CA Nimes, 12 déc. 2024, RG 23/03970

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03970 - N° Portalis DBVH-V-B7H-JBEW

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'UZES

14 novembre 2023 RG :22-000505

[U]

C/

[O]

[O]

[SF]

[O]

[O]

[O]

[O]

[SF]

[YY]

[YY]

[RS]

[RS]

Grosse délivrée

le

à Me De Castro

Me Constant

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'UZES en date du 14 Novembre 2023, N°22-000505

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Septembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

Mme [X] [U]

née le 08 Février 1948 à [Localité 27] (30)

[Adresse 20]

[Localité 14]

Représentée par Me Laure DE CASTRO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Mme [GS] [N] [P] [O] épouse [I]

née le 21 Janvier 1942 à [Localité 12] (30)

[Adresse 26]

[Localité 8]

Représentée par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [DY] [OZ] [O] épouse [G] venant aux droits de son père décédé, Monsieur [A] [M] [H] [O] né le 30 décembre 1938 à [Localité 12] et décédé le 3 février 2022 à [Localité 21]

née le 13 Mars 1968 à [Localité 21] (30)

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentée par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [C] [XF] [OZ] [SF] épouse [Z]

née le 12 Novembre 1935 à [Localité 28] (30)

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [V] [EZ] [O]

né le 11 Septembre 1947 à [Localité 12] (30)

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représenté par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [M] [UL] [O]

né le 08 Septembre 1945 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représenté par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [ST] [D] [WS] [O] venant aux droits de son père décédé, Monsieur [A] [M] [H] [O] né le 30 décembre 1938 à [Localité 12] et décédé le 3 février 2022 à [Localité 21]

né le 17 Juillet 1972 à [Localité 24] (84)

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représenté par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [HF] [JL] [O] épouse [L]

née le 18 Juin 1943 à [Localité 12] (30)

[Adresse 23]

[Localité 12]

Représentée par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [EL] [OZ] [SF] veuve [E]

née le 25 Mars 1945 à [Localité 28]

[Adresse 25]

[Localité 9]

Représentée par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [R] [M] [J] [YY] venant aux droits de sa mère décédée, Madame [S] [OZ] [O] née le 21 avril 1940 à [Localité 28] et décédée le 3 novembre 2015 à [Localité 28]

né le 12 Novembre 1967 à [Localité 21] (30)

[Adresse 18]

[Localité 13]

Représenté par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [B] [YY]

né le 25 Janvier 1978 à [Localité 21] (30)

[Adresse 15]

[Localité 13]

Représenté par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [Y] [AH] [RS]

née le 22 Août 1956 à [Localité 22] (92)

[Adresse 16]

[Localité 1]

Représentée par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [W] [RS]

née le 10 Février 1955 à [Localité 22] (92)

[Adresse 6]

[Localité 19]

Représentée par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 29 Août 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 12 dcéembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail verbal en date du 1er avril 2004. M. [UZ] [F] et son épouse, Mme [NY] [T], aux droits de laquelle se trouvent à présent ses héritiers plus amplement dénommés dans l'acte de notoriété du 25 juillet 2013, donnaient en location à Mme [X] [U] divorcée [K], une maison de village située sur la commune de [Localité 14] [Adresse 17] moyennant un loyer actualisé de 400 €.

Par acte du 30 septembre 2021, les propriétaires indivisaires lui donnaient congé pour vente à effet au 31 mars 2022.

Exposant que la locataire s'est maintenu dans les lieux et par acte signifié le 25 octobre 2022, Mme [W] [RS], Mme [Y][RS], Mme [C] [SF] épouse [Z], Mme [EL] [SF] veuve [E], Mme [DY] [O] épouse [G], M. [ST] [O], M. [R] [YY], M. [B] [YY], Mme [GS] [O] épouse [I], Mme [HF] [O] épouse [L], M. [M] [O], M. [V] [O] ont fait assigner Mme [X] [U] divorcée [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité d'Uzès aux fins de :

-valider le congé délivré le 30 septembre 2021 et le dire régulier en la forme et bien fondé au fond ;

-constater la résiliation du bail pour reprise à la date du 31 mars 2022 ;

-ordonner l'expulsion de Mme [U]-[K] et de tout occupant de son chef, avec si besoin l'assistance de la force publique ;

-fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 500 € par mois ;

-condamner Mme [U]-[K] à payer cette indemnité d'occupation du 1er avril jusqu'à la libération effective des lieux ;

-la condamner à payer aux demandeurs la somme de 2640 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens, notamment les frais de congé, les frais de constat d'huissier et de la sommation.

Par jugement réputé contradictoire du 14 novembre 2023, le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès a :

-validé le congé pour vente notifié le 30 septembre 2021 par les propriétaires indivisaires venant aux droits de Mme [T] [NY] veuve [F] pour la date de fin du bail, soit le 31 mars 2022 ;

-ordonné à Mme [U]-[K] [X] de libérer les lieux, de faire un état des lieux sortant et d'une manière générale d'accomplir toutes les formalités incombant d'ordinaire au locataire sortant et ce, dans les meilleurs délais ;

-à défaut et passé le 31 mars 2024, ordonné son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique selon les modalités et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;

-condamné Mme [U]-[K] [X] à payer, en deniers ou valable quittance, une indemnité d'occupation fixée au montant du dernier loyer soit la somme de 400 euros ; ladite indemnité ayant commencé à courir le 1er avril 2022 et restant due jusqu'à la libération ou la reprise effective ;

-condamné la défenderesse aux entiers dépens comprenant l'acte d'assignation et à payer aux demandeurs la somme de 1000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;

-dit ne pas avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Par déclaration du 21 décembre 2023, Mme [X] [U] divorcée [K] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 janvier 2024, auxquelles il est expressément référé, Mme [X] [U] divorcée [K] demande à la cour de :

Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Déclarer recevable et bienfondé l'appel interjeté par Mme [U] [X] le 21 décembre 2023,

Y faisant droit,

Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

-validé le congé pour vente notifié le 30 septembre 2021 par les propriétaires indivisaires venant aux droits de Madame [T] [NY] veuve [F] pour la date de fin du bail soit le 31 mars 2022,

-ordonné à Madame [U]-[K] [X] de libérer les lieux, de faire un état des lieux sortant et d'une manière générale d'accomplir toutes les formalités incombant d'ordinaire au locataire sortant et ce dans les meilleurs délais,

-ordonné, à défaut et passé le 31 mars 2024, son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

-condamné Madame [U]-[K] [X] à payer en deniers ou valable quittance une indemnité d'occupation fixée au montant du dernier loyer soit à la somme de 400 euros à compter du 1er avril 2022 et restant due jusqu'à la libération ou la reprise effective,

-condamné Madame [U]-[K] [X] aux entiers dépens comprenant l'acte d'assignation et à payer aux demandeurs la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

-dire et juger que Mme [X] [U] peut bénéficier des dispositions du paragraphe III de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour être née le 8 février 1948 et avoir perçu en 2021 des revenus inférieurs au plafond légal,

En conséquence,

-constater que le congé délivré le 30 septembre 2021 est irrégulier en la forme et au fond, -débouter la succession de toutes ses demandes, fins et prétentions,

-condamner solidairement Mme [W] [RS], Mme [Y][RS] , Mme [C] [SF] épouse [Z], Mme [EL] [SF] veuve [E], Mme [DY] [O] épouse [G], M. [ST] [O], M. [R] [YY], M. [B] [YY], Mme [GS] [O] épouse [I], Mme [HF] [O] épouse [L], M. [M] [O], M. [V] [O] à porter et payer à Mme [X] [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-les condamner solidairement aux entiers dépens de la procédure en ce compris leur congé délivré le 30 septembre 2021 de nul effet,

A titre subsidiaire,

Si le congé délivré à Mme [U] devait être déclaré régulier,

- dire n'y avoir lieu à son expulsion tenant sa situation particulière,

-débouter la succession de toutes ses demandes, fins et prétentions

Y ajoutant,

-condamner solidairement Mme [W] [RS], Mme [Y][RS] , Mme [C] [SF] épouse [Z], Mme [EL] [SF] veuve [E], Mme [DY] [O] épouse [G], M. [ST] [O], M. [R] [YY], M. [B] [YY], Mme [GS] [O] épouse [I], Mme [HF] [O] épouse [L], M. [M] [O], M. [V] [O] à porter et payer à Mme [X] [U] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 février 2024, auxquelles il est expressément référé, Mme [W] [RS], Mme [Y][RS] , Mme [C] [SF] épouse [Z], Mme [EL] [SF] veuve [E], Mme [DY] [O] épouse [G], M. [ST] [O], M. [R] [YY], M. [B] [YY], Mme [GS] [O] épouse [I], Mme [HF] [O] épouse [L], M. [M] [O], M. [V] [O] demandent à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment son article 15,

-débouter Mme [U]-[K] de l'ensemble de ses demandes,

-confirmer le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant :

-ordonner à Mme [U]-[K] [X] de libérer les lieux, de faire un état des lieux sortant et d'une manière générale d'accomplir toutes les formalités incombant d'ordinaire aux locataires sortants, et ce dans les meilleurs délais, et sous astreinte de 50 € par jour de retard courant à compter du 3leme jour suivant la notification de l'arrêt,

-condamner Mme [U]-[K] à payer aux intimés la somme de 2 640 euros au titre de l'art.700 du code procédure civile et la condamner aux entiers dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur le congé,

Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

" I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

[']

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. "

Ainsi, le bailleur qui délivre un congé pour vente à son locataire de plus de 65 ans doit lui proposer une offre de relogement, sauf s'il est lui-même âgé de plus de 65 ans.

Il résulte en effet de l'article précité que, pour ce qui concerne le bailleur, les deux conditions sont alternatives : il suffit qu'il satisfasse à l'une ou à l'autre. L'appréciation de l'âge ou des ressources se fait de la même manière que pour le locataire.

L'appelante fait valoir qu'elle remplit toutes les conditions pour pouvoir se prévaloir du paragraphe III de l'article 15 du 6 juillet 1989 : elle a plus de 65 ans, bénéficie de ressources annuelles inférieures au plafond, et n'a pas bénéficié de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Elle réplique que l'indivision ne peut se prévaloir de l'exception de l'article 15 paragraphe 3 alinéa 2 réservé au " bailleur personne physique ".

Au contraire, les intimés soutiennent que dès lors qu'il y a indivision, il suffit qu'un seul des indivisaires remplisse les conditions alternatives de la loi pour écarter la protection, ce qui est le cas en l'espèce pour 80 % des intimés.

Il est constant que la dispense d'offre de relogement lorsque le bailleur a plus de 65 ans est réservée au bailleur personne physique.

Cependant, l'indivision ne possédant pas la personnalité juridique, en cas d'indivision entre les bailleurs, il suffit qu'un seul des membres de l'indivision soit âgé de plus de 65 ans pour écarter l'obligation de relogement instaurée par l'article 15 III de la loi du 6 juillet.

En l'espèce, il ressort de l'acte de notoriété en date du 25 juillet 2013 et des copies des cartes d'identité des intimés qu'à la date de la délivrance du congé, Mme [W] [RS], Mme [Y][RS] , Mme [C] [SF] épouse [Z], Mme [EL] [SF] veuve [E], M. [ST] [O], Mme [GS] [O] épouse [I], Mme [HF] [O] épouse [L], M. [M] [O], et M. [V] [O] étaient tous âgés de plus de 65 ans.

Dès lors, à supposer même que Mme [X] [U] divorcée [K] remplissent les conditions de la locataire protégée, la contre exception doit trouver application.

Par ailleurs, il n'est pas contesté que le congé ait été délivré dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a validé le congé pour vente notifié le 30 septembre 2021 par les propriétaires indivisaires venant aux droits de Mme [T] [NY] veuve [F] pour la date de fin du bail, soit le 31 mars 2022.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation,

Consécutivement à la résiliation du bail, Mme [X] [U] est devenue occupante sans droit, ni titre depuis le 1er avril 2022.

Le premier juge a justement fixé cette indemnité au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié, soit en l'espèce la somme de 400 euros à compter du 1er avril 2022 jusqu'à la libération ou la reprise effective du logement et condamné Mme [X] [U] à son paiement en derniers ou valable quittance.

L'appelante s'oppose à l'expulsion au motif qu'elle se trouve dans une situation de précarité.

Cependant, Mme [X] [U] ne démontre pas des circonstances exceptionnelles l'empêchant de retrouver un logement et ne justifie pas de démarches en ce sens ; le premier juge relève, sans être contredit en appel, qu'elle n'a notamment pas donné suite au rendez-vous qui lui a été proposé pour le 10 novembre 2022 par l'enquêteur social.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

Néanmoins il n'y a pas lieu de préjuger que l'appelante n'exécutera pas la présente décision pour l'assortir d'une astreinte.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires,

Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante supportera les dépens d'appel.

Il n'est pas inéquitable de laisser supporter aux intimés leurs frais irrépétibles d'appel. Ils seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS