TJ Nice, 11 sept. 2024, RG 21/00003

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. SEBIAN c/ S.A.R.L.U PUNK FOOD [Localité 1],

MINUTE N° 24/

Du 11 Septembre 2024

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 21/00003 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NKR5

Par jugement en date du onze Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l'audience publique du 05 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Septembre 2024,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024 , signé par Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.
Grosse délivrée à

Me John ARDITI
Me Philippe DUTERTRE de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. SEBIAN, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats postulant

DEFENDERESSE:

SARLU PUNK FOOD [Localité 1] anciennement dénommée SUPERJACK
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me John ARDITI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant bail commercial en date du 24 juin 2010, la SCI SEBIAN a donné en location à la SARL SUPERJACK un local sis à [Adresse 2], comprenant au rez-de chaussé, une salle à usage de restaurant et un bar prolongée d’une terrasse bordant la promenade des Anglais, une salle de restaurant, un salon donnant sur la cour et au rez -de- jardin, une cave, à usage exclusif de restaurant, bar, brasserie, salon de thé, glaces, pâtisserie.

Ce bail a été consenti à compter du 1er juillet 2010 jusqu’au 30 juin 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 40 000 euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte d’huissier du 28 décembre 2018, la SCI SEBIAN a donné congé au locataire, avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel déplafonné de 88 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2019.

Par courrier du 20 février 2019, la SARL SUPERJACK a accepté le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans, mais s’est opposée au montant du loyer sollicité.

Par mémoire préalable du 16 décembre 2020 notifié par lettre recommandée avec avis de réception signé le 23 décembre 2020, la SCI SEBIAN, invoquant la modification notable des facteurs locaux de commercialité, a sollicité du locataire, un loyer déplafonné de 88 000 € par an hors charges, à compter du 1er juillet 2019, somme correspondant selon elle, à la valeur locative.

Suivant mémoire en réponse du 21 janvier 2021, notifié par lettre recommandée avec avis de réception, la SARL SUPERJACK s’est opposée à la demande d’augmentation du loyer

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SCI SEBIAN a par exploit d’huissier du 23 février 2021, fait assigner la SARL SUPERJACK devant la juridiction des loyers commerciaux aux fins de:
- fixation du loyer sur renouvellement à la somme de 88 000 € par an, hors charges et la fixation du dépôt de garantie à la somme de 22 000 euros, les autres clauses demeurant inchangées et ce à compter du 1er juillet 2019.
- condamnation du locataire à lui verser les intérêts légaux sur la différence sur l’ancien et le nouveau loyer, sur chacune des échéances dues à compter de la signification de la décision avec capitalisation des intérêts
- subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise et fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 70 000 euros par an,
- et en toute hypothèse, la condamnation du locataire à lui verser une indemnité de 3500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiée par lettre recommandée avec avis de réception le 4 janvier 2022, la SARL SUPERJACK a demandé :
- in limine litis, de juger que M.[I] [K] ne pouvait pas notifier un mémoire le 23 décembre 2020 car il est décédé le 23 décembre 2020 de sorte qu’il appartenait à Mme [B] [C] de rédiger et notifier le mémoire en vertu de sa désignation au poste de gérant suivant le procès verbal d’assemblée générale du 26 décembre 2020 publié le 28 octobre 2021 - juger nul le mémoire en fixation de loyer par lequel la SCI SEBIAN représentée par M. [K] a engagé la procédure pour défaut de capacité d’ester en justice qui constitue une irrégularité de fond
- annuler le mémoire en fixation de loyer du 23 décembre 2020
- juger nulle l’assignation du 23 février 2021 en l’absence de changement de gérant opposable aux tiers et de la publication intervenue le 28 octobre 2021
- en application de l’article L145-60 du code de commerce, faute de saisine du juge dans le délai de deux ans depuis la date d’effet du nouveau bail soit depuis la date à laquelle le congé a été donné le 30 juin 2019, juger que la prescription en fixation du nouveau loyer déplafonné est acquise au 30 juin 2021 et que le bail renouvelé au 30 juin 2019 se poursuivra aux clauses et conditions identiques de celles du bail d’origine
- au fond, fixer le loyer à la somme de 43 973.36 euros HT
- subsidiairement, ordonner une expertise
- condamner la SCI SEBIAN à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par mémoire en réplique, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 7 mars 2022, la SCI SEBIAN demande :
- de débouter la SARL SUPERJACK de ses demandes
- de dire que son action est recevable en la forme et au fond
- de dire que les locaux sont monovalents
- de fixer le montant du loyer sur renouvellement à la somme de 88 000 € par an, hors charges, et le montant du dépôt de garantie à la somme de 22 000 euros, les autres clauses demeurant inchangées à compter du 1er juillet 2019.
- de condamner la locataire à lui verser les intérêts légaux sur la différence sur l’ancien et le nouveau loyer, sur chacune des échéances dues à compter de la demande en fixation du loyer outre la capitalisation des intérêts
- subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise et fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 70 000 euros par an,
- et en toute hypothèse, la condamnation du locataire à lui verser une indemnité de 3500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens

Par jugement du 6 juillet 2022, la juge des loyers commerciaux a :
- rejeté les exceptions de nullité soulevées par la SARL SUPERJACK,
- rejeté les fins de non recevoir soulevées par la SARL SUPERJACK tirées de la nullité du mémoire préalable et de la prescription biennale,
- débouté la SCI SEBIAN de sa demande tendant à dire que les locaux objets du bail ont un caractère monovalent,
- dit que les locaux objets du bail conclu entre la SCI SEBIAN et la SARL SUPERJACK ne sont pas monovalents;
- constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 24 juin 2010 à compter du 1er juillet 2019 pour une nouvelle durée de 9 ans ;
- ordonné avant-dire droit une expertise judiciaire
- dit n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel
- réserve les dépens et les demande formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 7 août 2023.

Dans son mémoire après expertise, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 11 janvier 2024, la SCI SEBIAN demande :
- de débouter la SARL SUPERJACK devenue PUNK FOOD de ses demandes
- de dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel de 45 370.54 euros HT et HC
- dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence du loyer fixé
- dire que le montant total du rattrapage du loyer de 2019 à 2023 selon l’indice est de 10 927 euros
- juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances contractuelles et que les intérêts échus porteront intérêts
- condamner la SARL SUPERJACK aux dépens en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire avec distraction au profit de son conseil et à la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- ordonner l’exécution provisoire de la décision

Au soutien de ses prétentions, elle expose que l’expert n’a pas retenu dans son rapport de modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact sur l’activité exercée dans les locaux et que le loyer de renouvellement doit être fixé en fonction de la variation indiciaire . Elle ajoute que le dépôt de garantie devra être réajusté et que la société défenderesse est redevable de la somme de 10 927 euros au titre des loyers impayés.

Dans son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 15 mars 2024, la SARLU PUNK FOOD [Localité 1], anciennement dénommée SUPERJACK demande :
- de débouter la SCI SEBIAN de ses demandes
- de condamner la SCI SEBIAN à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive
- de condamner la SCI SEBIAN à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise

Au soutien de ses demandes, elle expose que l’expert judiciaire, M.[J] indique dans son rapport que durant la période du bail écoulé, il n’y avait pas eu de modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact sur l’activité exercée, qu’il n’a relevé aucune modification des caractéristiques des locaux, mais une distribution conforme à la désignation contractuel des lieux malgrè des travaux en cours, que la demande de déplafonnement du loyer doit être rejetée et que le loyer doit en conséquence être fixé en fonction de la variation indiciaire soit à la somme de 45 370 euros par an hors charges et taxes ainsi que l’indique l’expert. Elle ajoute que la procédure initiée par la SCI SEBIAN est abusive, cette dernière ayant argué de locaux monovalents et d’une prétendue modification des facteurs locaux de commercialité, qu’elle avait soulevé des contestations mais que le bailleur a persisté à diligenter cette procédure ce qui l’a contraint à mobiliser du temps et des moyens pour sa défense et assister aux opérations d’expertise ce justifie l’allocation de dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.

MOTIFS

I.Sur la fixation du loyer renouvelé

En vertu de l’article L 145-34 du Code de Commerce, la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux est écartée en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative, et notamment des facteurs locaux de commercialité ou des caractéristiques du local considéré.

Pour entraîner le déplafonnement du loyer, la modification des éléments su-visés doit :
- d’une part, affecter l’un au moins des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de Commerce, et définis par les articles R 145 -3 à R 145-6 et R 145-8 du code de commerce,
- d’autre part, être notable et avoir une incidence sur le commerce considéré,
- et enfin, être survenue pendant la période du bail expiré (sauf pour les travaux d’amélioration financés exclusivement par le preneur qui ne peuvent être pris en considération que lors du second renouvellement qui suit le bail au cours duquel les améliorations ont été exécutées).

En l’espèce, lors de la précédente décision, il a été jugé que les locaux objets du bail n’étaient pas monovalents et soumis aux dispositions de l’article L145-34 du code de commerce.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M.[J] que :
- le local est situé à Nice, en bordure de la promenade des Anglais, face à la mer, que le secteur comprend plusieurs hôtels, le casino du palais de la Méditerranée et des restaurants et brasseries
-la commercialité est très bonne, bien que variable selon les saisons
- le local commercial comprend une salle à usage de restaurant et bar prolongée d’une terrasse bordant la Promenade des anglais, une salle de restaurant, un salon donnant sur la cour et en rez de jardin et une cave
- la surface du local est de 223.80 m2 avec la cave
- des travaux lourds de rénovation sont en cours
- il a été constaté une distribution conforme à la désignation contractuelle et que les caractéristiques du local n’ont pas été modifiées
- durant la période du bail écoulé soit du 1er juillet 2010 au 30 juin 2019, aucune modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact sur l’activité exercée dans les locaux n’est intervenue; à ce titre, il est précisé que l’augmentation de 4.62 % depuis 2010 du nombre de logements n’a pas eu d’impact favorable car cette hausse a principalement concerné les quartiers périphériques et non le centre ville, que le nombre d’habitants a baissé de -635 sur la période considérée, que les résultats positifs en terme de fréquentation touristique sont très faibles, qu’aucune création de parking n’a eu lieu durant la période écoulée à proximité du local et que les aménagements divers notamment la coulée verte inaugurée en 2013 ont été sans effet, l’artère étant discontinue et ne drainant pas de clientèle au delà des jardins Albert 1er
- en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer doit être fixé en fonction de la variation indiciaire soit à la somme de 45 370.54 euros au 1er juillet 2019 HT et HC ( 40 000 / 101.07 x 114.64 = 45 370.54 uros)

En l’espèce, la SCI SEBIAN qui sollicitait initialement le déplafonnement du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 88 000 euros par an, en faisant état d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ne conteste pas dans son mémoire après expertise, les conclusions du rapport d’expertise et sollicite en conséquence que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 45 370.54 euros au 1er juillet 2019 en fonction de la variation indiciaire.

La SARLU PUNK FOOD [Localité 1] anciennement dénommée SUPERJACK, indique également que le loyer doit être fixé en fonction de la variation indiciaire, en l’absence de motif de déplafonnement.

Dès lors, au vu du rapport d’expertise judiciaire et de la position des parties qui s’accordent sur la fixation du loyer en fonction de la variation indiciaire, en l’absence d’éléments établissant une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact favorable sur l’activité exercée durant la période du bail expiré, le loyer sera fixé à la somme annuelle de 45 370 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2019.

Sur les demandes relatives au dépôt de garantie et au rattrapage des loyers

Selon l’article R 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

Il est de principe que le juge des loyers commerciaux dont la compétence est strictement limitée est tenu de vérifier sa propre compétence et qu’il ne peut que fixer le loyer.

Dès lors, il n’appartient pas à la présente juridiction de statuer sur le réajustement du dépôt de garantie et le rattrapage des loyers d’un montant de 10 927 euros qui n’est de surcroît étayé par aucune pièce, la SCI SEBIAN ne versant aucun justificatif sur le montant des loyers réglés par la locataire depuis le 1er juillet 2019 et le jugement constituant un titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers.

Sur les intérêts

Il est de principe que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En conséquence, les intérêts légaux dus par la SARLU PUNK FOOD NICE sur la différence entre le montant du nouveau loyer et le loyer effectivement payé, ne couront qu’à compter de l’assignation de la SCI SEBIAN en date du 23 février 2021 et ce au fur et à mesure des échéances contractuelles .

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, force est de considérer que la société défenderesse ne démontre pas le caractère abusif de l’action en fixation du loyer diligentée à son encontre par la SCI SEBIAN, le fait qu’elle ait invoqué, à tort la monovalence des locaux et une modification des facteurs locaux de commercialité pour solliciter le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative, n’étant pas caractéristique d’un abus d’agir ni d’un comportement dilatoire.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI SEBIAN qui sollicitait initialement la fixation du loyer à la somme annuelle de 88 000 euros par an, ce dernier ayant été fixé à la somme de 45 370 euros selon la variation indiciaire, en l’absence de motif de déplafonnement et de monovalence des locaux, sera en conséquence condamnée à supporter les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En outre, elle devra payer à la SARLU PUNK FOOD [Localité 1] anciennement dénommée SUPERJACK, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais qu’elle a dû supporter pour faire valoir ses moyens de défense.

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS