TJ Nice, 18 sept. 2024, RG 21/00019

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. SOLLAG c/ S.A.S. NISSOTEL

MINUTE N° 24/

Du 18 Septembre 2024

LOYERS COMMERCIAUX
N° RG 21/00019 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NW5M

Par jugement en date du dix huit Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l'audience publique du 05 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Septembre 2024,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024 , signé par Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

Me Renaud GIULIERI
Me Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. SOLLAG
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.S. NISSOTEL
[Adresse 3]
[Localité 1],
représentée par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

PROCEDURE

Suivant bail commercial en date des 4 et 12 septembre 2012, l’Association CENTRE [5] aux droits de laquelle vient la SCI SOLLAG a donné en location à la SAS NISSOTEL des locaux à usage exclusif d’hôtel, sis à [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans, du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2020 moyennant un loyer initial de 150 000 euros hors taxes et hors charges

Par acte d’huissier du 21 septembre 2020, la SCI SOLLAG a donné congé au locataire pour le 31 mars 2021, avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer annuel de 220 000€.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2020, le bailleur, invoquant la monovalence des locaux, a sollicité la fixation du loyer sur renouvellement conformément à la valeur locative et la désignation d’un expert.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2021, la SCI SOLLAG a fait citer la SAS NISSOTEL devant le juge des loyers commerciaux de Nice aux fins de voir, avec exécution provisoire :
- constater l’accord des parties sur le fait que le montant du nouveau loyer de renouvellement des locaux loués à la date du 1er avril 2021 doit correspondre à la valeur locative annuelle des lieux loués déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée
- désigner un expert afin de déterminer la valeur locative annuelle au 1er avril 2021
- réserver le sort des dépens

Suivant mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 29 janvier 2022, la SAS NISSOTEL représentée par son conseil, a demandé:
- de statuer ce que de droit concernant la demande d’expertise judiciaire formée par la SCI SOLLAG
- en tout état de cause, de débouter la SCI SOLLAG de toutes ses demandes
- de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la valeur locative annuelle de 35 563 euros hors charges et taxes foncières
- de condamner la SCI SOLLAG à lui verser la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 26 janvier 2022, la SCI SOLLAG représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en précisant qu’elle demandait de juger que le montant du nouveau loyer de renouvellement des locaux loués à la date du 1er avril 2021 devait correspondre à la valeur locative annuelle des lieux loués déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée

Par jugement du 6 avril 2022, la juge des loyers commerciaux a :
- constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail des 4 et 12 septembre 2012, conclu entre la SCI SOLLAG et la SAS NISSOTE, à compter du 1er avril 2021, pour une durée de 9 ans,
- ordonné avant-diredroit sur le montant de la valeur locative, une expertise et désigné en qualité d’expert, Mme [C] [U],
- réservé les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 2 mars 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2024.

Dans son mémoire après expertise notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 4 juin 2024, la SCI SOLLAG demande :
- de fixer le montant du loyer annuel de renouvellement au 1er avril 2021 à la somme de 210 000 euros HT et HC

- dire et juger que la société NISSOTEL sera tenue de procéder au paiement du différentiel de loyer TTC entre le montant du loyer annuel fixé à compter du 1er avril 2021 et celui acquitté
- condamner la société NISSOTEL à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Elle expose que l’expert judiciaire retient une valeur locative de 187 000 euros HT et HC mais qu’elle a adopté un modus opérandi atypique et non confirmé par les ouvrages doctrinaux applicables pour calculer le taux d’occupation applicable à la recette théorique car elle a divisé le nombre de chambres occupées chaque mois par le nombre maximal de nuitées disponibles en juillet et août. Elle précise que les données statistiques publiées par le CRT au titre des exercices 2017 à 2019 précisent le nombre de nuitées disponibles chaque mois de l’année mais que l’expert en a fait abstraction en ne retenant que le nombre de nuités disponiblés de juillet et août ce qui fausse les calculs et aboutit à une sous-évaluation artificielle des taux d’occupation. Elle explique que ce retraitement des données du CRT est atypique et infondé, et que la recette théorique ressort à 1 134 426 euros HT au lieu de 1 100 370 euros. Elle ajoute que l’expert a fait une moyenne sur trois années alors qu’elle aurait dû prendre en compte l’année de référence de renouvellement soit la seule année 2019, que la recette normative d’hébergement de l’hôtel est de 1 171 563 euros HT, qu’il convient d’ajouter la recette théorique des petits-déjeuners de 132 075 eros et que la recette théorique global s’élève à la somme de 1 232 805 euros soit à un montant encore éloigné du chiffre d’affaires réel en 2019 de 1553 131 euros. Elle précise que l’expert a, à juste titre, rejeté tout abattement au titre de la taxe foncière compte tenu du caractère monovalent des locaux, que la locataire adopte un positionnement contradictoire en sollicitant un abattement pour des travaux tout en contestant judiciairement être redevable de leur coût dont elle sollicite la prise en charge par elle dans une autre instance judiciaire, qui est en cours et qu’aucun abattement ne peut être appliqué au titre des travaux qui n’ont pas été réalisés au jour du renouvellement du bail tout en précisant que la clause mettant les travaux d’entretien à la charge du locataire est usuelle et ne constitue pas une charge exhorbitante de droit commun. Elle ajoute que s’agissant des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, elles ne peuvent plus être mises à la charge du preneur depuis la loi Pinel applicable aux locaux loués à la date du 1er avril 2021 et qu’elles ne peuvent plus en conséquence entrainer un abattement sur la valeur locative. Elle expose ainsi que la valeur locative est de 210 000 euros par an HT et HC au 1er avril 2021.

Dans son mémoire après expertise notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 4 juin 2024, la SAS NISSOTEL demande:
- de fixer le loyer annuel au 1er avril 2021 à la somme de 130 900 euros HT et HC et taxe foncière
- de débouter la SCI SOLLAG de ses demandes
- de condamner la SCI SOLLAG à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Elle expose que la méthode hôtelière prend en compte un pourcentage du chiffre d’affaires théorique que l’hôtel est capable de réaliser compte tenu de sa catégorie, de son emplacement, de sa qualité et de sa concurrence, que cette appréciation doit s’appuyer sur plusieurs années et que l’expert retient à juste titre une moyenne des années 2017 à 2019 en excluant l’année 2020 compte tenu de la crise sanitaire et de l’absence de données. Elle ajoute que la SCI SOLLAG souhaite que seule l’année 2019 soit retenue car il s’agit de la meilleure année alors que pour le taux d’occupation, elle souhaite voir retenir les différentes saisons pour calculer une moyenne et ce alors que la méthode retenue par l’expert est fondée. S’agissant de la recette des petits-déjeuners, elle fait valoir que l’expert a justifié son choix par le fait que ce service est assuré dans une salle en sous-sol fermée incitant les clients à le prendre dehors et que ce service est régulièrement compris dans le prix des chambres et qu’aucune valorisation du chiffre d’affaires fondée sur les petits-déjeuners ne peut être prise en compte. S’agissant de la taxe foncière, qui est une charge exorbitante supportée par le preneur, elle indique qu’elle doit venir en déduction de la valeur locative, qu’elle a déjà effectué des travaux d’un montant de 329 391 euros entre 2016 et 2019 et que des travaux complémentaires de rénovation de façade et de toiture de 474 848 euros doivent être réalisés, qu’une expertise judiciaire a été ordonnée à ce titre car le bailleur refuse de prendre en charge ces travaux en soutenant qu’ils lui incombent, que dans le cadre de cette instance, la SCI SOLLAG soutient le contraire et qu’une clause imposant au preneur de gros travaux d’entretien constitue une cause de diminution de la valeur locative justifiant une minoration de la valeur locative de 30% . Elle soutient ainsi que le loyer doit être fixé à la somme de 130 900 euros par an HT et HC.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer sur renouvellement

Aux termes de l’article R 145-10 du Code de Commerce :“Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation, peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée”.

En application de ce texte, le loyer du bail des locaux monovalents est exclu de la règle du plafonnement. S’agissant d’un hôtel, le loyer doit donc être fixé à la valeur locative, déterminée selon les usages de la profession.

En l’espèce, s’agissant d’un hôtel, le loyer doit donc être fixé à la valeur locative, déterminée selon les usages de la profession.

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail au 1er avril 2021 mais s’opposent sur le montant du loyer.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Mme [U] que:
- l’hôtel est situé dans un immeuble ancien de style belle époque, en situation d’angle ouvrant au nord [Adresse 6] et à l’Ouest, [Adresse 8], avec un dôme à l’angle des deux rues permettant une bonne identification visuelle
- l’état général est bon mais la façade présente des désordres, une expertise judiciaire ordonnée par le tribunal judiciaire de Nice étant en cours
- l’immeuble d’environ 1700m2 est entièrement occupé à usage d’hôtel de tourisme sous l’enseigne [Adresse 6] à l’exception d’un local esthétique situé à l’ouest de l’entrée
- l’établissement est classé en catégorie 3 étoiles depuis 2014 ( il était avant classé 2 étoiles avant travaux) et comprend 47 chambres sur 8 niveaux
- sur la période, le nombre de nuitées maximum disponible dans la catégorie dans le centre ville de [Localité 7] est de 105 307 nuitées en 2017, 106 237 nuitées en 2018 et 107 725 nuitées en 2019 et que le taux d’occupation moyen est de 39% en basse saison, 66.38% en moyenne saison et 83.13% en haute saison
- que compte tenu de la crise sanitaire 2020-2021 et des tarifs non représentatifs du marché hôtelier sur la période, la recette théorique sera fondée sur les recettes normatives de 2019
- la recette théorique ressort à 1 100 730 euros HT, après analyse des recettes normatives de l’année 2019 et minoration ou majoration du prix selon les chambres, soit -5% pour les chambres standard, +10% pour les chambres double confort, + 20% pour les chambres double exécutive, +40% pour la chambre junior et +45% pour les trois chambres familiales
- que le taux sur recette doit être fixé à 17% compte tenu des caractéritisques intrinséques de l’immeuble et de son classement
- que la valeur locative s’élève à la somme de 187 000 euros par an (soit 1 100 730 x 17%)
- que la recette petits-déjeuners ne sera pas retenue dans la recette théorique car ce service est offert dans une salle au sous-sol incitant la clientèle à le prendre à l’extérieur et qu’il est souvent compris dans le prix des chambres sous forme d’offre commercial incitant à la vente et qu’il a été tenu compte de l’outil immobilier permettant de créer une salle de petits-déjeuners au sous-sol en retenant un taux sur recette de 17%

- concernant les travaux de rénovation des façades et de toiture qu’une expertise judiciaire a été ordonnée, que les parties s’opposent sur celle devant en assumer la charge et qu’en l’état de la procédure en cours sur les travaux, elle ne peut se prononcer sur leur nature juridique
- que le tribunal demeure souverain pour apprécier si la taxe foncière de 18 945 euros doit être ou non déduite étant précisé que selon la Cour de cassation, l’article R145-8 du code de commerce est exclu lorsque le bail commercial porte sur des locaux monovalents
- le loyer sur renouvellement résultant de la seule variation indiciaire est de 166 301.22 euros par an

1.Sur la recette théorique d’hébergement

La nouvelle méthode hôtelière consiste à déterminer la recette théorique hébergement en fonction des tarifs normalisés observés pour la même catégorie d’hôtel dans le secteur considéré, sur laquelle est appliqué un taux d’occupation pour tenir compte de la fréquentation de l’hôtel, puis un pourcentage sur recettes variant selon les établissements et leur catégorie.

Sur le taux d’occupation

Concernant le taux d’occupation, l’expert a retenu les taux affèrents aux hôtels de catégorie 3 étoiles en les calculant, en fonction de l’offre maximale de nuitées de chaque année pour parvenir à une moyenne. Il précise que l’analyse des périodes de 2017 à 2019 montre une occupation homogène et que du fait de la crise sanitaire de 2020, il ne dispose pas de données stables entre janvier et avril puis novembre et décembre 2020, et janvier et avril 2021 et que pour les autres périodes, les taux d’occupation sont en baisse, car peu d’établissements étaient ouverts. Il retient en conséquence une moyenne des taux d’occupation sur les années 2017 à 2019, en fonction de la basse saison, moyenne saison et haute saison.

Dans son rapport, l’expert indique que sur la période considérée, soit de 2017 à 2019, le nombre de nuitées maximum disponible dans la catégrorie de l’hôtel du centre ville de [Localité 7] est de :
- 105 307 nuitées en 2017
- 106 237 nuitées en 2018
- 107 225 nuitées en 2019

Il retient ces chiffres pour calculer les taux d’occupation sans distinguer le nombre de nuitées disponible en fonction des mois soit un taux d’occupation moyen de 39% en basse saison, de 66.38% en moyenne saison et de 83.13% en haute saison.

La SCI SOLLAG fait cependant valoir que le calcul de l’expert est erroné car il a retenu le nombre maximal de nuitées disponibles sur chaque année, soit le nombre le plus élevé affèrent aux mois de juillet et août de chaque année alors que ce dernier varie en fonction des mois, selon les données statistiques publiées par le CRT, ce qui fausse les calculs et aboutit à une sous évaluation artificielle des taux d’occupation, qui correspondent chaque mois, à la division du nombre de chambres occupées par le nombre de nuitées disponibles .

Elle soutient que pour l’année 2017, l’expert a retenu tous les mois, un nombre de nuitées disponibles de 105 307 et ce alors que selon les données du CRT, font ressortir en janvier, un nombre de 87 399, en février de 88 857, en mars de 100 911, en avril de100 348, en juin de 101 870, en septembre de 101 906, en novembre de 94 423 et en décembre de 95 365 et que selon ces statistiques, le taux d’occupation est de 65.60% alors que l’expert retient un taux annuel de 62%.

De son côté, la SAS NISSOTEL adhère au calcul opéré par l’expert.

L’expert indique dans son rapport, avoir procédé de la sorte car il est nécesaire de retraiter le taux d’occupation pour tenir compte de la réalité économique du marché hôtelier, le retraitement consistant à retenir sur la période considérée la capacité maximum des hôtels disponibles pour des hôtels de même catégorie afin d’obtenir un taux d’occupation en corrélation avec la réalité. Il ajoute que le taux d’occupation communiqué par le CRT correspond au nombre de chambres louées par rapport au nombre de chambres disponibles mensuellement mais qu’il est nécessaire de prendre en compte le nombre total de chambres disponibles dans la catégorie sans tenir compte des choix des hôteliers de fermer leurs établissements à certaines périodes de l’année et qu’il est plus cohérent de calculer le taux d’occupation en fonction du nombre réel de chambres.

L’expert a effectué ses calculs sur la base d’une année d’occupation de 365 jours sans période de fermeture établie, en retenant pour chaque mois, l’offre maximale de nuitées de chambres et non celle relative à chaque mois, qui est variable en fonction des fermetures des établissements.

Or, ainsi que le soulève, la SCI SOLLAG, le calcul de l’expert judiciaire qui consiste à retenir chaque mois le nombre maximal de chambres disponibles sur l’année et ce alors que ce dernier varie en fonction des mois et des périodes, aboutit à un taux d’occupation inférieur à celui qui serait retenu si les taux d’occupation publiés mensuellement par le CRT étaient pris en compte selon le tableau figurant en page 28 du rapport soit:

Année 2017:
- basse saison (du 1er novembre au 28 février 2017): 37.06% ( taux calculé par l’expert) et 42.29% ( taux calculé selon les données publiés par le CRT )
- moyenne saison ( du 1er mars au 30 avril, du 1er octobre au 30 octobre): 63.24% ( taux expert) et 65.10 % ( selon taux CRT)
- haute saison ( du 1er mai au 30 septembre): 81.16% ( taux expert) et 82.27% ( taux CRT)

Année 2018:
- basse saison 2018: 38.71% ( taux expert ) et 43.23% ( taux CRT)
- moyenne saison 2018: 66.81% ( taux expert) et 68.34 % ( taux CRT)
- haute saison 2018: 82.66% ( taux expert) et 84.17% ( taux CRT)

Année 2019:
- basse saison 2019: 41.22% ( taux expert) et 45.91 % ( taux CRT)
- moyenne saison 2019: 69.09% ( taux expert) et 70.31% ( taux CRT)
- haute saison 2019: 85.58% (taux expert) et 86.86% ( taux CRT)

Il convient en conséquence de retenir les taux d’occupation publiés par les données statistiques du CRT en fonction du nombre de nuitées disponibles mensuellement et non en fonction du nombre de nuitées maximale pour calculer les taux d’occupation en fonction des saisons, car le calcul opéré par l’expert qui consiste à faire abstraction des fermetures des établissements selon les périodes de l’année et qui retient le nombre maximal de chambres, a pour conséquence, d’aboutir à une baisse du taux d’occupation annuel puisque ce dernier est calculé sur un nombre de chambres plus élevé que le nombre réel de chambres disponibles selon les mois.

Dès lors, après calcul des taux d’occupation moyens sur les trois années en fonction des données statistiques correspondant chaque mois à la division du nombre de chambres occupées par le nombre de nuitées disponibles mensuellement, les taux d’occupation s’élèvent à:
- basse saison: 43.81 % ( 42.29 + 43.23 + 45.91) au lieu de 39%
- moyenne saison: 67.91% ( 65.10 + 68.34 + 70.31) au lieu de 66.38%
- haute saison: 84.43% ( 82.27 + 84.17 + 86.86) au lieu de 83.13%

Sur la prise en compte des années 2017 à 2019

En l’espèce, l’expert indique dans son rapport, que la difficulté qui se pose est liée à la fixation de la valeur locative au 1er avril 2021 en période de crise sanitaire, la fréquentation touristique sur la Côte d’Azur en 2020 ayant chuté de 50%. Il exclut les tarifs des années 2020 et 2021 non représentatifs du marché eu égard à la crise sanitaire, et fonde sa recette théorique sur les recettes normatives de l’année 2019 après y avoir appliqué les taux d’occupation sur les années 2017 à 2019.

La SCI SOLLAG conteste la méthode retenue par l’expert et fait valoir qu’il est nécessaire de se placer au plus proche de la date de fixation de la valeur locative soit le 1er avril 2021 et que les taux d’occupation des années 2017 et 2018 doivent être écartés, le calcul ne devant être opéré qu’avec ceux affèrents à l’année 2019 soit 45.91% pour la basse saison, 70.31% pour la moyenne saison et 86.86% pour la haute saison.

La SAS NISSOTEL adhère à la prise en compte d’une moyenne des taux d’occupation sur trois ans, en soulevant que la SCI SOLLAG sollicite la seule application des taux d’occupation de 2019 car ce sont les taux les plus élevés et que la méthode employée par l’expert est adaptée.

Bien que la SCI SOLLAG soutienne que seuls les taux d’occupation de l’année 2019, soit les taux les plus élevés doivent être retenus, force est de relever que le moyen soulevé est inopérant car ainsi que l’indique l’expert, une moyenne sur plusieurs années des taux d’occupation, est justifiée car il n’a pas été possible de prendre en compte les autres statistisques des années 2020 et 2021, non représentatives eu égard à la baisse significative de la fréquentation des hôtels sur cette période et ce afin de tenir compte des aléas du marché touristique et parvenir à un coefficient normatif.

Sur la recette normative d’hébergement

L’expert précise dans son rapport que l’établissement est classé en catégorie 3 étoiles et qu’il comprend 47 chambres sur 8 niveaux.

Il précise que compte tenu de la crise sanitaire 2020-2021 et des tarifs non représentatifs du marché hôtelier sur la période, la recette théorique est calculée sur les recettes normatives de 2019. Après analyse des recettes normatives de l’année 2019, il pratique une minoration ou majoration du prix selon les chambres, soit -5% pour les chambres standard, +10% pour les chambres double confort, + 20% pour les chambres double exécutive, +40 % pour la chambre junior et +45% pour les trois chambres familiales.

L’expert retient une recette de 352 206.05 euros en basse saison, de 343 801.18 euros en moyenne saison et de 884 341.91 euros en haute saison et après application des taux d’occupation, une recette annuelle théorique de 1 100 730 euros.

Toutefois, après application des taux d’occupation précédemment retenus sur les années 2017 à 2019, la recette théorique d’hébergement s’élève en conséquence à la somme de
1 134 426.72 arrondie à 1 134 426 euros HT et HC :
- basse saison: 352 206.05 euros HT x 43.81% taux d’occupation = 154 301.47 euros
- moyenne saison: 343 801.18 euros x 67.91% taux d’occupation = 233.475.38 euros
- haute saison: 884 341.91 euros x 84.43% taux d’occupation = 746.649.87

Sur le taux sur recette

Il est de principe que le loyer admissible pour l'exploitant est calculé sur la base d'un pourcentage de la recette hébergement théorique réalisable, pourcentage calculé selon plusieurs critères dont, notamment, la catégorie de l'établissement, les caractéristiques immobilières dont l'état global du bien et des chambres, les prestations annexes proposées, la taille des chambres et la dimension des espaces communs. Il est admis que plus l'établissement propose un service et des prestations hôtelières de qualité, moins le taux d'effort sera élevé et inversement.

Compte tenu de la catégorie de l’hôtel de 3 ou 4 étoiles, le taux sur recettes varie entre 15 et 18% selon les critères immobiliers, tels que la situation de l’immeuble, la qualité du bâti et les annexes.

Au vu de son emplacement favorable en centre ville, à proximité de la gare et des plages, de la qualité de l’immeuble de belle facture, la façade nécessitant cependant des travaux, des prestations soignées et de son classement, le taux de 17% retenu par l’expert, non contesté de surcroît par les parties, sera enteriné.

Dès lors, après application du taux sur recette de 17% sur la recette théorique de 1 134 426 euros HT, la valeur locative de la partie hébergement s’élève à la somme de 192 852.42 euros au 1er avril 2021.

2. Sur la recette théorique annexe des petits-déjeuners

Dans la méthode hôtelière rénovée, les recettes annexes, telles que celles du petit-déjeuner, peuvent être prises en compte, pour le calcul de la recette théorique globale praticable.

Bien que la prestation du petit-déjeuner s’apparente à un service offert à la clientèle, il n’en demeure pas moins que ce service peut être pris en compte, en fonction de l’importance de l’outil immobilier.

Concernant le service des petits-déjeuners, l’expert l’exclut de la recette théorique aux motifs, qu’il est assuré dans une salle fermée au sous-sol incitant la clientèle à le prendre à l’extérieur dans un autre établissement et que ce service est régulièrement pris en compte dans le prix de la chambre sous forme d’offre commerciale. Elle ajoute avoir appliqué un taux sur recettes de 17% en tenant compte de l’outil immobilier et qu’il n’y a pas lieu de retenir une recette théorique pour les petits-déjeuners.

La SAS NISSOTEL adhère à la position de l’expert.

La SCI SOLLAG qui conteste la position de l’expert, fait cependant valoir de son côté que l’attrait de la salle des petits-déjeuners n’a pas à être pris en compte pour déterminer les recettes générées par ce service, que la locataire a encaissé la somme de 132 075 euros de recettes à ce titre en 2019 ce qui démontre bien que ce service génère du chiffre d’affaires, et que la prise en compte d’un taux sur recette de 17% est infondé et sans lien car correspondant à la fourchette applicable à la catégorie de l’hôtel.

Dans le cadre de la nouvelle méthode hôtelière rénovée, les recettes annexes, telles celles du petit-déjeuner peuvent être prise en compte, pour le calcul de la recette théorique globale praticable étant cependant précisé que, des circonstances particulières peuvent toutefois en fonction notamment de la configuration des lieux et notamment de la salle des petits-déjeuners, de leur emplacement et du service offert et ainsi de la spécificité de l’hôtel, justifier de ne pas retenir de recette à ce titre.

En l’espèce, il doit être relevé que la salle des petits-déjeuners, est située au sous-sol et qu’elle contient une capacité d’accueil d’environ 32 couverts. Selon les dires de la SAS NISSOTEL repris par l’expert, le petit-déjeuner est proposé au prix de 12 euros et suivant une formule plus simple à 6 euros, le taux de captage étant de 50% compte tenu de la position de la salle.

Il est de principe que la fourchette de pourcentage applicable aux recettes annexes varie généralement entre 10% et 50% selon l’importance de l’outil immobilier et du travail de l’exploitant, ce taux étant variable et inversement proportionnel à l’intensité du travail de ce dernier.

Bien que la SCI SOLLAG sollicite dans son mémoire, que le montant effectif des recettes 2019 des petits-déjeuners de 132 075 euros soit ajouté à la recette théorique d’hébergement, force est de relever que seule une recette théorique annexe peut être prise en compte et qu’elle s’évalue en pourcentage selon selon l’importance de l’outil immobilier ou du travail de l’exploitant, en fonction d’une fourchette applicable variant entre 10 et 50 %.

La recette théorique doit en conséquence être calculée en fonction de la capacité des chambres, du taux d’occupation et du taux de captage qui s’entend du nombre de clients logés dans l’hôtel prenant effectivement leurs petits-déjeuners au sein de l’hôtel, qui est variable en fonction des lieux.

Dès lors, le montant de la recette réelle de 132 075 euros perçue en 2019 au titre des petits-déjeuners ne peut être ajouté à la recette théorique d’hébergement ainsi que le demande la SCI SOLLAG .

En l’espèce, il doit être relevé que la salle des petits-déjeuners qui est bien agencée ne présente pas un attrait élevé dans la mesure où elle se situe en sous-sol sans ouverture vers l’extérieur. En outre, l’hôtel est situé en plein centre ville, dans un quartier comprenant des alternatives et une offre commerciale diverse pour le petit-déjeuner. Le prix du petit déjeuner est de 12 euros et de 6 euros pour le petit-déjeuner simplifié, soit un prix moyen de 9 euros TTC.

Le nombre de couchages au regard du nombre de chambres qui est de 47 et de leur type ( single, double, junior ou famililes) est de 95.

Il convient au vu des déclarations de la SAS NISSOTEL qui fait état d’un taux de captage de 50%, de la configuration de la salle et de l’emplacement de l’hôtel de retenir un taux de captage de 50% puis un taux de prélèvement de 10% au regard notamment du prix du petit-déjeuner et du travail occasionné pour l’exploitant, ce service générant un coût pour l’établissement, sans être nécessairement rentable.

Dès lors, la recette annuelle théorique doit être calculée selon les modalités suivantes:
- recette théorique petits-déjeuners:
- basse saison ( janvier, février, novembre, décembre): 120 jours x 95 ( couchages) x 9 euros( prix) = 102 600 euros x 43.81% (taux occupation moyen) = 44 949 euros
- moyenne saison: ( mars, avril, octobre): 92 jours x 95 x 9 euros = 78 660 x 67.91%
( taux occupation moyen) = 53 418 euros
- haute saison ( mai, juin, juillet, aout et septembre): 153 jours x 95 x 9 euros = 130 815 euros x 84.43% ( taux occupation moyen) = 110 447 euros
soit un total de 208 814 euros
- Tva 10% = 187 932.60 euros
- taux de captage: 50% = 93 966.30 euros
- taux sur recette de 10% = 9396.63 euros

La recette théorique au titre des petits-déjeuners est donc de 9396.63 euros.

En conséquence, la recette théorique d’hébergement et de petits-déjeuners s’élève à 202 249 euros (192 852.42 euros + 9396.63 euros).

3. Sur les clauses exhorbitantes de droit commun et l’application d’abattements

Sur la taxe foncière

En l’espèce, l’expert précise dans son rapport que la taxe foncière est supportée par la locataire, qu’elle s’est élevée à la somme de 18 945 euros en 2021 et que selon un arrêt de la cour de cassation du 5 octobre 2017, l’article R 145-8 du code de commerce est exclu lorsque le bail porte sur des locaux monovalents.

La SCI SOLLAG adhère à la position de l’expert, en faisant valoir que les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce ne sont pas applicables aux locaux monovalents de sorte qu’aucun abattement ne peut être appliqué .

De son côté, la SAS NISSOTEL expose que la taxe foncière constitue un facteur de diminution de la valeur locative au titre des obligations imposées au locataire au delà de celle découlant de la loi ou des usages et qu’elle doit venir en déduction en faisant état d’un arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2023 ayant retenu que l’impôt foncier mis à la charge du locataire par le bail constituait une charge exhorbitante justifiant une minoration de la valeur locative.

Bien que la SCI SOLLAG soutienne que les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce ne sont pas applicables aux locaux monovalents de sorte qu’aucun abattement ne peut être retenu en présence d’une clause exhorbitante de droit commun, force est de relever que l’arrêt de la Cour de cassation du 5 octobre 2017 dont elle se prévaut, qui exclut cette disposition en matière de locaux monovalents, portait sur les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler, soit sur l’alinéa de l’article R 145-8 relatif aux améliorations dans la mesure où le preneur bénéficie en la matière d’un régime dérogatoire pour les travaux qu’il réalise.

En outre, il est de principe que les transferts éventuels de charge incombant au bailleur sur le preneur peuvent justifier des ajustements de la valeur locative lorsqu’ils sont exhorbitants du droit commun sous réserve des usages locaux.

En premier lieu, il n’est versé aucun élément comparatif probant établissant que la clause mettant à la charge du preneur la taxe foncière, est d’usage en matière hôtelière.

En outre, il est de principe que le transfert d’une charge au locataire sans contrepartie constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de la SAS NISSOTEL et de retenir un abattement sur la valeur locative correspondant au montant de la taxe foncière supportée en 2021 soit 18 945 euros.

Sur les travaux

En l’espèce, le bail prévoit que le preneur doit maintenir selon le cas, les façades au droit des dits locaux, les devantures, vitrines, glaces, vitre, volets ou rideaux en parfait état de propreté, d’entretien et de fonctionnement. Il en sera de même de éventuelles parties extérieures attenantes auxdits locaux, telles que les terrasses, accès, dégagements ainsi que les abords, parties extérieures qui ne devront en aucun cas être encombrés et donc être maintenues en parfait état d’entretien et de propreté. Il doit entretenir les locaux loués ainsi que l’ensemble de leurs éventuels équipements quels qu’ils soient pendant la durée du bail en bon état de réparation et d’entretien de sorte que le bailleur soit notamment préservé de toute injonction ou mise en demeure de l’autorité administrative et de convention expresse entre les parties, d’exécuter au lieu et place du bailleur, chaque fois que cela sera nécessaire, toutes les réparations et réfection y affèrent, quelles qu’en soient leurs natures (y compris celles énumérées à l’article 606 du code civil), même si elles sont nécessités par des cas fortuits, par vétusté, par vices de la chose louée ou par usure. Il en sera de même pour les couvertures et toitures, les chéneaux, les descentes d’eaux pluviales, les façades, devantures et autres éléments en façade, se trouvant au droit desdits locaux ainsi que pour les éventuelles parties extérieures attenantes évoquées à l’article 3 même si ces réparations consistent notamment en un ravalement total ou partiel desdites façades nécessitant la réfection des enduits et autres éléments de protection du gros oeuvre, de telle sorte que le bailleur n’ait jamais à intervenir. Dans l’hypothèse où il était exigé, tant du bailleur ou du locataire, l’exécution de travaux imposés, entre autres par l’autorité administrative, les modifications, aménagements ou transformations touchant aussi bien les parties intérieures qu’extérieures consécutifs à ces injonctions seraient dans les mêmes conditions à la charge du preneur.

L’expert indique dans son rapport, concernant les travaux de rénovation des façades et de toiture qu’une expertise judiciaire a été ordonnée, que les parties s’opposent sur celle devant en assumer la charge et qu’en l’état de la procédure en cours sur les travaux, elle ne peut se prononcer car le tribunal n’a pas encore statué sur la charge et nature de ces travaux.

La SAS NISSOTEL sollicite un abattement de 30% aux motifs qu’elle a réalisé des travaux à hauteur de la somme de 329 391 euros entre 2016 et 2019 et qu’il reste encore à réaliser des travaux de façade et de toiture qui ont été chiffrés à 474 848.50 euros. Elle fait valoir qu’une clause mettant à sa charge de gros travaux d’entretien doit être considérée comme une cause de diminution de la valeur locative et que l’importance de charges exhorbitantes du droit commun pesant sur elle justifie d’appliquer cette minoration. Elle ajoute que la position de la SCI SOLLAG est contradictoire car elle soutient dans la procédure judiciaire pendante concernant les travaux, qu’elle ne doit pas les supporter car ces travaux lui incombe.

De son côté, la SCI SOLLAG conteste l’application d’abattement pour travaux aux motifs que la locataire conteste judiciairement la prise en charge desdits travaux, qu’une expertise judiciaire a été ordonnée à ce titre, que la position de la locataire est contradictoire car elle demande un abattement sur la valeur locative au titre de ses obligations contractuelles d’entretien et de réparation tout en contestatnt judiciairement être tenue au paiement de ces travaux dont elle sollicite la prise en charge par elle. Elle ajoute qu’elle doit assurer les travaux relevant de l’article 605 du code civil, cette clause étant usuelle et ne pouvant engendrer aucune minoration et que s’agissant des gros travaux prévus à l’article 606 du code civil, ils ne peuvent plus être supportés par le locataire depuis la loi Pinel, de sorte qu’aucun abattement ne peut être pratiqué.

Il est de principe que lorsque le bail prévoit des clauses exorbitantes du droit commun, ce transfert de charges peut engendrer une minoration de la valeur locative.

S’agissant en premier lieu des travaux d’un montant de 329 391 euros que la SAS NISSOTEL indique avoir réalisés, force est de relever qu’elle se contente de produire un tableau succinct, réalisé par ses soins, détaillant les travaux effectués en 2016 et 2019, visant la purge et la mise en sécurité de la façade, d’inspection et traitement de la façade, de structure, de mise en sécurité des accès terrasses et de constat des façades sans cependant verser les factures correspondantes ni les bilans des exercices 2016 à 2018 affèrents.

Or, en l’absence de production des factures des travaux ainsi que des documents comptables, le juge n’est pas en mesure d’apprécier non seulement la réalité des travaux mais aussi leur nature et leur coût, et de déterminer en conséquence si un correctif doit être appliqué car la prise en charge par le locataire des travaux d’entretien et de réparation ne relevant pas des grosses réparations, est généralement une charge usuelle et non pas exhorbitante du droit commun.

En outre, il est établi qu’une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés par une ordonnance du 1er avril 2022 en raison du litige opposant les parties sur les travaux à réaliser et leur prise en charge, la SCI SOLLAG soutenant que les travaux de ravalement des façades et toitures incombent à la locataire et la SAS NISSOTEL s’y opposant aux motifs que ces travaux lourds incombent au bailleur en application des clauses du bail et qu’elle a déjà réalisé des travaux pour la somme 326 391 euros dont elle estime pouvoir demander le remboursement.

A ce jour, il est constant qu’il n’a pas encore été statué judiciairement sur la prise en charge de ces travaux, la procédure étant en cours.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la façade de l’immeuble présente des désordres et que les travaux litigieux de ravalement des façades et de toiture de l’immeuble n’ont pas encore été réalisés, la SAS NISSOTEL contestant dans le cadre de l’instance judiciaire en cours, être tenue à la réalisation et au paiement de ces travaux, dont elle demande pourtant de tenir compte en la présente instance afin d’appliquer un abattement sur la valeur locative.

Enfin, ainsi que le soulève le bailleur, il convient de tenir compte que depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2024, le bail renouvelé qui lie désormais les parties ne peut plus imputer à la société locataire les grosses réparations de l’article 606 du code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mise en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de sorte qu’aucun abattement ne peut être retenu à ce titre.

Dès lors, au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu à abattement sur la valeur locative au titre des travaux.

Sur le montant du loyer sur renouvellement

En conséquence au vu des éléments susvisés, la valeur locative sera fixée au 1er avril 2021 à la somme de 183 304 euros HT et HC:

- 202 249 euros (recette théorique hébergement et petits-déjeuners: 192 852.42 euros + 9396.63 euros).
- 202 249 euros -18 945 euros ( abattement TF)
= 183 304 euros

II Sur les intérêts

Il est de principe que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En conséquence, la SAS NISSOTEL sera tenue au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le montant du nouveau loyer et le loyer effectivement payé, à compter de l’assignation du 26 août 2021, et ce au fur et à mesure des échéances contractuelles.

III. Sur les demandes accessoires

Il convient au vu de l’issue du litige et du montant du loyer fixé, au vu des demandes respectives des parties de dire que les dépens en ce compris les frais d’expertise seront partagés par moitié et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter, au vu notamment de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS