TJ Toulouse, 16 oct. 2024, RG 24/03867

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 24/03867 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TDBS
AFFAIRE : [E] [B], [O] [B] / S.A. [4]
NAC: 48O

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

LE JUGE DE L'EXECUTION

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2024

PRESIDENT : Sophie SELOSSE, Vice-Président

GREFFIER : Emma JOUCLA, Greffier, lors de l’audience de plaidoirie et lors du prononcé

DEMANDEURS

M. [E] [B]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 373

Mme [O] [B]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 373

DEFENDERESSE

S.A. [4]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 376

HUISSIER POURSUIVANT :

SCP [5]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

DEBATS Audience publique du 02 Octobre 2024

PROCEDURE : Articles L 213-5 et L 213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, R 121-11 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

SAISINE : par Assignation - procédure au fond du 23 Juillet 2024

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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur et Madame [B] ont pris à bail un logement auprès de [4] le 16 décembre 2015. Ils sont tombés en arrérage de loyers à compter de l’année 2021, sachant que des difficultés et retards avaient été relevés depuis de nombreux mois.
[4] a assigné les locataires par-devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, lequel, par ordonnance du 14 décembre 2024, a notamment :
- constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient remplies à la date du 3 octobre 2022,
- ordonné aux locataires désormais occupants sans droits ni titre, de libérer les lieux dans les quinze jours à compter de la décision, ainsi que toute personne présente de leur chef,
- autorisé qu’à défaut, il soit procédé à l’expulsion des locataires et de toute personne présente de leur chef avec recours à la force publique en cas de nécessité,
- condamné les locataires à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges actualisés, et ce mensuellement et jusqu’à libération des lieux,
- condamné les locataires au paiement de l’arriété locatif, créance fixée à la somme de 7.240, 25€ à la date de la décision,
- condamné les locataires à 150€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La décision a été signifiée le 8 janvier 2024, avec commandement d'avoir à quitter les lieux au plus tard le 9 mars 2024.

Par voie de requête du 23 juillet 2024, Monsieur et Madame [B], ont attrait le propriétaire à l'audience du 2 octobre 2024 tenue par le juge de l'exécution de ce tribunal auprès de qui il sollicite de voir leur accorder un délai de deux à trois mois pour libérer l'immeuble occupé, et leur accorder les plus larges délais de paiements de la dette locative.

En réplique, [4] invite le tribunal à constater que les occupants ne justifient ni de conditions de relogement anormales, ni avoir engagé de sérieuses démarches en vue de leur relogement, outre le fait qu’ils sont propriétaires d’une maison habitable, qui, du propre aveu des demandeurs, ne nécessite que des finitions.
En conséquence, la société bailleresse demande au Juge de l’exécution de qualifier les occupants de débiteurs de mauvaise foi, de les débouter de toutes leurs demandes, outre une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Le délibéré a été fixé au 16 octobre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de délais pour quitter les lieux
L'article 2 de la déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l'Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l'oppression ».
L'article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ».
L'article 1 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 « (...) réaffirme solennellement les droits et libertés de l'Homme et du citoyen consacrés par la déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République ».
Par décision n° 71-44 DC du 16 juillet 1971 dite « Liberté d'association », le Conseil constitutionnel a consacré la valeur constitutionnelle du préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 lequel renvoie à celui de la Constitution du 27 octobre 1946 et à la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26 août 1789.
Par ailleurs, selon l'alinéa 1 de l'article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l'Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».
Or, l'article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l'autre partie ».
L'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.
Il ne peut y avoir ingérence d'une autorité publique dans l'exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l'ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d'autrui ».

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose : “ Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L'article L. 412-4 du même code précise que : “La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”
Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n'en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété à un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119) contrairement à ce qui est allégué en demande.
Il résulte de la combinaison de ces textes qu'il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l'objectif de valeur constitutionnelle d'accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d'établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l'occupant sans droit ni titre.
Il appartient ainsi au juge d’évaluer la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences dont l’occupant justifie en vue de son relogement.

En l'espèce, il ressort de l’analyse des pièces versées à l'instance que Monsieur et Madame [B] occupent irrégulièrement un logement appartenant à [4], la fin du bail ayant été fixée à la date du 3 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection.
Ainsi, Monsieur et Madame [B] sont occupants sans droit ni titre depuis deux ans à ce jour.
Pour autant, le propriétaire a tenté de transiger avec les occupants pour échelonner la dette, et ce à plusieurs reprises, sans retour des locataires.
Depuis 2021, les demandeurs ne s'acquittent plus des charges courantes de l'appartement, en tous cas toujours très irrégulièrement et partiellement, laissant augmenter la dette locative qui atteind la somme de 11.637,32 euros au 2 septembre 2024.

Or, il s’avère que les demandeurs n’ont effectué aucune démarche en vue de leur relogement, et pour cause, ils font construire une villa avec piscine, laquelle est à ce jour hors d’eau hors d’air, et serait à même de les accueillir dans deux à trois mois.
Ils assument ainsi parfaitement n’avoir effectué aucune démarche en vue de leur relogement, et avoir cessé tout paiement pour pouvoir financer la construction de leur maison.
Ainsi, et comme le souligne à bon escient la bailleresse, Monsieur et Madame [B] occupent sans droit ni titre, et alors qu’ils pourraient emménager dans leur maison, un logement social qui pourrait être attribué à une famille qui a souscrit une demande régulière de logement social et qui répond aux critères d'attribution d'un tel bien de sorte que leur maintien dans les lieux depuis de nombreux mois porte atteinte non seulement de manière durable au droit de propriété du bailleur, mais également aux droits fondamentaux qui ont vocation à s’appliquer au même titre, et plus encore, à une famille qui occuperait régulièrement cet appartement, et qui n’aurait aucune alternative de logement.

En conséquence, il n'appartient pas au propriétaire,d’héberger à titre gratuit toute personne, dans l’attente que celles-ci daignent emménager dans le bien dont elles sont propriétaire.
Pour l'ensemble de ces motifs, les requérants seront déboutés de leur demande de délai de grâce.

Sur les demandes de délais de paiement
L'article 9 de la loi du 27 juillet 2023 dispose que l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa du I, au début, le mot : « Toute » est remplacé par les mots : « Tout contrat de bail d'habitation contient une » et, après le mot : « garantie », sont insérés les mots : «. Cette clause » ;
2° Le III est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. » ;
3° A la première phrase du V, les mots : « même d'office » sont remplacés par les mots : « à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience » ;
4° La première phrase du premier alinéa du VII est remplacée par deux phrases ainsi rédigées : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. »

L’article 1343-5 du code civil dispose : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment”.
Le délai de vingt-quatre mois est porté à trente-six mois en matière locative.

L’article 510 du code de procédure civile dispose : “Sous réserve des alinéas suivants, le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l'exécution.
En cas d'urgence, la même faculté appartient au juge des référés.
Après signification d'un commandement ou d'un acte de saisie ou à compter de l'audience prévue par l’article R3252-17 du code du travail, selon le cas, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce.
L’octroi du délai doit être motivé.”

Dans le cas d’espèce, outre la mauvaise foi qu’ont manifesté Monsieur et Madame [B] en restant dans les lieux au lieu d’intégrer leur maison, ils ne se sont emparés d’aucune des solutions proposées par le bailleur, et n’ont en aucun cas repris les paiements des loyers et charges courantes.
En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes annexes
Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la durée du contentieux, il convient de condamner Monsieur et Madame [B] à la somme de 1.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils seront tenus des entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS