TJ Créteil, 31 déc. 2024, RG 23/00340

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 31 Décembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/00340 - N° Portalis DB3T-W-B7H-T7WS
AFFAIRE : [P] [ED], [WB] [D], E.U.R.L. [BR] LAROUGEAT, [XW] [HJ], [ZU]-[MR], [B] [ZV], [XS] [NP], [KW] [IC], [IE] [IC], [HN] [YT], [GZ] [BL], [RH] [BL], [W] [NN]-[KU], [YU] [EL], [Y] [EL], [T] [UF], S.A.R.L. RALLO PATRIMOINE, [Y] [UF], [EH] [KH], [IE] [VV], [BY] [HB], [EF] [HB], [KL] [SK], [X] [TK] [NH], [YU] [I], [H] [HU], [UB] [SI], [FA] [SI], [WC] [K], [XU] [BV] [K], [BH] [U], S.A.R.L. ETOILE [Adresse 47], [LA] [YT], [T] [UH] [NL], [XY] [L], [BN] [BK], [M] [BU], [T] [BU], [E] [WX], [SE] [WX], S.A.R.L. LE CREPUSCULE, [ZU]-[MR], S.A.R.L. LLO Finances, [XY] [WT], [KW] [WT], [IE] [A], [V] [A], [PK] [EN], [VA] [EN], [T] [EU], [Y] [Z], [G] [KJ], [UW] [HJ], [EW] [EJ] C/ S.A.S. APPART CITY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme REA

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [P] [ED], demeurant [Adresse 18]

Madame [WB] [D], demeurant [Adresse 10]

E.U.R.L. [BR] LAROUGEAT, dont le siège social est sis [Adresse 17]

Madame [XW] [HJ], demeurant [Adresse 23]

Monsieur [ZU]-[MR], demeurant [Adresse 28]

Monsieur [B] [ZV], demeurant [Adresse 40]

Monsieur [XS] [NP], demeurant [Adresse 18]

Madame [KW] [IC], demeurant [Adresse 25]

Monsieur [IE] [IC], demeurant [Adresse 25]

Monsieur [HN] [YT], demeurant [Adresse 10]

Madame [GZ] [BL], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [RH] [BL], demeurant [Adresse 7]

Madame [W] [NN]-[KU], demeurant [Adresse 38]

Madame [YU] [EL], demeurant [Adresse 41]

Monsieur [Y] [EL], demeurant [Adresse 41]

Madame [T] [UF], demeurant [Adresse 13]

S.A.R.L. RALLO PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 24]

Monsieur [Y] [UF], demeurant [Adresse 13]

Madame [EH] [KH], demeurant [Adresse 11]

Monsieur [IE] [VV], demeurant [Adresse 21]

Madame [BY] [HB], demeurant [Adresse 42]

Monsieur [EF] [HB], demeurant [Adresse 42]

Madame [KL] [SK], demeurant [Adresse 29]

Madame [X] [TK] [NH], demeurant [Adresse 35]

Monsieur [YU] [I], demeurant [Adresse 20]

Madame [H] [HU], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [UB] [SI], demeurant [Adresse 19]

Madame [FA] [SI], demeurant [Adresse 19]

Monsieur [WC] [K], demeurant [Adresse 15]

Madame [XU] [BV] [K], demeurant [Adresse 15]

Monsieur [BH] [U], demeurant [Adresse 27] - SUISSE

S.A.R.L. ETOILE [Adresse 47], dont le siège social est sis [Adresse 47]

Monsieur [LA] [YT], demeurant [Adresse 30]

Madame [T] [UH] [NL], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [XY] [L], demeurant [Adresse 36]

Monsieur [BN] [BK], demeurant [Adresse 33]

Madame [M] [BU], demeurant Sis [Adresse 44]

Madame [T] [BU], demeurant Sis [Adresse 44]

Monsieur [E] [WX], demeurant [Adresse 26]

Madame [SE] [WX], demeurant [Adresse 26]

S.A.R.L. LE CREPUSCULE, dont le siège social est sis [Adresse 39]

Madame [ZU]-[MR], demeurant [Adresse 28]

S.A.R.L. LLO FINANCES, dont le siège social est sis [Adresse 37]

Monsieur [XY] [WT], demeurant [Adresse 9]

Madame [KW] [WT], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [IE] [A], demeurant [Adresse 4]

Madame [V] [A], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [PK] [EN], demeurant [Adresse 32]

Madame [VA] [EN], demeurant [Adresse 32]

Madame [T] [EU], demeurant [Adresse 22]

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [G] [KJ], demeurant [Adresse 34]

Monsieur [UW] [HJ], demeurant [Adresse 23]

Monsieur [EW] [EJ], demeurant [Adresse 14]

tous représentés par Me Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

DEFENDERESSE

S.A.S. APPART CITY, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

PARTIES INTERVENANTES

M. [HS] [N], demeurant [Adresse 45],

Mme [NU] [HL] épouse [N], demeurant [Adresse 45],

Mme [RJ] [JZ] épouse [J], demeurant [Adresse 6],

M. [VC] [J], demeurant [Adresse 6],

E.U.R.L. ALIENOR, dont le siège social est sis [Adresse 3],

tous les cinq représentés par Me Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Me [WZ] [F], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la sté APPART CITY, demeurant [Adresse 31],

SCP B.T.S.G. représentée par Me [NB] [RN] ès qualité de mandataire judiciaire de la sté APPART CITY, demeurant [Adresse 16]

Me [DZ] [R] ès qualité de mandataire judiciaire et commissaire à l’exécution du plan, demeurant [Adresse 43],

tous trois représentés par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

Clôture prononcée le : 16 mai 2024
Débats tenus à l’audience du : 14 octobre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 17 décembre 2024
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 31 décembre 2024.

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EXPOSE DU LITIGE

Les demandeurs, copropriétaires au sein d’une résidence de tourisme sise [Adresse 12] à [Localité 46], ont conclu des baux commerciaux meublés portant sur leurs lots à la société DOM’VILLE’SERVICES entre 2007 et 2010 pour exercer une activité d’exploitation de résidence de tourisme 3 étoiles.

La société SAS APPART CITY est venue aux droits de la société DOM’VILLE’SERVICES. La copropriété est représentée par la société FONCIA VAL DE MARNE.

De nouveaux baux ont été conclus avec la SAS APPART CITY en 2017 avec une majorité de propriétaires, une minorité décidant de ne pas conclure les nouveaux baux.

Des négociations ont débuté pour dresser le partage des coûts des travaux à réaliser dans la résidence entre les bailleurs et le locataire.

Le conseil syndical et le syndic FONCIA ont fait établir un constat d’huissier le 3 avril 2019 portant sur l’état des parties communes de l’immeuble et certains espaces privatifs de la résidence.

Par une ordonnance sur requête du 10 avril 2019, le président du tribunal de grande instance de Créteil a commis l’étude d’huissiers MOLMY & TURPIN avec pour mission de visiter l’ensemble de la résidence, parties privatives et communes, afin de constater l’état des locaux.

Les constats d’huissiers ont été établis les 11, 12 et 15 avril 2019.

Par ordonnance du 20 juin 2019, le président du tribunal de grande instance de Créteil a prononcé la rétraction de l’ordonnance du 10 avril 2019 au motif qu’elle aurait dû faire l’objet d’un débat contradictoire.

Suivant assignation délivrée le 26 septembre 2019, les demandeurs M. [ZV] [B], SARL RALLO PATRIMOINE,M. [I] [YU], M. [L] [XY], SARL LE CREPUSCULE, M. [Z] [Y], M. [KJ] [G], Mme [HJ] [XW], M. [HJ] [UW], M. [EJ] [EW], M. [NP] [XS] Mme [ED] [P], Mme [IC] [KW], M. [IC] [IE], M. [YT] [HN] Mme [D] [WB], Mme [BL] [GZ], M. [BL] [RH], Mme [NN]-[KU] [W], Mme [EL] [YU], M. [EL] [Y], Mme [UF] [T], M. [UF] [Y], Mme [KH] [EH], M. [VV] [IE], Mme [HB] [BY], M. [HB] [EF], Mme [SK] [KL], Mme [TK] [NH] [X], Mme [HU] [H], M. [SI] [UB], Mme [SI] [FA], M. [K] [WC], Mme [K] [XU] [BV], M. [U] [BH], SARL ETOILE [Adresse 47], M. [YT] [LA], Mme [UH] [NL] [T], Mme [EU] [T], M. [BK] [BN], M. [BU] [M], Mme [BU] [T], EURL [BR] LAROUGEAT, M. [WX] [E], Mme [WX] [SE], Mme [ZU]-[MR], M. [ZU]-[MR], SARL LLO FINANCES, M. [WT] [XY], Mme [WT] [KW], M. [A] [IE], Mme [A] [V], M. [EN] [PK], Mme [EN] [VA] ont attrait la SAS APPART CITY devant le tribunal judiciaire de Créteil en vue d’obtenir la résiliation judiciaire des baux commerciaux aux torts exclusifs de la SAS APPART CITY ainsi que le paiement de sommes au titre de loyers et de dommages et intérêts.

Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la SAS APPART CITY.

Les demandeurs ont déclaré leurs créances à l’encontre de la SAS APPART CITY le 14 juin 2021.

La SELARL FHB, en qualité d’administrateur judiciaire de la SAS APPART CITY, a résilié les baux par courrier du 7 septembre 2021. La résiliation des baux est intervenue le 30 septembre 2021.

M. [HS] [N], Mme [NU] [HL] épouse [N], Mme [RJ] [JZ] épouse [J], M. [VC] [J] et E.U.R.L. ALIENOR se sont constitués parties intervenantes contre la SAS APPART CITY.

La S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Me [WZ] [F] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SAS APART CITY, la SCP B.T.S.G. représentée par Me [NB] [RN] ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS APPART CITY et Me [DZ] [R] ès qualité de mandataire judiciaire et commissaire à l’exécution du plan se sont constitués parties intervenantes en défense.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, M. [ZV] [B], SARL RALLO PATRIMOINE,M. [I] [YU], M. [L] [XY], SARL LE CREPUSCULE, M. [Z] [Y], M. [KJ] [G], Mme [HJ] [XW], M. [HJ] [UW], M. [EJ] [EW], M. [NP] [XS] Mme [ED] [P], Mme [IC] [KW], M. [IC] [IE], M. [YT] [HN] Mme [D] [WB], Mme [BL] [GZ], M. [BL] [RH], Mme [NN]-[KU] [W], Mme [EL] [YU], M. [EL] [Y], Mme [UF] [T], M. [UF] [Y], Mme [KH] [EH], M. [VV] [IE], Mme [HB] [BY], M. [HB] [EF], Mme [SK] [KL], Mme [TK] [NH] [X], Mme [HU] [H], M. [SI] [UB], Mme [SI] [FA], M. [K] [WC], Mme [K] [XU] [BV], M. [U] [BH], SARL ETOILE [Adresse 47], M. [YT] [LA], Mme [UH] [NL] [T], Mme [EU] [T], M. [BK] [BN], M. [BU] [M], Mme [BU] [T], EURL [BR] LAROUGEAT, M. [WX] [E], Mme [WX] [SE], Mme [ZU]-[MR], M. [ZU]-[MR], SARL LLO FINANCES, M. [WT] [XY], Mme [WT] [KW], M. [A] [IE], Mme [A] [V], M. [EN] [PK], Mme [EN] [VA], M. [HS] [N], Mme [NU] [HL] épouse [N], Mme [RJ] [JZ] épouse [J], M. [VC] [J] et E.U.R.L. ALIENOR demandent à la juridiction de :

« JUGER que la société APPART’CITY a manqué de manière successive à son obligation de paiement des loyers aux copropriétaires de la résidence de tourisme de [Localité 46] ;
JUGER que la société APPART’CITY a décidé de changer unilatéralement et de manière quasi-irréversible la destination contractuelle des lieux en hébergeant sur de longues durées des personnes issues du SAMU SOCIAL alors que l’immeuble est destiné à une activité de résidence de tourisme classée 3 étoiles ;
JUGER que la société APPART’CITY a manqué à ses obligations d’entretien et de réparations locatives des lieux loués ;
JUGER que la société APPART’CITY est tenue de plein droit des dégradations commises dans les parties communes et privatives suite à l’occupation illicite de la résidence par des personnes issues de la précarité ;
JUGER que la société APPART’CITY est tenue d’assumer seule le coût des travaux de remise en état et/ou de rénovation rendus nécessaires par ses agissements fautifs ;
DÉBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
Y faisant droit,
À TITRE PRINCIPAL,
FIXER les créances des demandeurs au passif de la société APPART’CITY au titre des travaux remise en état, réparties de la manière suivante :
Monsieur [ZV] (T1) : 17.599, 78 euros HT
SARL RALLO PATRIMOINE (T1) : 17.599, 78 euros HT
M. [I] [YU] (x2 T1) : 35.199, 56 euros HT
M. [L] [XY] (T2 et T1) : 44.289, 06 euros HT
Mme [O] [NS], SARL LE CREPUSCULE (T3) : 32.132, 17 euros HT
M. [Z] [Y] (T2) : 26.689,28 euros HT
M. [KJ] [G] (T1 bis) : 19.393, 89 euros HT
Mme [HJ] [XW] et M. [HJ] [UW] (T1) : 17.599, 78 euros HT
M. [EJ] [EW] (T1) : 17.599, 78 euros HT
M. ou Mme [NP] / [ED] [XS] et [P] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Mme [IC] [KW] et M. [IC] [IE] (T1) : 17.599, 78 euros HT
M. ou Mme [YT] / [D] [HN] & [WB] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Mme [BL] [GZ] et M. [BL] [RH] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Melle [NN]-[KU] [W], C/O M. [RF] [KU] (x2 T1) : 35.199, 56 euros HT
Mme [EL] [YU] et M. [EL] [Y] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Mme [UF] [T] et M. [UF] [Y] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Melle [KH] [EH] (T1 bis)) : 19.393, 89 euros HT
Monsieur [VV] [IE] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Mme [HB] [BY] et M. [HB] [EF] (T1 bis) : 19.393, 89 euros HT
Mme [SK] [KL] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Melle [TK] [NH] [X] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Melle [HU] [H] (T1) : 17.599, 78 euros
Monsieur [UB] [SI] et Madame [FA] [SI] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [WC] [K] et Madame [XU] [BV] [K] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [BH] [U] (T1) : 17.599, 78 euros
Société SARL ETOILE [Adresse 47] (2X T1) : 35.199, 56 euros HT
Monsieur [LA] [YT] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Madame [UH] [NL] [T] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Madame [EU] [T] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [BN] [BK] : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [M] [BU] et Madame [T] [BU] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Société [BR] LAROUGEAT EURL (x2 T1) : 35.199, 56 euros HT
Monsieur [E] [WX] et Madame [SE] [WX] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [ZU]-[MR] et Madame [ZU]-[MR] (T1) : 17.599, 78 euros
SARL LLO FINANCES, Monsieur [NB] [BE] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [XY] [WT] et Madame [KW] [WT] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [IE] [A] et Madame [V] [A] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Madame et Monsieur [PK] [EN] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur et Madame [HS] [N] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Madame [BO] [J] (T1) : 17.599, 78 euros HT
L’EURL Alienor (T2x2) : 44.289,06 euros HT
FIXER au passif de la société les créances de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de loyer à venir et réparties de la manière suivante entre les demandeurs ;
Monsieur [ZV] : 7.135, 04 euros HT
SARL RALLO PATRIMOINE : 8.403, 80 euros HT
M. [I] [YU] (2 lots) : 9.627, 96 euros HT
M. [L] [XY] : 5.564,88 euros HT
Mme [O] [NS], SARL LE CREPUSCULE : 15.291, 83 euros HT
M. [Z] [Y] : 10.435, 32 euros
M. [KJ] [G] : 7.223, 68 euros HT
Mme [HJ] [XW] et M. [HJ] [UW] : 6.822 euros HT
M. [EJ] [EW] : 8.696,93 euros HT
M. ou Mme [NP] / [ED] [XS] et [P] : 5.100,48 euros HT
Mme [IC] [KW] et M. [IC] [IE] (T1) : 6.416,77 euros HT
M. ou Mme [YT] / [D] [HN] & [WB] : 5.537, 40 euros HT
Mme [BL] [GZ] et M. [BL] [RH] : 6.716,04 euros HT
Melle [NN]-[KU] [W], C/O M. [RF] [KU] (2 lots) : 14.590,80 euros HT
Mme [EL] [YU] et M. [EL] [Y] : 5.340.48 euros HT
Mme [UF] [T] et M. [UF] [Y] : 7.746.72 euros HT
Melle [KH] [EH] : 7.798, 80 euros HT
Monsieur [VV] [IE] : 4.328, 4 euros TTC
Mme [HB] [BY] et M. [HB] [EF] : 5.465, 04 euros HT
Mme [SK] [KL] : 4.935, 96 euros HT
Melle [TK] [NH] [X] : 4.158, 72 euros
Melle [HU] [H] : 5.694,35 € HT
Monsieur [UB] [SI] et Madame [FA] [SI] : 7.281, 54 euros HT
Monsieur [WC] [K] et Madame [XU] [BV] [K] : 6.627, 82 euros HT
Monsieur [BH] [U] : 6.958, 80 euros
Société SARL ETOILE [Adresse 47] (2 lots) : 11.058, 96 euros HT
Monsieur [LA] [YT] : 4.448, 28 euros HT
Madame [UH] [NL] [T] : 4.864, 68 euros HT
Madame [EU] [T] : 5.053, 80 euros HT
Monsieur [BN] [BK] : 6.276, 11 euros HT M
onsieur [M] [BU] et Madame [T] [BU] : 5.484, 84 euros HT
Société [BR] LAROUGEAT EURL (2 lots) : 10.747,80 euros HT
Monsieur [E] [WX] et Madame [SE] [WX] : 5.928,39€ HT
Monsieur [ZU]-[MR] et Madame [ZU]-[MR] : 5.279, 88 euros HT
SARL LLO FINANCES, Monsieur [NB] [BE] : 6.326, 2 euros HT
Monsieur [XY] [WT] et Madame [KW] [WT] : 5.980, 80 euros HT
Monsieur [IE] [A] et Madame [V] [A] : 5.047, 54 euros HT
Madame et Monsieur [PK] [EN] : 4.937, 52 euros HT
Monsieur [HS] [N] : 7.573, 05 euros HT
L’EURL ALIENOR : 21.233, 28 euros HT
FIXER au passif de la société APPART CITY au titre du préjudice moral la créance de 2.000 euros par demandeur.
À TITRE SUBSIDIAIRE,
JUGER que la société APPART’CITY a commis plusieurs fautes de nature à engager sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des copropriétaires ;
En conséquence,
FIXER les créances des demandeurs au passif de la société APPART’CITY au titre des travaux remise en état, réparties de la manière suivante :
Monsieur [ZV] (T1) : 17.599, 78 euros HT
SARL RALLO PATRIMOINE (T1) : 17.599, 78 euros HT
M. [I] [YU] (x2 T1) : 35.199, 56 euros HT
M. [L] [XY] (T2 et T1) : 44.289, 06 euros HT
Mme [O] [NS], SARL LE CREPUSCULE (T3) : 32.132, 17 euros HT
M. [Z] [Y] (T2) : 26.689,28 euros HT
M. [KJ] [G] (T1 bis) : 19.393, 89 euros HT
Mme [HJ] [XW] et M. [HJ] [UW] (T1) : 17.599, 78 euros HT :
M. [EJ] [EW] (T1) : 17.599, 78 euros HT
M. ou Mme [NP] / [ED] [XS] et [P] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Mme [IC] [KW] et M. [IC] [IE] (T1) : 17.599, 78 euros HT
M. ou Mme [YT] / [D] [HN] & [WB] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Mme [BL] [GZ] et M. [BL] [RH] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Melle [NN]-[KU] [W], C/O M. [RF] [KU] (T1 bis) : 35.199, 56 euros HT
Mme [EL] [YU] et M. [EL] [Y] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Mme [UF] [T] et M. [UF] [Y] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Melle [KH] [EH] (T1 bis)) : 19.393, 89 euros HT
Monsieur [VV] [IE] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Mme [HB] [BY] et M. [HB] [EF] (T1 bis) : 19.393, 89 euros HT
Mme [SK] [KL] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Melle [TK] [NH] [X] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Melle [HU] [H] (T1) : 17.599, 78 euros
Monsieur [UB] [SI] et Madame [FA] [SI] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [WC] [K] et Madame [XU] [BV] [K] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [BH] [U] (T1) : 17.599, 78 euros
Société SARL ETOILE [Adresse 47] (2X T1) : 35.199, 56 euros HT
Monsieur [LA] [YT] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Madame [UH] [NL] [T] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Madame [EU] [T] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [BN] [BK] : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [M] [BU] et Madame [T] [BU] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Société [BR] LAROUGEAT EURL (x2 T1) : 35.199, 56 euros HT
Monsieur [E] [WX] et Madame [SE] [WX] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [ZU]-[MR] et Madame [ZU]-[MR] (T1) : 17.599, 78 euros HT
SARL LLO FINANCES, Monsieur [NB] [BE] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [XY] [WT] et Madame [KW] [WT] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [IE] [A] et Madame [V] [A] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Madame et Monsieur [PK] [EN] (T1) : 17.599, 78 euros HT
Monsieur [HS] [N] (T1) : 17.599,78 euros HT
Madame [BO] [J] (T1) : 17.599,78 euros HT
La EURL Alienor (T2x2) : 44.289,06 euros HT
FIXER au passif de la société APPART’CITY au titre du préjudice moral la créance de 2.000 euros par demandeur.
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,
CONDAMNER la société APPART’CITY à payer à chacun des demandeurs la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société APPART’CITY aux entiers dépens conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

M. [ZV] [B], SARL RALLO PATRIMOINE,M. [I] [YU], M. [L] [XY], SARL LE CREPUSCULE, M. [Z] [Y], M. [KJ] [G], Mme [HJ] [XW], M. [HJ] [UW], M. [EJ] [EW], M. [NP] [XS] Mme [ED] [P], Mme [IC] [KW], M. [IC] [IE], M. [YT] [HN] Mme [D] [WB], Mme [BL] [GZ], M. [BL] [RH], Mme [NN]-[KU] [W], Mme [EL] [YU], M. [EL] [Y], Mme [UF] [T], M. [UF] [Y], Mme [KH] [EH], M. [VV] [IE], Mme [HB] [BY], M. [HB] [EF], Mme [SK] [KL], Mme [TK] [NH] [X], Mme [HU] [H], M. [SI] [UB], Mme [SI] [FA], M. [K] [WC], Mme [K] [XU] [BV], M. [U] [BH], SARL ETOILE [Adresse 47], M. [YT] [LA], Mme [UH] [NL] [T], Mme [EU] [T], M. [BK] [BN], M. [BU] [M], Mme [BU] [T], EURL [BR] LAROUGEAT, M. [WX] [E], Mme [WX] [SE], Mme [ZU]-[MR], M. [ZU]-[MR], SARL LLO FINANCES, M. [WT] [XY], Mme [WT] [KW], M. [A] [IE], Mme [A] [V], M. [EN] [PK], Mme [EN] [VA], M. [HS] [N], Mme [NU] [HL] épouse [N], Mme [RJ] [JZ] épouse [J], M. [VC] [J] et E.U.R.L. ALIENOR soutiennent que :

- la SAS APPART CITY a manqué depuis 2015 à son obligation de payer les loyers, motif pour lequel, par deux ordonnances des 3 mars et 20 octobre 2016, elle a été condamnée à payer à titre provisoire les loyers et les sommes dues au titre de la taxe sur les ordures ménagères, mais qu’elle ne s’est cependant pas conformée à son obligation de payer les loyers ;

- les constats d’huissiers établis à la demande des demandeurs, en particulier celui du 3 avril 2019, sont valides en ce qu’ils sont soumis à un débat contradictoire dans la présente procédure ;

- la SAS APPART CITY n’a pas respecté la clause de destination des locaux stipulée dans les baux de 2009 et de 2017 en ce qu’elle a transformé unilatéralement la destination des l’accueil en accueillant pour des périodes de longue durée des personnes placées par le SAMU SOCIAL, et que ce changement de destination des locaux a causé des dégradations des locaux rendant l’exploitation d’une résidence de tourisme 3 étoiles impossible ;

- les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance, la résidence étant une résidence de tourisme, ayant un fonctionnement différent des résidences en copropriété classiques de sorte que le preneur, en sa qualité d’exploitant de la résidence, a la jouissance de l’ensemble de l’immeuble et les charges entre le preneur et les bailleurs est déterminé par le contrat de bail, qu’ainsi, l’entretien des parties communes et des lots privatifs incombe au preneur, à l’exclusion de l’article 606 du code civil ;

- la SAS APPART CITY a manqué à son obligation d’entretien et de réparations locatives stipulée dans les baux de 2009 et de 2017 en ce que le contrat attribuait au preneur la charge exclusive « d’entretenir les lieux et le mobilier en bon état d’entretien dans les parties communes comme privatives ; de supporter l’ensemble des charges et réparations locatives ; ainsi que toutes réparations de quelque nature qu’elles soient (à l’exception des réparations de l’article 606). », ces manquements étant attestés par le constat d’huissier du 3 avril 2019, par les factures de la société BUSINESS CLEAN montrant une baisse des prestations de nettoyage et par le projet de travaux présenté le 5 juillet 2019 par la SAS APPART CITY évaluant les frais à 5 183 174 euros HT, les travaux de rénovation étant nécessaires pour la résidence ne perde pas son classement en résidence de tourisme, ce qui aurait des conséquences fiscales pour les copropriétaires ;

- en raison des manquements graves et répétés du preneur à ses obligations contractuelles, les bailleurs ont été confrontés à la nécessité, non contestée la SAS APPART CITY, de réaliser des travaux de rénovation, évalués à 4 297 022 euros après estimation réalisée par les copropriétaires, qui résultent des dégradations causées par le preneur et induites par sa négligence et par le manque d’entretien, ainsi que du changement unilatéral de destinations des lieux pour accueillir des personnes placées par le SAMU SOCIAL pour des périodes de longue durée ;

- pendant la durée des travaux, conséquence du manquement du preneur à son obligation d’entretien, les bailleurs se trouvent privés de tout ou partie des loyers, l’état de la résidence étant tel qu’elle ne peut pas être exploitée et les copropriétaires étant contraints de consentir une diminution ou une franchise de loyer à un nouveau repreneur de sorte que les bailleurs ont perdu la chance de percevoir l’équivalent de 12 mois de loyers ;

- le comportement de la SAS APPART CITY envers les bailleurs, qui a visé par le chantage et la violence économique, à les contraindre à accepter des baisses de loyers ainsi que la prise en charge de travaux exorbitants induits par les manquements du preneur, ont constitué une source d’anxiété ayant causé un préjudice moral infligé aux demandeurs ;

- à titre subsidiaire, la SAS APPART CITY a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil du fait de ses manquements au titre du non-respect de la clause de destination des locaux, des manquements à ses obligations d’entretien et de réparations locatives et de l’absence de prise en charge des frais de rénovation de l’immeuble.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 mai 2024, la SAS APPART CITY, la S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Me [WZ] [F], la SCP B.T.S.G. représentée par Me [NB] [RN] et Me [DZ] [R] demandent à la juridiction de :

« DECLARER irrecevables les demandes de Monsieur [ND] [ES], la SARL COLALEX, Madame [HH] [KF], Monsieur [BD] [KF], Monsieur [TZ] [HF], Monsieur [C] [YM], Madame [S] [JT] et Monsieur [B] [JT] qui se sont désistés de l’instance ;
DECLARER irrecevables l’ensemble des bailleurs signataires du nouveau bail de 2017 à invoquer des faits de non-paiement de loyers antérieurs à la date de conclusion du nouveau bail compte tenu de son caractère transactionnel ;
DECLARER nul et de nul effet le constat effectué le 3 avril 2019 dans les locaux privatifs de la société APPART CITY sans autorisation du preneur et sans autorisation judiciaire ;
JUGER que les bailleurs n’apportent pas la preuve de leurs allégations, ni du bien-fondé de leurs demandes indemnitaires,
DEBOUTER en conséquence les bailleurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
A titre reconventionnel,
JUGER que les bailleurs engagent leur responsabilité contractuelle à l’égard de la société APPART CITY en ayant manqué à leur obligation d’entretien en refusant de remédier à la vétusté de l’immeuble,
CONDAMNER les bailleurs demandeurs à payer à APPART CITY une indemnité de 313.057,45 € à titre de dommages et intérêts, au titre du manquement à l’obligation de délivrance, répartis de la manière suivante :
[J] [VC] et [BO] 5.064,24 €
ALIENOR EURL 19.865,87 €

[U] [BH] 6.169 €
[N] [HS] et [NU] 9.103,52 €
[A] [IE] [V] 5.814,68 €
[I] [YU] 11.099,35 €
[K] [WC] [XU] 6.355,30 €
[L] [XY] 5.426,65 €
[Z] [Y] 10.673,83 €
[KJ] [G] 7.093,40 €
[HJ] [UW] et [XW] 6.176,39 €
[WX] [E] et [SE] 6.066,21 €
[EJ] [EW] 5.287,69 €
[NP] [XS] et [ED] [P] 5.345,28 €
ETOILE [Adresse 47] 12.723,13 €
[BK] [BN] 8.209,07 €
[IC] [IE] et [KW] 5.768,71 €
[YT] [HN] et [D] [WB] 6.329,73 €
[YT] [LA] 5.084,82 €
[BL] [RH] et [GZ] 7.677,05 €
[NN] [KU] [W] 21.835,85 €
[EL] [Y] [YU] 5.680,26 €
[UF] [Y] et [T] 6.319,88 €
LE CREPUSCULE/CASTE [NS] 12.631,34 €
LEO FINANCE 4.893,56 €
[EN] [PK] et [VA] 5.777 €
[SI] [UB] et [FA] 8.479,14 €
[KH] [EH] 9.227,81 €
[BR] LAROUGEAT/[BR] [AJ] et [HH] 11.431,87 €
[VV] [IE] 5.064,24 €
[HB] [EF] et [BY] 6.394,12 €
[ZV] [B] 6.949,82 €
[BU] [M] et [T] 5.612,48 €
[UH] [T] 5.691,72 €
[EU] [T] 5.777 €
[SK] [KL] 5.642,25 €
RALLO PATRIMOINE 7.449,87 €
[TK] [X] 4.753,81 €
[HU] [H] 6.101,63 €
[WT] [XY] et [KW] 5.832,31 €
[ZU] [BS] et
[MR] [OE] 6.177,57
CONDAMNER in solidum les demandeurs à verser à la société APPART’CITY la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens des instances d’incident et au fond, comprenant le coût d’établissement de l’état des lieux de sortie.
JUGER n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire au titre des demandes de fixation au passif, comme étant incompatibles avec la nature de l’affaire. »

La SAS APPART CITY, la S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Me [WZ] [F], la SCP B.T.S.G. représentée par Me [NB] [RN] et Me [DZ] [R] soutiennent que :

- pour les signataires du nouveau contrat de bail en 2017, le préambule du bail mentionne la transaction conclue entre le preneur et les bailleurs concernant le litige autour du non-paiement antérieur des loyers, de sorte que les demandeurs qui ont conclu le contrat de bail en 2017 ne sont pas fondés à alléguer le manquement à l’obligation du preneur de payer le loyer avant cette date, ce litige ayant fait l’objet d’une transaction faisant obstacle à une action en justice en vertu de l’article 2052 du Code civil ;

- la SAS APPART CITY a rencontré à partir de l’année 2016 des difficultés économiques, raison pour laquelle un nouveau contrat de bail avait été négocié avec l’ensemble des résidences de la SAS APPART CITY prévoyant une baisse des loyers et la prise en charge des travaux de rénovation par le preneur et les bailleurs, qu’après cette renégociation des loyers, la SAS APPART CITY a été en mesure de régler ses loyers entre 2017 et 2020, jusqu’à la pandémie, que c’est ensuite sur le fondement de l’ordonnance n°2020-596 du 20 mai 2020 portant adaptation des règles relatives aux difficultés des entreprises et des exploitations agricoles aux conséquences de l’épidémie COVID-19 que le tribunal de commerce de Montpellier a prononcé, par une ordonnance du 15 octobre 2020, l’interruption de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Créteil, qu’enfin le tribunal de commerce de Montpellier a arrêté par jugement du 14 septembre 2021, rectifié le 20 septembre 2021, le plan de sauvetage de la SAS APPART CITY fixant les modalités d’apurement du passif, de sorte que les retards de paiement des loyers allégués par les demandeurs ne résultent pas de la mauvaise foi du preneur, sont indépendants de sa volonté et résultent des sérieuses difficultés conjoncturelles qu’il a rencontrées ;

- les deux ordonnances de référé produites par les demandeurs en pièce n° 9 ne sauraient apporter la preuve du manquement à l’obligation de payer les loyers dès lors qu’elles ne concernent que 33 des 56 demandeurs, et qu’en outre, ces ordonnances ne bénéficient pas de l’autorité de la chose jugée et ont partiellement rejeté les demandes des bailleurs ;

- l’allégation des demandeurs portant sur la violation de la clause de destination de l’immeuble s’appuie, d’une part, sur un constat de visite réalisé par le syndic FONCIA n’établissant pas de changement de destination de l’immeuble mais plutôt le manquement des bailleurs à leur obligation d’entretien des parties communes et, d’autre part, sur le constat d’huissier du 3 avril 2019 lequel doit être déclaré nul en ce qu’il a été dressé en l’absence d’autorisation judiciaire et en l’absence d’autorisation du preneur ;

- subsidiairement, le constat d’huissier du 3 avril 2019 n’apporte pas la preuve de la violation de la clause de destination de l’immeuble, en ce qu’il se limite à 8 logements sur les 220 que comporte la résidence, l’occupation, pour une période limitée, de certains logements par des familles placées par le SAMU SOCIAL ne constituant pas un changement de la destination de l’immeuble, car ces logements représentaient 20 % des appartements, ce qui est permis conformément aux articles D.321-1 et suivants du Code du tourisme, les bailleurs n’ayant dès lors pas à craindre la perte de la classification de l’immeuble en résidence de tourisme, la SAS APPART CITY ayant finalement retiré la résidence des sites de réservation en prévision de la rénovation de l’immeuble, ce qui nécessitait qu’il soit vide ;

- l’allégation de défaut d’entretien et de réparation locatives est infondée en ce qu’elle repose sur le constat d’huissier du 3 avril 2019, lequel est entaché de nullité, et n’est pas imputable au preneur, car la responsabilité de l’entretien des parties communes revient aux bailleurs, et que, les espaces de service de la résidence étant de la propriété de la SAS APPART CITY, les bailleurs ne sont pas fondés à invoquer un quelconque défaut d’entretien sur ces parties ;

- les bailleurs n’ayant pas apporté la preuve du comportement fautif du preneur, leur demande indemnitaire au titre des préjudices de remise en état qu’ils prétendent avoir subi est infondée, ainsi que celle au titre d’un préjudice tiré de la perte de chance de percevoir les loyers durant les travaux, laquelle ne peut pas être imputable à la SAS APPART CITY en ce qu’elle avait cessé l’exploitation de la résidence à la suite de l’obstruction des bailleurs, et enfin celle au titre d’un préjudice moral du fait de « la violence économique et morale » reprochée à la SAS APPART CITY, cette dernière ayant subi l’agressivité des bailleurs comme en témoigne les circonstances dans lesquelles le constat d’huissier du 3 avril 2019 a été dressé et l’obstruction systématique à toute solution amiable qui aurait permis la poursuite de l’exploitation ;

- les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance en raison de la vétusté de la résidence qui a rendu nécessaire la réalisation de travaux de rénovation qu’ils ont systématiquement refusé de prendre à leur charge, alors qu’aucun des contrats de bail ne prévoyaient la prise en charge des travaux dus à la vétusté par le preneur, et qu’il incombait en outre aux bailleurs, et non au preneur, de veiller à la conformité de l’immeuble aux normes de sécurité ;

- le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ne peut pas s’appliquer à l’espèce, en ce que le règlement de copropriété prévoit la prise en charge de l’entretien des parties communes par les bailleurs, que les contrats de bail ne prévoyaient pas le transfert, à la charge du preneur, de la vétusté en des termes clairs et précis

- un petit groupe de bailleurs a fait obstruction aux démarches de la SAS APPART CITY en vue de réaliser les travaux de rénovation de la résidence afin de l’évincer et de désigner un nouvel exploitant, cette obstruction ayant contribué aux difficultés financières qui ont touché le preneur et qui se sont aggravées avec l’épidémie de Covid-19, le preneur ayant libéré les locaux pour la réalisation des travaux tout en continuant à régler les loyers, de sorte que la résiliation des contrats de bail prononcée par la SELARL FHB, en sa qualité d’administrateur de la SAS APPART CITY ne peut être imputée à cette dernière qui estime avoir subi un préjudice en raison du versement des loyers en pure perte entre juillet 2019 et la résiliation du bail.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 14 octobre 2024 et mise en délibéré au 17 décembre 2024 puis prorogé au 31 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande d’irrecevabilité des demandes de m. [ND] [ES], la sarl colalex, mme [HH] [KF], m. [BD] [KF], m. [TZ] [HF], m. [C] [YM], mme [S] [JT] et m. [B] [JT]

La défenderesse fait valoir que les demandes présentées par Monsieur [ND] [ES], la SARL COLALEX, Madame [HH] [KF], Monsieur [BD] [KF], Monsieur [TZ] [HF], Monsieur [C] [YM], Madame [S] [JT] et Monsieur [B] [JT] sont irrecevables en ce qu’ils se sont désistés de l’instance.

Les conclusions des demandeurs notifiées par RPVA le 30 avril 2024 ne présentant aucune demande pour les personnes susmentionnées, la demande de la SAS APPART CITY tendant à ce que les demandes présentées pour ces personnes soient déclarées irrecevables est donc sans objet et elle ne pourra qu’en être déboutée.

Sur la demande d’irrecevabilité des demandeurs ayant conclu le nouveau bail à invoquer des faits antérieurs de non-paiement des loyers

Aux termes de l’article 2044 du Code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

L’article 2048 du même code précise que les transactions se renferment dans leur objet, la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entendant que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu et l’article 2049 ajoute que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Enfin, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Le préambule du nouveau bail conclu en 2017 entre la défenderesse et une fraction des demandeurs stipulait que :
« En raison des difficultés financières rencontrées par le Preneur ayant engendré des retards de paiement des loyers récurrents depuis l’année 2014, les représentants de certains bailleurs du Parc se sont rapprochés du Preneur, lequel leur a exposé la nécessité d’ajuster le montant des loyers au titre des baux en cours. À ce titre, les Parties conviennent de modifier leurs relations contractuelles, l’ensemble des dispositions de la présente convention conférant un caractère transactionnel au sens des articles 2044 et suivants du Code civil ».

La SAS APPART CITY soutient qu’en invoquant dans la présente instance des faits de non-règlement des loyers de sa part antérieurs à la conclusion du nouveau bail, les demandeurs qui y étaient parties ont violé l’autorité de la chose transigée.

Or la renonciation découlant d’une transaction ne vaut relativement qu’à l’égard du différend qu’elle a réglé, sans qu’il n’y ait renonciation des parties à introduire une action en justice sur un objet différent.

En l’espèce, le différend ayant donné lieu à la transaction inscrite dans le nouveau bail de 2017 avait trait au non-règlement par la SAS APPART CITY des loyers dus aux bailleurs de la résidence aux termes du bail de 2009.

La présente instance a pour objet de voir condamner la SAS APPART CITY au paiement de dommages et intérêts au titre des travaux de rénovation nécessités par les manquements contractuels de la défenderesse, de la perte de chance de percevoir des loyers au cours de ses travaux et du préjudice moral découlant de ces différends, elle n’a donc pas pour objet de réclamer le paiement des loyers non perçus avant la conclusion du nouveau bail, voire le paiement de dommages et intérêts au titre du non-paiement desdits loyers.

Ce non-paiement des loyers antérieurement à la conclusion du nouveau bail ne constituant qu’un moyen et non une prétention ayant le même objet que la chose transigée, la SAS APPART CITY, la S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Me [WZ] [F], la SCP B.T.S.G. représentée par Me [NB] [RN] et Me [DZ] [R] seront déboutés de leur demande tendant à déclarer irrecevable le moyen soulevé par les demandeurs ayant conclu le nouveau bail de 2017 et tiré de ce que la défenderesse ne s’est pas acquittée de sa précédente obligation, contractée en 2009, de versement régulier des loyers aux bailleurs.

Sur la demande de nullité du constat d’huissier dressé sans autorisation du preneur et sans autorisation judiciaire

La SAS APPART CITY soutient que le constat d’huissier établi le 3 avril 2019, à l’initiative du Syndic de la résidence et de copropriétaires-bailleurs par ailleurs président et membre du conseil syndical, est nul est ce qu’il a été effectué sans autorisation de la défenderesse, gestionnaire de la résidence, et sans autorisation judiciaire.

Si la SAS APPART CITY fait valoir que ce constat viole les dispositions de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il ne s’apparente cependant pas à une action en justice en ce sens que la réquisition d’un huissier ne peut s’analyser comme l’acte d’ester quand bien même elle interviendrait en vue d’une telle fin.

En tout état de cause, la défenderesse à l’instance ne fait pas valoir sur quel fondement juridique la nullité d’un tel acte serait encourue, le constat ayant par ailleurs été soumis à la libre discussion des parties et les moyens soulevés à l’appui de sa prétention devant être regardés comme contestant la force probante d’une telle production, de sorte que la SAS APPART CITY, la S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Me [WZ] [F], la SCP B.T.S.G. représentée par Me [NB] [RN] et Me [DZ] [R] seront déboutés de leur demande aux fins de nullité du constat litigieux.

Sur les demandes principales et subsidiaires

Les demandes présentées à titre principal et subsidiaire par M. [ZV] [B], SARL RALLO PATRIMOINE,M. [I] [YU], M. [L] [XY], SARL LE CREPUSCULE, M. [Z] [Y], M. [KJ] [G], Mme [HJ] [XW], M. [HJ] [UW], M. [EJ] [EW], M. [NP] [XS] Mme [ED] [P], Mme [IC] [KW], M. [IC] [IE], M. [YT] [HN] Mme [D] [WB], Mme [BL] [GZ], M. [BL] [RH], Mme [NN]-[KU] [W], Mme [EL] [YU], M. [EL] [Y], Mme [UF] [T], M. [UF] [Y], Mme [KH] [EH], M. [VV] [IE], Mme [HB] [BY], M. [HB] [EF], Mme [SK] [KL], Mme [TK] [NH] [X], Mme [HU] [H], M. [SI] [UB], Mme [SI] [FA], M. [K] [WC], Mme [K] [XU] [BV], M. [U] [BH], SARL ETOILE [Adresse 47], M. [YT] [LA], Mme [UH] [NL] [T], Mme [EU] [T], M. [BK] [BN], M. [BU] [M], Mme [BU] [T], EURL [BR] LAROUGEAT, M. [WX] [E], Mme [WX] [SE], Mme [ZU]-[MR], M. [ZU]-[MR], SARL LLO FINANCES, M. [WT] [XY], Mme [WT] [KW], M. [A] [IE], Mme [A] [V], M. [EN] [PK], Mme [EN] [VA], M. [HS] [N], Mme [NU] [HL] épouse [N], Mme [RJ] [JZ] épouse [J], M. [VC] [J] et E.U.R.L. ALIENOR sont fondées tant, à titre principal, sur les manquements contractuels de la SAS APPART CITY que, à titre subsidiaire, sur la responsabilité contractuelle de cette dernière. Les fondements juridiques invoqués par les anciens bailleurs, demandeurs à l’instance, relèvent ainsi tant des dispositions législatives relatives au contrat que des stipulations des baux conclus avec la défenderesse en 2009 et en 2017.

Les demandes principales et subsidiaires ayant des fondements juridiques identiques, et aucun fondement relatif à la responsabilité délictuelle n’étant invoqué ce d’autant que les demandeurs étaient tous parties aux baux conclus avec la défenderesse, il y a lieu de statuer sur l’ensemble des demandes des bailleurs, qui doivent être regardés comme réclamant des dommages et intérêts en réparation des conséquences de l’inexécution des baux de 2009 et 2017, sans distinguer le principal du subsidiaire.

Sur la réparation des conséquences de l’inexécution au titre des travaux de remise en état

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et, en application de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Son article 1353 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1231-1 de ce même code dispose en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Son article 1231-2 ajoute quant à lui que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf exceptions et modifications prévues notamment à l’article 1231-3, aux termes duquel le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Aux termes de l’article 1719 de ce code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et son article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1728 de ce code le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, tandis que l’article 1730 précise que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, comme c’est le cas en l’espèce, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Aux termes de son article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, tandis que l’article 1735 ajoute qu’il est tenu également des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. L’article 1754 dispose quant à lui que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux et l’article 1755 précise qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 606 du Code civil dispose aussi que :
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose dans sa version applicable :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors (...) »

L’article 10 de cette même loi précisait dans sa version applicable au bail conclu en 2009 :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. (…) »

Sa version applicable au bail de 2017 disposait quant à elle que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.(...) »

L’article 14 de cette même loi précise dans sa version alors en vigueur à la date de conclusions des baux de 2009 et 2017 que :
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
(...)
Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Son article 18 ajoute dans sa version également applicable que :
« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :
(…)
- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (...) ».

L’article R. 145-35 du Code de commerce, applicable en matière de baux commerciaux, dispose dans sa version en vigueur depuis le 6 novembre 2014 que :
« Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ».

Par ailleurs, l’article D. 321-2 du Code du tourisme dispose invariablement depuis son entrée en vigueur au 7 octobre 2006 que :
« La résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986