CA Montpellier, 10 déc. 2024, RG 22/03541

ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 DECEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/03541 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PPFT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 JUIN 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 11-22-000143

APPELANTS :

Monsieur [B] [D]

né le 17 Juin 1973 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Marion DEJEAN PELIGRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/008406 du 04/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame [V] [C]

née le 06 Mars 1975 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Marion DEJEAN PELIGRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/007980 du 27/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Monsieur [K] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [U] [M]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 9 février 2019, avec prise d'effet le jour même, Mme [U] [M] et M. [K] [N] ont consenti à Mme [V] [C] et M. [B] [D] un bail d'habitation sur un logement situé au [Adresse 5] (34), moyennant un loyer mensuel initial de 810 euros, charges comprises.

Par acte d'huissier du 24 juin 2021, Mme [U] [M] et M. [K] [N] ont fait délivrer à Mme [V] [C] et M. [B] [D] un commandement de payer les loyers, pour une somme de 2 310 euros, et de justifier de l'assurance.

Par acte d'huissier du 17 septembre 2021, signifié à étude, Mme [U] [M] et M. [K] [N] ont fait assigner Mme [V] [C] et M. [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires et les voir condamner à payer l'arriéré de loyers et charges.

Le jugement rendu le 10 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Prononce la résiliation du bail conclu le 9 février 2019 relatif à l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5], aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du présent jugement ;

Déclare en conséquence Mme [V] [C] et M. [B] [D] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l'adresse ci-dessus mentionnée à compter du présent jugement ;

Condamne Mme [V] [C] et M. [B] [D] à payer à Mme [U] [M] et M. [K] [N] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;

Dit qu'à défaut par Mme [V] [C] et M. [B] [D] d'avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

Condamne Mme [V] [C] et M. [B] [D] à payer à Mme [U] [M] et M. [K] [N] la somme de 10 100 euros au titre des loyers dus au 11 avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Déboute Mme [V] [C] et M. [B] [D] de leur demande de délais de paiement ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [V] [C] et M. [B] [D] aux dépens de l'instance ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a relevé que l'action et les demandes de Mme [U] [M] et M. [K] [N] étaient recevables dès lors que leurs pièces avaient été jointes à l'assignation délivrée le 17 septembre 2021, de sorte que le principe du contradictoire avait été respecté.

Le premier juge a retenu qu'il ressortait des éléments versés que Mme [V] [C] et M. [B] [D], en ne s'assurant pas de la bonne réception du congé par les bailleurs et en ne restituant pas les clés, s'étaient maintenus dans les lieux sans reprendre le paiement du loyer, constituant des manquements répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Il a également retenu qu'il ressortait des éléments produits, et notamment de photographies non datées ni circonstanciées, que Mme [V] [C] et M. [B] [D] ne pouvaient se prévaloir de l'exception d'inexécution et qu'ils étaient redevables de leur dette locative dans son intégralité.

M. [B] [D] et Mme [V] [C] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 1er juillet 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 28 septembre 2022, les consorts [D]-[C] demandent à la cour de :

Repousser toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées ;

Déclarer recevable et bien fondé l'appel formé par Mme [V] [C] et M. [B] [D] à l'encontre du jugement rendu le 10 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Réformer et infirmer le jugement rendu le 10 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Déclarer que Mme [V] [C] et M. [B] [D] sont redevables d'arriérés de loyers uniquement pour la période allant du mois de mars 2021 au 24 septembre 2021, date de leur départ des lieux ;

Déclarer n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail d'habitation conclu entre les consorts [D]-[C] et [M]-[N] aux torts exclusifs des locataires ;

Déclarer n'y avoir lieu à déclarer les consorts [D]-[C] occupants sans droit ni titre et n'y avoir lieu à prononcer leur expulsion ;

Déclarer n'y avoir lieu à condamner les consorts [D]-[C] au paiement d'une indemnité d'occupation ;

Déclarer que les consorts [D]-[C] peuvent s'acquitter du paiement de leur dette locative selon les plus larges délais de paiement ;

Condamner les consorts [M]-[N] à payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et de jouissance subis par les consorts [D]-[C] du fait de la non décence du logement ;

Ordonner compensation des sommes respectivement dues par les consorts [D]-[C] et les consorts [M]-[N] ;

Rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [U] [M] et M. [K] [N] ;

Déclarer que l'équité commande que chaque partie conserve à sa charge ses propres frais irrépétibles et dépens, chacune succombant pour partie.

Les consorts [D]-[C] reconnaissent être redevables d'arriérés de loyers, à hauteur d'environ 2 500 euros, mais contestent le reste de la somme, affirmant que les bailleurs ont été de mauvaise foi dans la restitution du logement en ignorant le congé donné et ne faisant pas les démarches pour récupérer les clés laissées à leur disposition.

Ils font état de leur situation financière modeste pour solliciter de plus amples délais de paiement.

Les appelants soutiennent que le logement est indécent. Ils produisent des photographies, selon eux datées, démontrant notamment des fissures aux murs, problèmes d'humidité et moisissures. A ce titre, ils sollicitent la somme de 3 000 euros.

Dans leurs dernières conclusions du 13 décembre 2022, les consorts [M]-[N] demandent à la cour de :

Confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions ;

Débouter M. [B] [D] et Mme [V] [C] de l'intégralité de leurs prétentions ;

Les condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Les consorts [M]-[N] soutiennent qu'il était de la responsabilité des locataires de s'assurer que le congé soit bien délivré aux bailleurs et de continuer à respecter leur obligation de paiement du loyer. Or, ils affirment que ces derniers n'ont pas été diligents quant à la délivrance du congé, qui doit donc être dépourvu d'effet, et ils précisent que les loyers ont cessé d'être payés.

Les intimés concluent au rejet de la demande d'indemnisation des locataires au titre d'une indécence alléguée du logement, en ce qu'ils seraient défaillants à en rapporter la preuve, versant des photographies non datées.

Ils contestent l'octroi de délais de paiement, en ce que la situation des locataires est selon eux la même que lors de la signature du bail et ne permettrait donc pas de justifier de difficultés particulières.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 octobre 2024.

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail et le montant de l'arriéré locatif

L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le conge doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Il est constant qu'un congé notifié par lettre recommandé avec demande d'avis de réception au bailleur ne prend effet que si le bailleur en accuse réception et/ou la réclame. A défaut, le congé n'est pas valablement notifié et le délai de préavis ne commence à courir.

En l'espèce, les bailleurs n'ayant pu réceptionner la lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 7 juillet 2021, il appartenait donc aux locataires, qui ont reçu le pli avec la mention « non réclamée », de faire toutes diligences pour que l'information soit portée de façon effective à la connaissance des bailleurs, ce dont ils ne justifient pas.

S'agissant de l'arriéré locatif, il résulte d'une jurisprudence constante, d'une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation, notamment de paiement du loyer et charges, et, d'autre part, que c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.

En l'espèce, si les appelants indiquent avoir quitté les lieux en septembre 2021, en tenant les clés à la disposition des bailleurs, ce qui les a conduits à ne plus s'acquitter de leur loyer à compter du mois d'octobre 2021, ils ne justifient toutefois pas de la remise effective des clés, justification qui leur incombe, que les bailleurs justifient pour leur part que les clés ne leur ont été remises que le 11 avril 2022, à l'audience de plaidoiries, et que l'état des lieux n'a pu être réalisé en présence d'un huissier que le 5 mai 2022, de sorte que M. [B] [D] et Mme [V] [C] seront redevables de l'arriéré locatif jusqu'au 11 avril 2022, comme l'a justement retenu le premier juge et qui n'est pas utilement critiqué en cause d'appel.

2. Sur la demande de délais de paiement

Si M. [B] [D] et Mme [V] [C] exposent en cause d'appel le détail de leurs ressources et charges, pour autant, la cour relève qu'ils n'ont aucunement commencé à apurer leur dette à l'égard des bailleurs alors qu'ils reconnaissent être redevables d'un arriéré locatif, qu'ils ne peuvent se retrancher derrière le fait que les bailleurs refuseraient tout contact avec eux, ce qui les auraient empêchés d'initier tout apurement car, à supposer que cela soit justifié, ce qui n'est pas le cas, ils auraient pu néanmoins mettre en place auprès de l'huissier instrumentaire, dès la signification du commandement de payer du 24 juin 2021, un échéancier d'apurement à hauteur de leurs moyens, ce dont ils se sont abstenus, qu'enfin, ils ne font pas état, notamment parce qu'ils s'acquittent actuellement d'un loyer mensuel de 850 euros, contre 810 euros charges comprises prévus par le bail en litige, pour une maison de quatre pièces dans laquelle, selon les pièces versées au débat, ils vivent seuls, de ce qu'ils seraient, au surplus de leur loyer actuel, en capacité d'honorer un échéancier de paiement de l'arriéré locatif, qu'ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande de délais de paiement.

3. Sur la demande de condamnation des bailleurs au paiement de dommages-intérêts au motif de la non décence du logement pris à bail

Le premier juge a rejeté leur demande au motif qu'ils étaient défaillants à rapporter la preuve qu'ils auraient vécu dans un logement non décent pendant plus de trois ans et que les bailleurs n'auraient pas procédé aux réparations sollicitées par eux.

En cause d'appel, pour en faire la preuve, les appelants se limitent à verser au débat les mêmes photographies que celles soumises au premier juge, dont la cour constate qu'elles ne sont pas datées et qu'il n'est pas possible de se convaincre qu'elles auraient été prises dans le logement en litige, de sorte qu'à défaut de toute preuve, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté leurs prétentions indemnitaires.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 10 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [D] et Mme [V] [C] seront condamnés aux dépens de l'appel.

M. [B] [D] et Mme [V] [C], qui échouent en leur appel, seront en outre condamnés à payer à M. [K] [N] et Mme [U] [M] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS