CA Douai, 19 déc. 2024, RG 22/00265

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 19/12/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 22/00265 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UB3X

Jugement rendu le 16 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [RT] [G]

né le 17 avril 1963 à [Localité 18]

Madame [E] [P]-[X] épouse [G]

née le 11 avril 1954 à [Localité 21]

[Adresse 14]

[Localité 12]

représentés par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de Me Cédric de Kervenoaël, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant substitué par Me Jonathan Farenc, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS

La SCCV Laure

ayant son siège social [Adresse 15]

[Localité 13]

représentée par Maître [ZN] [K] agissant en qualité de mandataire ad hoc

[Adresse 7]

[Localité 13]

défaillante, assignée en reprise d'instance le 9 mai 2023 à domicile

La SAS Finaxiome

ayant son siège social [Adresse 15]

[Localité 13]

représentée par Maître [ZN] [K] agissant en qualité de mandataire ad hoc

[Adresse 7]

[Localité 13]

défaillante, assignée en reprise d'instance le 9 mai 2023 à domicile

Monsieur [C] [GY]

né le 25 septembre 1948 à [Localité 22]

[Adresse 1]

[Localité 16]

représenté par Me Marie Carrel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assisté de Me Lionel Cohen, avocat au barreau de l'Essonne, avocat plaidant

La SA Assurances du Crédit Mutuel Vie venant aux droit la SA Serenis Vie

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 8]

[Localité 10]

défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 21 avril 2022 à personne habilitée.

La SA Crédit Foncier de France

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 6]

[Adresse 17]

[Localité 11]

représentée par Me Patrick Dupont-Thieffry, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de Me Corinne Vallery Masson, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant substituée par Me Caroline Gerault, avocat au barreau de Paris

La SCP [L] [T], [ZN] [Y], [I] [OT], [O] [W] [GE] [CR], [M] [A] venant aux droits de la SCP [S] [Y]

ayant son siège [Adresse 5]

[Localité 13]

représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille substituée par Me Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l'audience publique du 27 juin 2024, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 après prorogation du délibéré en date du 10 octobre 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 juin 2024

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Les sociétés du groupe Finaxiome conçoivent, commercialisent et réalisent des programmes immobiliers :

- la promotion est prise en charge par la société Finaxiome,

- la commercialisation par la société Finaxiome distribution, devenue Finance +, devenue Seven, ou par la société Fiventis,

- la maîtrise d'oeuvre par la société Finaxiome production, dont dépendent des sociétés civiles de construction vente créées pour les besoins de chaque opération,

- la gestion du bien par la société Pierre et locatif,

- le volet assurances par la société Finaxur.

Dans le cadre de l'un de ces programmes et après avoir été démarchés par M. [C] [GY], agent commercial mandaté par la SAS Finaxiome, M. [RT] [G] et Mme [E] [P] ont réservé, par acte sous seing privé du 25 janvier 2008, un lot AA203 composé d'un appartement de type 3 de 64,35 m² au deuxième étage et d'un emplacement de stationnement dans une résidence Laure sise à [Localité 20], [Adresse 9], moyennant la somme totale de 216'000 euros.

Pour financer cette acquisition, M. [RT] [G] et Mme [E] [P] ont conclu un prêt auprès du Crédit foncier de France le 8 avril 2008.

Par acte authentique du 24 mai 2008, ils ont donné mandat à tout collaborateur de l'étude de Me'[J] [S], notaire, pour acquérir en l'état futur d'achèvement, payer le prix et emprunter.

Puis, par acte authentique du 19 septembre 2008 reçu par ce notaire, la SCCV Laure a vendu à M. [G] et Mme [P], en l'état futur d'achèvement, les lots 15 et 94 de la résidence Laure au prix de 216'000 euros stipulé payable comptant à hauteur de 40 % compte tenu de l'avancement des travaux, le surplus devant être payé au gré de l'avancement des travaux. Aux termes de cet acte, le vendeur s'engageait à achever et livrer le bien au plus tard au cours du deuxième trimestre 2009, une garantie extrinsèque d'achèvement étant souscrite auprès de la société anglaise QBE Insurance Europe United.

Les biens n'ont pas été livrés à la date prévue.

Par actes d'huissier des 16 et 17 décembre 2010, les époux [G] ont fait assigner les sociétés Laure, Finaxiome, [S]-[Y] et le Crédit foncier de France devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins d'obtenir principalement la nullité ou la résolution de la vente et du prêt, outre une indemnisation.

Par jugement du tribunal de commerce d'Amiens du 1er juin 2012, la société Finaxiome a été placée en redressement judiciaire puis, par un autre jugement du 31 juillet 2012, les sociétés Laure et Finaxiome ont été placées en liquidation judiciaire, Maître [GE] [H] étant désigné comme liquidateur.

Par courrier du 13 août 2013, les époux [G] ont déclaré entre les mains du liquidateur des sociétés Laure et Finaxiome une créance de 335 461,45 euros à titre chirographaire.

Il a été offert aux époux [G] de leur livrer leurs lots le 29 novembre 2012 et les parties communes au conseil syndical le 5 juin 2013, mais seules les parties communes ont été livrées, les époux [G] ayant refusé la livraison.

Par acte d'huissier du 15 novembre 2012, les époux [G] ont fait assigner Me [GE] [H] et Me [C] [JS], en leurs qualités respectives de liquidateur et d'administrateur judiciaire des sociétés Laure et Finaxiome, devant le tribunal de grande instance de Lille.

Par ordonnance du 23 mai 2013, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances, ainsi que la suspension du contrat de prêt souscrit auprès du Crédit foncier de France par les époux [G] jusqu'à la solution du litige.

Par actes des 25 janvier, 11, 15 et 21 février 2013, les époux [G] ont fait assigner Me [GE] [H], ès qualités de liquidateur de la société Finaxiome production, M. [C] [GY], les sociétés Crédit du Nord, Serenis Vie, et la SCP [U] [NZ] et [F] [B], ès qualités d'administrateur de la société Seven.

Cependant, ils se sont par la suite désistés de leurs instances engagées contre la société Seven représentée par la société [NZ] et [B] et contre la société Crédit du Nord, et cette dernière s'est désistée de son instance à l'égard de la société [S] et [Y].

Par ordonnance du 3 novembre 2017, le juge de la mise en état a notamment rejeté la demande de reprise de l'exécution du prêt consenti par la société Crédit foncier de France à M. et Mme [G].

Enfin, par acte du 29 mai 2020, les époux [G] ont fait assigner Me [ZN] [K], ès qualités de liquidateur des sociétés Laure, Finaxiome et Finaxiome production. Ils se sont par la suite désistés de leur instance à l'encontre de Me [K] mais seulement ès qualités de liquidateur de la société Finaxiome production.

Les instances ont été jointes.

C'est ainsi qu'à la date de clôture du 10 février 2021, le litige opposait les époux [G], acquéreurs emprunteurs et demandeurs à l'instance, aux défendeurs suivants :

- le vendeur et le promoteur du projet : les sociétés Laure et Finaxiome, ainsi que Mes [H], [JS] et [K] ès qualités ;

- le notaire : la société [T], [Y], [OT], [W], [CR], [A], venant aux droits de la société [S] [Y] ;

- l'agent commercial : M. [GY] ;

- le prêteur : la société Crédit foncier de France ;

- l'assureur du crédit : la société Assurances du Crédit mutuel vie venant aux droits de la société Serenis vie.

Par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Lille a :

- rejeté l'exception de nullité de l'assignation délivrée aux sociétés Laure et Finaxiome ;

- déclaré irrecevables les demandes d'annulation ou de résolution judiciaire du contrat de vente conclu le 19 septembre 2008 entre la SCCV Laure et les époux [G] ;

- condamné in solidum les époux [G] à supporter les dépens de l'instance et autorisé la SCP [D] [N] & Associés et Me Dupont Thieffry à recouvrer directement les dépens dont chacun aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ;

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement ;

- rejeté toutes les autres demandes tant principales qu'accessoires, ou reconventionnelles.

***

Les époux [G] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 13 juin 2024, demandent à la cour, au visa :

- du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

- des articles 1116, 1131, 1146, 1147, 1382, 1184, 1601-1, 1610 et 1611 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

- des articles L. 111-1, L. 121-1, L. 121-25, L. 121-26, L. 212-1 et R. 212-1, L. 311-1 et suivants, L. 312-7, L. 312-10, L. 312-16, L. 312-33, L. 313-1 et suivants, et L. 341-1 et suivants du code de la consommation ;

- des articles L. 341-1 et suivants et L. 341-11 et suivants du code monétaire et financier ;

- des articles L. 261-1 et suivants, L. 271-2 et R. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;

- de l'article 126 du code de procédure civile ;

- des articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

- A titre liminaire, constater qu'ils ont procédé aux formalités de publication conformément aux dispositions du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et, en conséquence, dire qu'ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes tendant à la nullité ou à la résolution du contrat de vente ;

1- Sur l'anéantissement du contrat de vente

A titre principal,

- prononcer la nullité du contrat de vente pour dol et subsidiairement pour défaut de cause ;

- prononcer en conséquence l'annulation des contrats de prêt et assurance des prêts et garanties';

A titre très subsidiaire,

- prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente pour défaut de livraison des biens dans le délai contractuel,

- prononcer la résolution judiciaire des contrats de prêt et assurance des prêts et garanties ;

2 - Sur les conséquences de l'anéantissement du contrat de vente :

* A titre principal :

- constater que la SAS Finaxiome, la SCCV Laure, Me [J] [S] et M. [C] [GY] ont constitué une société de fait ;

- constater à défaut que la SAS Finaxiome, la SCCV Laure et Maître [J] [S] ont constitué une société de fait ;

- condamner solidairement les membres in bonis de la société créée de fait à les indemniser des conséquences de l'anéantissement du contrat de vente et, partant, à leur verser les sommes suivantes :

' 194 400 euros au titre de la restitution de la somme versée en vertu de l'acte de vente pour l'acquisition du bien immobilier, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

' 8 553,60 euros au titre de la restitution des frais d'assurance, actualisés au 31 décembre 2023 ;

' 450 euros au titre de la restitution des frais de dossier, lesquels ne leur ont jamais été remboursés ;

' 60 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral du fait de la situation très difficile dans laquelle le retard les a placés, directement en lien avec l'opération envisagée ;

' 44 821,75 euros au titre des intérêts intercalaires non remboursés ;

' 51 661 euros au titre de la perte de chance de bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'opération ;

' 85 546 euros au titre de la perte de chance de réaliser la plus-value promise correspondant à la rentabilité des capitaux immobilisés ;

* A titre subsidiaire :

- condamner in solidum la SCCV Laure et la SCP [T] [Y] venant aux droits de la SCP [S] [Y] à les indemniser des conséquences de l'anéantissement du contrat de vente et, partant, à leur verser les mêmes sommes ;

- à défaut, condamner en raison de l'insolvabilité démontrée de la société Laure et de la société Finaxiome, la SCP [T] [Y], venant aux droits de la SCP [S] [Y], à les garantir des conséquences de l'anéantissement du contrat de vente et à leur verser les mêmes sommes ;

3- A titre infiniment subsidiaire, sur les responsabilités individuelles du notaire et de l'agent commercial

* Sur la responsabilité individuelle du notaire :

- déclarer qu'en prenant une hypothèque supérieure à la valeur réelle du bien, Me [J] [S] a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il a instrumenté';

- prononcer la nullité de l'acte de VEFA instrumenté par Me [J] [S] ;

- condamner la SCP [T] [Y], venant aux droits de la SCP [S] [Y], à leur verser les sommes suivantes :

' 194 400 euros au titre de la restitution de la somme versée en vertu de l'acte de vente pour l'acquisition du bien immobilier, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

' 8 553,60 euros au titre de la restitution des frais d'assurance, actualisés au 31 décembre 2023 ;

' 450 euros au titre de la restitution des frais de dossier, lesquels ne leur ont jamais été remboursés ;

' 60 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral du fait de la situation très difficile dans laquelle le retard les a placés, directement en lien avec l'opération envisagée ;

' 44 821,75 euros au titre des intérêts intercalaires non remboursés ;

' 51 661 euros au titre de la perte de chance de bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'opération ;

' 85 546 euros au titre de la perte de chance de réaliser la plus-value promise correspondant à la rentabilité des capitaux immobilisés ;

- à titre subsidiaire, condamner la SCP [T] [Y] à leur payer les sommes suivantes :

' 194 400 euros au titre de l'indemnisation de la perte de chance de ne pas avoir conclu le contrat de vente, correspondant à l'intégralité des sommes versées à la SCCV Laure en exécution du contrat de vente ;

' 60 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

* Sur la responsabilité individuelle de l'agent commercial :

- condamner M. [GY] à leur verser les sommes suivantes :

' 194 400 euros au titre de l'indemnisation de la perte de chance de ne pas avoir conclu le contrat de vente, correspondant à l'intégralité des sommes versées à la SCCV Laure en exécution du contrat de vente ;

' 60 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

4- Sur les demandes du Crédit Foncier de France

- débouter la société Crédit Foncier de France de ses demandes formées aux fins de les voir condamner au remboursement des fonds mis à leur disposition, soit la somme de 293 156,33 euros avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, et de dire et juger que le contrat de prêt sera caduc ou à tout le moins résilié, et que le Crédit Foncier conservera les intérêts contractuels perçus, soit la somme de 44 821,75 euros auxquels s'ajoutent les intérêts échus et non perçus arrêtés à la somme de 82 733,08 euros à parfaire au jour du règlement ;

- débouter la société Crédit Foncier de France de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

5- En tout état de cause

- assortir les condamnations des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation ;

- prononcer la capitalisation des intérêts ;

- ordonner les restitutions qui s'imposent ;

- condamner les intimés, outre aux dépens, à leur payer la somme de 40 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

Me [K] ès qualités de liquidateur judiciaire, puis de mandataire ad hoc des sociétés SCCV Laure et SAS Finaxiome désignée par jugement du tribunal de commerce d'Amiens du 3 mars 2023, n'a pas constitué avocat devant la cour.

***

Par conclusions remises le 19 juillet 2022, M. [GY] demande à la cour, à titre principal, de le mettre hors de cause et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de leurs demandes formulées à son encontre et, à titre subsidiaire, au visa des articles 1116 et 1382 du code civil, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [G] de leurs demandes formulées à son encontre ;

En tout état de cause :

- condamner solidairement les époux [G], outre aux dépens, dont distraction au profit de la SCP [D]-[N], à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 17 juin 2024, le Crédit foncier de France demande à la cour, au visa des anciens articles 1116 et 1184 du code civil, de :

- infirmer en tant que de besoin les ordonnances du juge de la mise en état du 23 mai 2013 et 3 novembre 2017 ;

- statuer ce que de droit sur l'appel interjeté par les époux [G], ainsi que sur la demande en nullité ou en résolution de la vente et,

- dans l'hypothèse où la vente serait jugée nulle, condamner les époux [G] au remboursement des fonds mis à leur disposition (194 400 euros), déduction faite des échéances réglées (44'821,75 euros), soit au paiement de la somme de 149 578,75 euros avec intérêts de droit à compter du jugement (sic) à intervenir ;

- dans l'hypothèse où la vente serait résolue, condamner les époux [G] au remboursement des fonds mis à leur disposition, soit au paiement de la somme de 194 400 euros,

- dire et juger que le contrat de prêt sera caduc, ou à tout le moins résilié, et que le Crédit foncier conservera les intérêts contractuels perçus, soit la somme de 44 821,75 euros,

- condamner les époux [G] au paiement de la somme de 93 510,85 euros arrêtée au 3 juin 2024 en réparation du préjudice subi par le Crédit foncier du fait de la suspension des échéances d'intérêts du prêt,

Subsidiairement, au visa de l'article 1382 du code civil :

- dire et juger que si le contrat de prêt est annulé ou résolu, la SCP [T] [Y] venant aux droits de la SCP [S] [Y] sera condamnée, solidairement ou, en tout état de cause, in solidum avec M. [GY] si la responsabilité de celui-ci venait à être retenue :

- à le garantir de la restitution de la somme prêtée de 194 400 euros ;

- à l'indemniser des intérêts intercalaires perçus et échus à concurrence de la somme de138 332,60 euros (44 821,75 euros + 93 510,85 euros) arrêtée au 3 juin 2024 à parfaire au jour du règlement effectif ;

- à l'indemniser à concurrence de sa perte de marge évaluée à la somme de 53 882,21 euros ;

En tout état de cause :

- condamner les époux [G], outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Dupont-Thieffry, à lui verser la somme de 35 000 euros, solidairement ou non avec la SCP [T] [Y] venant aux droits de la SCP [S] [Y], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

***

Par conclusions remises le 5 juin 2024, la SCP [T] [Y] [OT] [W] [CR] [A], venant aux droits de la SCP [S] [Y], demande à la cour, au visa de l'article 15 du code de procédure civile d'écarter des débats les conclusions récapitulatives et nouvelles pièces signifiées, d'une part, par les époux [G] le 3 juin 2024 et, d'autre part, par la société Crédit Foncier de France le 4 juin 2024, comme étant tardives, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux [G] aux dépens de l'instance et rejeté toutes les autres demandes tant principales qu'accessoires ou reconventionnelles et, en conséquence, de :

* à titre principal,

- débouter les époux [G] de l'ensemble de leurs demandes ;

- les condamner in solidum à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

- débouter le Crédit foncier de France de l'ensemble de ses demandes ;

Dans tous les cas :

- les condamner in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, outre aux dépens, à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* subsidiairement,

- débouter le Crédit foncier de France de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

- juger que, solidairement, ou l'une à défaut de l'autre, les sociétés SCCV Laure et Finaxiome doivent la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par la décision à intervenir ;

En conséquence :

- fixer sa créance à la procédure collective de la société Finaxiome à hauteur de la somme de 489'447,06 euros;

- condamner Me [H], ès qualités de mandataire judiciaire des sociétés Finaxiome et Laure, ou toute autre partie succombante, outre aux entiers dépens, à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Assurances du Crédit mutuel vie n'a pas constitué avocat devant la cour.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que le jugement entrepris n'est pas contesté en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité de l'assignation délivrée aux sociétés Laure et Finaxiome. Il ne sera donc pas statué sur ce chef de décision, désormais définitif.

I - Sur la recevabilité des conclusions et pièces signifiées par les époux [G] les 3 et 13 juin 2024 et des conclusions et pièces signifiées par la société Crédit foncier de France les 4 et 17 juin 2024

L'article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 du même code ajoute que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Aux termes de l'article 798 du code de procédure civile, auquel renvoie l'article 907 du même code dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, la clôture de l'instruction, dans les cas prévus aux articles 778,779,799 et 800, est prononcée par une ordonnance non motivée qui ne peut être frappée d'aucun recours.

L'article 799 du même code précise que sauf dans le cas où il est fait application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 781, le juge de la mise en état déclare l'instruction close dès que l'état de celle-ci le permet et renvoie l'affaire devant le tribunal pour être plaidée à la date fixée par le président ou par lui-même s'il a reçu délégation à cet effet ; que la date de la clôture doit être aussi proche que possible de celle fixée pour les plaidoiries.

L'article 802 dudit code ajoute qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

En l'espèce, les conclusions et pièces déposées par les époux [G] les 3 et 13 juin 2024 et par la société Crédit foncier de France les 4 et 17 juin 2024, alors que l'ordonnance de clôture de l'instruction est finalement intervenue le 27 juin 2024, soit dans un délai suffisant pour assurer le respect du principe du contradictoire, doivent être déclarées recevables.

II- Sur la recevabilité des demandes des époux [G]

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 126 du même code précise que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière prévoit que 'sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : 1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, (...) 4°- les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° : (...) c) les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort. (...)'

L'article 30, 5° de ce décret ajoute que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Il est admis que la régularisation ou la justification de la publication des actes susvisés peut aussi bien s'effectuer au cours de la procédure de première instance que lors de l'instance d'appel (Cass. Civ. 3ème, 15 novembre 1989, pourvoi n° 88.10-441P ; 18 novembre 2009, n°08-11.893 P)

En l'espèce, pour retenir l'irrecevabilité des demandes d'annulation ou de résolution judiciaire du contrat de vente formées par les époux [G], le premier juge a relevé que le justificatif produit en première instance n'attestait que du dépôt d'un acte et non de l'effectivité de la publication alors que la conservation des hypothèques pouvait rejeter la demande.

En appel, les consorts [G] produisent non seulement le bordereau de dépôt de leurs assignations des 16 et 17 décembre 2010 auprès du 2ème bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 19] (pièce 40), mais également la copie des deux assignations enregistrées auprès du bureau des hypothèques et publiées le 23 février 2012 au volume 2012 P, sous les références n° 3032 et 3033 (pièce 41).

Il convient au demeurant de relever qu'aucun intimé ne conteste désormais la recevabilité de leur action en appel.

Au vu de ces éléments, il convient d'infirmer la décision entreprise et de déclarer les époux [G] recevables en leurs demandes tendant à la nullité ou à la résolution judiciaire de la vente.

III- Sur la demande principale tendant à la nullité de la vente

Les époux [G] soutiennent que les différents intervenants au processus de vente ont commis des manoeuvres et réticences constitutives d'un dol préalablement à la conclusion du contrat de VEFA du 19 septembre 2018, ce dol ayant vicié leur consentement lors de la signature de l'acte qui encourt ainsi la nullité. Ils exposent que tant la méthode de vente mise en place par le groupe Finaxiome, scrupuleusement appliquée par M. [GY], agent commercial, que les agissements du notaire, opérant de son propre chef après avoir obtenu une procuration générale de leur part, ont permis de les déterminer, puis de les contraindre à acquérir le bien litigieux.

M. [GY], qui demande à titre principal sa mise hors de cause, expose qu'ayant été missionné par la société Finaxiome distribution aux fins de commercialiser divers programmes immobiliers, son intervention auprès des acquéreurs s'est bornée à effectuer le 15 janvier 2008 un bilan de leur situation patrimoniale en vue d'un éventuel investissement, puis à les rencontrer le 23 janvier suivant pour leur présenter une projection d'investissement sous le régime fiscal dit de la loi de Robien, et enfin à leur faire signer le 25 janvier 2008 un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement auprès de la SCCV Laure et par l'intermédiaire de la société Finaxiome distribution, contrat auquel lui-même n'est pas partie. Il ajoute qu'il n'a aucunement participé au choix de l'établissement prêteur de deniers, cette opération juridique étant intervenue sans son concours et bien plus tard. Enfin, il soutient que ni les éléments matériels ni les éléments intentionnels du dol ne sont caractérisés.

La SCP [T] [Y] fait valoir que l'opération immobilière à laquelle ont participé les consorts [G] n'a nullement été commercialisée et négociée par l'étude notariale qui n'est intervenue que pour recevoir l'acte authentique de vente ; que les pourparlers sont intervenus exclusivement entre les acquéreurs et la société venderesse représentée par la société Finaxiome, avant toute intervention du notaire ; que le contrat de réservation du 25 janvier 2018 a été régularisé par le seul intermédiaire de la société Finaxiome ; que le notaire n'est pas responsable de la rédaction de la plaquette commerciale du vendeur ; que la procuration authentique a été régularisée en toute connaissance de cause par les époux [G] qui avaient fait part à plusieurs reprises de leurs observations sur le projet de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il ne s'agissait nullement d'une manoeuvre ayant pour objet de les emprisonner dans un processus de vente qui leur échapperait ; que les termes de cette procuration ont été respectés et nullement outrepassés ; qu'il n'appartenait pas au notaire de prendre position sur un éventuel surcoût du projet ni de procéder à des investigations sur la solvabilité des parties ou l'opportunité économique de l'opération ; que l'ensemble des griefs formés par les appelants au titre de prétendues manoeuvres dolosives sont manifestement étrangers à son intervention ; que le dol n'est cause de nullité d'une convention que s'il émane d'une partie au contrat, ce que n'est pas le notaire.

La société Crédit foncier de France ne conclut pas sur le dol allégué, soulignant qu'aucune faute ne lui est reprochée, et affirme que l'établissement financeur n'a pas été imposé aux époux [G] dans le cadre de l'opération immobilière, le contrat de réservation stipulant que les futurs acquéreurs pouvaient faire le choix de recourir ou non à un prêt, en tout ou partie, et le nombre d'établissements bancaires différents sollicités par les acquéreurs de produits Finaxiome démontrant que le choix de l'établissement bancaire était libre. Elle ajoute que les déblocages de fonds sont intervenus régulièrement, pour le premier à la demande du notaire juste avant la signature de l'acte authentique, laquelle a dû être reportée à la demande des époux [G], les suivants avec l'accord des époux [G] qui avaient souhaité récupérer la maîtrise des appels de fonds.

Sur ce

Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol s'apprécie au jour de la conclusion du contrat et suppose un élément moral, à savoir la volonté de tromper le cocontractant sur un élément déterminant de son consentement, et un élément matériel, lequel peut être constitué de manoeuvres déloyales, d'informations erronées émanant d'un contractant ou de la dissimulation par une partie d'un fait qui, s'il avait été connu du cocontractant, l'aurait empêché de contracter.

Ces éléments s'apprécient au regard du devoir de loyauté prévu à l'article 1134 du code civil et/ou du devoir d'information, s'agissant des parties soumises à pareille obligation.

Il est constant que le dol n'est une cause de nullité de la convention que s'il émane de la partie envers laquelle l'obligation est contractée, de son représentant ou d'un tiers de connivence, et qu'il peut notamment résulter des promesses, affirmations mensongères ou dissimulations faites à l'acquéreur par le mandataire du vendeur agissant dans le cadre de son mandat.

En l'espèce, pour apprécier l'existence d'un vice du consentement, il convient de se placer à la date de la formation du contrat, à savoir au 25 janvier 2008, date du contrat de réservation conclu entre les acquéreurs et le vendeur, dans lequel a été formalisé leur accord sur la chose et le prix.

Il n'est pas contesté que l'opération immobilière a été présentée à M. [G] et Mme [P] par M. [C] [GY], agent commercial agissant dans le cadre d'un mandat qui lui avait été confié par la société Finaxiome distribution.

Il n'est pas plus discuté qu'ils ont souscrit à cette opération dans un objectif de défiscalisation et d'optimisation de leur patrimoine, l'opération étant présentée comme un investissement de nature à leur procurer une plus-value à la revente au terme d'une période d'amortissement rentabilisée par la location de leur bien et un avantage fiscal constitué par la déductibilité de la charge du remboursement du prêt de leurs revenus fonciers imposables.

Si les éléments versés aux débats ne permettent pas d'établir avec certitude que l'agent commercial a effectivement utilisé l'argumentaire de vente de la société Fiventis versé aux débats par les époux [G], ceux-ci décrivent un processus constitué de plusieurs rencontres destinées à les convaincre, tandis que M. [GY] convient lui-même qu'il est intervenu le 15 janvier 2008 pour réaliser un bilan de la situation patrimoniale de ses prospects, puis qu'il les a de nouveau rencontrés le 23 janvier suivant pour leur présenter une projection d'investissement sous le régime fiscal dit de la loi de Robien et enfin le 25 janvier 2008 pour signer le contrat préliminaire de vente, dit de réservation.

Cependant, quand bien même un tel argumentaire commercial, destiné à présenter le produit sous un jour avantageux en soulignant essentiellement ses atouts et à établir un lien de confiance avec les prospects pour que ceux-ci s'engagent dans la vente, aurait effectivement été utilisé, ce qui est effectivement possible, voire probable compte tenu des liens de la société Fiventis avec le groupe Finaxiome, il convient de relever qu'il est insuffisant en lui-même à caractériser l'existence de manoeuvres dolosives.

Les époux [G] font valoir que des promesses spécifiques leur avaient été faites par l'agent commercial lors des négociations précontractuelles, qui n'ont ensuite pas été reprises dans l'acte de vente, telle que la prise en charge de différents frais par le vendeur. Cependant, il résulte des éléments versés aux débats qu'ils ont pu présenter de nombreuses observations en réponse au premier projet d'acte établi par le notaire et que le représentant de la société Finaxiome s'est engagé, aux termes d'une attestation du 5 septembre 2008, à leur payer une indemnité de 400 euros par mois de retard à la livraison cumulable avec les intérêts intercalaires, clause qui a par la suite été omise par le notaire. Or, une telle omission n'est pas constitutive d'un dol ayant pu déterminer leur consentement dès lors que l'échange des consentements sur les éléments essentiels de la vente, à savoir la chose et le prix, avait déjà eu lieu lorsque cette attestation a été émise, mais peut en revanche se rattacher à la responsabilité professionnelle du notaire.

Au titre des autres conditions qui n'auraient pas été honorées figurent notamment, selon les époux [G] :

- l'engagement d'une prise en charge par Finaxiome de la revente du bien après neuf années, pour laquelle il avait été garanti aux acquéreurs une revalorisation du bien de 1,5 % par an par rapport au prix d'acquisition, ledit engagement n'ayant pas été repris dans l'acte de VEFA ;

- une absence de pénalités bancaires en cas de remboursement anticipé du prêt, condition non stipulée au sein du contrat de prêt souscrit auprès du Crédit foncier de France ;

- une absence de frais relatifs à la levée de l'hypothèque conventionnelle lors de la revente du bien.

Cependant, aucun document matérialisant un engagement quelconque de Finaxiome ou de la SCCV Laure en ce sens n'est versé aux débats, outre le fait que le Crédit foncier de France est extérieur au contrat de vente et qu'il appartenait aux acquéreurs-emprunteurs de négocier les termes de leur contrat de prêt au lieu de le signer si les termes de celui-ci ne leur convenait pas.

Par ailleurs, la circonstance que le notaire chargé de régulariser la vente ait été présentée par le vendeur dans le cadre de ses documents commerciaux dès la phase pré-contractuelle n'est pas constitutive de manoeuvres dolosives, étant observé qu'il n'est pas établi que celui-ci soit intervenu avant la phase de régularisation de la vente par acte authentique, le contrat de réservation ayant été signé entre la société Laure, vendeur, et les acquéreurs par l'intermédiaire de la société Finaxiome production sans que le notaire n'intervienne dans les négociations pré-contractuelles. Ce dernier, bien que tiers à la vente, ne peut dès lors être considéré comme un tiers de connivence dont les manoeuvres auraient déterminé les acquéreurs à consentir.

Ensuite, il n'est pas plus établi que le notaire ait été le représentant du vendeur dans le cadre de la vente, quand bien même Me [S] aurait eu des liens privilégiés avec le groupe Finaxiome pour avoir été le notaire attitré chargé de la régularisation authentique d'une grande partie de ses opérations immobilières.

Les époux [G] font encore valoir que le bien immobilier qui leur a été vendu a été manifestement surévalué par rapport au marché, de sorte que la présentation de l'opération par l'agent commercial mandaté par la société Finaxiome distribution et de l'avantage fiscal qu'ils pouvaient en tirer était mensongère. Ils ont effectivement acquis le bien au prix de 216 000 euros, dont 208'000 euros pour l'appartement de 64,35 m², ce qui revient à un prix de 3 232 euros le m², alors que la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières publiée au moment de la vente pour l'année 2008 mentionne une valeur de marché de 2 340 euros le m² pour les biens de standing normal situés à [Localité 20], de 2 880 euros le m² pour des biens de standing et de 3 470 euros le m² pour les biens de grand standing, et qu'il résulte du contrat de réservation et des documents de présentation du bien qu'il s'agit d'un bien de standing normal, l'accent étant mis sur sa localisation dans un quartier calme et résidentiel en centre-ville, une architecture moderne et élégante et des aménagements fonctionnels sans que soient jamais utilisés les qualificatifs d'immeuble 'de standing' ou 'de grand standing' qu'affectionnent les promoteurs pour mettre en valeur de tels biens. L'attestation d'assurance de la résidence Laure adressée par la société Novalys, du groupe Finaxiome, mentionne d'ailleurs un bien de standing normal.

Ces observations sont confortées par la base de données des notaires Perval, qui a évalué en février 2016 un appartement de 64,35 m² situé dans la même résidence Laure que celui des époux [G], vendu par la société Finaxiome aux époux [V] en mai 2007 (pièce 54 appelants), à 122'700 euros en février 2016, indiquant que la valeur du même appartement au deuxième trimestre 2007 se situait aux environs de 116 300 euros.

Il s'ensuit que les époux [G] ont acquis au prix de 208 000 euros un appartement dont la valeur réelle était située entre 116 300 euros et 150 579 euros si l'on retient la valeur de 2 340 euros/m² mentionnée plus haut pour les biens de standing normal, soit un différentiel minimum de 57 421 euros avec le prix qu'ils ont accepté de débourser.

Or la projection financière que leur a présenté M. [GY] lors de la phase précontractuelle leur permettait d'envisager, outre un avantage fiscal pendant la période d'amortissement du bien, une plus-value, au terme des neuf années du dispositif et compte tenu de la revalorisation annuelle du bien, de 85 546 euros (deux fois 42 773 euros).

Il s'ensuit que la surévaluation du bien lors de l'achat de celui-ci par les acquéreurs-investisseurs, a pour effet mécanique de réduire le montant de la plus-value réalisable au terme du dispositif.

Or, étant acquis que le motif d'optimisation fiscale et de valorisation de leur patrimoine était essentiel pour les acquéreurs, la projection trompeuse qui leur a été présentée est de nature à les avoir déterminés à contracter.

Par ailleurs, il résulte des documents contractuels qu'il a été promis aux acquéreurs une livraison du bien pour le deuxième trimestre 2009 alors que les documents versés aux débats concernant tant la résidence Laure que d'autres programmes du groupe Finaxiome montrent que celui-ci commençait dès 2007 à accuser des retards significatifs dans un grand nombre de ses projets et que les délais annoncés présentaient un risque important de report, dont les acquéreurs n'ont aucunement été informés.

L'absence de transmission de cette information aux acquéreurs est également de nature à les avoir déterminés dans leur consentement compte tenu du calendrier de départ à la retraite de M.'[G], dont il avait fait part à M. [GY] lors de leur premier entretien auquel a assisté M. [R] [Z] et son épouse, qui en attestent (pièce 32 appelants). Les acquéreurs ont à cet égard été particulièrement vigilants sur le calendrier de livraison du bien lors des négociations avec le vendeur, insistant pour que celui-ci s'engage à les indemniser à hauteur de 400 euros par mois de retard à la livraison, en sus de la prise en charge des intérêts intercalaires.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il est ainsi démontré que M. [G] et Mme [P] ont été victimes de manoeuvres et de réticences dolosives de la part de leur vendeur et de son représentant, portant sur des éléments déterminants de leur consentement que le vendeur ne pouvait ignorer.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité de la vente et de constater la nullité des contrats de crédit et d'assurance liés, compte tenu de leur interdépendance.

IV- Sur les conséquences de l'annulation des contrats de vente et de prêt

A/Sur l'existence d'une société de fait

Les époux [G], conscients que l'insolvabilité des sociétés du groupe Finaxiome risque d'obérer leurs chances d'obtenir la restitution du prix du vente, sollicitent la reconnaissance de l'existence d'une société de fait entre la SCCV Laure, vendeur, la SAS Finaxiome, sa maison mère, Maître [J] [S], notaire attitré des opérations de vente du groupe, et M. [C] [GY], agent commercial de la société Finance +, devenue Seven, filiale du groupe Finaxiome, aux fins de voir prendre en charge solidairement, par ceux d'entre eux restés in bonis, les conséquences de l'anéantissement du contrat de vente, en ce compris les restitutions.

La SCP [T] [Y] [OT] [W] [CR] [A] ne conclut pas sur ce point.

M. [C] [GY] soutient que les époux [G] ne rapportent pas la preuve de l'existence des éléments constitutifs d'une société créée de fait, à savoir notamment de l'existence de l'affectio societatis, caractérisée par la volonté de tous les associés de collaborer ensemble et sur un pied d'égalité, à la réalisation d'une oeuvre commune. Il fait valoir qu'en sa qualité d'agent commercial, il ne peut être tenu pour responsable du fait que dans le cadre des opérations de commercialisation, le prix de vente du bien immobilier aurait été, le cas échéant, surévalué ; qu'il n'est pas à l'origine de la rédaction de la plaquette commerciale ; qu'il n'est pas intervenu dans la réception de l'acte authentique ; qu'il n'est pas prouvé qu'il aurait partagé avec les autres intervenants les gains issus de la vente, auxquels ne peut être assimilée sa commission, ni les qu'il ait eu l'intention de contribuer aux pertes du projet de la société Finaxiome.

Sur ce

Aux termes de l'application combinée des articles 1873 et 1832 du code civil, la société créée de fait suppose la réalisation d'apports, la participation des intéressés aux bénéfices ou aux économies, la contribution aux pertes et l'affectio societatis.

En l'espèce, outre la théorie de l'apparence, ci-après examinée, les époux [G] exposent, en premier lieu, que les éléments constitutifs de la société créée de fait sont réunis.

Cependant, l'existence d'un apport en industrie par Me [S], notaire, n'est pas démontrée par les pièces du débat pas plus qu'il n'est établi que celui-ci ait cherché à participer aux bénéfices et qu'il se soit engagé à contribuer aux pertes de l'activité des sociétés Finaxiome et SCCV Laure.

En effet, si Me [S] a été impliqué dans les programmes immobiliers conçus et commercialisés par le groupe Finaxiome, aucun élément du dossier ne démontre que son intervention ait excédé la mission dévolue à un notaire dans des circonstances similaires, s'agissant tout particulièrement de l'établissement des actes de vente des lots, de la prise en charge annoncée des appels de fonds ou de l'immatriculation des sociétés de vente au greffe du tribunal de commerce.

De surcroît, il n'est pas démontré que la rémunération de Me [S] dépendait des bénéfices perçus au titre desdites opérations ou qu'il ait contribué aux pertes en résultant.

De même, la circonstance que les locaux de stationnement de l'étude notariale aient la même adresse que celle du siège social de la société Finaxiome est insuffisante pour prouver l'existence d'une telle société créée de fait.

Enfin, les époux [G] ne démontrent pas que la société Finaxiome, la SCCV Laure et Me [S] aient été animés par l'affectio societatis et qu'ils se soient comportés en fait comme des associés.

En second lieu, les époux [G] prétendent qu'il y aurait eu apparence d'une société créée de fait aux yeux des tiers.

A l'égard des tiers, une telle société s'apprécie globalement indépendamment de l'existence apparente de chacun des critères relatifs à l'apport en industrie, la participation aux bénéfices, la contribution aux dettes et l'affectio societatis.

Toutefois, il ressort des pièces contractuelles que les acquéreurs des biens immobiliers, dont les époux [G], identifiaient parfaitement leur vendeur - la SCCV Laure - et que Me [S] était, sans équivoque, présenté comme le notaire de l'opération et non comme un associé.

Les époux [G] affirment que la société Finaxiome était leur interlocuteur direct et régulier avant la conclusion de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement et pendant tout le processus d'avancement des travaux jusqu'à leur achèvement. Mais la circonstance que le nom de la société Finaxiome figure au pied de certains documents rédigés par la société Finaxiome production (maître d'oeuvre), ou par la SCCV Laure (vendeur), notamment les attestations d'avancement des travaux ou d'appel de fonds est insuffisante à établir cette preuve.

Ainsi que relevé supra, il ressort des documents précontractuels remis aux époux [G], puis des pièces contractuelles que l'intervention de Me [S] était, sans ambiguïté, limitée à celle d'un notaire.

En effet, le contrat préliminaire le présente comme le notaire du programme de la résidence Laure (pièce n° 11 de l'appelant). En outre, Me [S] a rédigé l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 19 septembre 2008 (pièce n° 7 de l'appelant). Et c'est en sa qualité de notaire que Me [S] a indiqué à M. [G] et Mme [P] qu'il demandait à leur banque le déblocage des fonds relatifs à la partie du prix payable comptant, précisant que pour la partie stipulée payable à terme, le vendeur se proposait d'en gérer le règlement en demandant, sous sa responsabilité les différents déblocages de fonds à leur banque au fur et à mesure de l'avancement des travaux (courrier du 28 mai 2008, pièce n° 60 appelants).

Les époux [G] versent de nombreux courriers adressés par Me [S] à des acquéreurs concernés par d'autres programmes. Il n'est pas soutenu que les époux [G] savaient, au moment où ils ont contracté avec la SCCV Laure que Me [S] était le notaire habituel des autres nombreux programmes commercialisés par le groupe Finaxiome. Toutefois, cet élément, s'il met en évidence l'ampleur de l'implication de Me [S] dans les programmes de ventes en l'état futur d'achèvement mis en oeuvre par le groupe Finaxiome, ne saurait établir l'apparence d'une société créée de fait entre un notaire et les sociétés ayant conçu et commercialisé ces opérations.

S'agissant de M. [GY], celui-ci justifie qu'il est intervenu pour démarcher M. [G] et Mme [P] dans le cadre d'un contrat d'agent commercial qui lui a été confié par la société Finaxiome distribution exerçant sous le nom commercial 'Finance +' aux fins de conclure des contrats de vente de ses produits et services, en son nom et pour son compte, moyennant une commission calculée à partir d'un pourcentage du chiffre d'affaires commissionable HT. C'est donc da