TJ Rennes, 16 janv. 2025, RG 24/05846

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 6]
JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

N° RG 24/05846 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEMH

Jugement du 16 Janvier 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/
[T] [B] [D]
Tutrice de M [D] [C] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 07 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par madame [V] [K], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [T] [B] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Maître Christine PERSON de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocats au barreau de RENNES

Mme Tutrice de M [D] [C] [W]
Service majeur protégés CHGR
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Christine PERSON de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocats au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 25 janvier 2011 (conditions particulières de location) et du 31 janvier 2011 (conditions générales), l'établissement ARCHIPEL HABITAT a donné à bail d’habitation à Monsieur [T] [B] [D] des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 171,88 euros hors charges, payable à terme échu.
Le 13 janvier 2021, Monsieur [T] [B] [D] a été placé sous le régime de la tutelle. Le mandataire du centre hospitalier [5] a été désigné en qualité de tuteur.
Faisant valoir que, depuis de nombreuses années, des habitants de l’immeuble font état de nuisances et troubles du voisinage commis par Monsieur [T] [B] [D], l’établissement ARCHIPEL HABITAT saisit, par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour que soit prononcée la résiliation du contrat de bail relatif au logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [B] [D] et de tout occupant et biens de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
Les loyers dus entre le 5 juillet 2024 et jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Par conclusions signifiées le 4 septembre 2024, le bailleur sollicite en outre que soit supprimé le délai de deux mois et que soit autorisée une expulsion immédiate dès la signification du commandement de payer.
A l'audience du 7 novembre 2023, l'établissement Archipel Habitat, régulièrement représenté, maintient l'ensemble de ses demandes. A l'appui de sa demande de résiliation du bail, il soutient notamment que Monsieur [T] [B] [D] trouble son voisinage, de jour comme de nuit, en recevant à son domicile de nombreux individus qui s’adonnent à un trafic de stupéfiants. En outre, des nuisances sonores, des violations des règles d’hygiène et de civisme sont notamment reprochées au locataire.
En réponse, Monsieur [T] [B] [D], représenté par son conseil, s’en rapporte à justice en ce qui concerne la demande de résiliation du bail et ses conséquences. Son avocat indique que Monsieur [T] [B] [D] est hospitalisé depuis le 10 juillet 2024 et recherche un autre hébergement. Il sollicite le rejet de la demande présentée au titre de l’article 700 du CPC.
En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

MOTIFS :
Sur la demande de résiliation du bail :
L'article 1728 du code civil dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales :
1°) d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
2)° de payer le prix du bail aux termes convenus".

L'article 1729 du même code précise que "Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail."

L'article 1224 du code civil, modifié par ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que " La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice."

L'article 1228 du même code précise que "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts."

En vertu de l’article 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 6-1 de la même loi dispose qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles du voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En l’espèce, le règlement intérieur de l’immeuble annexé au contrat de location et portant la signature de Monsieur [T] [B] [D] prévoit en ses articles 1, 8 et 19 que le locataire s’engage à respecter les règles de sécurité et de salubrité , le locataire s’interdisant notamment « tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens » (article 1) et s’engageant à occuper « paisiblement les lieux, suivant la destination qui lui a été donnée par le présent bail », et s’interdisant « tout acte pouvant nuire à la tranquillité des personnes » (article 1.1)
Le bailleur produit plusieurs pièces à l’appui de sa demande en résiliation qui ne sont pas discutées par Monsieur [T] [B] [D].
Ainsi, trois attestations sont versées au débat provenant de voisins, Monsieur [L], Monsieur [M] et Madame [N], qui évoquent des cris le jour mais également la nuit, l’existence d’un trafic de drogue autour de l’appartement n°55 occupé par le défendeur, des dépôts de déchets, des bris de bouteilles de verre.
Sur sommations interpellatives en date des 11 et 12 mars 2024, quatre résidents de l'immeuble décrivent des bruits quotidiens de jour comme de nuit, la présence d’excréments et l’abandon de seringues par des individus qui entrent et sortent de l’appartement de Monsieur [T] [B] [D].
Une pétition a été adressée au bailleur le 3 juin 2024 et une plainte a été adressée au procureur de la république le 9 juillet 2024.
Le bailleur établit encore avoir mis en demeure Monsieur [T] [B] [D], le 24 octobre 2022, de faire cesser les troubles du voisinage par courrier recommandé non retiré par son destinataire.
Une sommation interpellative de cesser les troubles lui a été signifiée le 12 mars 2024, ainsi qu’à son tuteur.
Enfin, l’établissement demandeur prouve avoir tenté une conciliation devant un conciliateur de justice, laquelle s’est soldée par un échec puisque le conciliateur de justice a relevé, le 23 février 2024, qu’aucun accord ne pouvait être constaté.
Au regard de la durée des nuisances sonores, de leur récurrence, de leur intensité et de leur persistance après les démarches engagées par le bailleur, ainsi que des conséquences décrites par les voisins sur leur vie quotidienne (anxiété, trouble alimentaire, troubles du sommeil, décision de déménager) il apparaît que les troubles occasionnés par Monsieur [T] [B] [D] excèdent les inconvénients normaux du voisinage.
Compte-tenu de l’anormalité de ces troubles, mise en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement à l’obligation d’occupation paisible des lieux découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [T] [B] [D] et son expulsion.
Il sera donc fait droit à la demande de résiliation du bail, à compter de ce jour, ainsi qu’à la demande d’expulsion.

Sur la demande d’expulsion immédiate :
Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT fonde sa demande sur la gravité et l’importance des manquements du locataire.
S’il ressort de la plupart des pièces versées au débat que Monsieur [T] [B] [D] n’a pas personnellement été menaçant pour la sécurité des résidents (à l’exception de Madame [N] qui indique s’être sentie menacée par le défendeur), il en va différemment des individus qu’il fréquente et accueille quotidiennement à son domicile. Ces personnes adoptent un comportement violent constaté notamment par service Mediaction qui est intervenu à diverses reprises et par les forces de l’ordre, comme cela ressort de leurs rapports d’intervention qui évoquent un véritable trafic de stupéfiants.
De plus, Monsieur [D] a indiqué à l’audience qu’il ne réside actuellement plus dans le logement loué puisqu’il est hospitalisé. Il a précisé qu’une demande de relogement est en cours.
Dès lors, au vu des troubles de voisinage avérés et étant donné qu’une procédure de relogement est en cours, la demande de réduction du délai pour quitter les lieux apparaît justifiée et il y sera fait droit.
Ainsi, il convient d'indiquer qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [D], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dès la signification du commandement de quitter les lieux et sans avoir à respecter le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédure civiles d’exécution, sous réserve, toutefois, du respect de la trêve hivernale.

Sur les demandes en paiement du loyer et de l’indemnité d’occupation :
En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, et bien qu’aucun décompte actualisé ne soit produit, Monsieur [T] [B] [D] sera condamné, s’il y a lieu, au paiement des loyers dus entre le 5 juillet 2024 et la date de résiliation du bail, étant précisé que Monsieur [D] ne s’est pas opposé à cette demande.
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire

Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [T] [B] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, Monsieur [T] [B] [D] justifie être allocataire de l’allocation aux adultes handicapés de 486,73 euros et d’une majoration pour la vie autonome de 104,77 euros.
Au regard de la situation de Monsieur [T] [B] [D] et de ses ressources et au vu de l’équité, la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au vu de la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu d'écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS