CA Metz, 12 déc. 2024, RG 23/01639

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01639 - N° Portalis DBVS-V-B7H-GALJ

Minute n° 24/00372

[W], [V]

C/

Société SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HAB ITAT

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 5], décision attaquée en date du 27 Février 2023, enregistrée sous le n° 1121001147

COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE - TI

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

APPELANTS :

Monsieur [I] [W]

[Adresse 3]

Représenté par Me Carole PIERRE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 57463-20223-002048 du 10/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])

Madame [G] [V] épouse [W]

[Adresse 3]

Représentée par Me Carole PIERRE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-002364 du 20/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE :

SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT

[Adresse 1]

Représentée par Me Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2002, l'OPAC de [Localité 5] a consenti à M. [I] [W] et Mme [G] [V] épouse [W] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer de 302,23 euros et une provision sur charges de 125,92 euros.

Par acte d'huissier du 2 novembre 2022, M. et Mme [W] ont fait assigner l'OPHLM Metz Métropole venant aux droits de l'OPAC de Metz devant le tribunal judiciaire de Metz. Au dernier état de la procédure, ils ont demandé au tribunal d'ordonner une expertise du logement pour constater les problèmes d'humidité et d'isolation, les fuites d'eau au niveau des toilettes et de la cuisine et les dysfonctionnements au niveau de l'eau chaude, préconiser et chiffrer les travaux de remise en état, évaluer leur durée et les préjudices résultant des dommages constatés et de leur réserver le droit de conclure après dépôt du rapport d'expertise.

La SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat (ci-après la SEM EMH)venant aux droits de l'OPHLM de [Localité 5] Métropole, a demandé au juge de déclarer ces prétentions irrecevables et mal fondées, les rejeter et condamner les demandeurs à lui payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 février 2023, le tribunal a débouté M. et Mme [W] de leur demande d'expertise judiciaire et les a condamnés à payer à la SEM EMH la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 4 août 2023, M. et Mme [W] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 4 octobre 2024, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement et de :

- avant dire droit désigner tel expert qu'il plaira à la cour à charge pour lui de :

' se rendre à l'appartement [Adresse 2] à [Localité 5], après avoir convoqué les parties et s'être fait remettre toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission

' examiner l'appartement

' constater les problèmes d'isolation et d'humidité, les fuites d'eau au niveau des toilettes et de la cuisine mais également les dysfonctionnements au niveau de l'eau chaude dans la totalité du logement et en indiquer les causes

' préconiser et chiffrer les travaux de remise en état

' évaluer la durée des travaux et les préjudices de toute nature résultant des dommages constatés

' fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction compétente sur le fond du litige, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues

' rappeler que pour l'accomplissement de sa mission, l'expert désigné aura la possibilité de se faire communiquer tous les documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d'expertise, en cas de difficultés, et d'entendre tous les sachants qu'il estimera utiles ; en cas de besoin, requérir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne

' dresser un rapport d'expertise après avoir établi un pré-rapport et répondu aux dires des parties

- les dispenser de l'avance des frais d'expertise

- leur réserver le droit de conclure et de chiffrer leur préjudice après dépôt du rapport d'expertise

- subsidiairement, condamner la SEM EMH à réaliser les réparations sous astreinte de 100 euros par jour de retard et à leur verser une somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice liés aus troubles de jouissance

- la débouter de l'ensemble de ses demandes y compris celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- la condamner à leur verser une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'en tous frais et dépens y compris les frais d'exécution.

Les appelants exposent qu'ils informent l'intimée régulièrement depuis plusieurs années de désordres tenant notamment à l'isolation des fenêtres et des volets, au dysfonctionnement de radiateurs, à la présence moisissures, aux difficultés d'obtenir de l'eau chaude dans la cuisine, au dysfonctionnement des bouches d'aération, au déboîtement d'une porte coulissante ou encore au bouchage des toilettes. Ils précisent que plus récemment un dégât des eaux usées a entraîné l'inondation des caves, que l'intimée a fait intervenir tardivement une entreprise et que les caves n'étant toujours pas nettoyées, il subsiste une odeur nauséabonde. Ils soulignent que leur facture de chauffage est particulièrement élevée, qu'ils doivent utiliser un chauffage d'appoint électrique, que l'intimée refuse de procéder au remplacement de leurs radiateurs dont l'un d'entre eux fuit et que leur assureur refuse toute réparation tant cette fuite ne sera pas réparée. Ils font également état de problèmes dans les communs (ménage irrégulier, entrée non-sécurisée, absence d'interphone, cambriolage de leur cave, logements squattés) et soutiennent que les travaux réalisés par l'intimée sont très anciens, qu'ils lui ont adressé des courriers et mises en demeure, que l'intimée ne respecte pas les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le logement étant indécent, et que le handicap de M. [W] ne leur permet d'accepter qu'un nouveau logement adapté qui n'est pas proposé. Ils exposent que la preuve des dégradations est rapportée par les pièces, que la mesure d'expertise n'est sollicitée que pour le chiffrage des dégradations et de leur préjudice et qu'ils doivent être dispensés de l'avance des frais d'expertise dans la mesure où ils bénéficient de l'aide juridictionnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions du 6 mars 2024, la SEM EMH demande à la cour de débouter M. et Mme [W] de leurs demandes, confirmer le jugement et les condamner solidairement, au besoin in solidum à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens de la procédure d'appel.

Elle expose avoir assuré l'entretien de l'appartement en y faisant réaliser 16 interventions entre 2002 et 2012, que pour le dégât des eaux survenu le 20 janvier 2020, l'assureur des locataires lui a indiqué qu'ils s'étaient engagés à effectuer les réparations «'en propre régie'», qu'au mois d'août 2022, elle a immédiatement réagi en suite de l'inondation des caves par des eaux usées en mandatant l'entreprise Malezieux, que parallèlement l'assureur des appelants les a indemnisés pour le nettoyage de leur cave et que la constance dans la consommation annuelle des fluides atteste de l'absence de fuite. Elle ajoute que l'appartement est équipé de menuiseries PVC avec double vitrage datant d'une trentaine d'années, que les radiateurs en acier ne présentent aucun dysfonctionnement, que la chaudière est révisée régulièrement. Elle conteste le dysfonctionnement des bouches d'aération qui font l'objet d'un contrat d'entretien avec une entreprise et prétend que la dégradation de la porte coulissante procède de l'usage et de la manipulation des occupants. S'agissant des parties communes, elle précise que depuis l'origine la porte de l'immeuble est dépourvue de serrure et de système d'interphone, que dans le cadre du projet de rénovation urbaine elle tente de reloger les appelants qui ne transmettent pas l'intégralité des justificatifs nécessaires et déclinent une proposition de relogement pourtant conforme à leurs exigences.

Elle soutient que les photographies produites, non datées, ne permettent pas d'apprécier les désordres techniques allégués, que les attestations ne rapportent pas la preuve de leur existence, que les nouveaux témoignages n'apportent aucun élément complémentaire, qu'eu égard à la taille de l'appartement, la facture de gaz est en adéquation avec une consommation «'classique'» et que le document qualifié de pétition est un courrier des appelants en date du 8 janvier 2020 pour lequel ils ont sollicité leurs connaissances et proches, faisant état de doléances dont la cause ne lui est pas imputable. Elle prétend que les deux mises en demeure du 26 septembre 2023 sont relatives à deux fuites qui ont été réparées et que les appelants n'apportent aucun élément probant sur le motif légitime d'ordonner une expertise et ne justifient pas plus qu'en première instance de l'existence de désordres, en sorte que le jugement déféré doit être confirmé.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes relatives au logement

Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment que (article 2) :

- il est protégé contre les infiltrations d'air parasites, les portes et fenêtre du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante

- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement

- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité'adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements

En l'espèce, le premier juge a exactement relevé que les photographies fournies par les appelants pour justifier des manquements allégués de la bailleresse, ne sont pas datées. Aucun élément objectif ne permet en outre d'authentifier les lieux que représentent les clichés qui sont dès lors, dépourvus de valeur probante suffisante. Les attestations produites en première instance et en appel, ainsi que la pétition, ne sont pas davantage de nature à établir que l'appartement n'est pas conforme aux critères de décence ou encore qu'il est en mauvais état d'entretien. En effet, un certain nombre de constatations rapportées tenant notamment au fait qu'il fait froid dans le logement, que le chauffage est insuffisant, que les radiateurs et équipements sont vieux ou encore que les locaux sont mal isolés, procèdent d'appréciations subjectives qui en l'absence d'autres éléments, tels que le niveau de chauffage, la température réelle ou l'incidence de l'ancienneté des équipements, ne permettent pas de considérer qu'elles caractérisent des manquements de l'intimée à ses obligations, étant observé que la facture de gaz produite ne témoigne pas d'une surconsommation ou d'une anormalité eu égard à la taille de l'appartement telle qu'elle ressort du bail. Si des témoignages font état d'observations factuelles objectives telles que la présence de moisissures dans la cuisine, l'obturation des toilettes, l'existence d'une fuite des wc, l'insuffisance d'eau chaude, des taches sur le ballatum, la différence de couleur d'un carrelage ou encore le dysfonctionnement d'une porte coulissante, il n'est fourni aucun élément probant permettant d'imputer ces désordres à l'intimée alors que l'entretien des grilles d'aération, le dégorgement des canalisations, l'entretien des appareils de production d'eau chaude, celui des revêtements de sol relèvent des réparations locatives au sens du décret n°87-712 du 26 août 1987 incombant aux locataires. Enfin, aucune disposition légale ou réglementaire ne comporte l'obligation pour le bailleur de munir la porte d'entrée du bâtiment abritant le logement d'une serrure ou d'un interphone et il ne figure au dossier aucun élément établissant que les appelants ont été victimes d'un cambriolage de leur cave.

Si les appelants justifient avoir subi deux dégâts des eaux en janvier 2020 et en août 2022, il ressort des pièce que le premier a été solutionné directement entre les locataires et leur compagnie d'assurance conformément à la convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI), qu'il a été mis un terme au second par l'intervention de l'entreprise Malezieux rapidement mandatée par la bailleresse et qu'au titre des dommages occasionnés dans la cave des appelants, il leur a été proposé une indemnisation par leur assureur de 360 euros. Il n'est démontré ni que cette somme n'a pas été perçue par les appelants, ni qu'elle ne couvre pas l'intégralité de leur préjudice. Indépendamment de ce sinistre, l'intimée justifie avoir fait procéder à plusieurs interventions dans l'appartement, non seulement entre 2002 et 2012 comme le relève le premier juge, mais aussi depuis lors, en particulier pour l'entretien de la chaudière, des grilles d'aération ou encore pour la réparation de radiateurs, satisfaisant ainsi à ses obligations de délivrance et d'entretien.

C'est donc à juste titre et conformément à l'article 146 du code de procédure civile selon lequel une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, que le premier juge a débouté les appelants de leur demande d'expertise, le jugement étant confirmé.

Pour le reste, faute de démontrer l'existence de désordres imputables à l'intimée et la réalité d'un trouble de jouissance non indemnisé dont elle serait responsable, les appelants sont également déboutés de leur demande de réalisation de travaux et d'indemnisation à hauteur de 5.000 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

Les appelants , partie perdante, sont condamnés aux dépens d'appel et à payer à la SEM EMH la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel. Ils sont déboutés de leur demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS