TJ Boulogne-sur-Mer, 19 sept. 2024, RG 24/00987

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00987 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75325

N° de Minute : 24/00259

JUGEMENT

DU : 21 Novembre 2024

S.C.I. [Adresse 3]

C/

[O] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
du 21 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

La S.C.I. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [R]
né le 22 Mai 1998 à , demeurant [Adresse 3]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 SEPTEMBRE 2024

Guy DRAGON, Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023, la SCI [Adresse 3] a donné à bail à compter du 1er avril suivant à M. [O] [R] un logement situé appartement [Adresse 4] (62170), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 425,00 euros, payable d’avance le 12 de chaque mois, outre 20,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés, la SCI [Adresse 3] a, par acte de commissaire de justice signifié le 7 mars 2024, fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 1675,00 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2024, outre 127,65 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 juin 2024, la SCI [Adresse 3] a fait citer M. [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], au visa des articles 1741 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

Constater voire prononcer la résolution du bail ;Ordonner l’expulsion immédiate de M. [O] [R] de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner M. [O] [R] au paiement de la somme de 2610,00 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 26 mai 2024, outre intérêts de retard sur ces sommes depuis le commandement ;Condamner M. [O] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux ;Le condamner au paiement de la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’en tous les dépens.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 20 juin 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 5 septembre 2024 et renvoyée à celle du 19 septembre 2024 à la demande du défendeur, où elle a été retenue.

La SCI [Adresse 3], représentée par son conseil maintient ses demandes et actualise celle en paiement à la somme de 3695,00 euros au titre des loyers échus au mois d’août 2024. Elle précise que le paiement du loyer n’a pas été repris.

M. [O] [R], régulièrement assigné à étude puis convoqué par les services du greffe, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 8 mars 2024.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 20 juin 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle, comme en l’espèce.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
Par ailleurs il est constant que les causes du commandement de payer du 7 mars 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 7 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 1er mars 2023, le commandement de payer du 7 mars 2024, un relevé du compte des loyers du locataire pour un montant débiteur de 3695,00 euros arrêté au mois d’août 2024.

Au vu de ces justificatifs et en l’absence de contestation du défendeur, M. [O] [R] sera condamné au paiement de la somme de 3695,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au mois d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 7 mars 2024 sur la somme de 1675,00 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.
 
Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [O] [R] n’a pas sollicité de délais de paiement et ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant.

Dans ce contexte il n’y a pas lieu de lui accorder de délai de paiement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [O] [R], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1500,00 euros de la SCI [Adresse 3] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;