TJ 67482, 11 déc. 2024, RG 24/06230

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Localité 8]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 9]

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[Localité 10] Civil
N° RG 24/06230
N° Portalis DB2E-W-B7I-M4AN

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :
- Me Valérie REDON-REY

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me Emmanuelle TRAUZZOLA
- Préfecture du Bas-Rhin

le
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [O]
né le 29 Avril 1983 à [Localité 14]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

Madame [U] [M]
née le 20 Janvier 1984 à [Localité 13]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDERESSE :

Madame [L] [T]
Née le 13 décembre 1996 à [Localité 12] (54)
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 284

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection
Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 Octobre 2024
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Décembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

•EXPOSE DU LITIGE :
Par contrat du 14 avril 2023, Monsieur [W] [O] et Madame [U] [M] ont donné à bail à Madame [L] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 472 € et 80 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [O] et Madame [U] [M] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mars 2024.
Ils ont ensuite fait assigner Madame [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 11] par un acte de commissaire de justice du 20 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
A l’audience du 23 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, Monsieur [W] [O] et Madame [U] [M], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d'instance et de leurs écritures du 18 octobre 2024. Ils prennent acte de l’apurement de la dette locative postérieurement à l’introduction de la présente procédure et demandent au juge de :
constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l'article 24 (non paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989,En conséquence,
ordonner sans délai l’expulsion de Madame [L] [T] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, voir condamner Madame [L] [T] par provision au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux,juger et ordonner que l’indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,A titre subsidiaire,
prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d'instance aux torts exclusifs de Madame [L] [T] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,En conséquence,
ordonner sans délai l'expulsion de Madame [L] [T] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,voir condamner Madame [L] [T] à compter de l’assignation au paiement d'une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 610,50 €,juger et ordonner que l’indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,A titre infiniment subsidiaire, si par impossible, la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation,
prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [L] [T] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,En conséquence,
ordonner sans délai l'expulsion de Madame [L] [T] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,voir condamner Madame [L] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 610,50 €,juger et ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,Dans tous les cas,
voir condamner Madame [L] [T] au paiement d'une somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,la voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.De son côté, Madame [L] [T], représentée par son conseil, reprend le bénéfice de ses écritures du 17 octobre 2024 et demande au juge de :
constater que Madame [L] [T] est à jour du paiement de ses loyers et provisions sur charges,dire ne pas avoir lieu à faire application de la clause résolutoire du bail conclu le 14 avril 2023 par les parties, Par conséquent, 
débouter les consorts [Z] de l’ensemble leurs demandes , fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [L] [T],En tout état de cause,
condamner les consorts [Z] à verser à Madame [L] [T] 1 200 € au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens,condamner les consorts [Z] aux entiers frais et dépens de l’instance, dire ne pas avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la résiliation :
Sur la recevabilité de l'action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux"
Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).
Le bail conclu le 14 avril 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2024, pour la somme en principal de 1 794,94 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 mai 2024.
Toutefois, aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, sous certaines conditions, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. L'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il résulte des éléments du dossier et notamment du dernier décompte produit par la bailleresse que Madame [L] [T] s’est acquitté de l’intégralité de la dette locative entre la date de délivrance du commandement de payer et celle de l’audience.
Le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
Néanmoins, l’expulsion de la locataire ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.
Par conséquent, il appartient au Tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.
En voie de conséquence, Monsieur [R] [O] et Madame [U] [M] seront déboutés de leur demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire, et des leurs demandes subséquentes à ce titre, notamment l’expulsion de Madame [L] [T] et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de résiliation judiciaire du contrat : Conformément aux dispositions de articles 1728, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
En l’espèce, il découle du décompte locatif que si la défenderesse a en effet eu des difficultés de paiement du loyer et charges à partir du mois de septembre 2023, les règlements n’ont jamais été totalement négligés et la totalité de la dette a été soldée avant l’audience. En outre, Madame [T] est à jour du règlement du loyer courant.
Les manquements en question ne revêtent dès lors pas une gravité suffisante pour que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. Monsieur [R] [O] et Madame [U] [M] seront de ce fait déboutés de leurs demandes à ce titre comme de celles qui en découlent (expulsion et indemnité d’occupation).

Sur les demandes accessoires :Il y a lieu d’observer que si Madame [L] [T] s’est effectivement mobilisée pour régulariser sa situation et pour régler le solde de la dette dans les meilleurs délais et en tous cas avant l’audience, l’examen du relevé de compte locataire produit aux débats démontre que des impayés de loyers sont survenus à plusieurs reprises, contraignant ainsi les bailleurs à entamer une procédure de recouvrement, suivie d’une procédure judiciaire. Dès lors, il n’y a pas lieu de laisser Monsieur [R] [O] et Madame [U] [M] supporter les frais et dépens engagés pour la présente procédure. Ils seront ainsi mis à la charge de Madame [L] [T].
Pour les mêmes motifs, la défenderesse sera également condamnée à leur verser la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa propre demande à ce titre.
Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Monsieur [R] [O] et Madame [U] [M] de leur demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 14 avril 2023 avec Madame [L] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], DEBOUTE Monsieur [R] [O] et Madame [U] [M] de leurs demandes de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 14 avril 2023 avec Madame [L] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], DEBOUTE Monsieur [R] [O] et Madame [U] [M] de leurs demande d’expulsion et indemnité d’occupation, CONDAMNE Madame [L] [T] à verser à Monsieur [W] [O] et Madame [U] [M] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Madame [L] [T] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [L] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département, RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.