TJ Mulhouse, 16 janv. 2025, RG 24/02436

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02436 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JAII

Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 16 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [S] [G] [R], née le 17 Février 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Céline RICHARDOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 75

PARTIE REQUISE :

Madame [I] [H] [Z], née le 23 Août 1952 à [Localité 4] (SUISSE), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 05 décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 3 novembre 2021, Madame [S] [G] [R] a donné à bail à Madame [I] [H] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial et avance sur charges de 1005 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [G] [R] a fait signifier à Madame [I] [H] [Z] le 9 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Un second commandement de payer a été notifié le 20 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, Madame [S] [G] [R] a fait assigner Madame [I] [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 5 décembre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, Madame [S] [G] [R] a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Déclarer sa demande recevable et bien fondée,
- Constater que la clause résolutoire contractuellement prévue dans le bail du 3 novembre 2021 faisant la loi des parties a été visée au travers du commandement régularisé par exploit d’huissier en date du 20 juin 2024 et demeuré infructueux,
En conséquence,
- Constater que Madame [I] [H] [Z] est occupante sans droit ni titre de l’appartement qu’elle occupe au [Adresse 1] à [Localité 3],
- Constater la résiliation du contrat de bail du 3 novembre 2021 depuis le 20 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire contractuellement prévue,
- Ordonner l’expulsion de Madame [I] [H] [Z] ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique, à ce requise par tout huissier de justice compétent, avec l’aide d’un serrurier,
- Dire que l’huissier de justice devra procéder à un inventaire des objets mobiliers éventuellement délaissés dans l’appartement par la locataire,
- Dire que la bailleresse sera autorisée à faire entreposer le mobilier en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et risques et périls de la locataire, et qu’il pourra être procédé à sa vente aux enchères publiques afin d’en affecter le produit au remboursement de la dette de loyer, après distraction des objets qui pourront être revendiqués par des tiers,
- Condamner Madame [I] [H] [Z] à payer Madame [S] [G] [R] la somme provisionnelle de 4941,23 € au titre de l’arriéré de loyer existant au jour de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juin 2024,
- Fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [H] [Z] à la somme de 1063,29 € à compter du 20 août 2024, date de la résiliation du bail,
- Condamner Madame [I] [H] [Z] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux,
- Dire que ladite indemnité d’occupation sera révisable à la même période et selon les mêmes modalités que celles prévues dans le contrat de location,
- Condamner Madame [I] [H] [Z] à payer à Madame [S] [G] [R] une somme de 1300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux frais et dépens de la présente procédure y compris ceux du commandement de payer délivré en juin 2024 soit 176,11 € ainsi que le coût de la délivrance de l’assignation,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [S] [G] [R], représentée par son conseil, précise que la locataire a repris le paiement intégral du loyer et qu’un accord portant sur un échelonnement de la dette a été trouvé. Elle sollicite néanmoins l’application d’une clause cassatoire en cas de non-respect des délais de paiement par la locataire.

Madame [I] [H] [Z], bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à personne, n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [S] [G] [R] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 3 novembre 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
               
En l’espèce, le bail conclu le 3 novembre 2021 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 3698,54 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024. 

Cependant, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le conseil de Madame [S] [G] [R] a indiqué lors de l’audience qu’un plan d’apurement a été mis en place entre les parties.

Madame [I] [H] [Z] est non comparante mais il ressort du relevé de compte établi à la date du 2 décembre 2024 que cette dernière a repris le versement intégral du loyer et que depuis le mois d’octobre 2024 elle respecte l’échéancier de paiement mis en place puisqu’elle verse à sa bailleresse la somme de 1500 € par mois.

Dès lors, au regard du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par la locataire afin de se maintenir dans les lieux caractérisant sa volonté de régulariser sa situation vis-à-vis du bailleur, il y a lieu d’accorder à Madame [I] [H] [Z] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d'expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Madame [I] [H] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Madame [S] [G] [R] produit un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2024 Madame [I] [H] [Z] restait lui devoir la somme de 5868,66 euros, terme de décembre 2024 inclus, déduction faite des frais de recouvrement.

Madame [I] [H] [Z], non comparante, n’apporte par définition aucun élément permettant de contester ladite somme.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5868,66 € au titre des loyers et charges échus impayés, à la date du 2 décembre 2024.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [I] [H] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, au regard des démarches accomplies par la demanderesse Madame [S] [G] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS