CA Aix Provence, 12 déc. 2024, RG 24/02997

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 DECEMBRE 2024

N° 2024/759

Rôle N° RG 24/02997 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMWF3

[W] [U]

C/

[S] [J]

[Y] [R] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Patricia COHEN

Me Amaury EGLIE-RICHTERS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président de la Juridiction de proximité de [Localité 5] en date du 21 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000346.

APPELANTE

Madame [W] [U]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-13001-2024-2076 du 18/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

née le 14 Novembre 1998 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Patricia COHEN, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [S] [J],

né le 21 Juin 1971 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Amaury EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS - MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE

Madame [Y] [R] épouse [J],

née le 10 Juillet 1975 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Amaury EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS - MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Florence PERRAUT, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024,

Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2020, à effet le 12 décembre 2020, monsieur [S] [J] et madame [Y] [J], par l'intermédiaire de leur mandataire, la société Afedim Gestion, ont donné à bail à madame [W] [U], un appartement à usage d'habitation, de type T2, avec garage, sis [Adresse 2], à [Localité 5] (06), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 578 euros, outre 80 euros de provision pour charges.

Par exploit signifié le 5 juin 2023, ils ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement, au principal, d'une somme de 2 299,17 euros, au principal.

Considérant que les causes du commandement étaient restées infructueuses, les époux [J] ont fait assigner Mme [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, statuant en référé, qui, par ordonnance réputée contradictoire en date du 21 décembre 2023, a :

- constaté la résiliation du bail entre les parties à compter du 5 août 2023 ;

- ordonné, à défaut de départ volontaire, dans les 15 jours de la signification de la décision, l'expulsion de Mme [U], ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, donneraient lieu à application des dispositions de l'article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [U] à payer aux époux [J], la somme de 2 084,77 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 5 août 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023 ;

- condamné Mme [U] à payer aux époux [J] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du dernier loyer en cours, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération des lieux, avec intérêt à taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

- dit que l'indemnité d'occupation devrait être réglée et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à libération effective des lieux ;

- condamné Mme [U] à payer aux époux [J] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, l'assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la décision.

Selon déclaration reçue au greffe le 7 mars 2024, Mme [U] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 13 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [U] sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

- à titre principal :

- ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- dise et juge qu'elle s'acquittera de la dette à raison de 200 euros mensuel pendant 12 mois ;

- à titre subsidiaire : lui accord trois ans de délai pour quitter les lieux ;

- dise n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 13 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [J] sollicitent de la cour qu'elle :

- les déclare recevables et bien-fondé leurs demandes ;

- déboute Mme [U] de l'ensemble ;

- confirme l'ordonnance entreprise :

- y ajoutant condamne Mme [U] à leur verser la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 21 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la recevabilité des conclusions et pièces des intimés

L'article 54 de la loi n° 2009-1674 du 30 décembre 2009, codifié sous l'article 1635 bis P du code général des impôts, a imposé aux parties à l'instance d'appel avec représentation obligatoire de s'acquitter d'un droit destiné à abonder le fonds d'indemnisation de la profession d'avoués près les cours d'appel à créer dans le cadre de la réforme de la représentation devant les cours d'appel ;

Initialement fixée à 150 euros, cette contribution a été portée à 225 euros par l'article 97 de la loi n° 2014-1654 la loi du 29 décembre 2014 ; qu'elle est acquittée par l'avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique et sera perçue jusqu'au 31 décembre 2026.

En sa rédaction du 29 décembre 2013, l'article 963 du code de procédure civile dispose que lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses, selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article.

Sauf en cas de demande d'aide juridictionnelle, l'auteur de l'appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d'appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l'apposition de timbres mobiles ou par la remise d'un justificatif lorsque le droit pour l'indemnisation de la profession d'avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l'acquittement du droit lors de la remise de leur requête ;

En application du 4ème alinéa du même texte, l'irrecevabilité est constatée d'office par le magistrat ou la formation compétente et les parties n'ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité.

En l'espèce, le conseil des époux [J] n'a pas justifié de l'acquittement du droit de timbre, ni lors de sa constitution, ni lors du dépôt de ses conclusions, malgré le rappel envoyé le 30 septembre 2024 par le greffe.

Au surplus, les époux [J], ne justifient ni de l'obtention de l'aide juridictionnelle ni d'une demande déposée à cette fin devant le bureau d'aide juridictionnelle, (BAJ) d'[Localité 4].

Il convient dans ces conditions de déclarer irrecevables les conclusions et pièces transmises par les époux [J] le 13 mai 2024.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :

Il résulte des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il est acquis que le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Ainsi, il n'est pas contesté par Mme [U] qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 5 juin 2023, pour la somme de 2 299,17 euros au principal, au titre de l'arriéré locatif.

Or, il n'est pas contesté que cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance.

Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail en raison de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, dans le délai requis.

En effet, il est acquis que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Par conséquent, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail au 5 août 2023, minuit.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :

Par application, de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [U] verse aux débats des justificatifs de paiement, par virement bancaire sur le compte du gestionnaire du bien, à savoir :

- 400 euros au mois de mars 2023 ;

-1 200 euros au mois d'avril 2023 ;

- 1 200 euros au mois de juin 2023 ;

- 800 euros au mois de juillet 2023 ;

- 446 euros au mois de septembre 2023 ;

- 670 euros au mois d'octobre 2023 ;

- 800 euros au mois de décembre 2023 ;

- 800 euros au mois de janvier 2024 ;

- 680 euros au mois de février 2024.

Elle verse également un avis d'échéance du mois de mars 2024, duquel il ressort que sa dette locative s'élève au mois de février 2024 à 1994,33 euros auquel il convient d'ajouter l'échéance de mars 2024 de 722,84 euros, décomposée comme suit :

- loyer ou indemnité d'occupation 622,34 euros,

- provision sur charges 80 euros,

- provision taxe d'enlèvement d'ordures ménagères 20 euros.

Soit un total d'arriéré locatif du s'élevant à la somme de 2 716,67 euros au mois de mars 2024.

Cependant, l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme d'un montant égal à celui du dernier loyer en cours, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération des lieux, soit en se basant sur le mois d'août 2023 à la somme de 700,32 euros en totalité, du à titre provisionnel (601, 32 euros au titre du loyer du mois d'août 2023 + 80 euros au titre des provisions sur charge, + 20 euros au titre de la provision sur la taxe d'enlèvement d'ordures ménagères).

Mme [U] sera condamnée à son paiement, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés.

L'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a dit que l'indemnité d'occupation serait fixée au dernier montant du loyer en cours, révisable comme en matière locative et majorée des charges récupérables, avec intérêt à taux légal à compter du 6 de chaque mois.

Les époux [J] seront déboutés de leur demande d'indexation, ladite indemnité ne revêtant pas la nature d'un loyer mais réparant un préjudice subi.

L'échéance du mois de mars 2024 démontre que le bailleur a appliqué un montant d'idemnité d'occupation erroné, le portant à 722,34 euros au lieu de 700,32 euros, montant non sérieusement contestable.

Par conséquent, Mme [T] est redevable au mois de mars 2024 de la dette suivante :

1994,33 euros + 700,32 euros = 2 694,65 euros

Par conséquent, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixé et condamné Mme [U] au paiement de la somme provisionnelle de 2084,77 euros, due au titre de l'arriéré locatif.

Mme [U] sera condamnée à payer aux époux [J] la somme de 2 694,65 euros, montant non sérieusement contestable, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation dus au mois de mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse,assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a fixé les intérêts dus à tauxlégal au 5 juin 2023.

Sur la demande de délais de paiement :

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ...

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le paiement des loyers courants et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l'espèce, Mme [U] justifie avoir partiellement repris le paiement des loyers avant l'audience devant le premier juge.

Elle déclare être employée dans une maison de retraite. Elle verse aux débats son avis d'imposition 2023 sur les revenus 2022, aux termes duquelle elle a déclaré avoir percu la somme de 15 181 euros net fiscal soit 1265,09 euros mensuel.

Mme [U] ne démontre pas avoir les capacités financières lui permettant de s'acquitter à la fois d'un plan d'apurement de sa dette locative et de son loyer et charges courantes, en sus.

Mme [U] sera donc déboutée de sa demande en délai de paiement et suspension de la clause résolutoire.

Sur le délais d'expulsion

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ceux-ci, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Au vu des circonstances de l'espèce et de la situation personnelle de Mme [U],du délai de fait dont elle a bénéficié depuis plusieurs mois, il conviendra de confirmer l'ordonnance du premier juge qui avait ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion dans les deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux et dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, donneraient lieu à application des dispositions de l'article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Mme [U] sera déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [U] aux dépens et à payer aux époux [J] la somme de 800 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, elle sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d'appel, étant précisé qu'elle bénéficie de l'aide juridictionnelle totale.

PAR CES MOTIFS :