TJ Paris, 16 janv. 2025, RG 24/05620

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [L] [B] [R] ; M. LE PREFET DE [Localité 4] ; Mme LA PROCUREURE DE LA RÉPUBLIQUE DE PARIS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/05620 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5B34

N° MINUTE : 1-2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [B] [R], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/05620 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5B34

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 19/07/2017 à effet au 19/07/2017, la RIV[Localité 4] a donné à bail pour trois ans à M.[R] [B] [L] un appartement à usage d’habitation, située au [Adresse 1], pour un loyer de 287.20 euros et 60 euros de provision sur charges.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) a adressé à M.[R] [B] [L] par LRAR du 28/09/2021 un rappel de ses obligations pour la jouissance paisible du logement, et notamment de ne pas faciliter l’accès à de personnes responsables d’incivilités .

Par LRAR du 30/11/2021 , le bailleur a adressé un nouveau rappel à M.[R] [B] [L] de ses obligations, en raison de nouvelles doléances pour nuisances sonores et incivilités.
Des courriers ont été reçus du bailleur pour des dégradations et incivilités de M.[R] [B] [L] en novembre 2023.
Une main courante a été déposée par un des voisins de M.[R] [B] [L] le 06/04/2024 pour troubles de voisinages.

Par acte de commissaire de justice en date du 22/05/2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) a assigné M.[R] [B] [L] sur le fondement des articles 1719,1728,1729 et 1741du code civil , l’article 7 de la loi du 06/07/89, les articles L412-1, L412-3, L412-6 à L412-8 et L421-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution aux fins de :

- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M.[R] [B] [L]
- voir ordonner l’expulsion de M.[R] [B] [L] et tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est
- voir condamner M.[R] [B] [L] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) une indemnité d’occupation mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer qui ariat été dû si le bail s’était poursuivi , otre taxes et charges diverses courantes , à compter de la résiliation jusqu’à complète libération des lieux , en ce compris la remise des clés
- voir supprimer le délai de deux mois suivant délivrance du commandmeent de quitter les lieux
- voir condamner M.[R] [B] [L] au paiement d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens
- voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 04/11/2024.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) maintient l’intégralité de ses demandes en faisant valoir des troubles de jouissances causés par M.[R] [B] [L] depuis 2020 , par tapages de jour ou de nuit , intrusions de squatters initiées par M.[R] [B] [L] , dégradations des parties communes . Il fait état d’améliorations pendant une période , mais qui ne s’est pas maintenue , une nouvelle intervention nécessaire en 2023 et des doléances des autres locataires encore en 2024.

M.[R] [B] [L] a comparu . Il expose s’être présenté à son arrivée dans l’immeuble et avoir eu de bonnes relations . Il évoque son métier de musicien; il fait part de problèmes d’isolation du bâtiment, puis de travaux menés pour y remédier, si bien que les bruits courants ne peuvent désormais être entendus. Il évoque une hospitalisation en Grande Bretagne l’été 2020, et son retour sans ses clés et sans disposer du code de l’immeuble, si bien qu’il a attendu la perception de l’AAH pour pouvoir faire changer sa serrure et a dormi devant sa porte. Il explique s’être fait dérober ses clés par deux fois et avoir appelé les services de police pour des squatteurs devant sa porte à plusieurs reprises .Il précise être suivi médicalement depuis 2007. Il demande à conserver son bail, en contestant avoir commis des excès dans l’immeuble. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

En application de l’article 7b de la loi du 06/07/89, le locataire doit user paisiblement de la chose louée.

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du locataire à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Les manquements dont la RIV[Localité 4] demande de voir constater la gravité, telle qu’elle justifie la résiliation du bail, consistent en des atteintes à la tranquillité de ses voisins par des nuisances sonores, la facilitation de l’entrée de l’immeuble à des squatteurs et des dégradations dans l’immeuble.
Il produit ses mises en demeure ainsi que des lettres d’autres locataires des 2ème ou 5ème étage ou attestions du 09/04/2024, 08/04/2024, une déclaration de main courante du 06/04/2024.

Sur les nuisances sonores :

Des bruits et nuisances sonores sont décrits en 2020, par le fait que M.[R] [B] [L] fait claquer la porte de son appartement la nuit lorsqu’il entre ou sort , par des voisins , qui lui en ont fait part . En novembre 2021, ils signalent au bailleur des cris et des chants à fort niveau de la part de M.[R] [B] [L] de jour et de nuit.
Dans leurs attestations des voisins décrivent des bruits sourds en 2017 ayant cessé en 2018 et en en 2020 à nouveau des cris , hurlements , chants ou propos tenus à fort niveau sonores la nuit et des portes qui claquent dans son appartement .En 2024, il est attesté également de ces nuisances en mars et mai par des cris et éclats de voix la nuit , claquements de porte lorsque M.[R] [B] [L] entre ou sort de son appartement.

Sur la facilitation d’entrée à des squatteurs:

En août et novembre 2021, il est noté dans leurs courriers au bailleur par des voisins que le code a été donné par M.[R] [B] [L] à des squatteurs , qui restent allongés sur les paliers ou dégradent les lieux , ou utilisent le local vide -ordures des 2ème et 3ème étage . Il est signalé en décembre 2023 un visiteur de M.[R] [B] [L] qui urine dans le hall.
M.[R] [B] [L] a déposé plainte le 09/07/2024 pour le vol de son vigik le 08/07/2024 devant son immeuble .

Sur les dégradations des parties communes :

Il a été signalé le 24/09/2021 que M.[R] [B] [L] n’ayant pas son vigik ni le nouveau code de l’immeuble a dégradé celle-ci à coups de pied , et également par la suite.
En juillet 2023, il a écrit des lettres sur la porte d’une voisine et en novembre 2023, il a été vu des graffitis ( signes, drapeau) effectués par M.[R] [B] [L] sur les murs de l’immeuble.
Une intervention des pompiers a été nécessaire le 12/08/2023 pour des jets d’objets ( dont micro-ondes, ordinateurs ) par la fenêtre , donnant [Adresse 5] , pouvant causer des accidents aux passants . De même en mars 2024 , une voisine atteste de jets d’objet provenant du 3ème étage
Il est décrit en novembre 2023 des déclenchements du boîtier de désenfumage , qui ont pour effet de nécessiter à plusieurs reprises une intervention des services de la RIV[Localité 4] pour le faire cesser.

Or en application de l’article 6-1 de la loi du 06/07/89, après mises en demeure dûment motivés, le bailleur doit , sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux .

Au cas présent, par courriers du 28/09/2021, puis 30/11/2021 la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) a mis en demeure M.[R] [B] [L] de faire cesser des troubles causés par des tiers sur son palier ou dans le local du 3ème étage ( boisson, fumée, déchets et urine) , ou des nuisances sonores, ou des dégradations par lui-même de la porte d’entrée .

Il apparait donc que M.[R] [B] [L] , qui explique être suivi pour des troubles psychiatriques , est périodiquement en rupture de soins, ce qui est la cause de multiples comportements qui troublent la jouissance paisible dans l’immeuble et sont sources de risques pour sécurité des autres locataires ou devant l’immeuble .

Il a justifié d’un laisser passer des autorités consulaires françaises à [Localité 3] du 10/06/2020 pour retour en France , comme il l’a expliqué . M.[R] [B] [L] évoque des problèmes d’isolation du bâtiment , mais il n’est pas démontré par les éléments qu’il a fournis de difficultés particulières sur ce point . Sur les faits de vol dont il a pu lui-même être victime, il a produit une plainte ; cependant les faits d’entrée de tiers sont notés avant cette plainte, par son fait.

La réitération dans le temps de manquements dont il est à l’origine soit directement , soit en laissant des tiers entrer dans l’immeuble, pendant plusieurs périodes depuis 2020 ne permet pas la poursuite du bail dans cet immeuble.

Il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M.[R] [B] [L] à compter du présent jugement.

Il convient d’ordonner communication de la présente décision au Préfet de [Localité 4] , afin que les services compétents apprécient les éléments de la situation personnelle de M.[R] [B] [L] qui bénéficie de soins et à Mme le Procureur de la République de PARIS, eu égard aux mains courantes déposées .

Sur les conséquences de la résiliation :

Il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M.[R] [B] [L] et tous occupants de son chef, au besoin avec assistance de la force publique et d’un serrurier.
Il convient de condamner M.[R] [B] [L] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.
Il convient de noter l’absence de toute demande de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) au titre d’un arriéré locatif .

Sur la demande de suppression du délais pour quitter les lieux :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose :

Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

La demande de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) repose sur les troubles de jouissance de M.[R] [B] [L] , qui perturbent la jouissance des autres locataires . Cependant , eu égard à la situation personnelle de M.[R] [B] [L] qui nécessite une évaluation , il n’est pas justifié de la nécessité de suppression de ce délai légal prévu pour permettre un relogement.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il convient de condamner M.[R] [B] [L] aux dépens, lesquels incluent les frais de l’assignation et de signification de la décision.

En équité il y a lieu de débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :