CA Versailles, 16 janv. 2025, RG 21/00059

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JANVIER 2025

N° RG 21/00059 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UHVL

AFFAIRE :

[UW] [NC]

---

C/

[FD] [M]

....

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 08 Décembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 18/02065

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Ivan CORVAISIER

Me Martine DUPUIS

Me Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [UW] [NC]

né le 24 septembre 1959 à [Localité 85] de nationalité Française

[Adresse 34]

[Localité 35]

Madame [JM] [RS] [XE] épouse [NC]

née le 05 octobre 1963 à [Localité 70]

de nationalité Française

[Adresse 34]

[Localité 35]

Monsieur [XU] [NC]

né le 05 août 1955 à [Localité 85]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 35]

Madame [UU] [WB] épouse [NC]

née le 10 décembre 1957 à [Localité 35]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 35]

Madame [D] [TO] [B]

née le 05 octobre 1953 à [Localité 62] (33)

de nationalité Française

[Adresse 33]

[Localité 50]

Monsieur [WR] [O] [E]

né le 22 mars 1965 [Localité 69] (88)

de nationalité Française

[Adresse 55]

[Localité 47]

Madame [KC] [K] [SH]

née le 05 septembre 1966 à [Localité 69] (88)

de nationalité Française

[Adresse 55]

[Localité 47]

Représentant : Me Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37

Représentant : Me Mickael COHEN de la SELEURL SELARLU CABINET COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1000

APPELANTS

Monsieur [RE] [OH] [CD]

né le 22 octobre 1972 à [Localité 86] (69)

de nationalité Française

[Adresse 52]

[Localité 15]

Madame [F] [YZ] [YJ] épouse [CD]

née le 20 novembre 1973 à [Localité 60] (MADAGASCAR)

de nationalité Française

[Adresse 52]

[Localité 15]

Monsieur [VL] [FV]

né le 06 novembre 1970 à [Localité 78] (93)

de nationalité Française

[Adresse 40]

[Localité 43]

Madame [J] [EN] [HC] [IF]

née le 10 avril 1963 [Localité 80] (91)

de nationalité Française

[Adresse 65]

[Localité 8]

Monsieur [SJ] [NA] [T] [WO]

né le 22 novembre 1952 à [Localité 61] (21)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 20]

Madame [J] [HS] [W] [C] épouse [WO]

née le 26 mars 1956 à [Localité 81] (76)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 20]

Monsieur [OH] [JK] [EN] [AG]

né le 02 mai 1965 à [Localité 1] (05)

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 1]

Madame [LF] [OX] [CU] [KP] épouse [AG]

née le 27 novembre 1966 à [Localité 1] (05)

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 1]

Monsieur [H] [UE] [RU] [GI]

né le 25 mai 1960 à [Localité 84] (77)

de nationalité Française

[Adresse 54]

[Localité 49]

Représentant : Me Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37

Représentant : Me Mickael COHEN de la SELEURL SELARLU CABINET COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1000

APPELANTS

Madame [NE] [KS] [G] [IH]

née le 06 décembre 1964 à [Localité 71] (94)

de nationalité Française

[Adresse 54]

[Localité 49]

Monsieur [NS] [EP] [EN] [MK]

né le 09 janvier 1952 à [Localité 74] (85)

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 38]

Monsieur [H] [UE] [RU] [GI]

né le 25 Mai 1960 à [Localité 84]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 1]

Monsieur [DK] [IX]

en qualité de mandataire judiciaire de la SARL LEMAAN

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 23]

S.A.R.L. LEMAAN

N° SIRET : 480 700 095

Chez Monsieur [XG] [LV] [RC]

[Localité 89]

[Localité 24]

S.A.R.L. LE CLOS VERDURE

N° SIRET : 509 295 721

[Adresse 41]

[Localité 48]

S.A.R.L. LDCM INVERSIONES

N° SIRET : 509 293 718

[Adresse 31]

[Localité 45]

S.A.R.L. THAUDRON

N° SIRET : 493 441 711

[Adresse 21]

[Localité 46]

Représentant : Me Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37

Représentant : Me Mickael COHEN de la SELEURL SELARLU CABINET COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1000

APPELANTS

Monsieur [FD] [M]

né le 10 Septembre 1942 à [Localité 66] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 32]

Madame [ZO] [EA] épouse [M]

née le 21 Octobre 1942 à [Localité 76]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 32]

Monsieur [OJ] [Y]

né le 07 Mai 1962 à [Localité 44]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 44]

Madame [OF] [Z]

née le 10 Avril 1940 à [Localité 68] (11)

de nationalité Française

[Adresse 27]

[Localité 59]

Monsieur [OH] [R]

né le 15 Mars 1956 à [Localité 64] (84)

de nationalité Française

[Adresse 25]

[Localité 11]

Madame [U] [V] épouse [R]

née le 01 Mars 1958 à [Localité 77] (34)

de nationalité Française

[Adresse 25]

[Localité 11]

Madame [CF] [HP]

née le 11 Avril 1959 à [Localité 87] (94)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 58]

Monsieur [IV] [VJ]

né le 12 Avril 1950 à [Localité 75] (69)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 26]

Madame [X] [SX] épouse [VJ]

née le 31 Décembre 1950

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 26]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Représentant : Me Xavier CLEDAT de la SELAS LPA-CGR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0238, substitué par Me Sohel HAFIZ

INTIMES

Monsieur [OJ], [RU], [CV] [KA]

né le 01 Juin 1959 à [Localité 73] (17)

de nationalité Française

[Adresse 53]

[Localité 56]

Madame [N] [HA]

née le 19 Mars 1959 à [Localité 67] (60)

de nationalité Française

[Adresse 53]

[Localité 56]

Monsieur [PM] [XW]

né le 13 Mai 1961 à [Localité 63] (54)

de nationalité Française

[Adresse 29]

[Localité 46]

Madame [YL] [A]

née le 27 Mars 1963 à [Localité 90] (91)

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 36]

Monsieur [MM] [FF]

né le 15 Décembre 1970 à [Localité 83]

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 57]

Madame [P] [AW] épouse [FF]

née le 18 Juin 1973 à [Localité 72]

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 57]

Monsieur [DY] [FT]

né le 30 Décembre 1963 à [Localité 92]

de nationalité Française

[Adresse 28]

[Localité 37]

Madame [LX] [OZ]

née le 22 Janvier 1969 à [Localité 82]

de nationalité Française

[Adresse 28]

[Localité 37]

S.A.R.L. GUINOT FB

N° SIRET : 508 779 816

[Adresse 30]

[Localité 19]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Représentant : Me Xavier CLEDAT de la SELAS LPA-CGR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0238, substitué par Me Sohel HAFIZ

INTIMES

S.A.R.L. MALIFLORE

N° SIRET : 509 254 959

[Adresse 22]

[Localité 46]

S.A.R.L. LES MARCEL.COM

N° SIRET : 509 055 356

[Adresse 3]

[Localité 57]

E.U.R.L. CCI

N° SIRET : 509 538 138

[Adresse 9]

[Localité 39]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Représentant : Me Xavier CLEDAT de la SELAS LPA-CGR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0238, substitué par Me Sohel HAFIZ

INTIMES

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S.A.S. GDP VENDOME

N° SIRET: 377 689 641

[Adresse 2]

[Localité 42]

S.A.R.L. DOLCEA CREATION GDP VENDOME

N° SIRET : 412 967 291

[Adresse 2]

[Localité 42]

S.A.S.U. GDP VENDOME IMMOBILIER

N° SIRET : 429 982 929

[Adresse 2]

[Localité 42]

Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

Représentant : Me Yousr AMRI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 octobre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme FOULON

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FAITS ET PROCEDURE

La société GDP Vendôme, société mère des sociétés Dolcea Création GDP Vendôme (ci-après la société Dolcea), anciennement dénommée Patrimmo Expansion, et GDP Vendôme Immobilier, anciennement dénommée GDP Vendôme Promotion, exerce, selon son extrait Kbis, les activités de conseil et d'assistance en matière de gestion de patrimoine, de conception, promotion, commercialisation et gestion de tous produits immobiliers et financiers. Le groupe GDP Vendôme assure, plus précisément, la promotion, la commercialisation et l'exploitation de maisons de retraite médicalisées.

Dans la perspective de l'exploitation à cette fin d'un immeuble situé [Adresse 51] à [Localité 88] (Yvelines), la résidence [91], les lots de copropriété composant l'immeuble ont été commercialisés auprès d'investisseurs privés qui, après avoir signé un contrat de réservation auprès de la société Patrimoine expansion (ancien nom de la société Dolce), ont acquis par actes notariés un ou plusieurs lots auprès de la société GDP Vendôme Promotion, qu'ils s'engageaient à donner à bail commercial à la société devant assurer l'exploitation des biens dans le cadre d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Ainsi ont été acquis par :

- M. et Mme [M], le lot n°38, suivant contrat de réservation signé le 15 janvier 2009 et acte notarié conclu le 30 mars 2009, moyennant le prix principal de 242 154,74 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 9 298,78 euros au titre des biens mobiliers ;

- Mme [B], les lots n°4 et 5, suivant contrat de réservation signé le 3 février 2010 et acte notarié conclu le 27 mai 2010, moyennant le prix principal de 504 720,50 euros augmenté de la TVA sur marge, soit la somme de 44 064,39 euros ;

- M. [Y], les lots n°1 et 2, suivant contrat de réservation signé le 22 octobre 2008 et acte notarié conclu le 19 décembre 2008, moyennant le prix de 447 334,58 euros ;

- La société CC1, les lots n°54 et 55, suivant contrat de réservation signé le 10 décembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros ;

- M. [E] et Mme [SH], les lots n°50 et 51, suivant contrat de réservation signé le 19 septembre 2008 et acte notarié conclu le 19 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros

- Mme [Z], les lots n°6 et 7, suivant contrat de réservation signé le 17 septembre 2009 et acte notarié conclu le 18 décembre 2009 ;

- M. [R] et Mme [V], épouse [R], le lot n°18,

- la société LDCM Inversiones, les lots n°31 et 53, suivant contrat de réservation signé le 8 octobre 2008 et acte notarié conclu le 26 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros;

- Mme [HP], le lot n°28, suivant contrat de réservation signé le 24 octobre 2008 et acte notarié conclu le 25 février 2009, moyennant le prix principal de 231 552,13 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 9 298,78 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 14 272,66 euros au titre de la reprise de TVA ;

- M. [CD] et Mme [YJ], les lot n°3 et 46, suivant contrat de réservation signé le 8 novembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix principal de 448 467,81 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 19 992,38 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 10 952,03 euros au titre de la reprise de TVA ;

- M. [NC] [XU] et Mme [WB], le lot n°16, suivant contrat de réservation signé le 25 novembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 257 217,37 euros

- M. [NC] [UW] et Mme [XE], le lot n°27, suivant contrat de réservation signé le 25 novembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 257 217,37 euros ;

- la société THAUDRON, les lots n°26 et 34, suivant contrat de réservation signé le 16 octobre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros,

- M. [ZB] et Mme [ZB], les lots n°8 et 9, suivant contrat de réservation signé le 17 décembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix principal de 417 179,36 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 18 597,56 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 20 942,11 euros au titre de la reprise de TVA ;

- M. [FV], les lots n°20 et 52, suivant contrat de réservation signé le 5 septembre 2008 et acte notarié conclu le 26 décembre 2008, moyennant le prix de 463 104,26 euros ;

- M. [GK], les lots n°10 et 11, suivant contrat de réservation signé le 23 septembre 2008 et acte notarié conclu le 29 décembre 2008, moyennant le prix de 447 334,58 euros ;

- La société Lemaan, le lot n°56, suivant contrat de réservation signé le 8 octobre 2008 et acte notarié conclu le 30 décembre 2008, moyennant le prix de 208 589,68 euros ;

- La société Guinot FB, les lots n°14 et 15, suivant contrat de réservation signé le 20 octobre 2008 et acte notarié conclu le 22 décembre 2008, moyennant le prix de 480 040,12 euros ;

- La société Maliflore, les lots n°24 et 25, suivant contrat de réservation signé le 18 septembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros ;

- Mme [IF], le lot n°21, suivant contrat de réservation et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 231 552,13 euros ;

- M. [VJ] et Mme [SX] épouse [VJ], les lots n°32 et 33, suivant contrat de réservation signé le 14 octobre 2008 et acte notarié conclu le 22 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros ;

- M. [KA] et Mme [HA], les lots n°36 et 37, suivant contrat de réservation et acte notarié conclu le 22 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros ;

- M. [XW] et Mme [XW], les lots n°22 et 23, suivant contrat de réservation signé le 11 octobre 2008 et acte notarié ;

- M. [FF] et Mme [AW], le lot n°39, suivant contrat de réservation et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix principal de 208 589,68 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 9 298,78 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 15 697,62 euros au titre de la reprise de TVA ;

- La société Les Marcel.com, les lots n°12 et 13, suivant contrat de réservation signé le 17 septembre 2008 et acte notarié, moyennant le prix principal de 493 259,46 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 18 597,56 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 43 717,96 euros au titre de la reprise de TVA ;

- La société PACEM, les lots n°42 et 43, suivant contrat de réservation signé le 20 septembre 2008 et acte notarié conclu le 26 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros ;

- M. [WO] et Mme [C], les lots n°35 et 45, suivant contrat de réservation signé le 4 septembre 2008 et acte notarié conclu le 29 décembre 2008, moyennant le prix de 447 334,58 euros ;

- M. [FT] et Mme [OZ], le lot n°30, suivant acte notarié conclu le 23 septembre 2010, moyennant le prix principal de 231 552,13 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 9 298,78 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 17 835,06 euros au titre de la reprise de TVA,

- M. [AG] et Mme [KP] épouse [AG], les lots n°40 et 41, suivant contrat de réservation et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix principal de 417 179,36 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 18 597,56 euros au titre des biens mobiliers ;

- M. [GI] et Mme [IH], le lot n°49, suivant acte notarié conclu le 9 novembre 2009, moyennant le prix de 246 629,73 euros, outre la somme de 17 227,87 euros au titre de la reprise de TVA ;

- M. [MK] et Mme [DI], les lots n°47 et 48, suivant acte notarié conclu le 23 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros ;

- M. [GY], le lot n°29, suivant acte notarié conclu le 27 mai 2010, moyennant le prix principal de 233 667,28 euros, outre la somme de 15 102,16 euros au titre de la reprise de TVA ;

- La société Le Clos verdure, les lots n°17 et 44, suivant acte notarié conclu le 29 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros.

Les baux commerciaux étaient conclus auprès de la société Résidence [91], filiale de la société GDP Vendôme, pour une durée de neuf années à effet au jour de la signature définitive de l'acte notarié, à destination d'une activité d'exploitant de résidence pour personnes âgées.

Après avoir transféré son activité à compter du 31 décembre 2017 au sein d'autres locaux, la société Résidence [91] a délivré congé aux bailleurs à l'expiration des neuf années composant la durée du bail, par actes d'huissier signifiés entre le 27 mars 2017 et le 10 mai 2017.

Estimant avoir été trompées par la société GDP Vendôme et ses filiales, les sociétés Vendôme Immobilier et Dolcea Creation GDP Vendôme, sur les risques de l'opération d'investissement à laquelle ils ont souscrit, et leur reprochant de ne pas avoir assuré l'exploitation des biens conformément à la destination prévue pour la durée de l'investissement, les acquéreurs les ont assignées devant le tribunal de grande instance de Versailles par actes d'huissier en date du 9 mars 2018, aux fins d'obtenir, à titre principal, l'annulation des actes de vente, à titre subsidiaire leur résolution, outre l'indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 8 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- rejeté l'exception de nullité des assignations soulevée par la société GDP Vendôme Immobilier, la société GDP Vendôme et la société Dolcea création GDP Vendôme,

- rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription et du défaut d'intérêt à agir soulevées par la société GDP Vendôme Immobilier, la société GDP Vendôme Immobilier, la société GDP Vendôme et la société Dolcea Creation GDP Vendôme,

- déclaré recevable l'action introduite le 9 mars 2018 par M. [M] et Mme [EA] épouse [M], Mme [D] [B], M. [OJ] [Y], la société CC1, M. [WR] [E] et Mme [KC] [SH], Mme [OF] [Z], M. [OH] [R] et Mme [U] [V] épouse [R], la société LDCM Inversiones, Mme [CF] [HP], M. [RE] [CD] et Mme [F] [YJ] épouse [CD], M. [XU] [NC] et Mme [UU] [WB] épouse [NC], M. [UW] [NC] et Mme [JM] [XE] épouse [NC], la société Thaudron, M. [VL] [FV], M. [RU] [GK], la société Lemaan, la société Guinot FB, la société Maliflore, Mme [J] [IF], M. [IV] [VJ] et Mme [X] [SX] épouse [VJ], M. [OJ] [KA] et Mme [N] [HA], M. [XG] [XW] et Mme [YL] [A], M. [MM] [FF] et Mme [P] [AW] épouse [FF], la société Les Marcel.com, la société Pacem, M. [SJ] [WO] et Mme [J] [C] épouse [WO], M. [DY] [FT] et Mme [LX] [OZ], M. [OH] [AG] et Mme [LF] [KP] épouse [AG], M. [H] [GI] et Mme [NE] [IH], M. [NS] [MK], la société Le Clos Verdure, et M. [BP] [ZB],

- déclaré recevable l'intervention volontaire de Mme [LX] [ZB], M. [LH] [ZB] et M. [VZ] [ZB],

- débouté M. [M] et Mme [EA] épouse [M], Mme [B], M. [Y], la société CC1, M. [E] et Mme [SH], Mme [Z], M. [R] et Mme [V] épouse [R], la société LDCM Inversiones, Mme [HP], M. [CD] et Mme [F] [YJ] épouse [CD], M. [NC] et Mme [WB] épouse [NC], M. [NC] et Mme [XE] épouse [NC], la société Thaudron, M. [FV], M. [GK], la société Lemaan, la société Guinot FB, la société Maliflore, Mme [IF], M. [VJ] et Mme [SX] épouse [VJ], M. [KA] et Mme [HA], M. [XW] et Mme [A], M. [PO], Mme [P] [AW] épouse [FF], la société Les Marcel.com, la société Pacem, M. [WO] et Mme [J] [C] épouse [WO], M. [FT] et Mme [OZ], M. [AG] et Mme [KP] épouse [AG], M. [GI] et Mme [IH], M. [MK], la société Le Clos Verdure, et Mme [LX] [ZB], M. [LH] [ZB] et M. [VZ] [ZB], de l'intégralité de leurs demandes,

- condamné in solidum M. [M] et Mme [EA] épouse [M], Mme [B], M. [Y], la société CC1, M. [E] et Mme [SH], Mme [Z], M. [R], Mme [V] épouse [R] , la société LDCM Inversiones, Mme [HP], M. [CD] et Mme [YJ] épouse [CD], M. [NC] et Mme [WB] [UU] épouse [NC], M. [NC] et Mme [XE] épouse [NC], la société Thaudron, M. [FV], M. [GK], la société Lemaan, la société Guinot FB, la société Maliflore, Mme [IF], M. [VJ] et Mme [SX] épouse [VJ], M. [KA] et Mme [HA], M. [XW] et Mme [A], M. [FF] et Mme [P] [AW] épouse [FF], la société Les Marcel.com, la société Pacem, M. [WO] et Mme [C] épouse [WO], M. [FT] et Mme [OZ], M. [AG] et Mme [KP] épouse [AG], M. [GI] et Mme [IH], M. [MK], la société Le Clos Verdure, et Mme [ZB], M. [ZB] et Mme [ZB] aux dépens,

- condamné in solidum M. [M] et Mme [EA] épouse [M], Mme [B], M. [Y], la société CCI, M. [E] et Mme [SH], Mme [Z], M. [R] et Mme [V] épouse [R], la société LDCM Inversiones, Mm [HP], M. [CD] et Mme [F] [YJ] épouse [CD], M. [NC] et Mme [WB] épouse [NC], M. [NC] et Mme [XE] épouse [NC], la société Thaudron, M. [FV], M. [GK], la société Lemaan, la société Guinot FB, la société Maliflore, Mme [IF], M. [VJ] et Mme [SX] épouse [VJ], M. [KA] et Mme [HA], M. [XW] et Mme [A], M. [FF] et Mme [AW] épouse [FF], la société Les Marcels.com, la société Pacem, M. [WO] et Mme [C] épouse [WO], M. [FT] et Mme [OZ], M. [AG] et Mme [KP] épouse [AG], M. [GI] et Mme [IH], M. [MK], la société Le Clos Verdure, et Mme [ZB], M. [LH] [ZB] et M. [VZ] [ZB], à payer la somme de 5 000 euros aux sociétés défenderesses chacune (soit la somme totale de 15 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par actes des 5 janvier, 17 mars et 29 mars 2021, M. [UW] [NC] et Mme [JM] épouse [NC], M. [XU] [NC] et Mme [UU] [WB] épouse [NC], M. [IX] ès qualités de "mandataire judiciaire" de la société Lemaan, M. [M], Mme [EA] épouse [M], M. [Y], Mme [Z], M. [R], Mme [V] épouse [R], Mme [HP], M. [VJ], Mme [SX] épouse [VJ], M. [KA], Mme [HA], M. [XW], Mme [A], M. [FF], Mme [AW] épouse [FF], M. [DK] [IX], Mme [OZ], Mme [D] [B], M. [WR] [E], Mme [KC] [SH], M. [RE] [CD] et Mme [F] [YJ] épouse [CD], M. [VL] [FV], Mme [J] [IF], M. [SJ] [WO] et Mme [J] [C] épouse [WO], M. [OH] [AG] et Mme [LF] [KP] épouse [AG], M. [H] [GI], Mme [NE] [IH], M. [NS] [MK], la société LDCM Inversiones, la société Thaudron, la société Lemaan, la société Guinot FB, la société Maliflore, la société Les Marcel.com, la société Pacem, la société Le Clos verdure, la société CC1 ont interjeté appel de la décision à l'encontre des sociétés GDP Vendôme Immobilier, de la société GDP Vendôme et de la société Dolcea Creation GDP Vendôme.

Par dernières écritures du 27 mai 2024, M. [UW] [NC] et Mme [JM] [XE] épouse [NC], M. [XU] [NC] et Mme [UU] [WB] épouse [NC], la société Thaudron, la société Lemaan, M. [DK] [IX], la société LDCM Inversions, Mme [D] [B], M. [WR] [E], Mme [KC] [SH], M. [RE] [CD], Mme [F] [YJ] épouse [CD], M. [VL] [FV], Mme [J] [IF], M. [SJ] [WO] et Mme [J] [C] épouse [WO], M. [AH] [AG] et Mme [LF] [KP] épouse [I], M. [H] [GI], Mme [NE] [IH], la société Le Clos verdure, M. [NS] [MK] et la société Foncia Mansart, prient la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a :

* rejeté l'exception de nullité des assignations soulevée par la société GDP Vendôme Immobilier, la société GDP Vendôme, la société Dolcea Creation GDP Vendôme,

* rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription et du défaut d'intérêt à agir soulevées par la société GDP Vendôme Immobilier, la société GDP Vendôme et la société Dolcea Creation GDP Vendôme,

* déclarer recevable les appelants en leur action et demandes,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 8 décembre 2020 pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

- donner acte aux appelants de ce qu'ils se désistent de leur demande de résolution des contrats de vente,

- condamner in solidum les sociétés GDP Vendôme Immobilier, la société GDP Vendôme et la société Dolcea Creation GDP Vendôme à payer aux appelants les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir :

M. et Mme [ZR] [NC] : 424 450,60 euros x 70 % = 297 115,42 euros,

Mr et Mme [UW] [NC] : 423 808,60 euros x 70 % = 296 666,02 euros,

Société Thaudron : 1 400 329,60 euros x 70% = 980 230,72 euros,

Société Lemaan : 366 250,58 euros x 70 % = 256 375,40 euros,

Société LDCM Inversiones : 715 842 euros x 70 % = 501 089,40 euros,

Mme [B] : 633 800,21 euros x 70 % = 443 660,14 euros,

Mr [FV] : 1 129 721,20 euros x 70 % = 790 804,84 euros,

Mme [IF] : 276 559,79 euros x 70% = 193 591,85 euros,

Mr [GI] et Mme [IH] : 328 098,32 euros x 70 % = 229 668,82 euros,

Mr [MK] : 891 076,87 euros x 70 % = 623 753,80 euros,

Mr [E] et Mme [SH] : 1201 646,47 euros x 70% = 841 152,62 euros,

Mr et Mme [RE] et [F] [CD] : 1 376.558,50 euros x 70 % = 963 590,95 euros,

Mr et Mme [OH] et [LF] [AG] : 1 133 626,60 euros x 70 % = 793 538,62 euros,

Société Le Clos Verdure :642 516,85 euros x 70 % = 449 761,79 euros,

Mr [SJ] [WO] : 751 550,28,70 euros x 70 % = 526 085,49 euros,

- les condamner in solidum à payer à chacun des appelants une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner in solidum aux entiers dépens de l'instance.

Par dernières écritures n° 5 du 17 janvier 2024, M. [FD] et Mme [ZO] [M], M. [OJ] [Y], la société CC1, Mme [OF] [Z], M. [OH] [R] et Mme [U] [V] épouse [R], Mme [CF] [HP], la société Guinot FB, la société Maliflore, M. [IV] [VJ] et Mme [X] [L] épouse [VJ], M. [OJ] et Mme [N] [HA] épouse [KA], M. [PM] [XW] et Mme [YL] [S] [A], M. [MM] [FF] et Mme [P] [AW] épouse [FF], la société Les Marcels.com , M. [DY] [FT] et Mme [LX] [OZ] prient la cour :

Sur les exceptions :

* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité des assignations soule-vées par les sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme Immobilier, et Dolcéa Création GDP Vendôme, les débouter en conséquence de leurs demandes d'irrecevabilité et de nullité des assignations,

* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme Immobilier, et Dolcéa Création GDP Vendôme, les débouter en conséquence de leur demande tendant à voir constater l'action prescrite,

* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir soulevée par les sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme Immobilier, et Dolcéa Création, les dé-bouter en conséquence de leur demande d'irrecevabilité des demandes formées par les appelants,

Au fond,

- donner acte aux concluants qu'ils s'en rapportent à la sagesse de la cour s'agissant de la caducité de la déclaration d'appel n°21/02111 enregistrée au greffe de la cour le 18 mars 2021,

- prononcer l'interruption de l'instance s'agissant de la société CC1 ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de l'intégralité de leurs demandes tant principale que subsidiaire et notamment :

* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté les griefs évoqués par les appelants et débouté les appelants de leur demande d'annulation des ventes portant sur les lots de la Résidence [91] conclus avec la société GDP Vendôme Promotion (devenue GDP Vendôme Immobilier) ainsi que sur les meubles et objets destinés à meubler lesdits lots,

* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté les griefs évoqués par les appelants et débouté les appelants de leur demande de résolution judicaire des ventes désignés ci-dessus,

* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté les griefs évoqués par les appelants et débouté les appelants de leur demande de réparation au titre des pratiques commerciales trompeuses ;

En conséquence et statuant à nouveau :

* condamner solidairement GDP Vendôme, Dolcéa Création GDP Vendôme et GDP Vendôme Immobilier à indemniser chacun des appelants des préjudices qu'ils ont subis et notamment à payer à chacun d'entre eux les sommes énumérées ci-dessous à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal :

Soit pour chacun des appelants la somme totale :

* pour M. et Mme [M] la somme totale de 510 154 euros,

* pour M. [Y] la somme totale de 985 602 euros,

* pour la société CC1 la somme totale de 972 082 euros,

* pour Mme [Z] la somme totale de 1 033 854 euros,

* pour M. [R] et Mme [U] [V] épouse [R] la somme totale de 497 385 euros,

* pour Madame [HP] la somme totale de 508 006 euros,

* pour la société Guinot FB la somme totale de 1 000 619 euros,

* pour la société Maliflore la somme totale de 997 283 euros,

*pour M. et Mme [VJ] la somme totale de 976 636 euros,

* pour M. et Mme [KA] la somme totale de 998 546 euros,

* pour M. [XW] et Mme [YL] [S] [A] la somme totale de 998 838 euros,

* pour M. et Mme [FF] la somme totale de 510 205 euros,

* pour la société Les Marcel.com la somme totale de 994 010 euros,

* pour M. [FT] et Mme [OZ] la somme totale de 551 413 euros,

En tout état de cause :

* condamner solidairement GDP Vendôme, GDP Vendôme Immobilier, Dolcéa Création GDP Vendôme à verser à chacun des appelants la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

* condamner solidairement GDP Vendôme, GDP Vendôme Immobilier, Dolcéa Création GDP Vendôme aux entiers dépens ; dont distraction au profit de Lexavoué conformément à l'article 699 du Code de procé-dure civile,

* débouter GDP Vendôme, GDP Vendôme Immobilier, Dolcéa Création GDP Vendôme de leurs demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par dernières écritures du 17 janvier 2024, la société GDP Vendôme Immobilier, Société GDP Vendôme et la société Dolcea Creation GDP Vendôme prient la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé :

* l'action des appelants non prescrite ;

* que les appelants justifient d'un intérêt et d'une qualité à agir à l'encontre de chacune des sociétés intimées ;

Et statuant à nouveau :

- juger que la société Pacem, appelante, n'a pas conclu dans les délais impartis, de sorte que sa déclaration d'appel n°21/02111 enregistrée au greffe de la Cour le 18 mars 2021 est caduque ; - juger irrecevables pour défaut de qualité à agir l'ensemble des demandes présentées par les appelants et la société CC1 et, en conséquence, les rejeter intégralement ;

- juger irrecevables pour défaut d'intérêt à agir l'ensemble des demandes présentées par les appelants et, en conséquence, les rejeter intégralement ;

- juger prescrites l'ensemble des demandes présentées par les appelants et, en conséquence, les rejeter intégralement ;

- juger irrecevables car nouvelles en cause d'appel les demandes indemnitaires présentées par les appelants et les rejeter ;

Subsidiairement et au fond, si par impossible la cour devait juger les appelants recevables en leurs demandes :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé les appelants mal fondés en l'ensemble de leurs demandes ;

- en conséquence, débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions ;

En tout état de cause :

- condamner chacun des appelants à régler, solidairement aux sociétés intimées, la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral qu'elles ont subi ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les appelants à régler la somme de 5.000 euros à chacune des sociétés intimées au titre des frais irrépétibles de première instance et à prendre en charge les dépens de première instance ;

Y ajoutant,

- condamner chacun des appelants à régler à chacune des sociétés intimées la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, outre la prise en charge des dépens d'appel.

Par ordonnance d'incident du 13 février 2023, le conseiller de la mise en état a :

- donné acte à M. [RU] [SZ] de sa renonciation à son intervention volontaire ès qualités de syndic bénévole,

- débouté les sociétés GDP de leur demande de dommages-intérêts présentée à l'encontre de M. [RU] [SZ],

- déclaré recevable l'intervention volontaire en cause d'appel de la société Foncia ès qualités de syndic de la copropriété,

- déclaré irrecevable l'assignation en intervention forcée délivrée à la société [91],

- dit qu'il n'appartient pas au conseiller de la mise en état de statuer sur le moyen tiré de la prescription de l'action en ce que cette demande a été tranchée par le tribunal et relève de la compétence de la cour,

- rejeté la demande d'expertise présentée par les copropriétaires demandeurs à l'incident,

- rejeté les demandes d'indemnité procédurale,

- réservé les dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

SUR QUOI:

Les appelants font valoir que depuis le jugement de première instance, ils ont tous vendu leurs lots à un promoteur immobilier qui va les exploiter sous forme de simples logements. De ce fait, ils assurent ne plus présenter devant la cour d'appel " que des demandes d'indemnisation" et ne plus demander ni l'annulation ni la résolution des contrats de vente.

Si dans leurs conclusions transmises par RPVA du 17 janvier 2024, certains des appelants (M. et Mme [M], M. [Y], la société CC1, Mme [Z], M. [R] et Mme [U] [V] épouse [R], Mme [HP] la société Guinot FB, la société Maliflore, M. Mme [VJ], M. et Mme [KA], M. [XW] et Mme [YL] [S] [A] , M. et Mme [FF], la société Les Marcels.com , M. [FT] et Mme [OZ]) demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'ils les a déboutés tour à tour de leurs demandes principale et subsidiaire d'annulation et de résolution des ventes ainsi que de réparation des préjudices nés de pratiques commerciales trompeuses, c'est au seul soutien de leurs demandes d'indemnités en réparation de divers préjudices dont ils avaient saisis les premiers juges et non plus pour demander des restitutions liées à une annulation ou à une résolution des ventes qu'ils ne sollicitent plus, ainsi qu'ils l'affirment en page 7/45 de leurs écritures.

Quant aux autres demandeurs, ils se désistent expressément de leurs demandes de résolution judiciaire des contrats de vente dans le dispositif de leurs conclusions et leurs déclarations dans les motifs de celles-ci confirment celles de leurs co-appelants ci-dessus exposées.

L'intervention volontaire de MM. [LH] et [VZ] [ZB] et de Mme [LX] [ZB] n'est plus contestée. La cour n'en est pas saisie.

En ce qui concerne les sociétés intimées, elles ont renoncé au moyen tenant à la nullité des assignations mais maintiennent l'ensemble de leurs fins de non-recevoir rejetées par le tribunal judiciaire de Versailles y ajoutant celle tenant au caractère nouveau de certaines demandes adverses formulées devant la cour.

Enfin, c'est par erreur que figure dans le dispositif des appelants une mention concernant la caducité de la déclaration d'appel n° 21/02111 enregistrée au greffe de la cour le 18 mars 2021. Il s'agit de celle de la société Pacem qui n'est pas partie à ce dossier mais est appelante dans celui portant le n° de RG 21/4088 plaidé à la même audience et mis en délibéré à la même date. La cour n'est pas saisie de cette demande.

Le jour de l'audience, il a été noté sur le plumitif que le conseil des appelants, Me Corvaisier, a indiqué que c'était par erreur qu'il avait été mentionné dans ses conclusions la société Foncia Mansart venant aux droits de la SAS Résidence [91] qui n'avait plus lieu d'intervenir dans la cause puisque l'expertise concernant la cette dernière a été refusée par le conseiller de la mise en état.

Les parties étaient toutes d'accord pour dire qu'elle est hors de cause.

1°) Sur les fins de non-recevoir

Les sociétés intimées soulèvent successivement :

- l'absence de qualité et d'intérêt à agir des appelants qui ne sont plus propriétaires de leurs lots pour les avoir vendus après le jugement de 1ère instance,

- la prescription des actions adverses,

- le caractère nouveau de certaines de ces demandes.

La prescription de l'action ne pouvant être opposée qu'à l'encontre d'une partie dont la qualité et l'intérêt à agir sont acquis, ces derniers sujets doivent être examinés en premier lieu.

* Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir des appelants :

Selon l'article 122 du de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les sociétés intimées font valoir que la société CC1, appelante, a fait l'objet d'une radiation au registre du commerce et des sociétés à la suite de la clôture d'opérations de liquidation amiable et que la procédure n'a pas été régularisée par la nomination d'un mandataire ad hoc alors que l'événement s'est pourtant produit 5 mois avant la l'ordonnance de clôture. Elle demande à la cour de prononcer l'irrecevabilité des demandes de cette société.

Le conseil de la société CC1 demande à la cour de prononcer l'interruption de l'instance la concernant et fait valoir les démarches entreprises dans ce but.

Sur ce,

Il apparaît que le liquidateur de la société n'a pas été mis en cause alors que pourtant la dissolution de la société a eu lieu depuis le 31 mai 2023 et l'ordonnance de clôture le 19 septembre 2024.

Néanmoins, le conseil de ladite société a valablement dénoncé le 17 janvier 2024 à toutes les parties l'interruption de l'instance en vertu des dispositions de l'article 370 du code de procédure civile. En raison de la perte de capacité à agir de la société CC1 et de la justification de la dissolution par la production de l'extrait Kbis de la société, il y a lieu de prononcer l'interruption de l'instance en ce qui concerne la société CC1.

***

Pour ce qui est des autres parties envers lesquelles les sociétés intimées demandent de voir prononcer l'irrecevabilité des demandes au visa de l'article 31 du code de procédure civile, il est fait état de ce qu'ayant vendu leurs lots, les appelants ont perdu leur qualité de propriétaires dont découleraient leurs préjudices et ne seraient donc plus recevables à en demander réparation.

Ils auraient également perdu leur qualité à agir en vertu du contrat de vente qui les lient chacun à leur acquéreur qu'ils ont subrogé dans leurs droits à l'égard du vendeur initial, le groupe Vendôme.

En outre, les appelants qui fondent leurs demandes sur le manque d'entretien de leur propriété et l'absence de mise en conformité des lieux n'auraient pas intérêt à agir puisque les sociétés assignées ne seraient pas les venderesses des lots et ce, alors que les souscripteurs n'ont pas appelé en la cause la véritable venderesse des meubles acquis responsable en outre de la gestion de l'établissement, soit la Résidence [91].

A ces moyens, les appelants répondent que la qualité à agir s'apprécie au moment de l'introduction de l'action, date à laquelle ils étaient tous propriétaires ; que la vente de leurs lots est en tout état de cause indifférente car leur préjudice persiste indépendamment de leur qualité de propriétaires.

Ils rappellent, s'agissant de l'intérêt à agir, que la société GDP Vendôme s'est toujours présentée comme l'interlocuteur unique des investisseurs, responsable d'une opération indivisible et unique. Par ailleurs, au-delà de l'interdépendance des parties et des éléments contractuels de l'opération d'investissement, les appelants soutiennent avoir un intérêt légitime à agir contre les sociétés intimées dans la mesure où ce sont elles qui auraient intentionnellement dissimulé les risques de l'investissement pour conduire les appelants à souscrire à l'opération.

Pour débouter les intimées de ces fins de non-recevoir, le tribunal a retenu que les appelants fondent leurs demandes sur les contrats de vente et les obligations qui en sont issues, tant au stade de leur formation que de leur exécution, écartant l'objection liée à l'absence de la société Résidence [91] du litige.

Sur ce,

Il est de jurisprudence constante que « l'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance et ne peut être remise en cause par l'effet de circonstances postérieures ». (Com. 6 déc. 2005, Bull. civ. IV, n° 245 ; 12 janvier 2005, n° 03-18.256 Publié)

A ce moment là, tous les appelants étaient propriétaires de leurs lots et avaient qualité. De plus, les griefs qu'ils articulent à l'encontre des sociétés intimées tiennent justement aux conséquences préjudiciables de ce qu'ils considèrent comme le fait générateur, soit le montage juridique et financier de la vente opéré par les intimées qui le leur ont proposé et qui aurait, in fine, entraîné la nécessité de la revente à perte de leurs lots.

Cette action n'est pas attitrée et la perte ultérieure de la qualité de propriétaire est indifférente au droit de se voir indemniser par le biais d'une telle action en responsabilité.

En outre, il n'est pas douteux que l'on peut avoir perdu la qualité en laquelle on a introduit la demande tout en conservant un intérêt à la solution du litige. L'intérêt existe pour une personne lorsque la situation litigieuse lui a causé un trouble et lorsque le jugement sollicité serait de nature à le faire cesser pour elle. D'une manière générale, il n'est pas possible d'affirmer que la modification de la situation de fait à partir de laquelle la demande a été formée affecte le droit d'agir (Civ. 2e, 13 févr. 2003, 01-03.272, Publié).

En l'espèce, les préjudices allégués, fondés sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle des sociétés intimées qui auraient caché des informations essentielles avant la signature du contrat de vente n'ont pas cessé, à les supposer établis, avec la cession de leurs lots, justifiant à la fois la qualité et l'intérêt à agir des appelants. C'est à bon droit et à la lecture des documents contractuels que les premiers juges ont estimé que la conclusion des différents contrats (contrat de réservation, contrat de vente et contrat de bail commercial) a été conçue comme une opération unique, à laquelle ont pris part chacune des sociétés intimées mises en cause dans la présente instance par des actions complémentaires mais dans un but unique, fondant ainsi la recevabilité de l'action des appelants et la confirmation du rejet des fins de non-recevoir qui leur sont opposées.

* Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

Les sociétés intimées maintiennent l'exception de prescription soutenue en première instance. Au soutien de leur prétention d'irrecevabilité des demandes indemnitaires des appelants sur le fondement de l'article 2224 du code civil, les sociétés intimées allèguent que le point de départ de l'action en contestation de la validité de l'acquisition d'un bien en investissement défiscalisé se situe au jour de la conclusion du contrat de vente.

Pour ce qui est des demandes fondées sur le vice du consentement et sur la non-conformité de l'établissement aux normes EHPAD, elles seraient également prescrites car le point de départ du délai pour agir se situerait au jour de la conclusion du bail commercial. Elles estiment que le point de départ du délai quinquennal de l'article 2224 du code civil ne peut être laissé à la discrétion de celui qui l'invoque sauf à lui conférer un caractère potestatif. Prenant forcément naissance dans les actes souscrits, l'action en responsabilité pour ne pas avoir assuré l'exploitation de la résidence en EHPAD au-delà de neuf ans devait être intentée dans le délai de 5 ans à compter de ces actes.

Les sociétés intimées ajoutent, en réponse aux demandeurs, que la possibilité de non- renouvellement des baux était prévue en des termes parfaitement clairs, tant dans les baux commerciaux signés avec la société Résidence [91], que dans les actes authentiques de vente qui en reproduisent les principales dispositions et, en particulier, celles relatives à la durée. Elles considèrent que les investisseurs avaient donc connaissance de ce risque lors de la signature des actes de vente et qu'ils pouvaient à cette date apprécier la portée de leur engagement et mesurer les conséquences qui en résulteraient dans l'hypothèse où le bail ne serait pas reconduit. Au reproche d'avoir tu les risques encourus en cas de résiliation du bail, elles répondent qu'aucune non-conformité de la résidence n'est démontrée en 2008 et que celle-ci a au contraire été exploitée pendant neuf années sans qu'aucune décision de fermeture ou injonction ne soit prise par les autorités de tutelle. Elles ajoutent qu'elles ne sont pas responsables, en 2017, de la non-conformité alléguée, l'obligation de mise aux normes de la résidence pesant sur le seul gestionnaire aux termes des baux, et que ce grief, lié à l'exploitation de la résidence, ne saurait constituer un vice du consentement et être reproché au vendeur. Elles ajoutent enfin qu'il est de la responsabilité des souscripteurs de ne pas avoir visité l'établissement avant de signer.

En réponse, les appelants font valoir que le dommage découlant du défaut de renouvellement du bail et de l'absence de mise aux normes EHPAD a été révélé aux appelants au moment où la société d'exploitation a donné son congé, soit en mars et avril 2017 pour le 31 décembre 2017 ou le 31 mars 2018 au plus tard, en fonction des différents baux conclus.

Ils font valoir qu'il est de jurisprudence constante qu'en matière de responsabilité, la prescription ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance, et que son point de départ, en matière de vice du consentement, correspond au jour où le contractant a découvert le dol qu'il invoque, soit au jour où les conditions de la responsabilité sont réunies, notamment où le dommage devient certain. Ils estiment que le délai de prescription en ce qui concerne les risques liés au montage financier de l'ensemble de l'opération acte de vente-bail commercial n'a pu commencer à courir avant la délivrance du congé par la société d'exploitation, date à laquelle ils ont découvert le dommage découlant du défaut de renouvellement du bail et de l'absence de mise en conformité aux normes applicables aux EHPAD, à savoir en mars et avril 2017.

Ils affirment qu'ils n'avaient pas connaissance du risque de leur investissement à la date de la conclusion des actes de vente, qui leur avait été dissimulé par les sociétés défenderesses. Ils reprochent plus spécifiquement aux intimées de ne pas avoir attiré leur attention sur le risque de cession à un tiers de l'exploitation de la résidence et sur le risque de non-renouvellement du bail au terme des neuf années, ainsi que sur les changements capitalistiques intervenus au sein du groupe. Ils ajoutent que les intimées leur ont fait croire à une opération indivisible et stable, les contrats de vente et de bail étant interdépendants, que leur man'uvre est caractérisée par le montage de l'opération et que rien ne pouvait laisser prévoir la délivrance d'un congé à l'issue des neuf premières années des baux commerciaux, l'investissement leur ayant été présenté comme pouvant aller jusqu'à vingt-deux ans sans que le risque d'un congé donné par le locataire ne soit évoqué. Ils leur reprochent de n'avoir fourni aucune information sur les risques de changement des conditions d'exploitation et sur leur incidence sur la pérennité de l'opération.

En ce qui concerne le défaut d'information sur l'état de la résidence exploitée et sa non-conformité aux normes EHPAD et notamment celles applicables en matière d'accessibilité PMR, ils fixent le point de départ du délai de prescription à la date du dépôt du rapport de l'expert judiciaire qui a confirmé cet état de fait, soit le 7 mai 2021. Ils soutiennent que même si la réglementation concernant les EHPAD était en vigueur au jour de l'achat, en tant que profanes en matière d'investissement locatif et de la construction, ils ne pouvaient pas en apprécier la conformité. Ils considèrent que le seul moyen de preuve à leur disposition pour démontrer cette absence de conformité était de faire constater l'état de l'établissement au moment du congé.

Pour débouter les sociétés intimées de leur exception, le tribunal a considéré que les sociétés défenderesses ne justifiant pas avoir spécialement informé les demandeurs sur les risques financiers tenant à la résiliation des baux, il en résultait que ces informations avaient été révélées aux demandeurs à la date de délivrance des congés mettant fin aux baux commerciaux et à l'exploitation des biens acquis sous la destination d'EHPAD par la société Résidence [91].

Il a retenu la même date en ce qui concerne la non-conformité des locaux aux normes EHPAD et en a tiré la conclusion que l'action engagée par les investisseurs par acte du 9 mars 2018 n'était pas tardive.

Sur ce,

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel la prescription.

Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il est constant que la prescription d'une action en responsabilité résultant d'un manquement aux obligations nées d'un contrat ne court qu'à compter de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. Il convient ainsi de prendre en considération la date de manifestation du dommage ou de sa connaissance par la victime.

L'article 1304 du code civil, pris dans sa version en vigueur à la date de conclusion des actes de vente, disposait, en ses deux premiers alinéas, que dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans, et que ce temps ne court, dans le cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts.

Il ressort des pièces contractuelles produites aux débats et de la présentation du projet par des sociétés qui, à l'époque des faits, appartenaient toutes au même groupe et étaient complémentaires, que les investisseurs ont pu légitimement croire, quelle que soit la réalité, qu'ils achetaient un bien immobilier conforme aux normes d'accessibilité PMR dans la mesure notamment où l'article 5 du dossier de réservation évoquait clairement le projet d'EHPAD et mentionnait "qu'en conséquence, sa réalisation est indissociablement et irrévocablement liée à l'engagement du réservataire de contracter un bail commercial avec la société d'exploitation filiale de GDP Vendôme" c'est-à-dire la société Résidence [91].

C'est par de justes motifs que les premiers juges ont donc fixé à la date de délivrance des congés la révélation pour les souscripteurs des risques de dissociation de l'opération de vente et de celle de location et leur conscience de l'ampleur des conséquences et des préjudices qui en résulteraient, soit du grief tiré d'un manquement à l'obligation d'assurer la continuité de l'exploitation. La cour confirme que le dol allégué, quel qu'en soit le bien-fondé, a ainsi été découvert à la date de la délivrance des congés, soit entre le 27 mars 2017 et le 10 mai 2017.

En revanche, concernant le grief relatif à la conformité des lieux aux normes applicables aux EHPAD, la révélation de la non-conformité des locaux pour l'accueil de personnes âgées dépendantes, n'est apparue de façon certaine que dans le rapport définitif de l'expert déposé le 7 mai 2021 qui a conclu qu'au regard de la réglementation existante sur les établissements recevant du public, et plus particulièrement les EHPAD, les lots acquis n'étaient pas conformes aux normes en vigueur à la date de la vente, ne le sont pas au jour du constat et ne peuvent pas être mis en conformité. Le point de départ du délai de prescription se situe donc en ce qui concerne ce deuxième grief le 7 mai 2021.

En effet, l'obligation de maintenir les locaux aux normes était expressément prévue dans les baux commerciaux à la charge de l'exploitant : en témoigne aussi l'acte authentique d'achat qui prévoit que le bien immobilier et les biens mobiliers le composant sont situés dans une résidence à destination des personnes âgées dépendantes, dont l'exploitation est assurée par la société Résidence [91] [appartenant au groupe GDP Vendôme]. Le bail commercial du même jour stipule que cette dernière " fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installation, mise aux normes, quelle qu'en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes ou futures."

En conséquence, l'absence de vérification par les appelants de la conformité des locaux lors de leur acquisition et par la suite ne peut leur être reprochée, compte tenu des dispositions contractuelles de l'acte authentique, et du fait qu'il est établi que les acquéreurs n'étaient ni des professionnels du secteur immobilier ni particulièrement aguerris aux contraintes légales touchant les établissements recevant du public, quand bien même exerçaient-ils pour certains sous le statut de loueurs en meublé professionnel (dit LMP).

Dès lors, le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes indemnitaires des appelants sera confirmé en ce que le délai de prescription n'a commencé à courir que, soit à compter de la délivrance des congés, soit à compter du dépôt du rapport de l'expert selon la nature des préjudices invoqués, et en tout cas dans le délai de 5 ans pour agir.

* Sur le caractère nouveau des demandes formées par les appelants:

Les intimées considèrent que trois demandes sont nouvelles et comme telles irrecevables devant la cour d'appel en vertu de l'article 564 du code de procédure civile, soit :

- la demande de réparation d'un préjudice moral,

- celle d'une indemnité pour perte de rentabilité 2017-2026

- et celle de la perte d'une chance de complément de retraite en 2026 et celle tenant à la la vente à perte par rapport au prix d'achat.

Les appelants ne répondent rien à ce sujet.

Sur ce,

La cour d'appel est tenue d'examiner au regard de chacune des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile si la demande est nouvelle. Il résulte de l'article 566 du code de procédure civile que les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, sauf à ce que celles-ci soient l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles soumises au premier juge.

En l'espèce, les demandes arguées de nouveauté tendent indiscutablement aux mêmes fins que celles présentées en première instance.

En outre, le principe de réparation intégrale du dommage sans perte ni profit exige d'accueillir les demandes indemnitaires qui sont le complément de celles présentées en première instance en vertu de l'article 566 du code de procédure civile ce qui est le cas en l'espèce puisqu'elles se rattachent directement aux mêmes faits supposément commis par les mêmes parties. Elles en sont aussi en ce sens les accessoires.

La fin de non-recevoir doit être rejetée.

2°) Sur le fond

La cour rappelle brièvement que la société GDP Vendôme a revendu les chambres d'un EHPAD à des investisseurs personnes physiques, sous forme de lots de copropriété et que plusieurs sociétés du groupe GDP Vendôme sont intervenues pour ce faire :

- la société Dolcea Création GDP Vendôme est intervenue dans la commercialisation de l'opération auprès des investisseurs particuliers, sous la marque commerciale Patrimmo Expansion, notamment en établissant les contrats de réservation,

- la société GDP Vendôme Immobilier (ex-GDP Vendôme Promotion) a assuré les opérations de promotion immobilière et a cédé a chacun des appelants le lot qu'il a acquis dans la résidence,

- la société GDP Vendôme, société holding animatrice qui a conduit l'opération menée par ses filiales et a présenté la documentation commerciale,

- enfin, la société Résidence [91] auprès de qui les baux commerciaux ont été conclus et qui était chargée la gestion de l'EHPAD. Cette filiale de la société GDP Vendôme n'a pas été attraite à la cause en première instance et son intervention forcée en cause d'appel a été déclarée irrecevable pour défaut d'évolution du litige depuis la saisine par les appelants par ordonnance du conseiller de la mise en état devenue définitive.

Enfin sont aussi intervenus dans le processus de souscription des contrats de vente une société de conseil en gestion de patrimoine dénommée Patrimo Gestion ainsi que le notaire rédacteur de l'acte de vente, certains acquéreurs dont la société Pacem étant en outre accompagnés de leur notaire personnel. Aucun de ces intervenants n'a été assigné par les acquéreurs.

Les appelants estiment qu'ils n'ont pas été en mesure de donner un consentement valable conforme aux exigences de l'article 1109 du code civil, pris dans sa version en vigueur lors de la conclusion des contrats de vente en litige et se placent sur le terrain du dol dans la formation du contrat qui est défini comme une tromperie destinée à surprendre le consentement du cocontractant.

Ils exposent essentiellement que compte tenu du prix d'achat des chambres supérieur au prix du marché, la quasi-totalité des investisseurs ont financé leur acquisition en empruntant sur des durées de 15 à 22 ans, ce qui supposait la location du bien acquis et donc l'exploitation de la résidence pendant une durée au moins équivalente.

L'investissement locatif, réalisé sous le statut fiscal de loueur en meublé professionnel ou non professionnel, était présenté comme pérenne et stable, conclu avec un groupe de premier plan et assurant être particulièrement expérimenté dans le métier de gestionnaire de résidences pour personnes âgées et "maîtriser l'ensemble de la chaîne ". Aucune information n'était communiquée aux acquéreurs concernant la durée du bail conclu avec l'exploitant de la résidence, à cette époque, filiale du groupe GDP Vendôme, le caractère déterminé de celle-ci et les conséquences d'un éventuel non-renouvellement dudit bail.

Ils précisent que la société Résidence [91] était initialement détenue par la société Dolcea, filiale de GDP Vendôme et donc, qu'au moment de la présentation de l'opération d'investissement, elle appartenait bien au groupe GDP Vendôme. Ce n'est qu'en 2014 que GDP Vendôme a cédé sa participation dans cette société Dolcea qui a alors créé un nouveau groupe dénommé DVD Participations avec la société DomusVi détentrice de l'autorité d'exploitation du nouvel EHPAD situé à [Localité 79].

L'exploitation d'un EHPAD est encadrée par les articles L. 313-1 et suivants du code de l'action sociale et des familles et nécessite l'obtention d'une autorisation d'exploitation accordée à l'exploitant, et celui-ci étant le seul détenteur de cette autorisation administrative d'exploitation. Dans la mesure où les titres de la société Résidence [91] ont été apportés à la société DVD Participations lesquels ont emporté l'autorisation d'exploitation au groupe devenu ultérieurement DVD DomusVi, les baux courant jusqu'à la fin d'une (première et dernière) période de 9 ans ont été résiliés par la société Résidence [91] par lettres adressées entre les mois de mars et mai 2017.

Les propriétaires des lots assurent n'avoir pas été avertis de l'existence d'un arrêté n°2015-287 de l'ARS (Agence Régionale de Santé) d'Ile de France du 30 septembre 2015 autorisant le transfert des lits EHPAD de la Résidence [91] vers l'autre résidence EHPAD située à [Localité 79]. GDP Vendôme n'aurait proposé aucune reconversion des locaux ou nouvel exploitant pouvant reprendre les locaux.

Les investisseurs relatent que depuis fin 2017, la Résidence [91], soumise au statut de la copropriété, est restée vide et qu'ils n'ont plus perçu de loyers. Les lits médicaux ayant été transférés, la résidence ne pouvait plus être exploitée en qualité d'EHPAD, ce d'autant que les appelants auraient découvert qu'elle n'était pas conforme aux normes applicables à ce type d'établissement pour personnes âgées dépendantes très réglementé. Pourtant, la société GDP Vendôme aurait facturé, lors de l'acquisition à chaque copropriétaire, une somme comprise entre 14.573 euros et 30.155 euros (selon le nombre de lots acquis) au titre des frais d'ingénierie comprenant la remise aux normes de la résidence.

Les appelants reprochent aux sociétés intimées de leur avoir dissimulé les risques de l'opération d'investissement à laquelle ils avaient souscrit ainsi que l'état réel de la résidence qui n'a pas permis à un repreneur de s'investir dans le projet. Ils relatent avoir dû vendre à perte leurs lots en cours de procédure, alors qu'ils généraient des frais conséquents et qu'un bénéfice fiscal et plus généralement financier leur avait été présenté comme certain.

Les sociétés intimées réfutent chacune de ces accusations dans les mêmes termes que devant les premiers juges.

Elles assurent que les investisseurs avaient une parfaite connaissance de la durée contractuelle du bail, qu'ils n'apportent pas la preuve des éléments constitutifs, matériel et moral, d'un dol, et que les articles L. 111-1 du code de la consommation et L. 550-1 du code monétaire et financier dont ils se prévalent sont inapplicables.

Elles affirment que la société GDP Vendôme ne peut avoir la qualité d'intermédiaire en biens divers au sens de l'article L. 550-1 du code monétaire et financier dans la mesure où ses dispositions, à la date de conclusion des contrats, excluaient expressément de ce statut " les opérations donnant normalement droit à attribution en propriété ou en jouissance de parties déterminées d'un ou plusieurs immeubles bâtis ", l'objet même de l'investissement de l'espèce étant justement l'achat d'un ou de plusieurs lots de copropriété au sein d'un immeuble bâti.

Elles soulignent la parfaite transparence ayant accompagné le rapprochement intervenu entre GDP Vendôme et DomusVi, le fait que plusieurs des acquéreurs sont des sociétés commerciales dont l'investissement relève de l'activité professionnelle, que plusieurs se sont portés acquéreurs selon le régime fiscal de loueurs en meublé professionnel (LMP), que d'autres sont coutumiers de ce type d'investissement, ou exercent des activités relevant des secteurs financier, bancaire ou médical, de sorte qu'ils ne peuvent être qualifiés de consommateurs ou de non-professionnels au sens de l'article L. 111-1 du code de la consommation. Elles ajoutent que les parties étaient assistées, au moment de la conclusion des contrats, d'un notaire et d'un conseil en gestion de patrimoine, professionnels avertis ; que les " caractéristiques essentielles " de l'investissement ont été régulièrement transmises aux demandeurs ; que, parmi la documentation commerciale produite par les demandeurs, seule la fiche produit concerne la résidence [91] et mentionne le risque de déficits susceptibles d'être générés par ce type d'investissements ; que les demandeurs ne pouvaient se méprendre sur la durée d'engagement de la société exploitante, le risque de non renouvellement d'un bail ne pouvant être ignoré d'un bailleur commercial, alors qu'aucun engagement de renouvellement au-delà des neuf années n'a été pris.

S'agissant de l'absence d'information relative à l'état de la résidence, elles font valoir qu'il n'est pas mentionné dans les contrats de vente que la résidence sera exploitée en EHPAD par une filiale du groupe GDP Vendôme ; qu'aucune d'entre elles n'est signataire des baux commerciaux, seul le preneur, la société Résidence [91] avec laquelle elles n'ont aucun lien juridique, étant tenu de prendre en charge les travaux de mise aux normes; qu'il n'est pas démontré que la résidence n'était pas aux normes en 2008, le seul fait qu'elle ait été exploitée sous forme d'EHPAD depuis 2008 sans qu'aucune irrégularité ne soit constatée par les autorités de tutelle démontrant au contraire qu'elle était conforme à la destination d'EHPAD ; que l'établissement bénéficiait d'un agrément de la part des autorités de tutelle, l'Agence Régionale de Santé d'Ile-de-France et le Conseil général des Yvelines, pour l'accueil de soixante personnes âgées, dépendantes physiquement et/ou psychologiquement ; que la résidence, au moment des ventes, était donc conforme aux normes handicapées; qu'il n'est démontré aucun lien entre la décision de non-renouvellement des baux par la société exploitante et une prétendue non-conformité; qu'il ne peut être invoqué un manquement depuis 2008 alors que la loi n°2005-102 du 11 février 2005 octroyait aux établissements recevant du public un délai expirant le 1er janvier 2015 pour se conformer aux obligations relatives à l'accessibilité des locaux aux personnes handicapées ; qu'ainsi, il est constant qu'une autorisation d'ouverture d'un EHPAD a été délivrée et maintenue au gestionnaire de la résidence pendant toute la durée de son exploitation et que les investisseurs ne démontrent pas l'existence d'un retrait d'agrément prononcé par les autorités de tutelle, et, ce faisant, d'une non-conformité de l'établissement aux normes EHPAD en 2008.

Sur ce,

Les appelants recherchent la responsabilité tant contractuelle que délictuelle des sociétés intimées essentiellement sur le fondement des articles 1109, 1134, 1147 et 1382 du code civil applicables à l'époque des faits en se fondant sur la dissimulation d'informations essentielles avant la signature des contrats et sur l'absence d'exécution des obligations découlant des contrats signés. Ils y ajoutent la violation des dispositions du code de la consommation (articles L111-1 et L 121-1) et du code monétaire et financier (article L.550-1).

Selon l'article 1116 du code civil, le dol peut entraîner la nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces man'uvres auxquelles peut participer un tiers complice, l'autre partie n'aurait pas contracté, mais sans anéantissement du contrat, il peut aussi justifier des dommages et intérêts. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Pour qu'il soit constitué, il faut donc que celui qui a contracté sur une fausse conviction provoquée par les manoeuvres adverses prouve un élément matériel, soit des man'uvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant et un élément moral caractérisé par une intention frauduleuse. Le dol doit encore avoir été déterminant du consentement du contractant pour entraîner la nullité du contrat

Enfin, il s'apprécie à la date de la conclusion du contrat et peut résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant.

En l'espèce, les appelants reprochent à l'ensemble des sociétés intimées des manquements à l'obligation d'information et de conseil quant à la continuité d'exploitation de l'établissement en tant que résidence d'hébergement pour personnes âgées dépendantes et une tromperie quant au rendement financier de l'opération.

En ce qui concerne le grief relatif au non-renouvellement des baux, s'il est vrai qu'il a trait à l'exécution des baux commerciaux conclus avec le Résidence [91], non-partie au litige, il est aussi invoqué au soutien de la demande principale fondée sur le dol, au titre des risques de l'opération d'investissement qui auraient été dissimulés par les sociétés défenderesses.

Il est vrai qu'en tant que professionnels commercialisant et/ou vendant des biens immobiliers, notamment dans une opération de défiscalisation, les sociétés intimées étaient tenues d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'elles proposaient. La charge de la preuve de l'accomplissement de ce devoir repose sur les professionnels qui en sont débiteurs.

S'agissant de l'obligation d'information et de conseil, il est précisé par la jurisprudence que cette information doit être loyale, complète et personnalisée afin de permettre l'engagement éclairé du cocontractant sur les avantages et les risques de l'opération immobilière et financière projetée.

En l'espèce, c'est néanmoins à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que les premiers juges ont considéré à la simple lecture des pièces versées aux débats par les appelants que la plaquette commerciale était très générale, que la fiche "produit" relative à la résidence [91] elle-même, si elle envisageait une rentabilité optimiste de l'opération, ne dépassait pas les bornes d'une présentation commerciale avantageuse à considérer comme telle et nécessitant étude sérieuse de la situation juridique et du contexte général du marché de l'espèce.. La cour ajoute que le document promotionnel, même s'il se plaçait dans l'occurrence la plus favorable dans l'évolution temporelle du projet, ne pouvait masquer cette réalité simple et incontournable qui est qu'un bail peut toujours être résilié par le preneur moyennant formes et délais.

Et s'il s'agit d'un preneur agissant dans le cadre d'une profession réglementée, il emporte nécessairement avec lui en quittant les lieux son autorisation administrative d'exploiter . C'est ainsi que la Cour de cassation a pu le juger dans un arrêt du 28 septembre 2023 (3e chb civ. 22-15.236, Publié) .

Si les investisseurs pouvaient difficilement l'ignorer, cela leur était en tout état de cause rappelé par les termes du bail commercial : dans l'article "Prise d'effet et durée du bail", il est bien mentionné que le bail est consenti pour 9 ans, que le preneur n'aura pas le droit de donner congé avant l'issue de ces 9 ans et qu' "à défaut de résiliation à l'issue de cette période", le bail se poursuivra.

Par ailleurs, aucune disposition ne précisait ou même ne laissait croire que la résidence serait exploitée sous forme d'EHPAD de façon pérenne. Au contraire, page 2 du bail, qui n'engage que la société Résidence [91] et non les intimées, il était mentionné une "activité d'exploitant de résidence pour personnes âgées" et non spécifiquement une activité d'EPHAD.

La liberté du preneur à cet égard à l'issue des 9 ans permettait la reprise des locaux par un autre preneur qui pouvait parfaitement avoir un autre projet, telle une résidence d'habitation banale.

Dès lors, la distorsion entre cette durée et la condition d'un délai de 20 ans pour pouvoir conserver les avantages fiscaux était évidente alors que le non-renouvellement du contrat était mentionné dans les actes de vente tout comme l'hypothèse d'un changement de destination de l'immeuble affecté à l'exploitation d'un EHPAD. Les appelants ont d'ailleurs pour cette raison pu vendre leurs lots à un promoteur qui en a fait de simples logements d'habitation et ne prouvent pas que les avantages fiscaux leur ont été retirés ou seraient en passe de l'être.

Enfin, force est de constater que la seule étude (sur une seule face A4 et sans précision de ses coordonnées) d'une personne dénommée Mme [IF] relative à l'évolution prévisible des revenus des investisseurs, se plaçant dans la perspective d'une durée de location de 22 ans, ne permettait de considérer comme acquis aucun engagement dépassant les 9 ans, durée spécifique aux baux commerciaux. Cette étude ne faisait aucune promesse de ce type. Bien au contraire, il était mentionné le caractère non contractuel de ce document remis lors de la conclusion des contrats.

Les espoirs déçus en matière de franchise de TVA, d'économies d'impôts et de revenus pour la retraite, s'ils étaient déterminants du consentement des investisseurs auraient dû a minima entraîner la vérification de ce que les sociétés intimées s'étaient contractuellement engagées à poursuivre l'exécution du contrat au-delà des 9 ans, premier seuil traditionnel de résiliation des baux commerciaux.

Or, les souscripteurs ont été informés par la société Patrimo Gestion, conseil en gestion de patrimoine et par le notaire rédacteur d'acte qu'ils n'ont pourtant pas assignés, ainsi que par leur propre notaire parfois.

Au contraire, la société GDP Vendôme prouve qu'elle a informé les investisseurs du rapprochement avec DomusVi par lettre du 14 novembre 2014 et dans son journal de 2010 et 2011. Les investisseurs n'ont pas su en analyser les conséquences potentielles.

L'acquisition de ces lots dans un EHPAD a permis aux investisseurs de percevoir l'intégralité des loyers sans assumer les charges de copropriété, dont ils ont été intégralement exonérés pendant toute la durée d'exploitation de la résidence en exécution du bail par la société Résidence [91]. Ils ont bénéficié aussi de la défiscalisation des revenus issus de la location de leurs lots par le biais d'amortissement et ils ont en outre récupéré la TVA sur le prix de vente. En revanche, il ne prouvent pas avoir surpayé leurs lots ni avoir contracté des emprunts pour l'achat, aucun contrat de crédit n'étant versé aux débats.

L'avantage fiscal qui leur était garanti pendant 9 ans était corrélé aux risques de l'opération sur laquelle il repose : en effet, il n'existe pas d'investissement défiscalisé garanti et perpétuel et il est inexact d'affirmer comme le font les appelants que l'exploitation par le preneur devait durer 20 ans. Le preneur soit la société Résidence Sain-Germain était soumise au statut des baux commerciaux et aucun droit au renouvellement du bail n'existe au profit du bailleur selon une jurisprudence constante.

Les informations que les appelants reprochent aux intimées de ne pas avoir transmises avant la signature des contrats de vente sont des informations qui tiennent au statut même des baux commerciaux (articles L.145-4 et -8 du code de commerce) ou au régime de l'exploitation des EHPAD, comme la titularité de l'autorisation d'exploiter à la seule personne de l'exploitant en vertu du contrat pluriannuel d'objectifs et de moyens d'une durée de 5 ans conclu avec le président du conseil départemental et le directeur général de l'agence régionale de santé et non à l'établissement ou aux copropriétaires. Ces informations sont donc publiques pour découler du code de l'action sociale et des familles (articles L 312-1, 313-1 et -2 du CASF et D.313-7-2 du même code) et de réglementations administratives et non de particularités du projet de la résidence [91] et d'autre part, elles sont de celles qui auraient dû faire l'objet d'une étude juridique et financière minimale par les souscripteurs ou bien par les professionnels (notaires et conseillers en gestion de patrimoine ) qui les accompagnaient. Les acquéreurs ne pouvaient qu'être conscients qu'ils n'achetaient pas l'autorisation d'exploitation de la résidence en tant qu'EHPAD mais seulement des chambres dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Et dans le cas contraire, ils n'auraient pas pu bénéficier du régime fiscal favorable en vertu duquel ils ont contracté puisqu'ils n'auraient pas répondu aux exigences de l'article 261-D du code général des impôts.

La spécificité de l'investissement locatif suppose un minimum de vérifications de la part de l'investisseur qui doit porter une attention particulière au bien qu'il acquiert, son environnement ainsi qu' au marché de l'offre locative concurrente de même nature. Cette vérification s'effectue nécessairement au moment de l'acquisition.

Au surplus, il n'est pas prouvé que, prévenus de ce que la société exploitante pouvait délocaliser le projet en vertu du principe de la liberté d'entreprendre, ils y auraient renoncé dans la mesure où un repreneur aurait pu vouloir prendre la suite.

La preuve d'un lien de causalité entre le prétendu défaut de conseil et les préjudices invoqués n'est pas rapportée. (Cass. 1e civ., 17 janvier 2019, n° 17-26.490, FS-P+B+I).

Le grief tiré du défaut d'information relatif à l'état de la résidence lors de la conclusion des contrats de vente - l'entretien de la résidence pendant la période ultérieure étant du ressort de la société Résidence [91] non partie au litige- sera tout autant rejeté que celui portant sur une prétendue erreur provoquée par les intimées sur la rentabilité de l'investissement.

En effet, au soutien de la preuve de ce que le bâtiment n'était pas aux normes EHPAD et notamment ne respectait pas la réglementation d'accessibilité handicapés en 2008, les intimés ne produisent qu'un état des lieux daté de dix ans après la délivrance des congés, établi non contradictoirement et les sociétés intimées et après elles, le tribunal énumèrent l'ensemble des contrôles qui ont eu lieu dans l'établissement et les avis favorables des autorités administratives faisant au contraire fortement présumer de sa conformité sans que les appelants sur qui repose la preuve contraire, parviennent à la renverser. La seule absence de poursuite de l'exploitation par le groupe Vendôme après 2017 ne peut suffire à l'établir.

Enfin, aucune inexécution contractuelle n'est établie dans la mesure où si les sociétés intimées se sont bien engagées dans le cadre d'une opération unique où chacune a apporté son ingénierie, c'est pour garantir une certaine rentabilité du projet pendant une durée de 9 ans mais pas au-delà. Les espoirs que les investisseurs ont fondé au-delà de cette durée étaient chimériques.

Pour la même raison, aucune pratique commerciale trompeuse sur le fondement de l'article L.121-1 du code de la consommation n'est caractérisée et susceptible de fonder une action en responsabilité extra-contractuelle. En effet, les appelants ne prouvent pas en quoi les intimées se seraient engagées autrement qu'en vagues promesses pour voir perdurer à coup sûr au-delà de 9 ans des revenus défiscalisés et des économies d'impôts. Ils ont été destinataires d'informations sur les caractéristiques principales et essentielles de l'opération sans risque de confusion sur la portée de leur engagement et il leur appartenait de se livrer de leur côté à une analyse approfondie des engagements réciproques et de la structuration du secteur qui allait déjà dans le sens du regroupement des acteurs du marché.

Les demandeurs fondant leur demande d'indemnisation sur le dol, les moyens développés par les parties relativement à l'applicabilité des articles L. 111-1 du code de la consommation et L. 550-1 du code monétaire et financier en tant qu'intermédiaire en biens divers" des sociétés poursuivies ou de l'une d'elles, s'avèrent inopérants, le devoir de loyauté imposant en toute hypothèse au vendeur de fournir à l'acquéreur les informations portant sur les caractéristiques essentielles du bien vendu, en l'occurrence sur l'opération d'investissement résultant du montage contractuel proposé.

En conclusion, la cour ne trouve pas dans les écritures et pièces déposées devant elle

d'éléments nouveaux qui justifieraient l'infirmation du jugement sur ces dispositions.

Le jugement déféré doit être entièrement confirmé sauf en ce qui concerne l'exécution provisoire.

3°) Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement critiqué relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Il n'est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.

Succombant, les appelants seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance d'appel.

PAR CES MOTIFS