TJ Bobigny, 16 janv. 2025, RG 24/01505

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01505 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZREE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JANVIER 2025 MINUTE N° 25/00105

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 novembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société MUTALLIANCE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Jonathan SEBBAGH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1279

ET :

La Société BK FOOD,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Hugo WINCKLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 649

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2021, la société MUTALLIANCE a consenti à la société BK FOOD un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la société MUTALLIANCE a fait délivrer à BK FOOD un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 39.328,80 en date du 31 octobre 2023.

Par acte délivré le 9 juillet 2024, la société MUTALLIANCE a assigné la société BK FOOD en référé devant le président de ce tribunal aux fins de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;Ordonner l'expulsion immédiate de la société BK FOOD ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;Ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux ;Condamner la société BK FOOD à lui payer à titre provisionnel :une somme de 53.564,36 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 28 juin 2024 ; une indemnité d'occupation mensuelle égale à une fois et demi le dernier loyer majoré des charges et taxes, soit la somme mensuelle de 6.367,79 euros, jusqu'à la libération complète des locaux ;Condamner la société BK FOOD au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris le coût du commandement de payer de l'exécution de la décision à intervenir et de ses suites.
Après renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 novembre 2024.

A l'audience, la société MUTALLIANCE actualise sa créance à la somme de 64.088,82 euros TTC, terme du 4e trimestre 2024 inclus, et maintient ses autres demandes dans les termes de l'assignation. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

À l'audience, par conclusions soutenues oralement, la société BK FOOD demande l'annulation du commandement de payer, le rejet des demandes de condamnations provisionnelles et sollicite des délais de paiement et la condamnation de la société MUTALLIANCE à lui régler la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait état de difficultés de trésorerie transitoire, de récents virements permettant de diminuer la dette locative et de son projet de cession de fonds de commerce.

L'état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 26 juin 2024.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de “constater” ou “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu'il n'appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur les demandes principales

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 31 octobre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 39.059,70 euros.

Le défendeur en demande l'annulation, sans motiver sa demande. En tout état de cause, il doit être rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'annuler un commandement de payer, une telle demande relevant du juge du fond. Cette demande ne peut donc qu'être rejetée.

Il résulte du dernier décompte produit aux débats, arrêté au 28 novembre 2024, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 1er décembre 2023.

Le maintien dans les lieux de la société BK FOOD causant un préjudice à la société MUTALLIANCE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société MUTALLIANCE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 28 novembre 2024, que la société BK FOOD reste lui devoir à cette date une somme de 62.915,97 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, complément du dépôt de garantie, charges et taxes, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, et déduction faite des frais de recouvrement facturés pour un montant total de 1.172,85 euros, qui sont déjà inclus dans les dépens ou les frais irrépétibles.

Le défendeur produit deux ordres de virement du 28 novembre 2024. Néanmoins, il ressort du décompte que plusieurs règlements antérieurs sont revenus impayés. Il n'y a donc pas lieu de déduire ces sommes, étant rappelé qu'en tout état de cause, toute somme effectivement réglée viendra nécessairement en déduction de la dette locative.

La société BK FOOD sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 62.915,97 euros.

La société BK FOOD sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu des éléments produits et des débats, si certains règlements sont intervenus, compte tenu de l'ancienneté de la dette, de son montant et de son augmentation constante, et étant démontré que la société défenderesse ne produit aucun élément permettant d'apprécier sa capacité à faire face à ses échéances, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

L'obligation de la société BK FOOD de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
Sur les demandes accessoires

Par application de l'article 696 du code de procédure civile, la société BK FOOD, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que les frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, l'équité commande d'allouer à la société MUTALLIANCE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS