TJ Rennes, 16 janv. 2025, RG 23/09379

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 11]
[Localité 12]
JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

N° RG 23/09379 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KXMK

Jugement du 16 Janvier 2025

[Z] [J]
[D] [J]
[T] [J]

C/
[W] [P]
[M] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à maitre CASTEL
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 07 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [Z] [J]
[Adresse 10]
[Localité 6]
représentée par Me Julie CASTEL, avocat au barreau de SAINT-MALO substitué par Me Maëva AUPOIS, avocat au barreau de SAINT-MALO

Mme [D] [J]
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentée par Me Julie CASTEL, avocat au barreau de SAINT-MALO substitué par Me Maëva AUPOIS, avocat au barreau de SAINT-MALO

M. [T] [J]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Me Julie CASTEL, avocat au barreau de SAINT-MALO substitué par Me Maëva AUPOIS, avocat au barreau de SAINT-MALO

ET :

DEFENDEURS :

M. [W] [P]
[Adresse 4]
[Localité 12]
non comparant, ni représenté

M. [M] [P]
[Adresse 5]
[Localité 9]
non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2019, Mme [Z] [J], Mme [D] [J] et M. [T] [J] ont consenti un bail d’habitation à M. [W] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 € et d’une provision pour charges de 78 €. Un dépôt de garantie de 500 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [M] [P].

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 3 juillet 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 12 octobre 2020, Mme [Z] [J] a mis en demeure le locataire et M. [M] [P] de régler les loyers, un arriéré locatif s’étant constitué.

Par courrier du 6 juillet 2021, M. [W] [P] a donné congé du logement.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement, par huissier de justice, le 13 août 2021.

Par assignations des 2 et 13 novembre 2023, les consorts [J] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir condamner solidairement M. [W] [P] et M. [M] [P] à leur payer les sommes suivantes :
2 554,56 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 500 €,1 000 € en raison des troubles et tracas,500 € au titre de la perte de jouissance du logement,1 876,34 € au titre de l’arriéré locatif,1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du constat d’huissier.
Un constat de carence de la tentative de conciliation a été dressé par M [F] [H], conciliateur de justice, le 3 mai 2024.

À l'audience du 7 novembre 2024, les consorts [J] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

Régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [W] [P] et M. [M] [P] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du cautionnement
En vertu de l’article 1178 du code civil, « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. »

Aux termes des alinéas 6 et 7 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable lors de la conclusion du contrat de bail, « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, il ressort du contrat de bail du 3 juillet 2019, versé aux débats par les demandeurs que M. [M] [P] s’est porté caution du locataire.

Toutefois, l’article du contrat de bail intitulé « CAUTIONNEMENT » ne comporte pas la mention selon laquelle la caution exprime de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte, pourtant requise à peine de nullité, ni même la reproduction de l’avant dernier-alinéa de l’article 22-1 précité.

Dans ces conditions, la nullité du cautionnement sera prononcée, si bien que M. [M] [P] ne saurait être condamné à payer la dette locative de M. [W] [P].

Sur la dette locative
Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les consorts [J] versent aux débats un décompte démontrant que, suivant son départ du logement, M. [W] [P] leur devait la somme de 1 876,34 € au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [P] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme aux bailleurs.

Sur les réparations locatives
L'article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L'article 1730 du même code précise que : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :
« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ; ».

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 3 juillet 2019 lors de l’entrée du locataire dans les lieux, fait état d’un logement alors globalement en bon état, présentant quelques usures.
Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 13 août 2021 fait état des désordres suivants :
Le logement fait l’objet d’un dégât des eaux,
Dans le salon / cuisine : le sol stratifié est en mauvais état et recouvert d’eau, la toile de verre des murs est en mauvais état et présente des traces et salissures, les plinthes sont recouvertes de moisissures, le plafond présente des traces, la poignée de la porte est descellée, la porte présente des traces de griffure et des salissures, le verrou ne fonctionne pas, la menuiserie de la fenêtre est cassée, les caissons de la cuisine sont très sales, la plaque vitrocéramique est descellée et sale, l’évier est sale,Dans la salle d’eau : le sol présente une trace de brûlure, la toile de verre des murs présente une déchirure, le plafond est en mauvais état, moisi et boursouflé, le cabinet de toilettes est complètement bouché, le système de chasse d’eau est cassé, de même que la lunette, la paroi de la douche est descellée, la douche est partiellement bouchée, les placards sont sales, la prise électrique est descellée, la porte coulissante est difficilement manipulable et sale,Dans la chambre : le sol est en très mauvais état, recouvert d’eau, les plinthes sont entièrement moisies, la toile de verre des murs est en mauvais état (traces d’impact, de salissure et de frottement), le plafond présente des traces, les interrupteurs et prises électriques sont très sales, la fenêtre est sale et la poignée légèrement descellée, le verrou de la porte est cassé, la porte est sale et la peinture est craquelée,Dans le couloir : le sol est en très mauvais état et recouvert d’eau, les plinthes sont entièrement moisies, la toile de verre des murs est en mauvais état (impact sous forme de déchirure, plâtre visible), le plafond présente quelques traces, les interrupteurs et prises électriques sont très sales, le détecteur de fumée est manquant, la porte du placard ne coulisse pas correctement (rails rouillés) et le placard présente des moisissures.
Une clé du verrou bas et une clé du verrou haut de la porte de l’appartement, non fonctionnelles, ainsi qu’une clé de la boîte aux lettres et une clé d’accès aux parties communes de l’immeuble ont été restituées par le locataire.

Au soutien de leur demande en paiement au titre des réparations locatives, les bailleurs produisent les factures suivantes pour une somme totale de 3 054,56 € qu’ils estiment entièrement à la charge du locataire :
Un devis de 329 € émanant de la société PRESTA’HOME relatif au remplacement de serrures, d’un cylindre de porte et du détecteur de fumée,Un devis de 23,70 € émanant de la société CORDONNERIE FOUGERAISE relatif au remplacement des clés non restituées,Un devis et une facture de 106,80 € TTC émanant de la société [Localité 12] CLAIR MAINTENANCE relative au nettoyage des traces en façade,Un devis de 2 173,06 € émanant de la SARL HAMON relatif au remplacement de la douche, des WC et du meuble vasque,Une facture de 97 € émanant de la société SAPIAN relative au débouchage des canalisations,Un devis de 10 € émanant de la société LORAND relatif au remplacement d’une clé,Une facture privative de 315 € émanant du syndic de copropriété HEREDES relative à une expertise portant sur l’origine du dégât des eaux.
S’agissant de la somme totale de 33,70 €, réclamée par les bailleurs au titre du remplacement des clés non restituées ou non fonctionnelles, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 13 août 2021 mentionne que seules une clé du verrou bas et une clé du verrou haut de la porte d’entrée, non fonctionnelles, une clé de la boîte aux lettres et une clé d’accès aux parties communes de l’immeuble ont été restituées, alors que deux clés de chaque serrure avaient été remises lors de l’entrée dans les lieux de M. [P].
Cette somme pourra donc être mise à sa charge.

Le locataire a occupé le logement pendant deux ans.
Les bailleurs entendent mettre à la charge du locataire le remplacement de la paroi de la douche, de la cuvette et de l’abattant des WC, outre le remplacement du meuble vasque dans la salle d’eau, pour un montant total de 2 173,06 €.
Le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 13 août 2021 fait en effet état du descellement de la paroi de la douche, de la présence de traces de calcaire, outre du noircissement des joints. Dans ces conditions, le remplacement de la paroi de la douche, en bon état lors de l’entrée dans les lieux du locataire, est justifié. En outre, le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne que le système de chasse d’eau du cabinet de toilettes et son abattant sont cassés, ce qui résulte manifestement d’un usage anormal ou abusif des lieux.
En revanche, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas le mauvais état du meuble vasque, justifiant son remplacement, mais uniquement son état sale et la présence d’une trace de rouille. Dans ces conditions, son remplacement ne saurait être mis à la charge du locataire, si bien qu’il convient de déduire la somme de 1 072,59 € correspondant au coût de la dépose et du remplacement du meuble vasque toutes taxes comprises.
Par conséquent, la somme de 1 100,47 € sera mise à la charge du locataire au titre du remplacement de la paroi de la douche et des WC.

Par ailleurs, le procès-verbal d’état des lieux de sortie indique que le cabinet de toilettes est complétement bouché. Dans ces conditions, la somme de 97 € facturée par les bailleurs au titre du débouchage des canalisations pourra être mise à la charge de M. [W] [P].
En revanche, il n’est pas démontré que la présence de traces en façade résulte d’un usage anormal ou abusif du logement, si bien que la somme de 106,80 € facturée au titre du nettoyage de la façade ne saurait être mise à la charge du locataire.
En outre, les consorts [J] souhaitent mettre à la charge du locataire la somme de 329 € correspondant au remplacement de serrures, d’un cylindre de porte, d’une crémone de fenêtre et d’un détecteur de fumée. Il ressort, en effet, du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 13 août 2021 que la poignée de la porte d’entrée de l’appartement est descellée et que le verrou ne fonctionne plus. Il mentionne également que la menuiserie de la fenêtre du salon / cuisine est cassée si bien qu’il n’est plus possible de la fermer et que le détecteur de fumée est manquant. Il en résulte que cette somme pourra être mise à la charge du locataire, ces désordres résultant nécessairement d’un usage anormal ou abusif des lieux par M. [W] [P].
Enfin, les bailleurs entendent mettre à la charge du locataire la somme de 315 € correspondant au coût de la recherche de l’origine du dégât des eaux, facturée par le syndic de copropriété. L’origine de la fuite n’est toutefois pas précisée par les demandeurs, si bien qu’il n’est pas démontré que celle-ci est imputable au locataire. De plus, la facture du syndic de copropriété indique que la visite et la recherche de l’origine de la fuite ont eu lieu les 10 et 11 août 2021, soit antérieurement au procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 13 août 2021. Il en résulte que les propriétaires avaient nécessairement été avertis de l’existence de ce dégât des eaux antérieurement à l’état des lieux de sortie. Dans ces conditions, rien ne justifie de mettre à la charge du locataire le coût de la recherche de la fuite.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner M. [W] [P] à verser la somme totale de 1 560,17 € à ses bailleurs, au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.
Il convient de déduire de cette somme celle de 500 € correspondant au dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux.
M. [W] [P] sera donc condamné à verser la somme de 1 060,17 € (= 1 560,17 € - 500 €) aux consorts [J] au titre des réparations locatives, suite à son départ du logement situé au [Adresse 3] à [Localité 12].

Sur la demande de dommages et intérêts
Il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les consorts [J] sollicitent la condamnation de M. [W] [P] à lui verser des dommages et intérêts en se prévalant d’un préjudice moral et d’un préjudice de jouissance.
S’agissant du préjudice moral, les bailleurs font valoir que les dégradations imputables au locataire les ont contraints à consacrer du temps et à faire des démarches afin de faire intervenir des entreprises et réaliser les réparations nécessaires.
Ces simples allégations sont insuffisantes à démontrer la réalité d’un préjudice moral, si bien que la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [J] en réparation de ce préjudice sera rejetée.
Concernant le préjudice de jouissance, les demandeurs font valoir que les travaux de réparation et de nettoyage imputables au locataire les ont privés de la possibilité de relouer immédiatement le logement après le départ de M. [W] [P]. A ce titre, ils sollicitent la condamnation du locataire à leur verser la somme de 500 € correspondant à un mois de loyer, hors charges.
Il ressort de la facture émanant de la société PRESTA’HOME que l’installation, notamment, des serrures, crémone de fenêtre et détecteur de fumée n’ont eu lieu qu’au mois de décembre 2021, la facture étant datée du 1er décembre 2021.
Il est ainsi suffisamment démontré que le logement n’a pas pu être remis en location du fait des réparations rendues nécessaires par les dégradations imputables au locataire, il convient donc d’allouer aux consorts [J] une somme de 500 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur le paiement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »

Les frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie devant être partagés par moitié entre les bailleurs et le locataire, M. [W] [P] sera condamné à payer la somme de 163,60 € (= 327,20 € / 2) aux consorts [J], correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 13 août 2021.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 € à la demande des consorts [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,