TJ Nice, 18 sept. 2024, RG 20/00013

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. SOANNE c/ [H] [E] [N] épouse [D]

MINUTE N° 24/

Du 18 Septembre 2024

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 20/00013 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NBPD

Par jugement en date du dix huit Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l'audience publique du 05 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Septembre 2024,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024 , signé par Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.
Grosse délivrée à

Me Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
Me Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. SOANNE, prise en la parsonne de sa gérante
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Madame [H] [E] [N] épouse [D]
SOUS L’ENSEIGNE BAR TABAC DU SQUARE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial du 20 février 2004, la SCI SOANNE a donné en location à Mme [H] [E] [N] épouse [D], un local sis à [Adresse 1], à usage exclusif de “ bar, tabacs, PMU, loterie et jeux de grattage et de tirage, Journaux, bimbeloterie, articles souvenirs et habitation”, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2004 moyennant un loyer annuel de 15 600 € par an, hors charges et taxes.

Par acte d’huissier du 18 juillet 2019, la SCI SOANNE a donné congé à Mme [H] [E] [N] épouse [D] pour le 1er avril 2020 avec offre de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 9 ans à compter de cette date, moyennant un loyer de 50 472 € par an hors taxes, correspondant, selon elle, à la valeur locative.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2019, Madame [H] [D] ne s’est pas opposée au renouvellement du bail mais a contesté le montant du loyer du bail renouvelé proposé.

Par mémoire notifié par lettre recommandée du 27 janvier 2020 avec accusé de réception du 28 janvier 2020 la SCI SOANNE, bailleresse a sollicité que la valeur locative soit fixée à 50 998€ par an et hors charges.

Suivant mémoire en réponse par lettre recommandée du 4 juin 2020 avec accusé de réception du 5 juin 2020, Madame [H] [E] [N] épouse [D], locataire, a contesté la fixation du loyer à hauteur de la somme réclamée et a sollicité une expertise judiciaire.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SCI SOANNE par acte d’huissier du 23 juin 2020, a fait assigner Mme [E] [N] [H] épouse [D] devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir :

- prendre acte de l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2020
- fixer le montant du loyer sur renouvellement à la somme de 50 998 € par an hors charges et hors taxes,
- condamner Madame [E] [N] [H] épouse [D] au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances dues à compter du 1er avril 2020
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 50 998€ à compter du 1er avril 2000
- subsidiairement, ordonner la désignation d’un expert afin de déterminer le montant du loyer à la valeur locative
- ordonner l’exécution provisoire
- condamner Madame [E] [N] [H] épouse [D] à payer à la SCI SOANNE la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner Madame [E] [N] [H] épouse [D] aux entiers dépens qui comprendront les frais et honoraires d’expertise si une mesure devait être ordonnée.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée du 22 septembre 2020 avec accusé de réception, Madame [H] [E] [N] épouse [D] a demandé au juge des loyers commerciaux :
- de prendre acte de l’accord des parties sur le renouvellement du bail commercial,
- de dire que le bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré,
- de débouter la SCI SOANNE de sa demande de fixation du loyer à hauteur de 50 998 € par an,
- de la condamner à lui payer une somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à titre subsidiaire s’il était fait droit à la demande de la bailleresse de désignation d’un expert afin de déterminer le montant du loyer à la valeur locative, de fixer le loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel,
- de dire enfin que les frais et honoraires d’expertise judiciaire seront supportés par la SCI SOANNE.

3

Par jugement du 2 juin 2021, la juge des loyers commerciaux a :

- constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial afférent aux locaux commerciaux sis [Adresse 1], à compter du 1er avril 2020, pour une nouvelle durée de 9 ans,
- constaté que le bail commercial du 20 février 2004 s’est poursuivi tacitement au-delà de sa date d’échéance contractuelle au 30 juin 2013 et a ainsi atteint une durée supérieure à 12 ans
-dit qu’en application de l’article L 145-34 aliné 3 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative
- avant-dire droit, désigné en qualité d’expert Monsieur [M] [I]
- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,
- réservé les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 9 juin 2023.

Dans son mémoire après expertise, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 14 décembre 2023, la SCI SOANNE demande :

- d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire
- juger le déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2020
- fixer à la somme de 33 874 euros par an, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 consenti à Mme [E] [N] soit 27 360 euros pour le local commercial et 7524 euros pour l’appartement
- condamner Mme [E] [N] au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances dues à compter du 1er avril 2020
- condamner Mme [E] [N] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise de 6100 euros
- rappeler l’exécution provisoire de la décision qui est de droit

Elle expose que le bail ayant acquis une durée de plus de douze ans, le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative, que l’expert a retenu une valeur locative de 33 874 euros au regard de l’emplacement des locaux et de leur état général, après abattement de la taxe foncière de 1010 euros, en se fondant sur les caractéristiques des locaux, les facteurs locaux de commercialité, les obligations respectives des parties, la destination du bail et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, qu’elle adhère à cette estimation et qu’elle demande en conséquence l’homologation du rapport d’expertise judiciaire.

Dans son mémoire après expertise, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 29 avril 2024, Mme [H] [D] née [N] demande :

- de juger quele déplafonnement du loyer du bail renouvelé prend effet le 1er avril 2020
- fixer à la somme de 20 759.84 euros par an, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 consenti à Mme [E] [N]
- condamner la SCI SOANNE à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise de 6100 euros

Elle indique que la valeur locative retenue par l’expert est critiquable, qu’il retient pour le local commercial, un prix moyen de 380 euros par m2 sans justifier comment il y parvient, que le local commercial qu’elle exploite est un bar-tabac situé à [Localité 5], ville frontalière de l’Italie, qu’en l’état de la destination exclusive prévue au bail, une minoration de 10 à 20 % doit être retenue et ce d’autant que son activité de tabac est concurrencée par la proximité italienne où le prix du tabac est moins cher et que les commerces de vente de presse ne sont plus porteurs car internet a remplacé la lecture papier. Elle ajoute que son commerce se trouve à 15min en voiture du supermarché/tabac italien où défilent de nombreux français pour y acheter leurs cigarettes, qu’elle a dû faire face à l’augmentation exponentielle du prix du paquet de cigarette et à la concurrence italienne et qu’il est curieux que l’expert ne se soit pas penché sur ces éléments pour évaluer la valeur locative. Elle expose qu’un abattement de 15 % doit en outre être retenu s’agissant des clauses exhorbitantes du droit commun prévues au bail car la taxe foncière, les impôts, charges de copropriété, assurance et taxes pésent sur elle. Elle indique ainsi que la valeur locative après un abattement de 35 % est de 247 euros par m2, que le loyer fondé sur la variation indiciaire est de 20 759.84 euros et qu’il convient de retenir ce loyer, qui est moins élevé et dont la valeur est objective.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2024.
MOTIFS

I. Sur la fixation du loyer sur renouvellement

Selon l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

En application de l’article L 145-34 alinéa 3 du code de commerce, la règle de plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux est écartée, si par l’effet de la tacite prolongation la durée du bail à renouveler a excédé 12 ans.

En l’espèce le bail commercial du 20 février 2004 liant les parties, pour une durée de neuf ans du 1er juillet 2004 au 30 juin 2013 s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de son terme jusqu’au congé avec offre de renouvellement délivré le 18 juillet 2019 pour le 1er avril 2020, et a donc atteint une durée supérieure à 12 ans.

Ainsi que le juge des loyers commerciaux, l’a ainsi indiqué dans la précédente décision, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 doit en conséquence être déplafonné et être fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article L 145-34 alinéa 3 du code de commerce.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M.[I] que :

-les locaux sont situés en angle, au niveau de l’[Adresse 4] et de l’ [Adresse 3] à [Localité 5] au pied d’un immeuble de construction traditionnelle en bon état de ravalement
- ils comprennent, au sous-sol un entrepôt-cave de 66.34m2, et au rez-de-chaussée, un local commercial de 54.94m2, un local à usage de toilettes de 4.46m2 et un appartement de 3 pièces de 57.33m2
- le local commercial est dôté de vitrines sur les deux angles et bénéficie d’une terrasse [Adresse 3] sur le domaine public
- le bar tabac a un accès de plain pied depuis les deux avenues et est dans un état d’entretien correct, le local toilettes contient un accès par les parties communes de l’immeuble, une porte depuis le bar tabac permettant d’y accéder et l’appartement à usage d’habitation a un accès par l’entrée de l’immeuble, est traversant et en bon état d’entretien
- la surface du local de 125.74m2 est après pondération de 68.44m2 majorée de 5% en raison de l’usage d’une terrasse soit 72m2 et celle de l’appartement de 57.33m2,
-le local est destiné à un usage exclusif de “ bar, tabacs , PMU, loterie et jeux de grattage et de tirage, Journaux, bimbeloterie, articles souvenirs et habitation “ mais cet usage restrictif n’entraine pas de correction de la valeur locative
- s’agissant des obligations des parties, une interdiction de sous louer et de céder le droit au bail indépendamment du fonds de commerce sont prévues mais ces clauses habituelles n’entraînent pas de correctif de la valeur locative
- le paiement de la taxe foncière doit entrainer un abattement de 5 % sur la valeur locative car il constitue une charge exhorbitante
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage concernant des commerces en centre ville proches de la mer sont compris entre 380 et 520 euros le m2 et les loyers des appartements de petit standing entre 13 et 15 euros le m2
- après analyse des différents termes de comparaison retenus et compte tenu de l’emplacement du local en centre ville, de sa superficie et de son état général, l’expert retient une valeur locative de 380 euros/m2 HC et HT, en précisant que la moyenne des prix ressort à 426 euros le m2 mais que plusieurs références sont situées dans des emplacements plus favorables et que la plus probante est celle de la rotisserie de 384 euros par m2 après pondération de la surface de sorte que la valeur retenue est inférieure à la moyenne des prix relevés
- la valeur locative est de 11 euros par m2 par mois pour l’appartement compte tenu de sa vétusté et de sa situation en rez-de-chaussée soit un loyer annuel de 7524 euros
- le loyer global est de 34 884 euros par an HC et HT
- il indique qu’un abattement de 1010 euros pour la taxe foncière suivant le montant communiqué par le propriétaire, doit être appliqué, en retenant une valeur locative de 33 874 euros HT et HC
- l’expert précise qu’il n’y a pas lieu à abattement concernant la destination exclusive des lieux car les décisions en ce sens sont très rares, que la clause tous commerce engendre à l’inverse généralement une majoration, qu’il n’est pas curieux qu’il ne se soit pas penché sur les évolutions sociologiques des tabacs et vendeurs de presse car le locataire n’est pas l’associé du bailleur et que la tendance est de privilégier l’emplacement, ses atouts et défauts plus que l’activité du preneur ; que la concurrence du tabac italien est réelle mais qu’il existe six autres points de vente de tabac à [Localité 5] et que les journaux en papier ont toujours leur clientèle même si les journaux numérisés sont plus lus que les journaux papier
- le loyer indexé au 1er avril 2020 est de 20 759.84 euros

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R145-4 du code de commerce, lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

Il est de principe que l’appréciation de la valeur locative de la partie à usage d’habitation est faite de manière distincte de celle de la partie commerciale à laquelle elle s’ajoute.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties, qui s’est renouvelé le 1er avril 2020 porte sur un local commercial dont la surface de 125.74m2 est après pondération de 68.44m2 majorée de 5% en raison de l’usage d’une terrasse soit 72m2 et un appartement de 3 pièces de 57.33m2.

Dans son rapport, l’expert retient, après analyse de cinq références oscillant entre 380 et 520 euro/ m2, un prix de 380 euros/ m2 pour le local commercial, soit le prix le plus bas, la moyenne des références étant de 426 euros, eu égard à l’emplacement du local en centre ville, de sa superficie et de son état général. Il précise avoir retenu une valeur inférieure à la moyenne des prix car plusieurs références sont situées dans des emplacements plus favorables et que la plus probante est celle de la rotisserie de 384 euros par m2 après pondération de la surface.

Il ajoute que les loyers des appartements de petit standing se situent entre 13 et 15 euros le m2 et estime la valeur locative de l’appartement à 11 euros par m2 par mois compte tenu de sa vétusté et de sa situation en rez-de-chaussée soit un loyer annuel de 7524 euros.

L’expert retient en conséquence une valeur locative de 34 884 euros avant abattement soit:
- 72m2 p x 380 euros = 27 360 euros pour le local
- 57m2 x 11 euros x 12 mois= 7524 euros pour l’appartement

La SCI SOANNE adhère à l’estimation de l’expert et demande qu’elle soit retenue.

De son côté, Mme [E] [N] épouse [D] conteste les références retenues par l’expert et le prix moyen de 380 euros par m2 pour le local commercial aux motifs qu’il n’explique pas comment il obtient une telle valeur, qu’elle est subjective et que le loyer doit être calculé sur la base de la variation indiciaire, qui est davantage objective.

Toutefois, force est de relever qu’en raison de la durée du bail qui s’est prolongé au delà de 12 ans, le loyer n’est pas plafonné à la variation indiciaire mais doit être fixé à la valeur locative. En outre, Mme [E] [N] épouse [D] ne verse aucune pièce établissant que l’analyse des prix couramment pratiqués dans la voisinage effectuée par l’expert serait erronée, aucune autre référence n’étant produite. Enfin, l’expert a bien effectué une analyse précise des prix couramment pratiqués dans le voisinage en retenant une valeur inférieure à la moyenne des prix eu égard notamment aux emplacements plus favorables des autres commerces.

Dès lors, il convient de retenir, conformément au rapport d’expertise, un prix de 380 euros le m2 pour le local commercial et de 11 euros par m2 par mois pour l’appartement, ces valeurs se situant en fourchette basse par rapport à la moyenne retenue par l’expert, compte tenu de l’emplacement des lieux, de leur état, de la situation de l’appartement en rez-de chaussée et de sa vétusté.

Sur la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Selon l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Dans son rapport d’expertise, l’expert précise qu’il n’y a pas lieu à abattement concernant la destination exclusive des lieux car les décisions en ce sens sont très rares, que la clause tous commerce engendre à l’inverse généralement une majoration, qu’il n’est pas curieux qu’il ne se soit pas penché sur les évolutions sociologiques des tabacs et vendeurs de presse car le locataire n’est pas l’associé du bailleur et que la tendance est de privilégier l’emplacement, ses atouts et défauts plus que l’activité du preneur. Il ajoute que la concurrence du tabac italien est réelle mais qu’il existe six autres points de vente de tabac à [Localité 5] et que les journaux en papier ont toujours leur clientèle même si les journaux numérisés sont plus lus que les journaux papier

Mme [E] [N] épouse [D] qui conteste la position de l’expert, fait valoir qu’en l’état de la destination exclusive prévue au bail, une minoration de 10 à 20 % est généralement retenue sur la valeur locative et ce d’autant que le tabac est concurrencé par la proximité italienne où le prix du tabac est moins cher et que les commerces de presse ne sont plus porteurs car internet a remplacé la lecture papier. Elle ajoute, s’agissant des facteurs locaux de commercialité, que son commerce se trouve à 15 minutes en voiture et à 7km du supermarché/tabac italien réputé où défilent de nombreux français pour y acheter leurs cigarettes, qu’elle a dû faire face à l’augmentation exponentielle du prix du paquet de cigarettes en France et à la concurrence italienneoù le prix du tabac est moins cher et qu’il est curieux que l’expert ne se soit pas penché sur ces éléments. Elle sollicite en conséquence qu’une minoration de 20% de la valeur locative soit appliquée.

De son côté, la SCI SOANNE adhère à l’analyse de l’expert qui n’a pas retenu d’abattement à ce titre.

Toutefois, s’agissant en premier lieu du moyen tiré de la destination exclusive des lieux tel que prévue au bail , force est de considérer ainsi que l’indique l’expert, qu’elle ne peut entraîner en soi une minoration de la valeur locative dans la mesure où les clauses de destination exclusive sont fréquentes et qu’il est d’usage que les clauses “tous commerces” entrainent à l’inverse une majoration de la valeur locative. En outre, cette clause prévoit un nombre divers d’activités, puisqu’elle vise celles de bar, tabac, PMU, loterie et jeux de grattage et de tirage, journaux, bimbeloterie, articles souvenirs et habitation. Dès lors, le moyen soulevé à ce titre est inopérant.

Toutefois, il convient de tenir compte ainsi que le soulève le preneur, s’agissant des facteurs locaux de commercialité, de l’emplacement du local et de l’activité effective qui est y exercée. Or, il ressort du rapport d’expertise et des éléments versés par Mme [E] [N] épouse [D] , que son commerce, qui porte en partie, sur une activité de vente de tabac et de presse est situé à proximité immédiate de la frontière italienne et des tabac italiens s’y trouvant, et que la concurrence est particulièrement élévée pour l’activité exercée compte tenu du prix du tabac vendu en Italie qui est inférieur à celui pratiqué en France.

Dès lors, ainsi que le démontre Mme [E] [N] épouse [D] en versant notamment un article de presse en ce sens, de très nombreux français se rendent en Italie, au bureau de tabac situé à la frontière, à quelques minutes du centre ville mentonnais où se situe le local commercial objet du bail, afin d’y acheter leurs cigarettes à un prix moindre, de sorte que la concurrence découlant de la présence de commerces similaires dans un périmètre très proche, commercialisant les mêmes produits mais à prix inférieur a un effet négatif sur l’activité exploitée.

S’agissant cependant de l’activite de presse, elle ne verse pas suffisamment d’éléments probants.

En conséquence,au regard de l’emplacement du local, situé à [Localité 5], en centre ville, à proximité immédiate de la frontière italienne, de la nature de l’activité exercée de vente de tabac et de la concurrence découlant des prix plus bas pratiqués en Italie, un abattement de 10 % sur la valeur locative sera retenu.

Sur les obligations des parties et la prise en charge de la taxe foncière par le preneur

Selon l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail prévoit que la quote-part lui revenant au titre des charges, contributions, assurance, taxes ainsi que la totalité de l’impôt foncier et de la taxe d’ordures ménagères sont supportés par le preneur.

L’expert retient un abattement au titre de la taxe foncière de 1010 euros correspondant au montant de la taxe foncière 2020 justifiée par le propriétaire auquel le bailleur ne s’oppose pas.

De son côté, le locataire demande qu’un abattement de 15 % soit retenu s’agissant des clauses exhorbitantes du droit commun prévues au bail en faisant valoir que la taxe foncière, les impôts, charges de copropriété, assurance et taxes pésent sur elle.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire, que l’expert retient plusieurs références, et que pour une partie, il n’est pas précisé si la taxe foncière est supportée par le preneur. En outre, il est de principe que le transfert d’une charge au locataire sans contrepartie constitue un facteur de diminution de la valeur locative, ce que ne conteste d’ailleurs par le bailleur, qui ne critique pas le montant de l’abattement retenu par l’expert.

Dès lors, il convient de retenir un abattement de 1010 euros au titre de la taxe foncière, dans la mesure où la clause du bail mettant à la charge de la locataire, cette taxe qui incombe normalement au bailleur qui s’en est déchargé sans contrepartie, constitue bien une clause exhorbitante du droit commun, et ainsi un facteur de diminution de la valeur locative.

Toutefois, s’agissant des autres charges et taxes supportées par le locataire, force est de relever qu’elles sont usuelles et qu’elles ne visent pas des charges allant au delà des dépenses courantes de maintenance et d’entretien, puisque seule la quote-part incombant au locataire est à sa charge, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge.

En conséquence, un abattement sur la valeur locative de 1010 euros sera retenu au titre de la taxe foncière.

Sur la valeur locative

Dès lors, après minoration de 10 % fondée sur les facteurs locaux de commercialité liés à la concurrence des prix pratiqués par les tabacs italiens situés à la frontière et de 5 % pour prise en charge de l’impôt foncier de 5 % , soit une minoration de 15 %, le montant du loyer s’élève au 1er avril 2020 la somme de:
- 72m2 p x 380 euros = 27 360 euros pour le local
- 57m2 x 11 x 12 mois= 7524 euros pour l’appartement
soit 34 884 euros
- 34 884 euros x 10 % abattement = 31 395.60 euros
- 31 395.60 euros- 1010 euros TF= 30 385.60 euros arrrondie à 30 385 euros HT et HC

Le loyer sera en conséquence fixé à la somme annuelle de 30 385 euros au 1er avril 2020, HT et HC.

II. Sur les intérêts légaux

Il est de principe que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En conséquence, Mme [D] sera tenue au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le montant du nouveau loyer et le loyer effectivement payé, à compter de l’assignation du 23 juin 2020, et ce au fur et à mesure des échéances contractuelles.

III. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige et du montant du loyer sur renouvellement fixé à la somme annuelle de 30 385 euros, de la demande initiale du bailleur en fixation du loyer à la somme de 50 998 € par an puis à 33 874 euros et de celle du locataire visant sa fixation à la variation indiciaire de 20 759.84 euros, les dépens seront partagés par moitié entre les parties en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande au vu de l’issue du litige, de rejeter les demandes respectives fondées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS