TJ Toulouse, 18 oct. 2024, RG 23/02139

N° RG 23/02139 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SMXU

MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 23/02139 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SMXU
NAC: 71I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SAS CABINET [B]
à la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE

SARL NBBTG, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Saïda BERKOUK de la SAS CABINET BERKOUK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS ALTA [4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-Caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Eric GOMEZ de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 05 septembre 2024

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 3 octobre 2024 au 11 octobre 2024 puis au 18 octobre 2024

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Suivant les termes d'une assignation en date du 15 novembre 2023 à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé, la partie requérante, en l'occurrence la SARL NBBTG, a saisi la juridiction des référés, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, au contradictoire de la SAS ALTA [4] pour solliciter la communication forcée de pièces en vue d'identifier le ou les auteurs responsables des travaux de réfection d'un parking. Par ailleurs, une expertise est réclamée du fait de troubles anormaux de voisinage qui seraient résultés de travaux réalisés sur le parking au centre commercial [4], [Adresse 5].
Elle demande encore 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et 5 000 euros de provision ad litem, ainsi qu’une condamnation aux dépens dont distraction au profit de Maître [B] et que l’ordonnance à intervenir soit exécutoire au seul vu de la minute.

La SAS ALTA [4] demande de déclarer irrecevable la demanderesse et subsidiairement réclame débouté de celle-ci et, en tout état de cause, demande la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI,

Le centre commercial de [4], dans le cadre d'un projet d'extension, a réalisé des travaux sous maitrise d'ouvrage de la société ALTA [4] pour réaliser un parking type SILO. Il apparaît que des désordres sont apparus, ayant nécessité des travaux de reprise.

La société ALTA GRAMMONT a par ailleurs consenti un bail commercial à la demanderesse, la société NBBTG, portant sur un local commercial situé [Adresse 2] et dépendant du centre commercial.

La société NBBTG estime que les travaux ayant débuté en 2019 et poursuivis jusqu'au 16 décembre 2022, compte tenu de la présence de troubles anormaux de voisinage imputables aux entreprises intervenues sur l'ouvrage notamment, ont aggravé sa situation financière et la remise en cause d'investissements de 100 000 euros environ. Elle considère qu'aucune information n'a été délivrée par le bailleurs sur la nature, la durée et l'ampleur des travaux, ce qui lui aurait permis de faire des choix de gestions pertinents.

Une ordonnance a été rendue par le juge des référés le 12 mars 2024, constatant la résiliation du bail liant les parties au 16 juillet 2023, condamnant la SARL NBBTG à payer par provision à la société ALTA une provision sur arrérages de loyers, suspendant les effets de la clause résolutoire, accordant un délai pour se libérer de la dette, condamnant la SARL NBBTG à une indemnité d'occupation en cas de déchéance du bénéfice des délais de paiement, notamment.

Le juge des référés a rejeté l'argument d'exception d'inexécution tenant aux nuisances subies du fait des travaux impactant les parkings du centre commercial en soulignant que le bailleur a consenti plusieurs réductions de loyers et que des protocoles ont été régularisés entre les parties suivant lesquels le preneur renonçait à tout recours ou action contre le bailleur, notamment.

L'action invoquée à l'appui de la présente saisine du juge des référés serait motivée par une future action au fond sur la base des troubles anormaux de voisinage générés par les travaux dont la société ALTA GRAMMONT est maître d'ouvrage.

Or, si un trouble anormal de voisinage peut être source de préjudices, notamment financiers (perte d'exploitation), encore faut il que le trouble existe et soit anormal.

Les éléments produits et conclusions ne donnent pas de précision sur le trouble anormal lui-même provenant des travaux (poussière anormale, troubles sonores, présence d'engins prolongée etc..) notamment. Aucun élément (constat, expertise, attestations notamment) n'est produit à cet égard.

En outre, les pièces transmises - échanges de mails entre le bailleur et le preneur (ayant d'ailleurs abouti à une prise en compte de la situation avec réductions ou allégements de loyers), attestation de l'expert comptable du 6 février 2023 concluant que la fermeture du parking du 1er juin 2021 au 20 novembre 2022 a entrainé une perte de chiffre d'affaires à hauteur de 269 474 euros soit une perte d'exploitation de 170 442 euros sur la période - prêtent seulement à penser que le chantier et les travaux ont pu avoir des répercussions financières sur le commerce de la demanderesse et sur son activitié.

Or, les éléments produits en l'état et la décision du juge des référés du 12 mars 2024 - qui a constaté la résiliation du bail, suspendu les effets de la clause résolutoire, accorder des délais à la société NBBTG, estimant que la preuve des paiement incombait au débiteur et précisant, qu'en l'occurrence, les divers actes de la société ALTA GRAMMONT venaient en contradiction avec l'exception d'inexécution tenant aux nuisances subies du fait des travaux impactant le parking du centre commercial plaidée par la société NBBTG - montrent d'ores et déjà que les conséquences financières éventuelles de ces travaux ont été prises en compte.

Il convient de relever de surcroîtque le preneur a signé un contrat de bail qui prévoyait notamment en son article 12.5 que le preneur souffrait sans indemnité ni diminution de loyer toutes réparations, tous travaux, toutes modifications, surélévations dans le centre.

Par ailleurs, ce même contrat montre que le preneur avait bien connaissance que des travaux conséquents allaient être entrepris. L'article 26 du même bail précise qu'un projet de restructuration et d'extension du centre commercial est actuellement à l'étude ; que dans l'hypothèse où ce projet aboutirait, le preneur acceptait d'ores et déjà les contraintes pouvant en résulter.

Le bailleur et le preneur ont échangé, à cet égard, sur l'état du maintien des conditions d'exploitation de l'activité du preneur par divers mails du fait des travaux.

Le 26 et 29 janvier 2021, le bailleur a consenti une réduction de loyer de 1 225 euros sur l'année 2019 au titre des nuisances occasionnées par les travaux. Une transaction prévoit à cet égard que le preneur renonce expressément et irrévocablement à toute demande ou procédure judiciaire à l'encontre du bailleur pour la période de 3ème trimestre 2019 du fait de la fermeture du parking SILO.

Le 30 mars 2022, le bailleur a encore consenti par lettre-avenant, des allègements de loyers au titre des fermetures pour cause de Covid comme au titre des nuisances occasionnées par les travaux. Il était prévu que ce courrier valait transaction.

Un protocole a encore été régularisé le 9 décembre 2022 entre les parties prévoyant que le preneur renonçait expressément à tout recours ou action contre le bailleur au titre de l'application du bail en date du 28 janvier 2015 comme le bailleur renonçait à tout recours ou action contre le preneur au titre du bail du 28 janvier 2015 jusqu'à ce jour.

Aussi les conséquences financières des travaux touchant le parking ont déjà été prises en compte, y compris dans la décision du juge des référés du 12 mars 2024.

Au vu de ce qui précède, il n'y a pas lieu à faire droit à la demande de production de pièces ni à l'expertise sollicitée au motif d'une potentielle action au fond en trouble anormal du voisinage dont les conséquences éventuelles ont déjà été prises en compte dans une instance précédente et en l'état des pièces et éléments produits.

Au vu de ce qui précède aucune des demandes financières ne sera accueillie.

Toutefois, en équité et tenant le fait que la société ALTA GRAMMONT ne s'est pas présentée à la réunion d'information sur la médiation alors que le juge des référés lui en avait fait injonction, il n'y a pas lieu de faire droit à une quelconque demande en condamnation sur la base de l'article 700 du code de procédure civile.

La société NBBTG assumera les dépens de l'instance.

La nature du contentieux ne justifie pas que l’ordonnance soit exécutoire au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS,