CA Besancon, 17 déc. 2024, RG 23/00653

Le copies exécutoires et conformes délivrées à

CS/FA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/00653 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EUBT

COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 29 mars 2023 - RG N°20/00932 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS LE SAUNIER

Code affaire : 51G - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L'affaire a été examinée en audience publique du 15 octobre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.

L'affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. JNL prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés pour ce audit siège immatriculée au RCS de LONS LE SAUNIER sous le n°440545887

Sise [Adresse 4]

Représentée par Me Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Représentée par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

ET :

INTIMÉE

S.E.L.A.R.L. [O] [D]-[R] ET [Z] [M]-[I]

Notaires, sise [Adresse 1])

Inscrite au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 833 737 497

Représentée par Me Nathalie ROTA de la SELARL NATHALIE ROTA, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

---

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2003, la SCI JNL a consenti un bail professionnel à la SCP [F] [T] - [Y], notaire associé, portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], ce pour une durée de vingt ans à compter du 1er septembre 2003 et moyennant un loyer annuel d'un montant de 55 200 euros TTC.

Selon actes authentiques des 25 avril, 21 juin et 09 octobre 2012, Me [F] [T]-[Y] a cédé à Me [O] [D] épouse [R] 396 parts sociales sur les 1 320 détenues dans la SCP, désormais dénommée SCP [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R].

Deux avenants au contrat de bail entre la SCP [F] [T]-[Y] et la SCI JNL ont été établis :

- selon avenant daté du 12 octobre 2012, le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 7 200 euros à compter du 1er septembre 2012 et la durée du bail a été rallongée en contrepartie jusqu'au 31 décembre 2024 ;

- selon avenant daté du lendemain, ont été ajoutées au bail des 'précisions' aux termes desquelles 'en cas de congé notifié par le locataire, celui-ci sera redevable du loyer et des charges concernant le montant cumulé de la période de loyer restant à courir au moment du congé jusqu'à la fin du contrat, soit jusqu'au 31 décembre 2024, quoiqu'il arrive, majoré d'une pénalité de 5 % du montant de ces mêmes loyers cumulés restant dus à la date du congé.'

Par acte du 30 juin 2017, la SCP [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R], notaires associés, a cédé ses droits corporels et incorporels permettant l'exploitation de l'office notarial à la SELARL [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I], constituée selon statuts du 05 avril 2017 entre Me [D]-[R] et Me [Z] [M]-[I] et devenue, suite au retrait de Me [T]-[Y] accepté par arrêté du 12 décembre 2018, la SELARL [O] [D]-[R] et [Z] [M]-[I] selon statuts déposés au greffe le 20 février 2019, puis la SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A] selon modification des statuts déposée au greffe du tribunal de commerce de Lons le Saunier le 13 février 2024.

La SCP [F] [T]-[Y]- [O] [D]-[R], notaires associés, a été dissoute par arrêté du garde des sceaux, ministre de la justice, du 08 novembre 2017.

La SCI JNL a adressé à la locataire différents courriers :

- un 'commandement de payer' du 31 août 2019 adressé par courrier en recommandé, visant la somme de 21 626,62 euros au titre du 'rattrapage de loyer' après réévaluation arrêté au 1er septembre 2019 et du troisième terme de la caution actualisée ;

- un 'commandement de payer' du 26 décembre 2019 adressé en recommandé, visant la somme de 16 033,42 euros au titre du 'rattrapage du loyer' et de la caution susmentionnés outre les loyers échus des mois de septembre à décembre 2019 ;

- une 'mise en demeure et commandement de payer' datée du 29 août 2020, visant la somme de 88 337,65 euros et dont il n'est pas attesté des modalités de transmission.

Une sommation de payer visant une somme de 18 532,76 euros en principal a par ailleurs été signifiée à la SELARL [O] [D]-[R] et [Z] [M]-[I] le 27 janvier 2020.

Par acte signifié le 28 octobre 2020, la SELARL [O] [D]-[R] et [Z] [M]-[I] a fait assigner la SCI JNL devant le tribunal judiciaire de Lons le Saunier en sollicitant, outre frais irrépétibles et dépens :

- que soit prononcée l'inopposabilité à son égard des avenants au bail professionnel des 12 et 13 octobre 2012, en raison notamment du défaut de leur mention dans l'acte de cession de l'étude du 30 juin 2017, de leur absence d'enregistrement et de leur signature quelques jours après la cession de parts à Me [D]-[R] sans qu'elle n'en soit informée ;

- que soit déclarée réputée non écrite la clause de révision du loyer intégrée au bail, en ce qu'elle vise un indice de référence erroné et présente une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions en contrariété avec les articles L. 112-1 et suivants du code monétaire et financier ;

- la condamnation de la SCI JNL à lui régler la somme 162 033 euros et subsidiairement de 61 460 euros.

Parallèlement à cette assignation, deux congés ont été délivrés par le preneur par actes d'huissier de justice signifiés les 15 juillet 2020 et 29 janvier 2021 à étude.

L'état des lieux de sortie des locaux a été établi par procès-verbal de constat d'huissier de justice du 22 janvier 2021, en l'absence du propriétaire.

En première instance, la SCI JNL demandait au tribunal, outre frais irrépétibles et dépens :

- de débouter la SELARL [O] [D]-[R] et [Z] [M]-[I] de ses demandes ;

- de la condamner à lui payer la somme de 705 998,91 euros TTC au titre de l'arriéré de loyers et de charges ;

- de la condamner à lui verser la somme indemnitaire de 35 000 euros au titre de ses propos calomnieux, diffamatoires et étrangers au présent litige.

Par jugement rendu le 29 mars 2023, le tribunal a débouté chacune des parties de l'intégralité de leurs demandes et a condamné la SELARL [O] [D]-[R] et [Z] [M]-[I] aux entiers dépens.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

Concernant la demande en inopposabilité des avenants :

- au visa des articles 1103 et 1200 du code civil, que lesdits avenants ont été signés par Me [T]-[Y] au nom et pour le compte de la SCP [F] [T]-[Y], en qualité de preneur à bail, et par Mme [G] [K] épouse [T]-[Y] en sa qualité de gérante de la SCI JNL, bailleur, ces derniers ayant qualité pour modifier les termes du contrat initial ;

- que les avenants n'étaient soumis à aucune obligation d'enregistrement ;

- que même s'ils ne sont pas mentionnés dans l'acte de cession de l'étude notariale du 30 juin 2017, ils forment un tout avec le bail initial, de sorte que par l'effet de ladite cession la nouvelle étude notariale est devenue partie au bail modifié ;

- que la notion d'opposabilité, qui ne concerne que les tiers au contrat, n'est donc pas en cause ;

- que le montant du nouveau loyer résultant de l'avenant du 12 octobre 2012 a été réglé au bailleur jusqu'en 2019, ce dont il résulte son acceptation tacite ;

Concernant l'illicéité de la clause de révision du loyer :

- que la clause incluse au bail initial vise l'indice moyen de base à retenir comme étant celui 'du 1er trimestre 2003, soit 1172", alors même que l'indice 1172 correspond à celui du quatrième trimestre 2002 de sorte que cette mention est erronée ;

- que cependant, la clause selon laquelle le loyer sera révisé chaque année sur la base de la moyenne de l'indice du coût de la construction vise nécessairement une révision à échéance de quatre trimestres, l'erreur commise dans la mention de l'indice de référence n'affectant pas la validité de la clause de révision annuelle ;

- qu'en outre la révision a été effectivement pratiquée sur la base de l'exact indice au 1er trimestre 2003 ;

Concernant la demande reconventionnelle en paiement :

- que le bail litigieux mentionne que le congé devra être notifié au moins six mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, alors même qu'en cas de congé notifié par le locataire, celui-ci sera redevable du loyer et des charges concernant le montant cumulé de la période de loyer restant à courir à la date du congé jusqu'à la fin du contrat, majoré d'une pénalité de 5 % du montant de ces mêmes loyers cumulés ;

- que la prorogation du terme du contrat au 31 décembre 2024, selon avenant du 12 octobre 2012, n'a pas modifié les formes du congé ;

- que la locataire justifie avoir délivré congé par acte extrajudiciaire du 15 juillet 2020, de sorte que le congé a pris effet au 15 janvier 2021 ;

- que si la SCI JNL fonde sa demande en paiement sur le second congé délivré par la locataire le 29 janvier 2021 à effet au 31 juillet 2021, elle n'a pas contesté la validité du premier congé ;

- qu'en l'état des pièces produites, le congé ayant pris effet au 15 janvier 2021, les sommes revendiquées par la SCI JNL sont erronées, tandis qu'il n'est produit aucun décompte précis des sommes dues avant le terme du congé et de celles dues à compter du congé ayant pris effet le 15 janvier 2021 ;

Concernant la demande indemnitaire formée par la SCI JNL :

- que cette dernière n'explique pas en quoi les propos reprochés, qui auraient été tenus envers des personnes physiques, lui ont causé, en sa qualité de personne morale, un préjudice moral propre.

Par déclaration du 27 avril 2023, la SCI JNL a interjeté appel de ce jugement en sollicitant son annulation ou son infirmation en ce qu'elle a été déboutée de l'intégralité de ses demandes et, selon ses dernières conclusions transmises le 19 septembre 2024, conclut à son infirmation de ce chef et demande à la cour statuant à nouveau :

- de déclarer que les avenants des 12 et 13 octobre 2012 sont valables et opposables à la SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A] ;

- de déclarer que la clause de révision du loyer est licite ;

- de 'déclarer' à titre principal que le premier congé délivré le 15 juillet 2020 par la SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A] est nul et de nul effet et que seul le second congé du 29 janvier 2021 a produit ses effets ;

- de 'déclarer' que la SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A] reste à lui devoir la somme de 677 274,08 euros sur le fondement du second congé du 29 janvier 2021 ;

- de 'déclarer' à titre subsidiaire, si la cour estimait que le premier congé a produit ses effets, que l'intimée lui reste redevable de la somme de 680 930,82 euros ;

- de 'déclarer' que la SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A], a tenu des propos calonmieux ;

Par conséquent et à titre principal,

- de condamner la SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A] à lui payer la somme de 677 274,08 euros avec TVA incluse pour les sommes assujetties, au titre de l'arriéré de loyer et de charges et de la clause pénale, à actualiser au jour de l'arrêt, sur le fondement du second congé du 29 janvier 2021 ;

A titre subsidiaire,

- de la condamner à lui payer la somme de 680 930,82 euros avec TVA incluse pour les sommes assujetties, au titre de l'arriéré de loyer et de charges et de la clause pénale, à actualiser au jour de l'arrêt, sur le fondement du premier congé du 15 juillet 2020 ;

En tout état de cause, de rejeter toutes les conclusions, fins et moyens de la SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A] et de la condamner :

- à lui payer la somme de 35 000 euros à titre d'indemnisation pour les propos calomnieux, diffamatoires et étrangers au présent litige qu'elle a tenus ;

- au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- aux entiers dépens.

Elle fait valoir :

Concernant la validité des avenants :

- que tel que relevé par le juge de première instance, les avenants et le bail forment un tout indissociable tandis que le loyer en résultant a été réglé sans contestation par le preneur pendant plus de sept ans ;

- que la validité des avenants n'est pas contestée, seul leur opposabilité étant mise en cause ;

- en réponse aux arguments de l'intimée et alors même que l'hypothèse inverse serait sans incidence, qu'aucun projet de déménagement de l'étude n'existait à la date de signature des avenants dans la mesure où le bail courait encore pendant plus de dix ans, tandis que la SELARL n'a été constituée que le 05 avril 2017 ;

- que de même, l'enregistrement des avenants est indifférent à leur opposabilité ainsi qu'il résulte du Bulletin Officiel des Finances publiques BOI - ENR - JOMI-10, ledit enregistrement n'ayant vocation qu'à leur conférer date certaine et à les rendre opposables aux seuls tiers ;

- que la SCP détentrice initiale de l'office notarial n'est pas un tiers au contrat, de même que ses successeurs qui se sont vu transférer toutes ses obligations ;

- que le fait que Me [T]-[Y] ait été en même temps gérant de la bailleresse et du preneur est sans incidence ;

- qu'il en est de même concernant la date de signature des avenants, étant observé contrairement aux termes des écritures déposées pour le compte de l'intimée, que l'acte de cession de 30 % des parts de Me [T]-[Y] dans la SCP [F] [T]-[Y], notaire associé, à Me [D]-[R] est intervenu non pas quelques jours avant la signature des avenants, mais le 25 avril 2012 soit près de six mois auparavant ;

- que de même, l'absence de mention des avenants des 12 et 13 octobre 2012 dans l'acte de cession sous condition suspensive du 30 juin 2017 est indifférente, étant observé que l'acte de cession au profit de Me [D]-[R] du 25 avril 2012 ne mentionne même pas le bail du 12 octobre 2003 tandis que la jurisprudence considère que lorsque le local est essentiel à l'exploitation d'une activité, la cession de celle-ci emporte de plein droit celle du bail ;

- que l'affirmation selon laquelle l'augmentation du loyer résulterait d'une volonté de Me [T]-[Y] de compenser la baisse de prix de cession à Me [D]-[R] d'une partie des parts de la SCP [F] [T]-[Y] imposée par la chancellerie est infondée ;

- que la prétendue absence de mention des avenants des 12 et 13 octobre 2012 dans le dossier déposé à la chancellerie par Me [D]-[R] résulterait de sa propre carence et est en tout état de cause sans incidence ;

- que cette dernière avait une parfaite connaissance des avenants concernés, tel que l'établit le règlement du loyer modifié sans difficulté et son intégration aux comptes annuels de l'étude ;

Concernant la validité de la clause de révision du loyer :

- que tel que retenu par le juge de première instance, l'indice visé dans cette clause existe, tandis que seul le report de sa valeur est erroné ;

- que la volonté d'une indexation annuelle est sans équivoque ;

- que les parties ont au surplus défini sans ambiguïté l'indice de référence comme celui au 1er trimestre 2003 ;

- qu'il n'en résulte aucune distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant

entre deux révisions ;

- que la mention de la valeur 1 172 constitue une erreur de plume, cet élément étant corroboré par le fait que la valeur de l'indice du quatrième trimestre 2002 n'a jamais été prise en compte dans le calcul de l'ajustement du loyer, seul l'indice 1 183 au 1er trimestre 2003 ayant été utilisé ;

- que ce dernier étant d'ailleurs plus élevé, il a été plus favorable au preneur ;

Concernant les demandes formées par le locataire :

- que les sommes réclamées en restitution par l'intimée correspondent à des règlements conformes aux avenants et à la clause d'indexation du loyer ;

Concernant sa propre demande en paiement au titre des arriérés de loyers, de charges et de la clause pénale, formulée au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1728, 1217, 1218 et 1219 du code civil :

- que le locataire s'est abstenu du règlement des sommes mises à sa charge par le bail depuis le 1er septembre 2018, tant au titre des loyers que des charges locatives ;

- que le congé délivré le 29 janvier 2021 ayant pris effet au 30 juillet suivant, suite au premier congé dépourvu de tout effet donné le 15 juillet 2020, elle est tenue de payer, à partir de cette date et jusqu'au terme du contrat initial, le montant du loyer, selon indexation, outre les charges, le tout après majoration de 5 %, étant précisé :

. que le premier congé du 15 juillet 2020 n'a pas été signifié au siège social du bailleur mais au domicile de son gérant, contrairement à l'article 690 du code de procédure civile ;

. que, consciente de cette irrégularité, la locataire a fait signifier valablement le second congé ;

- qu'au surplus, le contrat de bail prévoit en pages 6 et 7 une clause pénale égale à 10 % du montant des sommes dues mais non réglées, ce dès le premier acte d'huissier de justice, étant rappelé qu'elle a fait signifier une sommation de payer à son locataire le 27 janvier 2020 ;

- que par ailleurs le contrat de bail stipule en page 4 que le locataire doit verser au bailleur un dépôt de garantie égal à trois mois de loyers, lequel est indexé de sorte que le troisième terme du dépôt de garantie reste dû quand bien même les lieux ont été libérés ;

- qu'il en résulte que la SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A] lui est redevable d'un montant global de 677 274,08 euros selon le détail suivant :

. au titre de la période avant congé, soit du 1er janvier 2018 au 30 juillet 2021, la somme de 11 123,42 euros au titre de l'indexation du dépôt de garantie, la somme de 189 560,94 euros au titre des arriérés de loyers majorés de la clause pénale et de la TVA, la somme de 1 504,10 euros au titre de l'arriéré des taxes foncières avec application de la clause pénale et de la TVA et la somme de 4 985,10 euros au titre de l'arriéré d'assurance augmenté du montant de la clause pénale et de la TVA, soit un montant total de 207 173,56 euros ;

. au titre de la période après congé, soit du 1er août 2021 au 31 décembre 2024, les sommes de 11 123,42 euros au titre de l'indexation du dépôt de garantie y compris application de la clause pénale et de la TVA, de 441 506,11 euros au titre des loyers avec application de la majoration de 5 % ainsi que de la clause pénale et de la TVA, de 17 728,64 euros au titre des taxes foncières avec application de la majoration de 5 % ainsi que de la clause pénale et de la TVA et de 10 865,16 euros au titre des assurances avec application de la majoration de 5 % ainsi que de la clause pénale et de la TVA, soit un montant total de 481 223,94 euros ;

- que subsidiairement et à supposer que le premier congé soit valable, la SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A] lui est redevable, au titre des mêmes éléments, d'un montant total de 680 930,82 euros soit la somme de 146 219,72 euros au titre de la période avant congé écoulée du 1er janvier 2018 au 15 janvier 2021et la somme de 545 834,52 euros au titre de la période écoulée après congé du 16 janvier 2021 au 31 décembre 2024 ;

Concernant sa demande indemnitaire au titre des propos calomnieux :

- que l'intimée a reproché à Me [T]-[Y] et son épouse ancienne collaboratrice de l'étude d'avoir prétendument détourné une partie de sa clientèle et emporté des dossiers et le fichier client à leur départ, outre la violation du secret professionnel de son épouse ;

- que ces propos démontrent une intention de nuire et sont calomnieux et diffamatoires ;

- que cette atteinte aux gérants de la SCI JNL a causé à la personne morale un préjudice moral.

La SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A] a interjeté appel incident du jugement sauf en ce qu'il a débouté la SCI JNL de toutes ses demandes par conclusions transmises le 18 octobre 2023 et a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 04 octobre 2024 pour demander à la cour d'infirmer les autres chefs du jugement et, statuant à nouveau :

- de prononcer l'inopposabilité à son égard des avenants au bail signés les 12 et 13 octobre 2012 ;

- de déclarer réputée non écrite la clause de révision du loyer intégrée au bail ;

- de condamner la SCI JNL à lui régler la somme 162 033 euros ;

- subsidiairement, après prononcé de l'inopposabilité à son égard des avenants au bail, de condamner la SCI JNL à lui régler la somme 61 460 euros ;

- dans tous les cas, de la condamner à lui régler la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction.

Elle expose :

Concernant l'inopposabilité des avenants à son égard :

- que si le contrat de cession des droits corporels et incorporels permettant l'exploitation de l'office notarial intervenu le 30 juin 2017 comprenait le droit au bail, elle n'a été informée de l'existence des avenants alourdissant ses obligations que le 03 février 2020 ;

- que ces avenants sont respectivement datés de trois et quatre jours après la signature du dernier acte relatif à la cession par Me [T]-[Y] de 30 % de ses parts dans la SCP [F] [T]-[Y] à Me [D]-[R] ;

- que cette dernière, n'ayant pas connaissance desdits avenants, ne les a pas mentionnés dans le dossier adressé à la chancellerie ;

- qu'ils n'ont pas été enregistrés, à l'inverse du bail professionnel du 12 octobre 2003 ;

- qu'au surplus, ces avenants 'arrivent (trop) à point nommé' en ce qu'elle refuse de payer les charges non listées dans le bail du 12 octobre 2003, qu'elle refuse l'augmentation et la revalorisation des loyers et qu'elle a le projet de déménager ses bureaux ;

- qu'en application de l'effet relatif des contrats, elle n'est liée à la SCI JNL que par le bail ;

- que la bailleresse échoue à démontrer que les avenants lui sont opposables, à défaut d'établir qu'il lui ont été transmis ;

- que le fait que la SELARL a réglé le loyer revalorisé durant sept ans est sans incidence, alors qu'entre 2012 et 2017 Me [T]-[Y] est resté associé majoritaire de l'étude et avait la maîtrise de ses finances ;

- que si l'enregistrement auprès du service des impôts n'est pas obligatoire, le défaut d'accomplissement de cette formalité, à dessein, conforte sa position ;

- qu'en réalité, Me [T]-[Y] a voulu compenser, par l'avenant augmentant le montant du loyer, la baisse de prix de cession de ses parts sociales à laquelle la chancellerie l'a contraint ;

- que le procédé est déloyal, dans la mesure où les avenants litigieux des 12 et 13 octobre 2012 n'ont pas été portés à sa connaissance alors que selon actes authentiques des 25 avril, 21 juin et 09 octobre 2012, Me [T]-[Y] a cédé à Me [D]-[R] 396 parts sociales de la SCP dans le cadre d'un processus de cession de l'étude ;

- que Me [T]-[Y] s'est par ailleurs livré, de concert avec son épouse, à des actes de détournement de clientèle, de violation du secret professionnel et de pressions et menaces pour obtenir une rémunération importante dans le cadre de la SELARL constituée ;

- que si elle-même est partie au contrat de location visé dans l'acte de cession, elle est un tiers aux avenants litigieux, qui n'ont pas été portés à sa connaissance alors même qu'elle n'a pas repris toutes les obligations souscrites par la SCP mais ne s'est vu transférer que les obligations qui lui sont opposables par application des actes de cession ;

- que Me [T]-[Y] étant à la fois notaire, cédant, gérant de la SCI JNL et gérant majoritaire de la SCP [F] [T]-[Y] ne pouvait sous-estimer la portée des avenants litigieux et surtout l'impact de leur défaut de communication ;

- que contrairement aux termes des écritures de l'appelante, les avenants litigieux des 12 et 13 octobre 2012 sont datés de quelques jours après le second avenant, signé le 09 octobre 2012, à la cession du 25 avril 2012 ;

- que du fait de l'entrée en vigueur du décret n° 2017-895 du 06 mai 2017, le traité de cession n'est plus examiné par la Chancellerie qui ne sollicite pas les comptes des études, de sorte que cette dernière n'a pas validé les avenants litigieux à l'occasion de la cession de 2017 ;

Concernant l'illicéité de la clause de révision du loyer :

- que l'indice de référence visé n'existe pas, de sorte que la clause se réfère à un indice illicite;

- que par ailleurs, cette clause implique une distorsion entre la période de variation de l'indice, qui est de quinze mois et la durée s'écoulant entre deux révisions, soit douze mois ;

- que ces dispositions sont prohibées par les articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier de sorte que la clause est réputée non écrite ;

- qu'il en résulte un droit à restitution de la surévaluation du loyer pratiqué par la SCI JNL depuis la cession du droit au bail intervenue le 30 juin 2017, soit un trop-perçu entre le 1er juillet 2017 et le 05 février 2020 s'élevant à la somme de 162 033 euros ;

Subsidiairement, concernant l'application erronée de la clause d'indexation du loyer :

- que si la clause d'indexation était validée par la cour, de sorte que seule la référence au 1er trimestre 2003 et non à l'indice 1172 était retenue, la SCI JNL a pratiqué des loyers excessifs ;

- qu'ainsi entre le 1er juillet 2017 et le 05 février 2020, la bailleresse a bénéficié d'un trop-perçu de 61 460 euros ;

Concernant les sommes réclamées par la SCI JNL :

- que la date de prise d'effet du congé est le 15 janvier 2021 et non le 31 juillet suivant ;

- qu'en effet la signification du congé est régulière en ce que l'huissier instrumentaire a délivré l'assignation rédigée pour son compte et adressée à la SCI JNL au domicile de M. [T]-[Y], qui s'en est déclaré gérant et a affirmé être habilité à recevoir copie de l'acte, en confirmant que le domicile du destinataire était toujours à cette adresse ;

- qu'au surplus ce congé n'a jamais été invalidé ;

- que l'appelante sollicite en outre des sommes au titre du dépôt de garantie alors qu'elle n'est plus dans les locaux, ne justifie pas des sommes qu'elle a perçues et du détail des sommes qu'elle réclame, applique des frais, des arrondis, des majorations de retard, des clauses pénales, de la TVA sans justification et opère des distinctions en retenant une date d'effet de congé erroné ;

- que ses écritures ne contiennent aucune calomnie mais sont factuelles.

Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Après révocation de la première ordonnance de clôture aux fins de garantir l'exercice du contradictoire et la complète information de la cour, une nouvelle clôture est intervenue le 04 octobre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 octobre suivant et mise en délibéré au 17 décembre 2024.

En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour observe que la demande tendant à l'annulation du jugement dont appel intégrée dans la déclaration d'appel ne figure pas dans les ultimes conclusions déposées au soutien des intérêts de l'appelante, de sorte qu'elle n'est pas soutenue.

Par ailleurs, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de «'donner acte'», de «'constater'» ou de «'dire et juger'» dans le cas où celles-ci ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

- Sur les demandes formées par la SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A],

Aux termes de l'article 1717 du code civil, le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur.

En application de l'article 1690 du même code, le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur.

Néanmoins le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.

Il est constant que, sous réserve des formalités de signification de la cession au bailleur s'il n'a pas été partie à l'acte authentique afin de lui rendre cette dernière opposable sauf acceptation expresse ou tacite de l'opération, une cession du bail opère transmission par le cédant de son droit de jouissance sur le local tandis que le cessionnaire devient débiteur, à l'égard du bailleur, des obligations mises à la charge du locataire par le contrat de bail en ce qu'il devient locataire au lieu et place du cédant.

La cession du droit au bail principal entraîne, par le seul effet de la loi, la cession à l'acquéreur de ce bail de toutes conventions annexes qui lui étaient indivisiblement liées.

En l'espèce, l'acte authentique de cession intervenu le 30 juin 2017 entre la SCP [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R], notaires associés, cédante, et la SELARL [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I], cessionnaire, devenue la SELARL [O] [D]-[R] et [Z] [M]-[I] puis la SELARL [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] - [W] [A], mentionne en page 03 qu'est notamment cédé le droit au bail des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5].

Il résulte de cette cession de droit au bail, à laquelle la SELARL [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] a souscrit et qu'elle ne remet pas en cause dans son principe, que cette dernière est tenue vis-à-vis du bailleur des obligations du locataire résultant non seulement du contrat de bail initial signé le 12 octobre 2003 mais aussi des deux avenants datés des 12 et 13 octobre 2012.

Dès lors, la cessionnaire, à laquelle il appartient le cas échéant d'agir contre le cédant, ne peut valablement invoquer l'inopposabilité à son égard des avenants au bail et le jugement sera confirmé concernant ce chef.

Par ailleurs et tel que retenu aussi par de justes motifs par le juge de première instance, si la clause de révision du loyer incluse dans le contrat de bail initial comporte une erreur en ce qu'elle vise improprement l'indice moyen de base 1 172 comme étant celui du 1er trimestre 2003, alors même que cet indice correspond à celui du quatrième trimestre 2002, cette erreur revêt un caractère purement matériel dans la mesure où les parties ont explicitement souhaité contractualiser une révision annuelle sur la base de l'indice au 1er trimestre 2003.

Dès lors, il n'en résulte aucune période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision prohibée par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier.

Cette erreur dans la mention de l'indice de référence chiffré n'affecte donc pas la validité de la clause de révision annuelle, alors même que ladite révision a effectivement été pratiquée sur la base de l'exact indice au 1er trimestre 2003 soit 1 183, plus favorable au preneur car plus élevé.

Le juge de première instance a donc à bon droit écarté la demande tendant au caractère non écrit de la clause de révision du loyer du bail, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé sur ce point.

Enfin, la SELARL [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] se limite à produire, au soutien de sa demande de restitution d'un trop-perçu par sa bailleresse procédant d'une mauvaise application de la clause d'indexation sur la base de l'exact indice au 1er trimestre 2003 soit 1 183, un tableau confectionné par ses soins.

Ce document, très partiel, ne précise cependant aucun des règlements effectués au bailleur avant le mois de juillet 2017, de sorte qu'il est impropre à établir un compte entre les parties à défaut de prendre en compte les sommes versées entre le mois de septembre 2003 et le mois de juillet 2017.

Par ailleurs, l'examen dudit tableau ne permet pas, à défaut de toute explication et démonstration dans ses écritures, d'effectuer les correspondances chiffrées entre les colonnes intitulées 'loyer versé', 'écart versé/dû' et 'écart cumulé versé/dû'.

En l'absence de force probante inhérente à cette seule pièce sur laquelle est fondée sa demande en paiement, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté celle-ci, tant dans son quantum principal que subsidiaire.

- Sur les demandes en paiement formées par la SCI JNL,

L'article 1134 ancien du code civil applicable au litige, devenu les articles 1103 et 1104 du même code, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article 1315 ancien, devenu 1353, du code précité, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

L'article 690 du code de procédure civile prévoit que la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement.

A défaut d'un tel lieu, elle l'est en la personne de l'un de ses membres habilité à la recevoir.

Le bail conclu le 12 octobre 2003 entre les parties, non modifié sur ce point, stipule en page 03 que 'le congé devra être notifié au moins six mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice.'

La SCI JNL invoque l'irrégularité du premier congé du 15 juillet 2020 en ce qu'il n'a pas été signifié au siège social du bailleur situé [Adresse 4] (39) mais au domicile de son gérant situé [Adresse 2] dans la même commune, contrairement aux dispositions précitées.

L'examen des différents courriers adressés par la SCI JNL à sa locataire antérieurement à la date de délivrance de ce premier congé, soit les 31 août, 17 septembre, 19 septembre et 26 décembre 2019, conduit cependant à constater que ceux-ci comportent tous, comme en-tête libellée en caractères gras, la mention :

'société civile immobilière JNL

[Adresse 3]'.

Il en résulte, tel que relevé par ailleurs par le juge de la mise en état dans son ordonnance rendue le 25 août 2021 par laquelle il a rejeté la demande tendant à la nullité de l'assignation délivrée à la SCI JNL pour des motifs similaires, que le siège social réel de la SCI était celui du domicile de ses associés et gérants tel que cela résulte du comportement même de ces derniers dans le cadre des démarches effectuées pour son compte.

Le juge de première instance a donc a bon droit retenu que le congé délivré par acte extrajudiciaire du 15 juillet 2020, établi conformément aux dispositions applicables et qui n'a jamais été invalidé, a donc valablement pris effet au 15 janvier 2021.

Concernant les sommes réclamées par la SCI JNL au titre de la période antérieure au congé, le contrat de bail prévoit en pages 6 et 7 qu'en 'cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d'huissier, le locataire devra en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l'huissier de justice, dix pour cent du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme.'

Le contrat de bail stipule par ailleurs en page 4 que le locataire doit verser au bailleur un dépôt de garantie indexé égal à trois mois de loyers.

La cour observe en premier lieu que l'objet du dépôt de garantie étant de garantir les sommes restant dues au départ du locataire, la SCI JNL, la SELARL [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] n'est pas tenue à l'obligation relative audit dépôt de garantie suite à la libération des lieux, non contestée par la bailleresse.

En second lieu, la SELARL [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] ne formule aucune demande tendant à la réduction du montant de la clause pénale contractualisée dans le contrat de bail dans le cadre duquel elle est venue aux droits du locataire, alors même que sa bailleresse justifie de lui avoir fait signifier le 27 janvier 2020 une sommation de payer.

En troisième lieu, il appartient à la SCI JNL, qui sollicite des sommes au titre de la TVA auprès de sa locataire, d'établir son assujettissement à cette taxe, de sorte qu'à défaut de tout élément sur ce point contesté, elle ne prouve pas l'obligation en paiement de la SELARL [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] à ce titre.

La SELARL [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I], qui se borne à faire état du caractère 'incompréhensible' du détail des sommes lui étant réclamées ainsi que de la libération des lieux, ne produit aucun élément de nature à établir qu'elle a exécuté en tout ou partie son obligation en paiement alors même que la SCI JNL produit un décompte détaillé des sommes lui étant dues en exécution du bail actualisé au 11 juillet 2023 et après prise en compte du congé à effet au 15 janvier 2021.

Il en résulte que cette dernière est bien-fondée à solliciter le règlement de la somme totale de 127 631,16 euros au titre de la période antérieure au congé, selon le détail suivant :

- 110 614,33 euros au titre de l'arriéré de loyers hors clause pénale ;

- 11 061,43 euros au titre de clause pénale sur arriéré de loyers ;

- 963 euros au titre de l'arriéré des taxes foncières hors clause pénale ;

- 96,30 euros au titre de la clause pénale sur arriéré de taxes foncières ;

- 4 451 euros au titre de l'arriéré d'assurance hors clause pénale ;

- 445,10 euros au titre de la clause pénale sur arriéré d'assurance.

Concernant les sommes réclamées par la SCI JNL au titre de la période postérieure au congé, l'avenant au contrat de bail entre la SCP [F] [T]-[Y] et la SCI JNL établi le 13 octobre 2012 ajoute au champ contractuel une clause aux termes de laquelle 'en cas de congé notifié par le locataire, celui-ci sera redevable du loyer et des charges concernant le montant cumulé de la périodede loyer restant à courir au moment du congé jusqu'à la fin du contrat, soit jusqu'au 31 décembre 2024, quoiqu'il arrive, majoré d'une pénalité de 5 % du montant de ces mêmes loyers cumulés restant dus à la date du congé.'

Pour les motifs ci-avant exposés, la SCI JNL n'établit pas l'obligation en paiement de sa locataire des sommes réclamées au titre du dépôt de garantie et de la TVA.

Par ailleurs, le contrat ne précisant aucune échéance contractuelle de règlement des sommes dues au titre de l'avenant du 13 octobre 2012 suite au congé notifié par le locataire avant la fin du bail, la SCI JNL n'établit pas le défaut de règlement d'une somme due en vertu du bail à son échéance sanctionnée par l'application d'une pénalité de 10 % prévue au bail initial.

Dès lors, la bailleresse sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Il en résulte que la SCI JNL est bien-fondée à solliciter le paiement de la somme totale de 447 625,72 euros au titre de la période postérieure au congé, selon le détail suivant :

- 426 310,21 euros au titre des loyers à échoir jusqu'à la fin du bail ;

- 21 315,51 euros au titre de la majoration contractuelle de 5% sur les loyers.

Concernant la demande indemnitaire formée par la SCI JNL, le juge de première instance a, par d'exacts motifs non sérieusement remis en cause en appel, relevé l'absence de preuve d'un préjudice subi personnellement par la personne morale, que ses associés assimilent à leurs propres personnes physiques dans la formulation des écritures de l'appelante.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la SCI JNL de l'intégralité de ses demandes et la SELARL [F] [T]-[Y] - [O] [D]-[R] - [Z] [M]-[I] sera condamnée à lui payer la somme de 127 631,16 + 447 625,72 = 575 256,88 euros, avec rejet de ses demandes pour le surplus.

Par ces motifs,