TJ Toulouse, 17 oct. 2024, RG 24/00047

Minute N° : 24/132
DOSSIER N° : N° RG 24/00047 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SWNO

Nature de l’affaire : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

GREFFE DU JUGE DE L’EXECUTION
Jugement d’orientation

Audience publique du Juge de l’Exécution statuant en matière de saisie immobilière, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, en date du 17 Octobre 2024

Madame Sophie SÉLOSSE, Juge de l’Exécution, compétent territorialement en application de l’article R 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, et statuant à juge unique conformément aux articles L213-5 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

- Créancier poursuivant

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)
immatriculée au RCS de PARIS sous le n°379 502 644, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST à la suite d’une fusion absorption par voie simplifiée à effet du 1er Mai 2016 conformément aux décisions des CA des 9 et 11 Mars 2016,
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Colette FALQUET, avocat au barreau de TOULOUSE

- Débiteur saisi

Monsieur [D] [U]
né le [Date naissance 4] 1982 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sophie GUIZIOU, avocat au barreau de TOULOUSE

Lors de l’audience du 28 Mars 2024, du 16 Mai 2024, du 6 Juin 2024, du 4 Juillet 2024, du 26 Septembre 2024, l’affaire a été renvoyée.

Après débats et plaidoiries, à l’audience du 3 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, et le Tribunal a rendu ce jour le jugement suivant :

Vu les poursuites sur saisie immobilière à la requête de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST contre M. [D] [U] ;

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière délivré par la SELARL [V], Commissaire de Justice à [Localité 7], le 01 Décembre 2023, publié le 22 Décembre 2023, au service de la publicité foncière de [Localité 7] 3 numéro 115 volume 2023 S et un état hypothécaire en date du 27 Décembre 2024 concernant un bien situé sur la commune de [Adresse 8], dans un immeuble en copropriété et consistant au RDC du Bât G, cage 3 en un APPARTEMENT de type T3 de 54,55m² (lot n°28) avec une CAVE en sous-sol (lot n°26) cadastré SECTION [Cadastre 6] ([Adresse 2]) pour une contenance de 24a 29ca ;

Vu la sommation faite au débiteur de prendre communication du cahier des conditions de vente avec assignation en date du 20 Février 2024 délivrée par la SELARL [V] Commissaire de Justice ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 21 Février 2024
fixant l’audience d’orientation à la date du 28 Mars 2024 sur une mise à prix de 22 000 € ;

Vu les conclusions de M. [D] [U] du 2 Octobre 2024 aux fins principalement de :
Fixer la créance à 47 611,10 € ;L’autoriser à régler sa dette après un règlement immédiat de la somme de 26 000 € en 24 mensualités de 900,46 € ;En conséquence,
Débouter le S.A CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de ses demandes ;Juger que les frais de récapitulatives poursuites pour un montant de 2 670,96 €ont été réglés par M. [D] [U] ;
Vu les conclusions de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST en date du 1er Octobre 2024 aux fins de :

DEBOUTER Monsieur [D] [U] de l’ensemble de ses demandes, ORDONNER la vente forcée du bien saisi, FIXER l’audience d’adjudication à telle date qu’il plaira, CONSTATER que le créancier poursuivant fixe la mise à prix à la somme de 22.000€ FIXER la créance de la CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de 54.035,19€ arrêtée au 18 octobre 2023, outre les intérêts à échoir depuis cette date, AUTORISER la visite de l’immeuble librement et avec le concours de la SELARL [V] commissaire de justice à [Localité 7], en cas d’opposition ou de difficultés, avec pour le commissaire de justice la possibilité de faire appel à la force publique, PASSER les dépens en frais privilège de vente, ;

SUR CE, LE JUGE DE L’EXÉCUTION

* Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST a engagé une procédure de saisie immobilière en vertu d’un acte authentique reçu par Me [C] [L],notaire à [Localité 7] en date du 16 Décembre 2008, contenant prêt.

* Sur l’objet de la saisie

Le commandement aux fins de saisie immobilière porte sur un immeuble situé sur la commune de [Adresse 8], dans un immeuble en copropriété et consistant au RDC du Bât G, cage 3 en un APPARTEMENT de type T3 de 54,55m² (lot n°28) avec une CAVE en sous-sol (lot n°26) cadastré SECTION [Cadastre 6] ([Adresse 2]) pour une contenance de 24a 29ca qui sont saisissables en application des dispositions de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur la validité de la procédure de saisie immobilière

Aucune contestation n’a été soulevée quant à la régularité de la procédure de saisie immobilière.

* Sur la demande de délais de paiement,

La demande de délais de grâce est née de la procédure de saisie immobilière ou s y rapporte au sens de l article 213-6 du Code de l’ organisation judiciaire puisque consécutive à la délivrance du commandement de payer valant saisie; par ailleurs, l'article R. 311-1 du Code des procédures civiles d'exécution qui précise que la procédure de saisie immobilière est régie par les dispositions du livre III et par celles non contraires du livre Ier du même code, n'exclut pas la possibilité prévue par l'article R. 121-1 du Code des procédures civiles d'exécution, d'accorder un délai de grâce. Enfin, les textes régissant la matière n'excluent pas l'application de l'article 1244-1 du Code civil.

La demande de délais de grâce formée par Monsieur [U] lors de l'audience d'orientation est donc recevable.

Au fond, Monsieur [U] fait valoir qu’il a communiqué tous les justificatifs de provenance des fonds proposés à la banque, que ces fonds sont issus de son travail et des allocation de la CAF de son épouse, outre des loyers issus du bien saisi, lequel n’est pas le domicile du couple.

Il se propose ainsi de verser, chèque remis à l’audience en faisant preuve, la somme de 26.000 €, outre les frais dus au Conseil du CIFD, et de répartir le restant de la dette sur 24 mois à raison de 900 € par mois.

En réplique, la banque s’oppose à toute demande de délais de paiment, en ce qu’elle estime Monsieur [U] comme étant débiteur de mauvaise foi.
En effet, elle considère que celui-ci aurait du affecter le montant des loyers ainsi que les sommes épargnées par le couple au réglement des mensualités du CIFD, et qu’ainsi, c’est au détriment de ce dernier que le Monsieur et Madame [U] se sont constitués une épargne.

Sur ce, il n’est pas contesté que Monsieur [U] a cessé les paiements à compter du mois de septembre 2023.

Pour s’en expliquer, il souligne avoir subi les conséquences de la crise du COVID.
Il fait également valoir une baisse de ses revenus, avoir éprouvé de l’inquiétude suite à cette diminution, et avoir conservé l’argent des allocations de la CAF et des loyers en épargne au cas où il aurait dû faire face à des frais de santé et de soins pour les membres de sa famille.
Il notait de surcroit le caractère disproportionné de la réaction de la créancière, laquelle a engagé une saisie immobilière dès les premiers incidents de paiements, alors que ce bien est le seul patrimoine du couple, bien qu’il n’y réside pas en raison de sa taille inadaptée à la famille.
Enfin, Monsieur [U] insiste sur le fait que, pour preuve de sa bonne volonté, il a remis à l’audience un chèque de 26.000 € au CIFD, lequel a refusé d’en prendre possession.

Toutefois, le fait que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ait engagé des poursuites dès les premiers incidents ne saurait lui être reproché.
En effet, un créancier est parfaitement libre d’engager les modes de poursuites qui lui paraissent les mieux adaptés à sa situation, dès lors qu’il n’est pas réglé de sa créance.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT est lui-même sous surveillance à la fois de l’Etat et des Instances Européennes, et est tenu de recouvrer ses créances avant de lui-même fermer définitivement.

En outre, Monsieur [U] ne saurait établir sa bonne foi du seul fait qu’il présente à la barre un chèque de 26.000 € au bénéfice de l’établissement créancier, puisque, comme il le reconnait lui-même, ces sommes proviennent de son travail de chauffeur, des allocations CAF que touche son épouse pour leur quatre enfants, et des loyers du bien saisi.
Ainsi, le débiteur fait la démonstration que depuis septembre 2023 au moins, il a préféré tésoriser ses revenus plutôt que de verser les mensualités dues au titre de l’emprunt immobilier.
Il ne justifie de cette attitude par aucune circonstance susceptible d’emporter la conviction du tribunal, la crise sanitaire datant de 2020 quand l’arrérage a débuté en septembre 2023, et ses craintes pour les frais de santé de ses proches étant injusifiées car très largement pris en charges par la Sécurité Sociale.
La juridiction ne peut ainsi que constater que Monsieur [U] a placé à son profit les sommes qu’il touchait au lieu de respecter les termes du contrat de prêt passé avec le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, et que s’il avait respecté les termes de ce contrat, il n’aurait pas eu à faire face aux conséquences d’une mesure de saisie immobilière.

En conséquence, sa demande de délais sera rejetée.

* Sur la créance

Monsieur [U] sollicite une exonération des pénalités de retard en ce qu’il estime être de bonne foi dans ses tentatives d’apurement de sa dette.
Toutefois, il échoue à faire la démonstration de cette bonne foi comme développé ci-dessus, aussi sa demande d’exonération sera t-elle rejetée.

Toutefois, il est vrai que le décompte du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ne tient pas compte du versement partiel intervenu le 11 septembre 2023 à hauteur de 641,11€, aussi cette somme sera t-elle déduite de la créance.

En conséquence, la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera fixée à la somme de 51 035,19€ - 641,11€ = 50 394,08€.

* Sur les frais

Monsieur [U] conteste les frais de 250 € facturés par le commissaire de justice au titre de l’intervention d’un serrurier.
Il estime en effet que ces frais ne sauraient rester à sa charge en ce qu’aucun serrurier n’est intervenu lors de la visite du bien puisque les locataires étaient présents.
Toutefois, les études de commissaires de justice engagent un serrurier à chacune des leurs visites, afin d’éviter les délais de déplacement de ces professionnels en cas de nécessité d’ouverture des portes.

* Sur la vente forcée

La créance du poursuivant est fondée sur un titre exécutoire ; elle est certaine, liquide et exigible.

Il convient donc d’ordonner la vente forcée et de fixer l’audience d’adjudication comme il sera précisé au dispositif.

Sur les modalités de visite de l’immeuble

En application des dispositions de l’article R 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu d’autoriser la visite des lieux librement et avec le concours éventuel de la SELARL [O] [V], Commissaire(s) de Justice associés en cas d’opposition des saisis ou de difficultés avec pour l’huissier la possibilité de faire appel à la force publique.

Le Commissaire de Justice devra à l’occasion des visites rappeler que les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ne font pas partie de la saisie et qu’il appartiendra à l’adjudicataire avant de prendre possession de l’immeuble saisi de procéder par voie d’expulsion.

Sur la mise à prix

Il y a lieu de rappeler que la mise à prix a été fixée à la somme de 22.000 €.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS,