour un montant total d'environ 12 494,65 €, soit une somme représentant plus de 10 % du prix convenu ; que les plans de démolition du permis de construire prévoyaient bien la démolition du muret existant, mais les plans finalement déposés ne prévoyaient plus la démolition de ce muret ; qu'ils ont alors appris par la mairie que le règlement du PLU prévoyait le maintien des murs de clôture anciens et leur restauration, mais n'ont jamais été informés par leur constructeur d'une modification quelconque relative au muret ; qu'en qualité de professionnelle de la construction, la société Maisons Concept a nécessairement pris connaissance du PLU applicable qui prévoit la restauration, obligatoire, de ce mur, mais ne l'a pas prévue dans le prix du projet, manquant ainsi à son devoir de conseil renforcé et de chiffrage global et forfaitaire du projet, de même qu'à son obligation de loyauté ; que le constructeur ne leur a pas transmis l'attestation de garantie de livraison dans le délai convenu, puisqu'il a fallu un courrier en date du 19 novembre 2018,pour que la société Maisons Concept la leur transmette le 28 novembre suivant ; que le tribunal a donc jugé à tort que le constructeur avait bien transmis l'attestation nominative de garantie de livraison aux maîtres d'ouvrage dans le délai de réalisation des conditions suspensives ; que l'ensemble de ces manquements contractuels justifie la résolution du contrat

aux torts exclusifs du constructeur ; que le jugement retient à juste titre que l'omission de travaux coûteux a bouleversé l'économie du contrat, privant ainsi les maîtres de l'ouvrage de la protection de la réglementation d'ordre public relative au prix forfaitaire.

Réponse de la cour

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version issue de la loi n 90-1129 du 19 décembre 1990, applicable au litige, dispose notamment :

« Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire
comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu,du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :

- d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L.231-11,
et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

- d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution,
ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ; ['] »

L'article R.231-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version
applicable au litige, dispose :

« I.-Est aussi annexée au contrat visé à l'article L.231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.

II.-Cette notice fait la distinction prévue à l'article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n'est pas compris dans le prix.

['.]

La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu ».

La mention, dans la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, a pour but d'informer celui-ci du coût global de la construction et de lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra mener à son terme (3e Civ., 10 novembre 2021, pourvoi n° 20-19.323).

Dès lors que, selon l'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction avec fourniture du plan doit comporter l'affirmation de la conformité du projet aux règles du code de l'urbanisme, le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l'autorisation de construire doit être intégré dans le prix forfaitaire demandé par le constructeur ou, s'il est laissé à la charge du maître de l'ouvrage, faire l'objet d'un chiffrage de la part du constructeur, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 13 juillet 2023, pourvoi n° 22-17.010).

En l'espèce, la notice descriptive du contrat de construction prévoit, au titre des fondations, une « étude de sol suivant cas particulier », avec un prix mentionné de 3 200 euros non compris dans le prix de la construction. Ce prix n'apparaît pas dans la liste des travaux demeurant à la charge du maître d'ouvrage, l'étude de sol n'étant pas comprise dans la somme de 6 500 euros mentionnée comme étant à la charge de M. et Mme [B].

Nonobstant le fait que la notice ne mentionne pas le cas particulier dans lequel l'étude de sol devait être réalisé, il résulte de la notice descriptive que le constructeur a bien mis le coût de l'étude de sol à la charge du maître d'ouvrage, et il est établi que M. et Mme [B] ont fait réaliser cette étude à leurs frais.

L'utilité de l'étude de sol est d'ailleurs établie par les mentions figurant sur l'arrêté de permis de construire :

« Le terrain est situé dans une zone indiquée sur le plan annexé au PLU comme présumée sous-cavée, l'attention du constructeur est attirée sur les risques spéci'ques. Il lui appartient de faire procéder à une étude préalable des sols et sous-sols et de prendre toutes les dispositions particulières pour adapter les fondations et les caractéristiques techniques de la construction à la nature du sol et du sous-sol relevée.

L'attention du pétitionnaire est attirée sur les risques de 'ssurations liés aux phénomènes de retrait des argiles en période de sécheresse et de gon'ement en période de réhydratation. Le constructeur devra prendre toute mesure pour garantir la solidité de l'ouvrage et des canalisations ».

Or, il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol et en supporter le coût, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-18.164 ; 3e Civ, 12 mai 2004, pourvoi n° 02-20.911).

Il importe peu que le constructeur n'était pas légalement tenu de faire procéder à une étude de sol, dès lors que cette étude était nécessaire à la réalisation de la construction, il ne pouvait prévoir cette prestation à la charge financière du maître d'ouvrage. Il est donc établi que la société Maisons Concept a commis une faute à ce titre.

En application des articles L.231-2 et R.231-4 du code de la construction et de l'habitation précités, la notice descriptive doit prévoir tous les travaux indispensables à l'implantation
de l'immeuble.

Cependant, la notice établie par la société Maisons Concept n'a pas prévu les coûts de démolition du cabanon présent sur le terrain et l'évacuation des gravats, et l'ouverture d'un muret, alors que ces travaux étaient nécessaires à l'implantation de la construction. En effet, la demande de dépôt de permis de construire qui a été présentée à M. et Mme [B] mentionnait expressément qu'un muret en limite de voirie et un cabanon en ruine seraient détruits avant la réalisation des travaux.

Dans un courrier du 13 juillet 2018, adressé aux maîtres d'ouvrage en réponse à leur courrier faisant état d'un non-respect de la réglementation, la société Maisons Concept a reconnu l'insuffisance de la notice descriptive :

« Ainsi que j'ai eu l'occasion de vous le préciser, il est exact que dans la précipitation à rédiger le contrat, pour vous permettre de béné'cier du PTZ, ont été omis certains travaux, à savoir :

- La découpe du mur en limite de propriété avec la voie publique a'n d'ouvrir l'accès au terrain

- Le trottoir bateau pour l'accès des véhicules au terrain

- Le blanchiment des murs intérieurs

Ces travaux seront donc réalisés par nos soins et à nos frais.

['.]

Concernant le muret en limite de voirie conservé, la réalisation de l'ouvrage avec conservation du muret ne pose aucune dif'culté, puisque nous prenons en charge la réalisation d'une ouverture permettant l'accès au terrain, sans avoir à intervenir sur le surplus du muret ».

L'engagement de la société Maisons Concept, de prendre en charge ces frais, postérieurement à l'établissement de la notice descriptive, ne saurait effacer la faute du constructeur dans la rédaction de celle-ci.

En outre, aux termes de l'arrêté du 27 novembre 1991, la notice descriptive prévue par les articles R.231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l'habitation doit être conforme au modèle qui y est annexé. Le préambule de cette annexe prévoit expressément que pour les contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plans « aucun des ouvrages ou

fourniture mentionnés dans la notice descriptive ne peut être omis ; s'ils ne sont pas compris dans le prix convenu, ils doivent faire l'objet d'une précision de leur coût dans la colonne correspondante. Si le contrat prévoit des ouvrages ou des fournitures qui ne figurent pas dans la notice, ils doivent faire l'objet d'une annexe à la notice descriptive et leur coût doit y figurer. ».

Le modèle de notice descriptive prévoit notamment les rubriques suivantes : 2.6.9. Revêtements ; 3. Branchements (3.1. Eau ; 3.2. Gaz ; 3.3. Électricité) ; 3.4. Évacuation des eaux usées.

D'une part, la notice descriptive remise à M. et Mme [B] n'est pas conforme au modèle précité dans sa numérotation des rubriques. D'autre part, la notice ne comporte pas les rubriques revêtements et évacuations des eaux usées. Si les revêtements apparaissent dans une rubrique 14. Peintures-Tapisseries, la colonne « non compris dans le prix convenu » a été cochée, sans aucune précision de leur coût, la colonne correspondante mentionnant seulement « sans objet ». Les branchements ont fait l'objet d'une rubrique 14. Branchements, mais de la même manière il a été mentionné que le prix n'était pas convenu sans préciser le coût de ces travaux. Les branchements ont fait l'objet d'une annexe mentionnant les « ouvrages indispensables à la bonne utilisation du pavillon non compris dans le prix convenu du descriptif du projet de construction » avec mention de leurs coûts. Cependant, les branchements devant figurer dans la notice descriptive aux termes du modèle, le constructeur ne pouvait pallier l'absence de précision des coûts dans la notice, par l'établissement d'une annexe qui ne comporte par la mention prévue par l'article R.231-4 du code de la construction et de l'habitation, écrite de la main du maître de l'ouvrage, par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Il s'ensuit que la notice descriptive remise à M. et Mme [B] n'est pas conforme aux dispositions réglementaires, le constructeur ayant ainsi commis une faute n'ayant pas permis d'informer pleinement les maîtres d'ouvrage sur le coût de la construction projetée. En revanche, il ne résulte pas de la notice que le constructeur entendait mettre à la charge du maître d'ouvrage le coût de fourniture de l'eau pendant le chantier.

Par ailleurs, M. et Mme [B] justifient que le coût de l'évacuation a été sous-évalué dans le contrat de construction, qui mentionne 508,50 euros, alors que son coût s'élève en réalité à 3 840 euros. Le tribunal a d'ailleurs relevé que dans ses dernières écritures de première instance, la société Maisons Concept a indiqué reconnaître son erreur de cubage concernant l'évacuation des terres excédentaires, dont le coût était à la charge du maître d'ouvrage.

S'agissant de la nécessité de réaliser un drainage, M. et Mme [B] se prévalent de l'étude de sol réalisée par la société Armasol qui comprend une partie sur les adaptations structurelles comportant les énonciations suivantes :

« Contraintes géotechniques et environnementales :

' Attention sol argileux : respecter les dispositions constructives données en fin de chapitre

' sol compact hétérogène : les tassements absolus prévisibles dans ce type de contexte sont faibles et inférieurs à 1 cm. En revanche le risque de tassements différentiels est élevé ainsi que le risque de fissuration car le sol peut comporter des variations importantes de faciès.

['.]

Attention sol argileux :

Dans le cadre de notre mission et au stade actuel du projet, voici ce qui est demandé aux personnes chargées de la conception et réalisation du projet, voir également le schéma du BRGM en annexes :

' limiter au maximum les variations hydriques des sols sous et à proximité des fondations, quelle que soit l'origine de l'eau (apports naturels ou artificiels) : drainage adapté placé à 2 m minimum des fondations, collecte des eaux de toiture et de toutes les surfaces étanches autour de la construction. Rejet des eaux collectées vers un exutoire éloigné de la construction (pas d'infiltration à moins de 10 m du projet, en cas d'infiltration vérifier la perméabilité du sol par une étude spécifique). Tous les réseaux d'eau seront conçus pour encaisser des déformations (raccords souples) ».

Il résulte de la rédaction de l'étude de sol que le drainage n'est pas mentionné à titre de dispositions générales, mais comme une mesure propre à éviter le tassement différentiel des fondations en raison de la nature des sols.

L'étude de sol comporte d'ailleurs une partie sur les préconisations générales, rédigée comme suit :

« Conception

' Les drainages seront réalisés conformément au DTU 20.1 : ils seront mis en 'uvre dans les sols peu à pas perméables avec la possibilité de rejeter l'eau vers un exutoire éloigné des fondations. Extraits NF DTU 20.1 : « il appartient au maître d''uvre de se faire préciser par le maître de l'ouvrage les exigences relatives aux conditions d'utilisation des locaux. Drainer chaque fois que le bâtiment est fondé sur une couche peu perméable 'évacuer d'une manière efficace les eaux collectées ».

Le projet de construction de maison individuelle ne comporte pas de dispositif de drainage et quand bien même la société Maisons Concept aurait estimé que l'étude de sol était insuffisante, il lui appartenait de faire preuve de vigilance au regard des conclusions de l'étude réalisée par la société Armasol et de faire diligenter une étude plus approfondie sur l'état des sols et la situation précise des eaux. L'étude Armasol l'indiquait d'ailleurs de manière claire : « L'étude réalisée est ponctuelle et d'une représentativité limitée par les informations portées à notre connaissance et à la période de réalisation. Elle ne permet pas de se prononcer avec précision sur la présence de l'eau (origine, position, débit, périodicité). Cet aspect s'il conditionne la conception du projet devra faire l'objet d'une étude spécifique ».

En ne prenant pas en compte les conclusions de l'étude de sol qu'elle avait pourtant prescrite et dont elle avait fait supporter le coût de manière illicite aux maîtres d'ouvrage, la société Maisons Concept a commis une faute contractuelle faisant encourir un risque de tassement différentiel des fondations de la construction à réaliser. En outre, il convient de relever que

le dispositif de drainage a été évalué au prix de 8 199,67 euros qui n'a donc pas été pris en compte dans le coût de la construction proposé aux maîtres d'ouvrage.

Ce défaut de diligence et de vigilance du constructeur ne permettait pas d'avoir la certitude que la conception des fondations telles que mentionnée dans la notice descriptive, à savoir des semelles filantes en béton armé, étaient adaptées à la nature du sol. Or, sans même avoir fait réaliser une étude de sol préalable, le constructeur avait exclu tout renforcement des fondations dans la notice descriptive qui mentionne « renforcement ou adaptations spéciales des fondations après études de sol : sans objet ». Il est ainsi établi que le constructeur n'entendait pas tirer des conséquences des conclusions de l'étude de sol quant à la conception des fondations, alors que son devoir d'information et de conseil aurait dû conduire à informer précisément les maîtres d'ouvrage sur le coût des études de sols spécifiques à réaliser et des adaptations des fondations qui auraient été nécessaires de réaliser. La société Maisons Concept a donc commis des fautes faisant encourir soit un risque majeur pour les fondations de la construction, soit un risque de bouleversement de l'économie du contrat en cas de choix de réaliser des renforcements structurels.

Le 21 décembre 2017, le constructeur a fait signer à M. et Mme [B] un avenant au contrat de construction pour la fourniture et la pose d'un rang de parpaing en vide sanitaire, pour un prix de 950 euros TTC.

Si un constructeur de maison individuelle peut proposer un avenant au maître d'ouvrage, conclu dans les mêmes formes que le contrat, elle ne peut permettre au constructeur de mettre à la charge du maître de l'ouvrage des travaux indispensables qui auraient dû être compris au forfait, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 24 février 1988, pourvoi n° 86-18.265, Bull. civ. 1988, III, n° 47).

La pose d'un rang de parpaing ne constitue pas une amélioration du bien à construire liée à la modification par les maîtres d'ouvrage de leurs choix esthétiques ou d'aménagement, mais constitue des travaux liés à la structure du bien, nécessaires au regard du risque d'inondation exceptionnelle tel que mentionné dans l'avis de l'expert, M. [P], consulté par le constructeur. Il s'ensuit qu'il s'agissait de travaux indispensables à la construction qui auraient du être inclus dans le prix forfaitaire et non faire l'objet d'un avenant pour plus-value. La société Maisons Concept a donc commis une faute sur ce point.

S'agissant de la restauration du muret qui devait faire l'objet d'une ouverture, M. et Mme [B] produisent un courrier électronique de la mairie de [Localité 5] indiquant : « Étant donné que le règlement du PLU prévoit le maintien des murs de clôture anciens et encourage leur restauration, le mur existant sur vos propriétés en alignement du domaine public doit être conservé ».

La restauration du mur, qui est seulement encouragée par le plan local d'urbanisme, ne constitue pas une prestation indispensable à la construction

de la maison individuelle, de sorte que la société Maisons Concept n'était pas tenue de l'intégrer dans le prix de la construction. Aucune faute ne peut donc être retenue à ce titre.

S'agissant de la garantie de livraison, la société Maisons Concept produit l'attestation de garantie de livraison en date du 24 avril 2018, obtenue pendant le délai de réalisation des conditions suspensives. Cependant, les conditions particulières du contrat de construction stipulaient également : « une attestation nominative de cette garantie délivrée par cet organisme sera adressée au maître d'ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives. Le maître d'ouvrage devra détenir l'original de cette attestation qui servira de justificatif pour toute demande d'intervention du garant ».

La société Maisons Concept ne justifie pas avoir remis ou fait remettre l'attestation nominative de garantie à M. et Mme [B] dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives, et le fait que cette attestation ait été adressée par le constructeur au prêteur pour le déblocage des fonds ne permet pas d'établir que la société Maisons Concept a respecté la stipulation contractuelle précitée. En conséquence, la faute du constructeur est également établie sur ce point.

Il résulte de l'ensemble de ces considérations que la société Maisons Concept a commis plusieurs fautes à l'égard des maître