TJ Nanterre, 16 janv. 2025, RG 23/02972

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 JANVIER 2025

N° RG 23/02972 - N° Portalis DB3R-W-B7H-ZAT5

N° de minute :

S.C.I. PODIUM

c/

[C] [X],
S.A.S. D&NCARE

DEMANDERESSE

S.C.I. PODIUM
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1256

DEFENDERESSES

Madame [C] [X]
[Adresse 3]
[Localité 5]

non comparant

S.A.S. D&NCARE
[Adresse 1]
[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 11 septembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé du 1er août 2022, la SCI PODIUM a donné à bail commercial à la société D&NCARE pour une durée de neuf années des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 38.400 euros, taxes et charges en sus, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte de caution solidaire du même jour, [C] [X] s’est portée caution solidaire du paiement des loyers, charges, taxes et accessoires pouvant être dus par le preneur « pour une durée de 9 ans à compter de la date d’effet du bail soit du 01.08.2022 au 31.07.31 ».

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice du 25 octobre 2023, dénoncé à la caution le 30 octobre 2023, la SCI PODIUM a fait délivrer à la société D&NCARE, in fine, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour une somme de 26.622,45 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme du 3e trimestre 2023 inclus, outre le coût dudit acte.

C’est dans ces conditions, que par actes des 4 et 7 décembre 2023, le bailleur a assigné en référé la société D&NCARE et [C] [X] pour :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 octobre 2023,
- obtenir l'expulsion de la défenderesse,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles conformément aux dispositions légales applicables,
- condamner solidairement à titre provisionnel la société D&NCARE et [C] [X] à payer une somme de 26.923,16 euros arrêtée en novembre 2023 représentant les loyers et charges impayés, 3e trimestre 2023 inclus, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement et de sa dénonciation à la caution,
- condamner solidairement à titre provisionnel la société D&NCARE et [C] [X] à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens « y compris les frais du commandement et de sa dénonciation à la caution ».

A l’audience du 20 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 septembre 2024, les parties s’étant rapprochées.

Lors de l’audience du 11 septembre 2024, le conseil du bailleur a soutenu les termes de ses conclusions récapitulatives, maintenant les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser, sans fixation d’intérêts, le montant de sa demande provisionnelle au titre des loyers impayés à hauteur de 47.808 euros, terme du 3e trimestre 2024 inclus, et à consentir à l’octroi de délais de paiement dans les conditions suivantes : « Suspendre rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société D&NCARE verse à la société PODIUM la somme de 47.808 € en 36 échéances en plus du loyer courant, qui pourra aussi être réglé mensuellement, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir » en 36 règlements de 1.328 euros avec déchéance du terme en cas d’impayé.

La société D&NCARE, citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter par un avocat.

Assigné par procès-verbal de recherche infructueuse, [C] [X] a comparu à la première audience. Il a été rappelé qu’en application de l’article 760 du code de procédure civile, ensemble l’article 761 dudit code, la représentation obligatoire par avocat est obligatoire dans le cadre des procédures de référé pour les demandes indéterminées.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article L.145-5 du code de commerce, relatif au contrat de bail dérogatoire au statut du bail commercial, prévoit que, si à l’expiration de la durée du bail, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut du bail commercial.

L’article L. 145-41 du même code dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 25 octobre 2023 se décompose comme suit :
- 26.622,45 euros d’arriéré locatif suivant relevé de compte détaillé arrêté au terme du 3e trimestre 2023 inclus,
- 228,27 euros pour le coût du commandement de payer
- 19,74 euros pour « A.444-31 CC ».

Il y a lieu de déduire le coût du commandement et les émoluments du commissaire de justice, qui seront compris dans les dépens.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 26.622,45 euros.

Le commandement restant valable à hauteur de la somme ainsi déterminée, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 25 novembre 2023 à 24h.

Conformément à la demande du bailleur, il y a cependant lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Pour solliciter le paiement provisionnel de la somme de 47.808 euros, le bailleur verse aux débats un extrait de compte locataire pour la période du 1er janvier 2022 au 26 août 2024.

Il convient de rappeler qu’indépendamment des accords trouvés, selon le preneur à l’audience, les parties ont fait le choix de ne pas protocoliser leur accord, et le cas échéant d’en demander l’homologation pour lui donner force exécutoire, mais de continuer à soumettre leurs demandes au juge des référés sous la forme contentieuse.

Il ne peut dans ces conditions qu’être relevé que l’extrait fourni fait état de divers frais qui ne sont aucunement justifiés par le bailleur et qui apparaissent par conséquent sérieusement contestables. Il convient par conséquent d’écarter du montant total de la provision les divers « frais de relance », « rappel » et « commandement de payer », par ailleurs également demandé au titre des dépens.

Il en résulte qu’il sera fait droit à la demande de condamnation provisionnelle pour une somme de 45.599,51 euros (202,67 + 10.080x2 + 10.416x4 + 336 – 6.400 – 10.363,16).

Il n’est pas contestable que le créancier n’est ni déchu ni prescrit de son droit d’actionner la caution, de sorte que [C] [X] sera condamnée, solidairement avec le preneur, au paiement provisionnel de cette somme.

Sur les délais de paiement

L’octroi de délais de paiement autorisé, dans la limite de deux années, par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Dès lors que le bailleur sollicite des délais de paiement pour son preneur, il y a lieu de faire droit à cette demande. Il est cependant demandé à ce que le paiement s’étale sur 36 mois, or, il ne peut là encore qu’être constaté que les parties n’ont pas formalisé un accord sur ce point, de sorte que le juge des référés est tenu par les termes de la loi et les délais de paiement accordés le seront pour une durée de deux années.

À défaut de paiement du loyer et charges courants ou de la provision susmentionnée à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Si la clause résolutoire venait à être acquise, l’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef devra être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner solidairement les défenderesses, qui succombent, aux dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS