TJ Paris, 16 janv. 2025, RG 22/02888

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E.
délivrée le :
à Me CONFINO (K0182)
Me D’HARCOURT (D2059)

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18° chambre
2ème section

N° RG 22/02888
N° Portalis 352J-W-B7G-CWG4D

N° MINUTE : 4

Assignation du :
23 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 16 Janvier 2025
DEMANDERESSE

Société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] (RCS de PARIS n°552 002 313)
[Adresse 10]
[Localité 9]

représentée par Maître Jean-philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0182

DÉFENDERESSE

S.C. SCI [Localité 16] [Localité 21] (RCS de PARIS n°338 358 450)
[Adresse 11]
[Localité 8]

représentée par Me Marie D’HARCOURT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2059

Décision du 16 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 22/02888 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWG4D

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Alice LEFAUCONNIER, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé non daté mais dont il n’est pas contesté qu’il a pris effet le 28 juin 2007, la S.C. SCI [Localité 16] [Localité 21] (ci-après la SCI [Localité 16] [Localité 21]) a donné à bail commercial à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] des locaux à destination de “COMMERCE DE BANQUE, prestataire de services d’investissement et de courtage d’assurance (...)” situés [Adresse 11] à [Localité 8] et désignés ainsi :

“Lots 1-2-38-39-40-41 de la division de l’immeuble, composés,
D’une boutique au rez-de-chaussée, à gauche en entrant par le vestibule de l’immeuble donnant à la fois [Adresse 12] et [Adresse 13], d’une réserve sous la loge ; d’une annexe et d’une réserve de la boutique représentant la totalité du 1er étage ; d’un grand sous-sol au 1er sous-sol ; de 3 caves (portes A-B-C) au 2ème sous-sol”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 28 juin 2007, moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 104.000 euros, hors taxes et hors charges, payable par trimestre à échoir.

A son terme, le 27 juin 2016, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2016, la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2016, proposant que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 88.000 euros, hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 21 novembre 2016, la SCI [Localité 16] [Localité 21] a accepté le principe du renouvellement du bail et a proposé de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 122.881 euros, hors taxes, correspondant au montant du loyer alors facturé.

Aucun accord n’a pu intervenir entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, de sorte que la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] a entrepris de le faire fixer judiciairement.
Par jugement du 4 avril 2019, le juge des loyers commerciaux de ce tribunal a notamment constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2016, dit que le prix du bail renouvelé devait être fixé en application de l’article R. 145-11 du code de commerce, ordonné avant dire droit, une mesure d’expertise afin de déterminer la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2016 au regard des dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce, désigné Madame [O] [R] à cet effet, la consignation étant mise à la charge de la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] et fixé le loyer provisionnel dû pour toute la durée de l’instance au montant du loyer contractuel.

L’experte judiciaire a déposé son rapport le 15 avril 2020 concluant à une valeur locative des locaux de 88.155 euros hors taxes par an, au 1er octobre 2016.

Par acte extrajudiciaire du 17 mai 2021, la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] a notifié à la SCI [Localité 16] [Localité 21] l’exercice de son droit d’option en application de l’article L. 145-57 du code de commerce, renonçant ainsi au renouvellement de son bail, et l’a informée qu’elle quitterait les locaux le 30 juin 2021.

La procédure de fixation du loyer renouvelé a fait l’objet d’un retrait du rôle à la demande conjointe des parties, le 30 septembre 2021.

La restitution des locaux à la SCI [Localité 16] [Localité 21] a eu lieu le 30 juin 2021.

La société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] a, par acte délivré le 23 février 2022, fait assigner la SCI [Localité 16] [Localité 21] devant ce tribunal aux fins de voir fixer l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2016 et le 30 juin 2021, et obtenir la restitution de la somme qu’elle estime avoir trop-versée.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2023, la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-57, L. 145-33 et R. 145-3 et suivant du code de commerce, de :

- rejeter les fins de non-recevoir soulevées par la SCI [Localité 16] [Localité 21] ;
- en conséquence, la déclarer recevable et bien fondée en son action et en ses demandes ;
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] à la SCI [Localité 16] [Localité 21] à compter du 1er octobre 2016 et jusqu’au 30 juin 2021 inclus à la somme annuelle hors taxes de 74.500 euros ;
- condamner la SCI [Localité 16] [Localité 21] à lui payer une somme de 285.343,73 euros au titre des trop-perçus d’indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2016 et jusqu’au 30 juin 2021 inclus, avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au complet paiement, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts correspondant à des trop-perçus dus depuis plus d’un an ;

En toute hypothèse,

- rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la SCI [Localité 16] [Localité 21], comme irrecevables ou en tout cas mal fondées ;
- condamner la SCI [Localité 16] [Localité 21] à lui payer une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI [Localité 16] [Localité 21] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELAS CABINET CONFINO, représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, Avocat au Barreau de Paris, pour ceux dont elle aura fait l’avance, dans les conditions de l’article 699 du code procédure civile ;
- juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation due, la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] se fonde sur l’estimation de la valeur locative avant correctifs effectuée par Madame [R] (soit un prix unitaire de 600 € / m² et une surface pondérée de 152,30 m²) et demande l’application de divers correctifs (- 15 % au total) pour aboutir à une somme de 74.500 euros. Elle demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à ce montant et admet que celle-ci doit être indexée en fonction de la variation de l’ILC applicable. Exposant avoir versé la somme de 603.939,50 euros hors taxes, soit 724.727,40 euros TTC entre le 1er octobre 2016 et le 30 juin 2021 inclus, elle sollicite la restitution du trop-versé de 285.343,73 euros.
Elle oppose que le paiement provisionnel du loyer contractuel n’est pas une reconnaissance mais une obligation légale fixée par le jugement avant dire droit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, la S.C. SCI [Localité 16] [Localité 21] demande au tribunal, sur le fondement des articles 122 du code de procédure civile, L. 145-60 et L. 145-57 alinéa 2 du code de commerce, de :

- juger irrecevable comme étant prescrit l’exercice du droit d’option du locataire sortant, la BANQUE POPULAIRE RIVES [Localité 17], et l’action en fixation du montant de l’indemnité d’occupation et en paiement de trop-perçus formée par la société BANQUE POPULAIRE RIVES [Localité 17] à son encontre ;

Subsidiairement, vu l’article 1031-1 du code de procédure civile,

- saisir la Cour de cassation aux fins de savoir si le régime dérogatoire de l’article L. 145-60 du code de commerce, siège de la prescription biennale, détermine ou non un point de départ dérogatoire au droit commun tiré de l’article 2224 du code civil ;
- en conséquence, surseoir à statuer ;

Plus subsidiairement,

- débouter la société BANQUE POPULAIRE RIVES [Localité 17] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Vu les articles L. 145-57 alinéa 2 du code de commerce, 1240 et suivants du code civil et les pièces,

- juger qu’aucune restitution ni condamnation financière de quelque sorte que ce soit n’interviendra au bénéfice de la société BANQUE POPULAIRE RIVES [Localité 17] ;
- condamner la société BANQUE POPULAIRE RIVES [Localité 17] à verser à la SCI [Localité 16] [Localité 21] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, outre une somme de 5.000 euros au titre des frais de l’instance, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société BANQUE POPULAIRE RIVES [Localité 17] en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction est requise au profit de Me Marie d’HARCOURT, Avocat aux offres de droit ;

Décision du 16 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 22/02888 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWG4D

A titre tout à fait subsidiaire, si par impossible il devait être fait droit à la demande en fixation de l’indemnité d’occupation et en paiement de trop-perçus formulée par la société BANQUE POPULAIRE RIVES [Localité 17],

- octroyer les plus larges délais de paiement à la SCI [Localité 16] [Localité 21] pour régler les sommes qui seraient mises à sa charge sans intérêts et ce, par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil ;
- la dispenser de tout paiement au titre des frais de l’instance, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- écarter l’exécution provisoire de droit de la décision de justice à intervenir.

La SCI [Localité 16] [Localité 21] oppose sur le fondement des articles 122 du code de procédure civile et L. 145-60 du code de commerce, une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’exercice du droit d’option par la BANQUE POPULAIRE RIVES [Localité 17]. Elle considère que le droit d’option n’a pas été valablement exercé par la partie adverse, puisque la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé est toujours pendante faute de désistement et qu’aucune décision de fixation n’a été rendue. Elle considère que la locataire ne pouvait exercer son droit d’option qu’à compter de la date de renouvellement du bail, et pendant un délai de deux ans.
Elle soulève en outre la prescription biennale de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation, faisant valoir que le point de départ de la prescription doit être fixé au lendemain de la date d’expiration du bail qui est intervenue en l’espèce le 27 juin 2016. A titre subsidiaire si la date d’expiration du bail était celle du 1er octobre 2016, elle conclut que l’action est également prescrite. Elle argue également que la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] n’est pas recevable à solliciter la restitution d’un trop-versé d’indemnités d’occupation antérieur au 24 février 2020, en raison de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Subsidiairement, elle demande au tribunal de solliciter l’avis de la Cour de cassation et de surseoir à statuer dans l’attente de cet avis.

Sur le fond, la SCI [Localité 16] [Localité 21] considère que pour la partie non éventuellement prescrite de l’indemnité d’occupation, soit du 24 février 2020 au 30 juin 2021, la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] ne peut se fonder sur le rapport d’expertise judiciaire concernant une instance distincte et dont elle ne demande pas l’homologation et alors qu’elle a, sans condition, réglé l’ensemble de ses loyers jusqu’au 30 juin 2021, soit postérieurement à l’exercice du droit d’option, renonçant ainsi clairement et explicitement à se prévaloir d’un éventuel trop perçu.

Elle estime que la procédure initiée par la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] est abusive et sollicite l’octroi de dommages-intérêts.

Subsidiairement, la SCI [Localité 16] [Localité 21] sollicite des délais de paiement, l’absence de prononcé d’intérêts au taux légal sur la condamnation et le rejet de l’exécution provisoire du jugement compte tenu de l’importance de la somme qu’elle serait amenée à restituer.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 25 septembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 17 octobre 2024. A l’audience, le tribunal a soulevé d’office le moyen tenant à la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir et a autorisé les parties à transmettre une note en délibéré sur ce point avant le 31 octobre 2024.

La SCI [Localité 16] [Localité 21] a transmis une note en délibéré le 21 octobre 2024 aux termes de laquelle elle soutient qu’il résulte de l’article 789-6 du code de procédure civile, une compétence partagée entre le juge de la mise en état et le tribunal et estime dès lors que le tribunal statuant au fond est compétent pour examiner les fins de non-recevoir qu’elle soulève.

La société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] a transmis une note en délibéré le 22 octobre 2024 ainsi que plusieurs jurisprudences et soutient que les fins de non-recevoir soulevées par la partie adverse sont irrecevables faute d’avoir été soumises au juge de la mise en état qui seul pouvait ordonner le renvoi le cas échéant devant la juridiction de jugement, transmettant plusieurs jurisprudences.

Par une note en délibéré n° 2 en date du 23 octobre 2024, la SCI [Localité 16] [Localité 21] a fait valoir que le tribunal n’avait pas autorisé la communication de pièces et qu’au regard des décisions transmises, elle sollicitait la réouverture des débats permettant un échange contradictoire.

Par une note en délibéré en réponse du 23 octobre 2024, la société BANQUE POPULAIRE RIVE DE [Localité 17] a répliqué que les décisions communiquées concernaient uniquement les conséquences procédurales d’une méconnaissance des règles de l’article 789 du code de procédure civile ; qu’une réouverture des débats n’était pas nécessaire dès lors que la SCI [Localité 16] [Localité 21] disposait du temps nécessaire pour répondre à la question relevée d’office par le tribunal et qu’une telle réouverture, purement dilatoire, permettrait en outre à la partie adverse de régulariser la procédure et de saisir le juge de la mise en état d’un incident.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 (la clôture de la mise en état a été prononcée le 25 septembre 2023), dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les fins de non-recevoir.
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.
Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Cette disposition est entrée en vigueur le 1er janvier 2020 et est applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, l’acte introductif d’instance étant daté du 23 février 2022, la disposition précitée est applicable.

Si cet article permet au juge de la mise en état de renvoyer l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir, elle impose au préalable que la partie qui soulève la fin de non-recevoir ait saisi le juge de la mise en état d’un incident en ce sens.

Faute d’avoir saisi le juge de la mise en état afin qu’il soit statué sur les fins de non-recevoir soulevées par la SCI [Localité 16] [Localité 21], celles-ci sont irrecevables devant le tribunal statuant au fond, sans qu’il soit nécessaire de rouvrir les débats comme cette dernière le sollicite.

Sur la demande subsidiaire d’avis de la Cour de cassation

Dès lors qu’il est jugé que les fins de non-recevoir sont irrecevables, il n’y a pas lieu de solliciter l’avis de la Cour de cassation “aux fins de savoir si le régime dérogatoire de l’article L.145-60 du code de commerce, siège de la prescription biennale, détermine ou non un point de départ dérogatoire au droit commun tiré de l’article 2224 du code civil” et de surseoir à statuer dans l’attente de cet avis. Ces demandes sont donc rejetées, étant ajouté à titre surabondant que la Cour de cassation s’est déjà prononcée sur cette question (Civ 3ème, 16 mars 2023, pourvoi n° 21-19.707).

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] à compter du 1er octobre 2016 et jusqu’au 30 juin 2021

La société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] demande que l’indemnité d’occupation dont elle est redevable à compter du 1er octobre 2016 soit fixée à la valeur locative.

La SCI [Localité 16] [Localité 21] soutient que l’indemnité d’occupation due par le preneur qui a exercé son droit d’option est une indemnité de droit commun dont le montant peut excéder la valeur locative des locaux.

En l’espèce, la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] a régulièrement exercé son droit d’option le 17 mai 2021 - étant rappelé que le droit d’option peut s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation de loyer - et renoncé au renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2016 par l’effet du congé délivré et de l’acceptation du principe du renouvellement du bail par la SCI [Localité 16] [Localité 21]. La société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] est donc redevable à compter du 1er octobre 2016 d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, “pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail”.

Contrairement à ce que soutient la SCI [Localité 16] [Localité 21], le versement du loyer contractuel à titre provisionnel avant l’exercice du droit d’option, qui résulte en l’espèce de l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et de la décision avant dire droit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, ne constitue pas une reconnaissance par la locataire que l’indemnité d’occupation doit être fixée au loyer contractuel.

L’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et est donc statutaire. Elle doit donc être fixée à la valeur locative.

En revanche, il n’en va pas de même de l’indemnité due au titre de l’occupation postérieure à l’exercice de ce droit d’option, cette indemnité ne trouvant son fondement que dans les règles du droit commun. L’indemnité d’occupation due pour la période s’étendant du 18 mai 2021 au 30 juin 2021, date de la libération effective des lieux, est donc une indemnité d’occupation dite de droit commun dès lors que l’occupation des lieux a eu lieu en dépit de l’exercice qu’elle a fait, en sa qualité de locataire, de son droit d’option.

Il convient donc de distinguer les deux périodes précitées.

- Sur l’indemnité d’occupation due du 1er octobre 2016 au 17 mai 2021

Selon l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables. Celles-ci énoncent que :
“A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation”.

L’expertise judiciaire réalisée dans le cadre de l’instance en fixation du loyer du bail renouvelé ne peut être écartée puisque ce rapport constitue un élément de preuve pertinent pour apprécier le montant de l’indemnité d’occupation qui est de nature statutaire. Contrairement à ce que soutient la SCI [Localité 16] [Localité 21], il n’est pas nécessaire que le rapport soit homologué par une juridiction, dès lors qu’il s’agit d’une pièce versée aux débats et qui est soumise à la discussion libre et contradictoire des parties.

Or, la SCI [Localité 16] [Localité 21] ne discute pas précisément les conclusions de l’experte judiciaire.

Aux termes du rapport d’expertise de Madame [R], les locaux se situent dans le [Localité 8], sur le tronçon du [Adresse 12] compris entre la [Adresse 19] et la [Adresse 20], à environ 220 mètres du [Adresse 18].
Ils sont très bien desservis par les transports en commun, tant par le métro (station “Gare de l’[14]” desservie par les lignes 4, 5 et 7 à environ 200 / 250 mètres), que par le RER (station “[Localité 16]” desservie par la ligne E à environ 500 mètres) et le bus (station de la ligne 56 à proximité immédiate). La circulation automobile est très dense sur le [Adresse 12] et le stationnement très difficile malgré quelques places de stationnement payant en surface et la proximité de deux parkings publics à environ 100 mètres et 220 mètres.

L’experte décrit le quartier comme étant historiquement populaire, bénéficiant d’une “animation importante avec de nombreux cafés-restaurants, des hôtels et des activités de services” et “d’une chalandise piétonne importante et variée” (pages 13 et 14 du rapport).
Elle considère qu’il s’agit d’une bonne situation pour l’activité exercée, relevant cependant une concurrence avec plusieurs agences bancaires installées à proximité (LCL, HSBC, LA BANQUE POSTALE, SOCIETE GENERALE, CAISSE D’EPARGNE - page 13 du rapport).

Les locaux dépendent d’un immeuble ancien, de belle facture et de bon état apparent, avec façade en pierre de taille légèrement ouvragée. Ils occupent la totalité du rez-de-chaussée (à l’exception du hall d’entrée de l’immeuble et de la loge du gardien). Ils bénéficient “d’une très belle visibilité grâce à un linéaire de façade en angle (et en pan coupé) global d’env. 24 m - dont env. 11 m sur le [Adresse 12], 2,50 m dans le pan coupé et 10,50 m sur la Cour de [Adresse 15], en double hauteur (sur RDC / R+1), avec plusieurs vitrines, un DAB, un vaste accès clientèle et un sas convoyeurs sur le bd, une vitrine dans le pan coupé et plusieurs vitrines sur la Cour de [Adresse 15], sous bandeaux à l’enseigne “BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17], tant au RDC qu’au R+1, outre plusieurs enseignes en drapeau” (page 15 du rapport).

Les locaux sont décrits ainsi :

- Au rez-de-chaussée : un niveau d’environ 90 m² de configuration plutôt triangulaire, avec en entrant une zone de libre service bancaire avec des automates et un sas convoyeurs sur le boulevard, puis derrière un sas sécurisé, une zone d’accueil dans l’angle et une zone de conseil avec plusieurs bureaux et le départ de l’escalier desservant les autres niveaux ;
- Au R+1 relié au rez-de-chaussée par un large escalier intérieur : un niveau d’environ 114,60 m² de configuration plutôt triangulaire, aménagé en bureaux, salle de réunion, espace d’attente, salle de repos, sanitaires (2 blocs WC) et locaux annexes (local ménage, rangement) ;
- Au R-1 relié au rez-de-chaussée par un large escalier intérieur : un niveau d’environ 94 m² avec une salle des coffres, une salle d’archives, une salle “pilon” et des locaux techniques (local climatisation, local informatique / électricité) ;
- Au R-2 relié au R-1 par une trappe et un petit escalier intérieur : un niveau d’environ 54 m² correspondant à deux compartiments de cave non aménagés.

Ils sont, selon Madame [R], fonctionnels, bien équipés et aménagés et en bon état d’entretien, sauf au niveau R-2.

L’experte a retenu une surface utile de 352,60 m² qu’elle a pondérée à 152,30 m². Cette surface pondérée n’est pas spécialement contestée par les parties et est conforme aux préconisations de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière. Elle sera donc retenue par le tribunal.

Au titre des éléments de comparaison, l’experte cite les références suivantes :

- une fixation judiciaire à effet en octobre 2010 pour un bar café au [Adresse 7] d’une surface de 55 m² P et au prix unitaire de 380 euros ;

- dix références de renouvellements amiables déplafonnés dont deux postérieures à la date du 1er octobre 2016 et qui ne seront donc pas retenues par le tribunal, aux dates comprises entre 2011 et février 2016, concernant des surfaces de 25 m² P à 302 m² P et pour des prix unitaires allant de 257 euros / m² P à 697 euros / m² P, trois de ces références concernant des agences bancaires:
* agence CAISSE D’EPARGNE, située [Adresse 4], d’une surface de 178 m² P, renouvellement à effet en 2011 pour un prix unitaire de 697 euros / m² P,
* agence BNP PARIBAS, située [Adresse 2], d’une surface de 302 m² P, renouvellement à effet en octobre 2014 pour un prix unitaire de 596 euros / m² P,
* agence GROUPAMA, située [Adresse 4], d’une surface de 105,45 m² P, renouvellement à effet en février 2016 pour un prix unitaire de 335 euros / m² P ;

- quatre locations nouvelles, aux dates d’effet comprises entre février 2010 et mars 2014, aux prix unitaires de 461 euros / m² P (loyer décapitalisé de 477 euros / m² P) pour un commerce de vente de téléphones d’occasion d’une surface de 152 m² P situé [Adresse 5] (location à effet en février 2010), 453 euros / m² pour une bijouterie d’une surface de 53 m² P située [Adresse 6] (location à effet en octobre 2011), 429 euros / m² P (loyer décapitalisé de 1.000 euros / m² P) pour une boutique de vente de café située [Adresse 1] d’une surface de 42 m² P (location à effet en septembre 2012) et 672 euros / m² P pour une boulangerie située [Adresse 3], d’une surface de 75,90 m² P (location à effet en mars 2014).

L’experte judiciaire retient un prix unitaire de 600 euros par m² P, mettant en avant la très bonne situation des locaux au regard de l’activité exercée dans un quartier bénéficiant d’une animation commerciale et d’un flux de chalandise soutenus, leur très belle visibilité, leur bon état, leur configuration adaptée à l’activité exercée et leur taille, ainsi que l’analyse du marché locatif.

La société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] demande de retenir ce prix unitaire, tandis que la SCI [Localité 16] [Localité 21] ne conclut pas sur la valeur locative.

Dès lors qu’il ressort du rapport d’expertise que le bailleur n’avait fait aucune observation sur le prix unitaire de 600 euros / m² P (page 33 du rapport), que l’avis de l’experte est précis et argumenté, il sera retenu par le tribunal.

Par conséquent, la valeur locative s’élève, avant correctifs éventuels, à 152,30 m² P x 600 € = 91.380 euros.

La société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] sollicite l’application de divers abattements à la valeur locative, à savoir :
- la déduction de la taxe foncière de 3.226 euros, s’agissant d’une charge exorbitante de droit commun transférée au locataire ;
- un abattement de 5 % pour les travaux de mise aux normes administratives mis à la charge du locataire ;
- un abattement de 10 % et subsidiairement de 5 % pour les travaux d’amélioration des locaux financés par le locataire et qui font accession au bailleur.

* Sur la déduction de la taxe foncière

L’article R. 145-8 du code de commerce dispose que :
“Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. (...) Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé”.

La SCI [Localité 16] [Localité 21] ne conclut pas sur les abattements sollicités par la partie adverse et ne conteste donc pas dans ses conclusions l’application de la disposition susvisée.

En l’espèce, le bail expiré prévoit que le preneur réglera directement ou remboursera au Bailleur “au prorata des locaux loués les taxes de toutes natures dont (...) l’impôt foncier” (article II 4)).

La prise en charge par le preneur de la taxe foncière qui incombe à la bailleresse en sa qualité de propriétaire des locaux, constitue une clause exorbitante du droit commun.

Il y a donc lieu de déduire le montant imputé à la locataire au titre de la taxe foncière en 2016 soit - 3.226 euros.

* Sur l’abattement au titre des travaux de mise aux normes administratives

En l’espèce, le contrat de bail expiré stipule que le preneur “devra se conformer à toutes les prescriptions de l’autorité, notamment celles incombant à sa profession pour causes de salubrité, hygiène et autres” et devra “exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués” (article II 1)).

L’experte judiciaire n’a pas retenu d’abattement à ce titre, au motif que “la mise à la charge du Preneur des travaux de mise en conformité existe dans la quasi-totalité des baux (et particulièrement à [Localité 17], de surcroît dans les emplacements de bonne commercialité) et ne présente pas, à notre avis, de caractère exorbitant sauf pour les locaux monovalents (pour lesquels les normes évoluent de manière constante et entraînent des coûts très élevés), pour lesquels une jurisprudence assez constante accorde effectivement un abattement pour ce motif” (page 35 du rapport).

La société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] conteste cette position citant des jurisprudences en sens contraire.

La SCI [Localité 16] [Localité 21] ne conclut pas sur les abattements sollicités par la partie adverse.

Les travaux de mise en conformité des locaux avec la destination prévue au bail incombe au bailleur en vertu de son obligation de délivrance de la chose louée. Ce transfert de charges au preneur constitue une clause exorbitante du droit commun justifiant une diminution de la valeur locative.

Sans preuve en l’espèce de ce que les prix de référence retenus par l’experte judiciaire intègrent un abattement pour le transfert au preneur de la charge des travaux de mise en conformité des locaux, il convient de retenir un abattement à ce titre. En l’absence de tout justificatif et de démonstration que l’activité exercée entraîne des mises en conformité régulières ou onéreuses justifiant l’abattement de 5 % sollicité, celui-ci sera fixé au minimum, à hauteur de 1 %.

* Sur l’abattement au titre des travaux réalisés

En l’espèce, aux termes du 15) de l’article II du bail expiré, le preneur s’engage “A laisser, à l’expiration du présent bail, à quelque époque que ce soit, toutes installations, améliorations, embellissements en bon état sans indemnité”.

La société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] sollicite un abattement de 10 % au titre des travaux effectués dans les locaux loués peu après son entrée dans les lieux, sans participation financière de la bailleresse, en application des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce. Elle expose que les travaux réalisés, à savoir l’installation d’une climatisation, la réfection intégrale des installations de plomberie et d’électricité, le remplacement et l’élargissement de tous les ouvrants, le remplacement de l’intégralité des revêtements de sols et de murs et l’installation d’un faux-plafond, constituent des améliorations incontestables des locaux ; que ces améliorations ont été réalisées au cours du bail expiré et doivent être exclues du calcul de la valeur locative, malgré la clause d’accession présente dans le bail, cette exclusion prenant la forme d’un abattement sur la valeur locative. Subsidiairement, si le tribunal retenait que seuls les travaux de climatisation et d’ouvrants neufs et élargis sont susceptibles d’être qualifiés de travaux d’amélioration, elle demande que l’abattement à ce titre soit fixé à 5 %.

A l’appui de sa demande, elle communique un tableau semble-t-il élaboré par elle-même listant les travaux réalisés à son entrée dans les lieux et leur coût et consistant en une mise à nu du local et à son réaménagement complet avec travaux de climatisation pour un budget total de 852.248 euros hors taxes, soit 1.019.289 euros TTC. Elle verse également aux débats deux photographies dont elle expose qu’elles concernent les locaux loués avant les travaux qu’elle a menés.

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que “(...) Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge”.

La société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] ne démontre pas avoir réalisé des travaux d’amélioration et non des travaux d’entretien ou destinés à adapter les locaux à l’aménagement qu’elle souhaitait pour l’exercice de son activité. En effet, elle se contente de produire un tableau et deux photographies qui pourraient tout aussi bien avoir été prises lors des travaux de mise à nu du local qu’elle soutient avoir réalisés.

En outre, la disposition précitée invoquée par la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] et permettant de prendre en compte pour la fixation du loyer renouvelé, les améliorations apportées par le preneur aux lieux loués, ne trouvent application qu’en cas de renouvellement du bail.

Or, en l’espèce, la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] a renoncé au renouvellement de son bail par l’exercice de son droit d’option. Elle ne peut donc valablement demander l’application d’un abattement alors que les travaux allégués ont fait accession au bailleur et ce, sans indemnité.

Dès lors, la demande de ce chef sera rejetée.

En conclusion, la valeur locative s’élève après correctifs à : 91.380 € - 3.226 € - (91.380 € x 0,01, soit 913,80 €) = 87.240,20 euros.

L’indemnité d’occupation annuelle sera ainsi fixée à la somme de 87.240,20 euros.

La société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] sollicite que l’indemnité d’occupation soit indexée selon la variation de l’indice ILC conformément aux clauses contractuelles du bail expiré, soit, en prenant en compte la valeur locative retenue par le tribunal :

- du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 : 87.240,20 euros,
- du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 : 87.240,20 / 108,40 (ILC 2T16) x 110 (ILC 2T17) = 88.527,88 euros ;
- du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 : 88.527,88 / 110 (ILC 2T17) x 112,59 (ILC 2T18) = 90.612,31 euros ;
- du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 : 90.612,31 / 112,59 (ILC 2T18) x 115,21 (ILC 2T19) = 92.720,88 euros ;
- du 1er octobre 2020 au 17 mai 2021 (7 mois et 16 jours) : le loyer annuel indexé s’élevant à : 92.720,88 / 115,21 (ILC 2T19) x 115,42 (ILC 2T20) = 92.889,89 euros, l’indemnité d’occupation due pendant cette période est de (92.889,89 / 12 x 7) + (92.889,89 / 365 x 16) = 58.257,65 euros.

L’indemnité d’occupation due par la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] du 1er octobre 2016 au 17 mai 2021 sera donc fixée à la somme de 417.358,92 euros hors taxes, soit 500.830,70 euros, TVA de 20 % incluse.

- Sur l’indemnité d’occupation due du 18 mai 2021 au 30 juin 2021

Il est rappelé que l’indemnité due au titre de l’occupation postérieure à l’exercice du droit d’option ne trouve son fondement que dans les règles du droit commun. L’indemnité d’occupation due pour la période s’étendant du 18 mai 2021 au 30 juin 2021, date de la libération effective des lieux, est donc une indemnité d’occupation dite de droit commun dès lors que l’occupation des lieux a eu lieu en dépit de l’exercice que la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] a fait, en sa qualité de locataire, de son droit d’option.

L’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier.

Il résulte des factures communiquées que le loyer trimestriel s’élevait en janvier 2021 à la somme de 32.650,25 euros, hors taxes et hors charges.

Ce montant apparaît pertinent et sera retenu pour calculer l’indemnité d’occupation pendant cette période.

L’indemnité d’occupation due par la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] du 18 mai 2021 au 30 juin 2021, soit pendant 44 jours, sera donc fixée à une somme de (10.883,42 / 90 x 44 =) 5.320,78 euros hors taxes, soit 6.384,94 euros, TVA de 20 % incluse.
* * *

En conclusion, le montant total des indemnités d’occupation due par la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] du 1er octobre 2016 au 30 juin 2021 s’élève à (500.830,70 + 6.384,94 =) 507.215,10 euros, TVA comprise.

Sur le trop-versé devant être restitué à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17]

La société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] justifie que lui ont été facturés un loyer trimestriel de 30.720 euros hors taxes du 4ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2018 (soit 7 trimestres), un loyer trimestriel de 31.174 euros pour les échéances du 3ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2019 (soit 3 trimestres), un loyer trimestriel de 31.908 euros hors taxes du 2ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2020 (soit 4 trimestres), un loyer trimestriel de 32.650,25 euros pour les échéances ultérieures jusqu’au 1er trimestre 2021 (soit 4 trimestres) et un loyer trimestriel de 32.710 euros hors taxes pour le 2ème trimestre 2021.
Il est également justifié que lui ont été facturées les régularisations des loyers suivantes:
- pour les 4ème trimestre 2017, 1er et 2ème trimestre 2018 : 1.362 euros hors taxes,
- pour les 4ème trimestre 2018 et 1er trimestre 2019 : 1.468 euros hors taxes,
- pour les 4ème trimestre 2019 et 1er trimestre 2020 : 1.484,50 euros hors taxes,
- pour les 4ème trimestre 2020 et 1er trimestre 2021 : 120 euros hors taxes.

Ces factures dont il n’est pas contesté qu’elles ont été réglées par la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] sont d’un montant total de ((30.720 x 7) + (31.174 x 3) + (31.908 x 4) + (32.650,25 x 4) + 32.710 + 1.362 + 1.468 + 1.484,50 + 120 =) 603.939,50 euros hors taxes, soit 724.727,40 euros, TVA de 20 % incluse.
Le trop-versé par la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] à la SCI [Localité 16] [Localité 21] s’élève en conséquence à (724.727,40 - 507.215,10 =) 217.512,30 euros.

La SCI [Localité 16] [Localité 21] sera dès lors condamnée à verser à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] la somme de 217.512,30 euros au titre du trop-perçu d’indemnités d’occupation.
Décision du 16 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 22/02888 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWG4D

S’agissant des intérêts que la SCI [Localité 16] [Localité 21] demande d’écarter sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, cette demande ne peut prospérer dès lors que cette disposition ne le permet pas, celle-ci disposant au contraire que par décision spéciale et motivée, le tribunal peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

La condamnation de la SCI [Localité 16] [Localité 21] sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision qui fixe le montant de l’indemnité d’occupation et le quantum du trop-versé à la SCI [Localité 16] [Localité 21]. Les intérêts pourront être capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

La SCI [Localité 16] [Localité 21] sollicite des délais de paiement, auxquels la partie demanderesse s’oppose.

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’un échelonnement ou un report est opportun.

Force est de constater que la SCI [Localité 16] [Localité 21], bien qu’interpellée sur ce point par la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17], ne verse aux débats aucune pièce pertinente, notamment comptable, ou contredisant la photographie du local produite par la demanderesse tendant à établir que le local est reloué en 2022, et permettant au tribunal d’apprécier concrètement sa situation financière et ses capacités de remboursement alors qu’elle a déjà bénéficié de fait, de larges délais inhérents à la durée de la procédure.

Au vu de ces éléments, la SCI [Localité 16] [Localité 21] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages et intérêts, qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il est constant que celui qui obtient, même partiellement, gain de cause, ne peut être condamné pour procédure abusive.

En l’espèce, le tribunal ayant fait droit, pour partie, aux demandes de la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17], reconnaissant ainsi le bien-fondé de son action, il ne peut être jugé que la procédure qu’elle a engagée est abusive.

La demande d’indemnisation à ce titre ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il est rappelé que les frais exposés avant l’exercice du droit d’option sont à la charge de la partie qui exerce ce droit, en application de l’article L. 145-57 du code de commerce. Les frais d’expertise judiciaire exposés à l’occasion de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, sont antérieurs à l’exercice du droit d’option et sont donc à la charge de la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 17] qui sera condamnée à leur paiement.

La procédure a été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens.

L’équité ne justifie pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de ce chef seront donc rejetées.

La SCI [Localité 16] [Localité 21] demande que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée en cas de condamnation.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le tribunal peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la SCI [Localité 16] [Localité 21] a participé aux opérations d’expertise judiciaire ayant pour objet de déterminer la valeur locative des locaux loués et qui conclut à une valeur locative largement inférieure au loyer contractuel, l’instance en fixation de l’indemnité d’occupation a été introduite par la locataire à la suite de son droit d’option en février 2022, et concerne les comptes entre les parties arrêtés au départ des locaux, soit le 30 juin 2021. Au regard de ces éléments, l’ancienneté de l’affaire et sa nature justifient le prononcé de l’exécution provisoire, étant relevé que la procédure est initiée depuis près de trois ans, temps suffisant pour que la bailleresse provisionne le cas échéant les fonds nécessaires au paiement du trop-perçu qui était réclamé.

PAR CES MOTIFS