TJ 67482, 17 déc. 2024, RG 24/03843
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Texte de la décision
N° RG 24/03843 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MW3T
Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 6]
SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/03843 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MW3T
Minute n°
copie le 17 décembre 2024
à la Préfecture
copie exécutoire le 17 décembre
2024 à :
- SA DOMIAL
- M. [I] [H]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
S.A.C.A DOMIAL
immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°945 651 149
ayant son siège social [Adresse 4]
représentée par Madame [G] [P], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir
DEFENDEUR :
Monsieur [I] [H]
né le 16 Avril 1980 à [Localité 9] (TUNISIE) (10020)
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
Hélène CISSE, Adjointe administratif présente lors des débats
DÉBATS :
Audience publique du 17 Septembre 2024
Délibéré prorogé le 19 novembre 2024
JUGEMENT
Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 20 décembre 2018, prenant effet au 23 janvier 2019, la société anonyme à conseil d'administration DOMIAL (ci-après la SACA DOMIAL) a donné à bail à Monsieur [I] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (1er étage - logement N° 033065), pour un loyer mensuel de 413,29 € et 85,31 € de provision sur charges.
Par contrat de bail conclu le 21 octobre 2020, entre les mêmes parties, Monsieur [I] [H] a pris à bail un garage UG 033046/P015 pour un loyer mensuel de 30 €.
Les loyers et avance sur charges actualisées s’élèvent à la somme de 1 836,35 €, ce montant tenant compte du surloyer de solidarité.
Des loyers étant demeurés impayés, la SACA DOMIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire concernant le 13 décembre 2023, puis a fait assigner Monsieur [I] [H] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8], par acte de Commissaire de justice du 11 avril 2024, pour obtenir la résiliation des contrats, l'expulsion et la condamnation au paiement.
À l’audience du 17 septembre 2024, la SACA DOMIAL, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire :
De constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et du bail du garage ;Subsidiairement, de prononcer la résiliation de ces contrats ;D'ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [H] ; De condamner, en quittances et deniers, ce dernier au paiement de la somme de 2 872,08 €, arrêtée au 5 mars 2024 ;De condamner Monsieur [I] [H], en quittances et deniers, au titre des loyers courants, à compter du mois d’avril 2024, et jusqu'à la résiliation des baux, au paiement d'un montant mensuel de 1 836,35 €, incluant les loyers et l'avance mensuelle sur charges, outre l'indexation annuelle des loyers ;De condamner Monsieur [I] [H] à payer une indemnité mensuelle d'occupation ;De le condamner au paiement d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi que les dépens de l’instance de son exécution, y compris les frais du commandement de payer d’un montant de 136,01 €, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la Préfecture du BAS-RHIN.
Le Conseil de la société bailleresse précise qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant, qu’un dossier de surendettement a été déposé et qu’il a été déclaré recevable le 20 août 2024.
Monsieur [I] [H] comparaît en personne et confirme le dépôt du dossier de surendettement et sa recevabilité au 20 août 2024. Il remet à l’audience la copie du courrier de la Commission de surendettement l’informant de la recevabilité de son dossier de surendettement.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 17 décembre 2024.
MOTIFS
SUR LA RÉSILIATION
Sur la demande aux fins de résiliation du bail portant sur le logement :
Sur la recevabilité de l’action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SACA DOMIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 17 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable contrat de bail conclu prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le bail conclu le 20 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2023, pour la somme en principal de 2 153,37 € (arriérés de loyers du garage inclus). Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation étaient réunies à la date du 13 février 2024.
Sur la demande aux fins de résiliation du bail portant sur le garage :
Il ressort de l’article 1103 du Code civil que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
En l’espèce, le contrat conclu le 21 octobre 2020 contient une clause résolutoire (page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2023, pour la somme en principal de 2 153,37 € (arriérés de loyers du logement inclus). Ce commandement est demeuré infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation étaient réunies à la date du 13 février 2024.
SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT
La SACA DOMIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [H] reste lui devoir la somme de 895,88 € à la date du 16 septembre 2024.
Monsieur [I] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 895,88 €.
SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT
Il ressort de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le Juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, et que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Il en ressort également que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la Commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du Code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le Juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même Code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 16 septembre 2024, que Monsieur [I] [H] est redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, mois d’août 2024 inclus, d’une somme totale de 895,88 € à l’égard du bailleur, ce que reconnaît à l'audience Monsieur [I] [H].
Faute pour Monsieur [I] [H] de justifier s’être libéré de cette dette, celui-ci doit être condamné à payer en quittances et deniers, ladite somme à la SACA DOMIAL.
La Commission de surendettement des particuliers du BAS-RHIN a rendu le 20 août 2024, au profit de Monsieur [I] [H], une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, ce dont Monsieur [I] [H] justifie à l’audience, et il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction.
Monsieur [I] [H] indique avoir repris le paiement du loyer courant, ce que ne conteste pas la société bailleresse.
En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [I] [H] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 25 €, dans les conditions prévues au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [I] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SACA DOMIAL, Monsieur [I] [H] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2018 entre la société anonyme à conseil d'administration DOMIAL et Monsieur [I] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (1er étage - logement N° 033065) sont réunies à la date du 13 février 2024 ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2020 entre la société anonyme à conseil d'administration DOMIAL et Monsieur [I] [H] concernant un garage situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (UG 033046/P015) sont réunies à la date du 13 février 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [I] [H] à verser à la société anonyme à conseil d'administration DOMIAL la somme de 895,88 € (décompte arrêté au 16 septembre 2024, incluant les loyers du mois d’août 2024) ;
AUTORISE Monsieur [I] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 25 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du Code de la consommation au profit de Monsieur [I] [J]défendeur, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L 741-1 du même Code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;Qu'à défaut pour Monsieur [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme à conseil d'administration DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [I] [H] soit condamné à verser à la société anonyme à conseil d'administration DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
CONDAMNE Monsieur [I] [H] à verser à la société anonyme à conseil d'administration DOMIAL une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [I] [H] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.
Le Greffier Le Juge
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