CA Montpellier, 17 déc. 2024, RG 22/01230

ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 17 DECEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/01230 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PKWS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 FEVRIER 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 21/31928

APPELANTS :

Monsieur [G] [J]

né le 13 Juin 1953 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Julie LOLA de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Madame [H] [R] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

assisté de Me Julie LOLA de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndic. de copro. [Adresse 5] Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société BILAN PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

asssitée de Me Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant plaidant

Ordonnance de clôture du 14 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [J] et Mme [H] [R], épouse [J], sont propriétaires des lots n°23 et 121 au sein de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] (34).

Invoquant l'absence de règlement de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, a, par exploit d'huissier du 22 décembre 2021, fait assigner M. [G] et Mme [H] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de les voir condamner à lui payer la somme de 97.309,92 euros.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 10 février 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Condamne M. [G] [J] et Mme [H] [R], épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 96.885,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2021 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2021 ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne solidairement M. [G] [J] et Mme [H] [R], épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] [J] et Mme [H] [R], épouse [J] aux dépens.

Le premier juge retient que le syndicat de copropriété, versant les extraits de compte propriétaire, lettres de relance, mise en demeure, procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes, appels de fonds et autres documents, justifie d'une créance envers les époux [J] à hauteur de 96.885,57 euros.

Il n'a pas condamné les époux [J], copropriétaires indivis, à régler cette dette solidairement dès lors que le syndicat ne justifie pas d'une clause de solidarité incluse dans le règlement de copropriété.

Les époux [J] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 2 mars 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 20 septembre 2022, les époux [J] demandent à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 février 2022 portant le n°RG 21/31928 ;

Juger qu'il existe des contestations sérieuses faute de la production des preuves par le syndic de copropriété ;

Débouter le syndic des copropriétaires de ses demandes ;

A titre subsidiaire

Octroyer à M. [G] et Mme [H] [J] un délai de grâce de 24 mois, à titre reconventionnel, à compter de la décision à intervenir ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Les époux [J] soutiennent que le syndic ne rapporte pas la preuve qu'ils sont bien débiteurs des sommes réclamées, ni de l'exactitude de la dette et précisent que, faute de preuve, ils n'ont pas eu la possibilité de contester la répartition des charges ou leur montant.

Ils concluent à la nullité des décisions de l'assemblée générale du 16 septembre 2020, arguant du fait que le syndicat de démontre pas avoir effectivement convoqué les consorts [J] à ladite assemblée ni leur avoir notifié le procès-verbal, les appelants contestant la véracité de la signature sur l'accusé de réception.

Subsidiairement, les époux [J] sollicitent des délais de grâce leur accordant le temps de vendre le bien qui a fait l'objet d'une offre d'achat permettant de solder la totalité de la dette.

Dans ses dernières conclusions du 28 juin 2022, le syndicat de copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Confirmer la décision dont appel ;

Condamner solidairement les requis au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les requis aux entiers dépens d'appel.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il justifie des charges réclamées par la production de nombreuses pièces et de leur notification par procès-verbal du 13 octobre 2020 aux époux [J]. L'intimé précise que les appels de fonds à compter du mois de février 2021 visent les nouveaux lots appartenant aux appelants depuis que l'échange de lot a été voté en 2018.

Il s'oppose à l'octroi de délais de grâce en ce que les copropriétaires ne justifient pas, selon lui, d'éléments permettant d'appliquer l'article 1345-5 du code civil.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2024.

MOTIFS

1/ Sur la demande en paiement :

La cour rappelle tout d'abord qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Or, en l'espèce si dans leurs écritures les époux [J] développent un moyen en lien avec la nullité des décisions de l'assemblée générale du 16 septembre 2020, il ne se traduit pas en termes de prétention dans le dispositif de leurs écritures si bien que la cour n'est donc pas tenue d'y répondre.

Pour le surplus, selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par des services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Au cas d'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] réclament aux époux [J] la somme provisionnelle de 96.885,57 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété en leur qualité de propriétaires des lots n°23 et 121 au sein de la copropriété.

Il produit diverses pièces au soutien de sa demande en paiement à savoir :

Extrait de compte copropriétaire en date du 23 août 2021 avec un compte débiteur de 95.954,20 euros sur la période du 1er janvier au 1 er juillet 2021 ;

Lettre de mise en demeure du 28 mai 2021 ;

Procès-verbaux d'assemblée générale du 10 janvier 2018, 18 décembre 2018, 16 septembre 2020, 24 février 2021 portant approbation des comptes des exercices écoulés, des budgets prévisionnels des exercices suivants et adoption des travaux ;

Appel de fonds du 1er janvier 2020 au 30 juin 2020, puis du 1er juillet au 31 décembre 2020, exercice 2021.

Le principe et le montant de la créance revendiqué par le syndicat des copropriétaires n'étant pas sérieusement contestables à l'instar de ce qu'a retenu le premier juge, il convient de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné M. [G] [J] et Mme [H] [R] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 96.885,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2021 avec application des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2021.

2/ Sur la demande de délais :

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas d'espèce, les époux [J] revendiquent le bénéfice des dispositions de l'article 1343-5 du code civil sans toutefois produire de pièces justifiant de leur situation financière et/ou personnelle de sorte que la cour n'est pas en mesure d'apprécier l'opportunité d'une telle prétention qui sera en conséquence rejetée.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera confirmé les dépens et les frais irrépétibles.

En appel, il y a lieu de condamner les époux [J], qui succombent, aux dépens d'appel ainsi qu'à régler la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS