CA Colmar, 16 déc. 2024, RG 24/01262

MINUTE N° 24/580

Copie exécutoire à :

- Me Aline MOEHRMANN

- Me Laurence FRICK

Le

Le greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 Décembre 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01262 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IIU4

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 février 2024 par le juge des contentieux de la protection de Schiltigheim

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Monsieur [D] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/4210 du 12/11/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par Me Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [B] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/4211 du 12/11/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par Me Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉS ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Monsieur [T] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR

Madame [F] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 14 octobre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

---

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 7 décembre 2017, M. [T] [R] et Mme [F] [R] ont consenti à M. [D] [M] et Mme [B] [M] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à la somme de 720 €, outre 120 € de provision sur charges.

M. [A] [M] s'est porté caution solidaire des engagements de M. [D] [M] et Mme [B] [M] par acte du 7 décembre 2017 dans la limite de 720 €.

Le 7 décembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2 225 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 5 décembre 2022 et d'avoir à justifier d'une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mars 2023, M. et Mme [R] ont fait assigner M. [D] [M], Mme [B] [M] et M. [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim, sollicitant en dernier lieu de voir :

- constater la résolution de plein droit du contrat de bail signé entre les parties,

- à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat,

- débouter les consorts [M] de l'intégralité de leurs fins, moyens et conclusions,

- condamner M. [D] [M] et Mme [B] [M] à payer un montant de 455 € au titre du solde du loyer de novembre 2023,

- ordonner l'expulsion de M. et Mme [M] ainsi que de toute personne et biens occupant les lieux loués de leur fait,

- dire que l'huissier poursuivant pourra se faire assister de la force publique,

- les condamner solidairement à payer une indemnité d'occupation de 900 € à compter de la résiliation du bail, subsidiairement, à compter d'avril 2023 jusqu'à la libération effective des lieux,

- les condamner solidairement à payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer.

M. [D] [M] et Mme [B] [M] ont conclu au rejet des prétentions de M. et Mme [R] et à leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

- 8 640 € sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil,

- 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour les travaux effectués au cours des trois dernières années dans l'appartement pour l'extraction des moisissures, au titre des articles 1240 et 1241 du code civil,

- 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l'instance.

Ils ont fait valoir que des problèmes de chauffage, d'humidité et de moisissures s'étaient manifestés à compter de l'année 2020 et que la dette locative alléguée par les bailleurs correspondait en réalité à des retenues d'aide au logement effectuées par la caisse d'allocations familiales suite à un constat de non décence du logement. Ils ont soutenu que les manquements contractuels imputables aux bailleurs leur avaient causé un préjudice moral ainsi qu'un préjudice financier.

Assigné par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [A] [M] n'était pas présent, ni représenté à l'audience du 23 janvier 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 27 février 2024, le juge des contentieux de la protection a :

- constaté le désistement de M. et Mme [M] de leur demande en nullité du contrat de bail et de leur demande subséquente en restitution des loyers payés depuis l'entrée dans les lieux loués,

- constaté la résiliation à compter du 8 février 2023 du bail conclu entre M. et Mme [R] d'une part et M. et Mme [M] d'autre part pour le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3],

- condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [R] la somme de 455 € au titre de l'arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

- constaté que M. et Mme [R] ne formulent aucune demande contre M. [A] [M] en sa qualité de caution,

- autorisé M. et Mme [M] à s'acquitter de leur dette auprès de M. et Mme [R] en 10 mois, par 9 premières mensualités de 50 € puis une 10ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal, intérêts et frais, au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois de mars 2024, en sus du loyer courant, entre les mains du bailleur,

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais laquelle sera réputée n'avoir jamais jouée si M. et Mme [M] se libèrent dans les délais des modalités ainsi fixées en sus du paiement du loyer résiduel courant,

- rappelé que pendant les délais accordés et tant qu'ils seront respectés, les procédures d'exécution éventuelles engagées seront suspendues de mêmes que cesseront d'être dues les majorations d'intérêts et les pénalités encourues à raison de retard de paiement,

- dit qu'en cas de mensualité, qu'il s'agisse de loyer, de charges courantes ou de l'arriéré locatif restant impayé passé un délai de quinze jours après réception ou avis fait au destinataire et non retiré d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

' la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

' la clause résolutoire reprendra son plein effet,

' faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion M. et Mme [M] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

' le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

' M. et Mme [M] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi hors toute autre somme telles que taxes, surloyer, pénalités, enquête sociale',

- condamné M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [M] une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- débouté M. et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier,

- débouté M. et Mme [R] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. et Mme [M] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé à la charge de chacune des parties les dépens par elle engagés,

- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 février 2023 puisque l'arriéré locatif n'avait pas été réglé et que l'état d'indécence rendant les lieux loués inhabitables n'était pas démontré, de sorte que les locataires restaient tenus du paiement de l'entier loyer.

Le premier juge a considéré que la persistance de désordres de nature à présenter des dangers pour la santé des occupants dans la quasi-totalité des pièces du logement (moisissures dans le séjour, la salle de bains, la cuisine et les chambres, chauffages dysfonctionnels) pendant plus d'un an et demi justifiait l'octroi d'une indemnité de 3 000 € en réparation du préjudice moral subi par M. et Mme [M].

Il a également relevé que les locataires ne justifiaient pas des frais engagés au titre des travaux de peinture, des radiateurs portatifs et des frais d'huissier et qu'en conséquence, leur préjudice financier n'était pas caractérisé.

M. et Mme [M] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 25 mars 2024.

Par ordonnance du 15 avril 2024, l'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 12 juillet 2024, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

- déclarer M. et Mme [M] recevables et bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

- infirmer les chefs de jugement critiqués de la décision rendue le 27 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim et notamment en ce qu'il :

' constate la résiliation à compter du 8 février 2023 du bail conclu entre M. et Mme [R] d'une part et M. et Mme [M] d'autre part pour le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3],

' condamne solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [R] la somme de 455 € au titre de l'arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

' autorise M. et Mme [M] à s'acquitter de leur dette auprès de M. et Mme [R] en 10 mois, par 9 premières mensualités de 50 € puis une 10ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal, intérêts et frais, au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois de mars 2024, en sus du loyer courant, entre les mains du bailleur,

' suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais laquelle sera réputée n'avoir jamais jouée si M. et Mme [M] se libèrent dans les délais des modalités ainsi fixées en sus du paiement du loyer résiduel courant,

' rappelle que pendant les délais accordés et tant qu'ils seront respectés, les procédures d'exécution éventuelles engagées seront suspendues de mêmes que cesseront d'être dues les majorations d'intérêts et les pénalités encourues à raison de retard de paiement,

' dit qu'en cas de mensualité, qu'il s'agisse de loyer, de charges courantes ou de l'arriéré locatif restant impayé passé un délai de quinze jours après réception ou avis fait au destinataire et non retiré d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

' la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

' la clause résolutoire reprendra son plein effet,

' faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion M. et Mme [M] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

' M. et Mme [M] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi hors toute autre somme telles que taxes, surloyer, pénalités, enquête sociale',

' condamne M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [M] une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

' déboute M. et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier.

- confirmer les chefs de jugement critiqués de la décision rendue le 27 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Schiltigheim et notamment en ce qu'il :

' déboute M. et Mme [M] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' laisse à la charge de chacune des parties les dépens par elle engagés.

En conséquence, et statuant à nouveau,

- déclarer irrecevable, irrégulière et infondée la procédure introduite en première instance,

- débouter les époux [R] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

- condamner les époux [R] à payer aux époux [M] la somme de 8 640 € au titre de leur préjudice moral et à titre subsidiaire au titre de leur préjudice moral et de jouissance,

- condamner les époux [R] à payer aux époux [M] la somme de 4 025,24 € au titre de leur préjudice financier,

En tout état de cause,

- condamner M. et Mme [R] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel,

- condamner M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [M] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, frais exposés à hauteur d'appel.

M. et Mme [M] soulèvent l'irrecevabilité de la procédure engagée par les bailleurs sur le fondement de l'article L 843-1 du code de la construction et de l'habitation en raison du constat de non décence du logement établi par la caisse d'allocation familiales qui les autorisait à s'acquitter du montant du loyer et des charges diminué du montant des allocations logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à leur encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Les appelants font valoir qu'ils ont justifié d'une attestation d'assurance pour l'année 2022 et que les sommes réclamées par le commandement de payer du 7 décembre 2022 n'étaient pas dues puisqu'ils ont été destinataires d'un courrier de la caisse d'allocations familiales les informant de l'état de non décence du logement et du fait qu'ils devaient uniquement payer le montant du loyer résiduel. M. et Mme [M] indiquent qu'ils n'ont fait que

respecter les prescriptions qui leur ont été données par la CAF et que l'intégralité des loyers et charges a été versée aux bailleurs suite à la levée du constat de non décence.

M. et Mme [M] soutiennent qu'ils ont vécu dans un logement indécent, notamment du fait de l'absence de chauffage et de la présence de moisissures, pendant près de deux ans et que les manquements du bailleur ont fortement impacté la santé de Mme [M]. Ils affirment que leur préjudice moral et leur préjudice de jouissance justifient l'octroi d'une indemnité d'un montant de 8 640 €.

Les appelants font état d'un préjudice financier résultant d'une surconsommation d'électricité (164,035 €) du fait de l'utilisation de radiateurs électriques, des travaux de peinture réalisés (3 498 €) et de frais d'huissier (363,20 €).

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 16 septembre 2024, M. et Mme [R] demandent à la cour de :

Sur appel principal,

- rejeter l'appel,

- débouter M. et Mme [M] de l'intégralité de leurs fins et conclusions,

- confirmer le jugement dans la limite de l'appel incident,

- ordonner la compensation des créances respectives éventuelles,

A titre subsidiaire,

- prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre M. et Mme [R], d'une part, et M. et Mme [M], d'autre part, pour le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3],

- déclarer qu'à défaut de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. et Mme [M] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier passé un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

Ajoutant au jugement,

- condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [R] la somme de 4.346.51 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 août 2024 au titre de l'arriéré de loyers,

Sur appel incident,

- déclarer l'appel incident recevable,

- le déclarer bien fondé,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [M] une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau dans cette limite,

- débouter M. et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

- réduire notoirement le montant des dommages et intérêts pouvant être mis à la charge de M. et Mme [R],

En tout état de cause,

- condamner solidairement M. et Mme [M] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel,

- condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [R] une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

Sur le constat de la résiliation du bail, les intimés font valoir que les locataires n'ont pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois à compter du commandement, ni ultérieurement au titre des années 2023 et 2024. Ils soutiennent que M. et Mme [M] auraient dû verser au titre du loyer résiduel du mois de décembre 2022 un montant de 405 €, exigible le 1er décembre 2022, et que cette somme n'a été réglée que le 11 janvier 2023, de sorte que le commandement était justifié lorsqu'il a été délivré le 7 décembre 2022. Les bailleurs indiquent que les locataires étaient en retard du loyer du mois de novembre 2023 à hauteur de 455 € lorsque le premier juge a statué, puisque le logement a été reconnu décent à compter du mois d'octobre 2023 et que l'intégralité du loyer était due à compter de novembre 2023. Ils ajoutent que les appelants n'ont pas procédé au règlement des mensualités mises à leur charge par le jugement du 27 février 2024 et qu'aucun loyer n'est réglé depuis février 2024.

Sur le prononcé de la résiliation du bail, les intimés exposent que M. et Mme [M] ont toujours réglé leur loyer mensuel avec retard, qu'ils ont cessé tout règlement depuis le mois de février 2024 et que leur dette locative s'élève à la somme de 4 346,51 € au 30 août 2024 (3 328 € pour la période de février 2024 à août 2024, 455 € pour le mois de novembre 2023, 563,51 € au titre des charges de l'année 2023).

Sur les demandes de dommages et intérêts formulés par les appelants, M. et Mme [R] font valoir que le constat d'état des lieux d'entrée fait mention d'un logement en bon état et propre et que les locataires n'ont émis aucune plainte de décembre 2017 jusqu'à la fin de l'année 2021. Ils déclarent prendre soin d'entretenir régulièrement l'immeuble et d'y effectuer des travaux de rénovation. Concernant le chauffage, les bailleurs indiquent avoir mandaté un chauffagiste qui s'est présenté sur les lieux le 10 janvier 2022 pour visiter l'installation et purger les radiateurs mais qu'il n'a pu achever sa mission du fait de M. [M], qui avait des obligations professionnelles, et les locataires ont mandaté un huissier de justice le 13 janvier 2022 avant la seconde visite du chauffagiste qui a finalement réglé le problème du chauffage en effectuant la purge des radiateurs le 18 janvier 2022. S'agissant des traces de moisissures, les intimés exposent qu'ils ont fait intervenir la société Saretec le 9 février 2022 et que l'origine de l'apparition de ces moisissures est imputable aux locataires, la présence d'une humidité importante dans le logement ayant vraisemblablement pour cause l'occupation du logement par de nombreuses personnes conjuguée à l'absence de chauffage pendant quelques semaines, à l'utilisation d'une gazinière par les locataires et au défaut d'entretien par ces derniers des éléments de ventilation. Les bailleurs ajoutent que les travaux permettant de remédier à l'origine des moisissures ont été réalisés au courant de l'été 2022, de sorte qu'il est faux d'indiquer que le logement n'aurait pas été décent pendant près de deux années, et que le lien de causalité entre les problèmes de santé de Mme [M] et la présence de moisissures n'est pas démontré. M. et Mme [R] affirment également que les appelants ne justifient pas de leur préjudice financier.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir :

L'article 122 du Code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

En l'espèce, M. et Mme [M] demandent que « la procédure introduite en première instance » soit déclarée irrecevable sur le fondement de l'article L 843-1 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit que lorsque l'organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Cependant, le moyen soulevé par les appelants ne constitue pas une fin de non-recevoir mais un moyen de fond qui sera examiné ultérieurement.

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir.

Sur la demande du bailleur tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire :

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 7g) de cette loi dispose que le locataire qui doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. En outre, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l'espèce, le bail du 7 décembre 2017 comprend une clause résolutoire en page 3 conformément aux articles susvisés.

M. et Mme [R] ont fait délivrer à M. et Mme [M] le 7 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 2 393,05 € dans le délai de deux mois et d'avoir à justifier d'une assurance dans le délai d'un mois.

Le commandement de payer vise et reproduit la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant le défaut d'assurance et de paiement des loyers.

En ce qui concerne l'assurance du logement, le premier juge a constaté que les locataires avaient justifié d'une attestation d'assurance pour l'année 2022, ce qui n'est pas contesté par le bailleur.

Ce dernier indique néanmoins que les époux [M] n'ont pas déféré à la demande de justification de l'assurance dans le délai d'un mois qui leur était imparti.

Cependant, bien qu'ils n'en aient pas justifié dans le délai visé au commandement de payer, la clause résolutoire ne peut avoir pris effet pour défaut d'assurance, les locataires étant régulièrement assurés pour la période visée dans ce commandement de payer.

Par ailleurs, les bailleurs ne sont pas fondés à invoquer, à l'appui de leur demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, le défaut d'assurance au titre des années 2023 et 2024 alors que le commandement a été délivré le 7 décembre 2022 et qu'ils ne justifient pas avoir demandé à leurs locataires d'en justifier en application de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989.

S'agissant des arriérés de loyers, aux termes de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus.

Selon l'article L 843-1 du code de la construction et de l'habitation, « lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L 822-9, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail ».

En l'espèce, le commandement de payer vise une dette locative d'un montant de 2.225 € pour la période de septembre 2022 à décembre 2022.

Cette somme correspond à l'allocation logement dont le versement a été suspendu à la suite d'un constat de non décence du logement (455 € X 4 mois) et au loyer de décembre 2022 déduit du montant de l'allocation logement (405 €).

S'agissant de l'allocation logement, la caisse d'allocations familiales du Bas-Rhin a informé M. [R] par courrier du 14 mars 2022 de l'obligation qui lui incombe de mettre en conformité le logement avant le 30 septembre 2023, de la suspension du versement de l'allocation logement et du fait qu'il ne pouvait réclamer au locataire que le montant du loyer déduit de l'allocation logement.

La caisse d'allocations familiales du Bas-Rhin a constaté la mise en conformité du logement au mois d'octobre 2023 et a procédé au versement de l'allocation logement qui avait été suspendue.

Par conséquent, en application des dispositions susvisées de l'article L 843-1 du code de la consommation, le bailleur n'était pas fondé à réclamer aux locataires le montant de l'allocation logement.

Il convient donc de retrancher des causes du commandement le montant de l'allocation logement pour les mois de septembre 2022 à décembre 2022 inclus soit une somme de 455 € X 4 = 1 820 €.

En ce qui concerne le loyer de décembre 2022 restant à la charge des locataires, les bailleurs indiquent que le règlement de 405 € est intervenu le 11 janvier 2023, soit dans le délai de deux mois visé au commandement délivré le 7 décembre 2022.

Par ailleurs, le défaut de paiement allégué du loyer du mois de novembre 2023 ne saurait conduire au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer ayant été délivré le 7 décembre 2022 pour des loyers impayés afférents à la période de septembre à décembre 2022.

Les causes justifiées du commandement ayant été réglées dans les deux mois de sa délivrance, c'est à tort que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 février 2023.

Le jugement déféré sera donc infirmé et la demande du bailleur tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail :

La résiliation judiciaire d'un contrat peut toujours être sollicitée en justice en cas de manquement grave d'une des obligations à la charge de la partie défaillante ; l'article 1224 du code civil édicte que la résolution résulte, soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la demande de résiliation de bail de M. et Mme [R] est fondée sur le manquement des locataires à leur obligation de paiement.

Les bailleurs font état d'une dette locative de 4 346,51 €, à la date du 31 août 2024, qui se décompose comme suit :

- 3 328 € correspondant au montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement pour la période de février à août 2024,

- 455 € au titre du solde de loyer du mois de novembre 2023,

- 563,51 € au titre des charges de l'année 2023 selon décompte du 4 janvier 2024.

Les appelants ne contestent pas devoir les sommes réclamées et ne justifient pas de leur paiement.

Le manquement à l'obligation de paiement est caractérisé et il s'agit d'un manquement suffisamment grave de nature à justifier la résiliation du contrat de location.

Par conséquent, la résiliation du contrat de bail sera prononcée à compter de l'arrêt aux torts de M. et Mme [M] et leur expulsion sera ordonnée selon des modalités précisées au dispositif.

Par ailleurs, les appelants seront solidairement condamnés à payer à M. et Mme [R] la somme de 4 346,51 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le bailleur doit par ailleurs délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation et entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des lieux loués.

En l'espèce, les appelants demandent que le bailleur soit condamné au paiement d'une somme de 8.640 € au titre de leur préjudice moral et à titre subsidiaire au titre de leur préjudice moral et de jouissance, faisant valoir qu'ils ont été contraints de vivre dans un logement indécent du fait de l'absence de chauffage et de la présence de moisissures pendant près de deux ans.

S'agissant de l'existence des désordres allégués, la présence d'humidité et de moisissures dans l'appartement est établie par un procès-verbal de constat d'huissier du 13 janvier 2022, le constat de non décence du 15 février 2022 établi à l'initiative de la caisse d'allocations familiales ainsi que par l'expertise contradictoire réalisée le 16 février 2022 par le cabinet Saretec à l'initiative de Groupama Grand Est, assureur de M. [R].

En ce qui concerne l'absence de chauffage, les bailleurs justifient y avoir remédié rapidement puisque le courrier des locataires les informant des désordres est daté du 7 janvier 2022 et qu'ils ont mandaté l'entreprise Herrmann qui s'est rendue sur les lieux le 10 janvier 2022 puis le 18 janvier 2022 afin de procéder à la purge des radiateurs.

A cet égard, la cour relève qu'aucun élément du dossier ne permet de retenir que les locataires auraient informé les bailleurs de l'existence de désordres antérieurement au 7 janvier 2022, ni que l'intervention de l'entreprise Herrmann se serait révélée inefficace.

Il résulte des conclusions du rapport d'expertise du cabinet Saretec que l'apparition de l'humidité et des moisissures dans l'appartement a été causée par l'absence de système autonome de ventilation dans la cuisine, ce qui est imputable au bailleur, et à un usage anormal de l'appartement par les locataires du fait d'un nombre important d'occupants (8 personnes selon l'expert) et de l'utilisation d'une gazinière non jumelée à l'utilisation de la hotte, ce qui augmente la qualité d'air vicié et donc l'humidité.

M. et Mme [R] justifient de la réalisation de travaux de mise en conformité (installation d'une VMC dans la cuisine en juillet 2022, pose de ventilation en juin 2022, coupe des bas de porte pour favoriser la circulation de l'air en août 2022, travaux de peinture en septembre 2023).

La mise en conformité du logement avec les critères de décence a été constatée par la caisse d'allocations familiales en octobre 2023.

Les bailleurs ne sont pas fondés à soutenir que la réalisation des travaux de peinture a été retardée du fait des locataires, qui auraient émis le souhait de les réaliser eux-mêmes, dans la mesure où la mise en conformité de leur logement leur incombait personnellement.

Il résulte de ce qui précède que les locataires ont vécu de janvier 2022 à septembre 2023 dans un logement ne respectant pas les critères de décence et cette situation est en partie imputable à la faute du bailleur qui sera condamné à les indemniser pour le préjudice subi.

Le lien de causalité entre les difficultés respiratoires de Mme [M] et l'état de l'appartement n'est pas établi de manière certaine par le certificat médical du docteur [E] [V], ce dernier se contentant d'indiquer qu'on ne peut exclure que des moisissures puissent être à l'origine des problèmes respiratoires.

Au vu des désordres constatés et de leur persistance pendant une période de plus d'un an et demi, le préjudice moral des locataires a été justement évalué par le premier juge à la somme de 3 000 €, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur le préjudice financier :

Les appelants invoquent un préjudice financier résultant d'une surconsommation d'électricité (164,035 €) du fait de l'utilisation de radiateurs électriques, des travaux de peinture réalisés (3 498 €) et de frais d'huissier (363,20 €).

Sur la surconsommation d'électricité, aucun lien ne peut être établi entre la surconsommation alléguée et le dysfonctionnement du chauffage dans la mesure où les bailleurs ont mandaté une entreprise pour y remédier quelques jours seulement après le courrier de leurs locataires du 7 janvier 2022.

S'agissant des travaux de peinture, M. et Mme [M] produisent à hauteur de cour une facture de l'entreprise JS Déco-Plâtre du 23 février 2022 d'un montant de 3 498 € qui ne fait pas mention du chantier concerné par les travaux, ni de leur date de réalisation.

Par ailleurs, les appelants ont soutenu devant le premier juge qu'une visite de contrôle de la CAF effectué dans le courant de l'année 2023 avait permis de constater l'absence de réalisation des travaux de peinture, ce qui apparaît en contradiction avec la pièce dont ils se prévalent désormais.

Au vu de ces éléments, la cour considère que la facture du 23 février 2022 est dépourvue de force probante et que le préjudice financier allégué à ce titre n'est pas démontré.

En ce qui concerne les frais d'huissier, les appelants produisent la facture de Maître [O] [Y], huissier de justice, d'un montant de 363,20 €, relative au procès-verbal de constat dressé le 13 janvier 2022.

Les locataires avaient intérêt à faire constater l'existence des désordres affectant leur appartement, de sorte que M. et Mme [R] seront condamnés au paiement de la somme de 363,20 €, le jugement étant infirmé sur ce point.

La compensation des créances réciproques des parties sera ordonnée.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant pour l'essentiel, M. et Mme [M] seront condamnés aux dépens de l'instance d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il sera fait droit à la demande formée par M. et Mme [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1.000 €.

PAR CES MOTIFS