TJ Rennes, 16 janv. 2025, RG 24/04997

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Adresse 4]
JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

N° RG 24/04997 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LCUZ

Jugement du 16 Janvier 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/
[B] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 07 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par madame [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [B] [S]
domiciliée : chez M [G] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2012, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a donné en location à Monsieur [L] [Z] un appartement de type T2 situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Un dépôt de garantie de 401 euros a été versé par le locataire à cette occasion.
Le 18 juillet 2012, un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement en présence de Monsieur [Z].
Suite au décès de Monsieur [Z], Madame [B] [S] a obtenu par jugement rendu le 27 octobre 2017 par le tribunal d’instance de Rennes le transfert du bail à son profit.
Un avenant de transfert de bail a ensuite été signé le 21 novembre 2017 concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] qui prévoit notamment que l’état des lieux reste celui effectué lors de l’entrée initiale dans les lieux.
Par jugement du 22 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de Madame [B] [S]. L’expulsion a eu lieu le 8 septembre 2022.
Le 10 octobre 2022, constat d’état des lieux de sortie a été réalisé par un huissier de justice.
Faisant valoir que, suite à son départ des lieux, Madame [S] ne s’est pas acquittée de l’arriéré locatif constitué de loyers et charges impayés pour lesquels le bailleur bénéficie déjà d’un titre exécutoire et de réparations locatives objet de la présente instance, par requête reçue au greffe le 17 juillet 2024, le bailleur social ARCHIPEL HABITAT a sollicité la convocation de Madame [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.
Madame [B] [S] n’ayant pas retiré l’accusé de réception de la convocation qui lui a été retirée par le greffe, le bailleur social ARCHIPEL HABITAT l’a fait citer à comparaitre à l’audience du 7 novembre 2024, aux d’obtenir la condamnation de Madame [B] [S] à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :
3099,11 euros au titre des réparations locatives, déduction faite de la somme de 401 euros versée au titre du dépôt de garantie,94,72 euros au titre de la moitié du coût d’établissement du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie,300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'audience du 7 novembre 2024, l'établissement Archipel Habitat, régulièrement représenté, maintient l'ensemble de ses demandes fondées sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 18 juillet 2012 et de l’état des lieux de sortie du 10 octobre 2022.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [B] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que :

« En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

En l’espèce les demandes sont inférieures à 5.000 euros.

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir saisi le conciliateur de justice le 29 mars 2024. Le conciliateur saisi indique avoir convoqué les parties à une réunion de conciliation, mais que l’une des parties ne s’y est pas présentée. Un procès-verbal de carence a donc été rendu le 19 avril 2024.
L’action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur la demande principale au titre des réparations locatives :

L'article 1728 du code civil dispose que "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L'article 1730 du même code précise que "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 ajoute que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;”

En l'espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats les deux états des lieux d’entrée et de sortie.

L’état des lieux de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], dressé le18 juillet 2012, lors de l'entrée de Monsieur [Z] et opposable à Madame [S] en application de l’avenant signé le 21 novembre, fait état d'un logement en bon état.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 10 octobre 2022, pour l’établissement duquel Madame [B] [S] a été convoquée fait apparaître de nombreuses difficultés, à savoir :

Sas d’entrée : peinture du plafond grise défraîchie, deux trous dans le mur de droite en partie haute, deux trous de cheville en partie basse, des caches manquants de la partie électrique, une prise électrique désaxée, un impact, portes très sales dont la peinture est écaillée au droit des poignées

Couloir : papiers peints sales et déchirés à deux endroits, placards déposés, prise électrique et interrupteurs sales, convecteur très sale, face externe de la porte très écaillée, porte condamnée avec des plaques en contreplaqué, trois impacts dans le mur de gauche de la porte d’entrée, détecteur de fumée manquant, ventilation ancienne et rouillée

Cuisine : trou important dans le mur, papier peint ancien en mauvais état avec des traces d’humidité, impact sur le mur de gauche en entrant, carrelage encrassé, impactes sur le carrelage, convecteur électrique descellé, vitre cassée, absence de poignée, volet roulant cassé, porte fenêtre dont les vitres sont brisées, partie inox de l’évier désaxée par rapport au meuble, porte cassée du meuble bas de cuisine

Pièce de vie : traces de crayon et marqueur au mur, trous de cheville, absence d’un bout de plinthe en carrelage, sol sale, porte fenêtre double battant en très mauvais état dont les vitres sont cassées, grille de ventilation manquante, fenêtre simple aux vitres sales, convecteur fortement noirci

Chambre : papier peint déchiré dans l’angle, trou important sur le mur derrière la porte, PVC taché, convecteur tâché, volets qui ne fonctionnent pas

Salle de bain : papier peint très sale, décollé au pied du receveur de douche, tuyaux sales apparents, absence de barre de seuil, carrelage sale et ancien, convecteur très sale, robinet et douche très sales, lavabo encrassé, impact en partie basse de la porte, joints d’étanchéité du bac de douche noircis

WC : porte tâchée avec un impact en face externe en partie haute, cuvette lunette et abattant encrassés

Huit clés sont déclarées manquantes.

Le bailleur communique un chiffrage des travaux à prévoir pour un coût total de 7.642,42 euros et une facturation des huit clés manquantes à hauteur de 220 euros.

Il impute à hauteur de 42,92 % les interventions à la locataire soit la somme de 3.280,11 euros, sur le fondement de la charte départementale des états des lieux.

Le bailleur communique les factures des corps d’état sollicités pour les reprises, mais aucune facture n’est communiquée pour les clés.

Au total, le bailleur réclame 3.280,11 euros de réparations locatives et 220 euros de facturation pour les clés soit 3.500,11 euros.

Le bailleur met toutefois à la charge de la locataire, sans application d’un coefficient de vétusté, les deux postes suivants :

-262,90 euros pour du papier peint ordinaire dans la cuisine,
-346,55 euros pour du papier peint ordinaire dans le séjour.

Or, la durée d’occupation des lieux de dix années justifie qu’un coefficient de vétusté de 100% soit appliqué sur ces deux sommes qui ne peuvent donc être valablement facturées à Madame [S]. Le bailleur a d’ailleurs appliqué ce coefficient de vétusté de 100% pour le papier peint dans les autres pièces.

De plus, la somme de 220 euros réclamée pour les clés ne peut être valablement réclamée à la locataire alors que le bailleur ne communique ni devis ni facture à l’appui de sa demande.

Ainsi Madame [B] [S] sera condamnée à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme totale de 2.269,66 euros au titre des réparations locatives, correspondant à 2.670,66 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé à la conclusion du bail le 10 juillet 2012 pour un montant de 401 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La demande de paiement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
« Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. »
Madame [B] [S] a été expulsée le 8 septembre 2022 et aucun état des lieux n’a pu être établi amiablement et contradictoirement. C’est à bon droit que le bailleur a saisi un commissaire de justice.
Le coût de l’acte doit être pris en charge par moitié entre le bailleur et le locataire.
Madame [B] [S] sera, en conséquence, condamnée à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 94,72 euros qui correspond à 50% du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [B] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, au regard de la situation de Madame [B] [S], la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Il résulte des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile que "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."
L'article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l'espèce, aucune circonstance ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée. il convient donc de constater que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS