TJ Bobigny, 17 janv. 2025, RG 24/03109

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03109 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZD4P

Minute :

Monsieur [D] [I] [G]
Représentant : Me Valérie COTTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1520

C/

Madame [R] [S]
Me ROY-THERMES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P399

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me COTTO

Copie délivrée à :
Me ROY-THERMES

Le 17 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 janvier 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 04 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [D] [I] [G], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de Me Valérie COTTO, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [S], laquelle a élu domicile chez la société COGIM, SAS, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Me ROY-THERMES, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 28 février 2024, Monsieur [D] [I] [G] a fait citer Madame [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny demandant qu'elle soit condamnée à lui payer la somme de 3 747,80 euros à parfaire jusqu'à la décision à intervenir et celle de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A l'appui, il expose que:

-selon bail du 4 novembre 2016, Madame [S] lui a donné en location un appartement et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 6] à [Localité 9]

-il a donné congé et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 25 octobre 2021, indiquant un appartement en bon état

-sans nouvelles de son bailleur, il a par courriel du 14 décembre 2021, demandé la restitution du dépôt de garantie de 900 euros

-par courrier du 14 décembre 2021, le mandataire du bailleur lui a adressé un compte de départ selon lequel il resterait redevable, après imputation du dépôt de garantie, de la somme de 320,31 euros et qu'il a, par courrier du 21 décembre 2021, contesté le décompte estimant q'il lui était dû la somme minimum de 895,97 euros et maximum celle de 1 012,92 euros

-le bailleur n'ayant pas justifié des sommes relatives au décompte, son conseil lui a adressé un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 janvier 2024

-selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne restitue pas le dépôt de garantie dans le mois est tenu aux majorations

-le bailleur a communique une estimation des dégradations locatives injustifiées

-aucun justificatif des sommes réclamées relatives aux charges n'a été transmis et il lui est dû celle de 116,95 euros pour l'année 2019 compte tenu des provisions versées

-il ne conteste pas la somme réclamée au titre de la taxe des ordures ménagères (215,61 euros)

-un trop perçu de loyer doit lui être restitué car il n'est redevable que pour les 24 premiers jours d'octobre 2024

A l'audience du 6 mai 2024, l'affaire a été renvoyée à celle du 4 novembre 2024, à la demande de Madame [S] .

A cette audience, Monsieur [G] porte sa demande au titre de la restitution du dépôt de garantie avec majoration à 4 659,43 euros et maintient ses demandes initiales pour le surplus.
Il conclut au débouté intégral de Madame [S].

Madame [S] conclut au débouté intégral de Monsieur [G] et demande qu'il soit condamné à lui payer celle de 108,73 euros au titre du solde locatif et celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Elle fait valoir doivent être déduites de la restitution du dépôt de garantie toutes les sommes dues au bailleur et toutes celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire; qu'il a été retenue 20% du dépôt de garantie (180 euros) constituant la provision maximum légale au titre de la régularisation préventive des charges 2020-2021 en vertu de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989; qu'il a été retenu celle de 218,60 euros au titre des dégradations locatives, celle de 130,90 euros au titre du remplacement de la réglette au-dessus du lavabo et celle de 475,20 euros au titre de la consommation d'eau, le crédit de 592,15 euros imputé sur le relevé de compte sur le mois de juillet 2021 ne tenant pas compte de cette consommation.

MOTIFS

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois (réduit à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée) à compter de la remise des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur;

Et, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard;

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoires et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une somme ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie, la restitution du solde étant effectuée dans le mois qui suit l'approbation des comptes de l'immeuble;

Il en résulte que le bailleur doit, dans les deux mois de la remise des clés, adresser au locataire un décompte précis des sommes qu'il entend imputer sur le dépôt de garantie, assorti des justificatifs de ces sommes;

En l'espèce, les clés ont été remises le 25 octobre 2021;

Le 14 décembre 2021, en réponse à la demande de remboursement du dépôt de garantie formulée par le locataire, le bailleur a adressé à celui-ci le décompte suivant :

"
Date
01/10/2021
Libellés
Annul solde charges 2019
solde charges 2019
ordures ménagères
du 01/01/2021 au 23/10/2021
provisions sur charges 2021
du 01/01/2021 au 23/10/2021
factures diverses du 01/01/2021 au 23/10/2021
Remb. Dépot de Garantie
Débits
592,15

215,61

180,00

349,50
Crédits

116,95

900,00

soit un solde en notre faveur de 320,31 €";

Ce décompte ne mentionne aucune pièce justificative annexée et le bailleur ne justifie pas du contraire;

*Sur la somme de 592,15 euros

L'intitulé "annul solde charges 2019" sous lequel est débitée la somme de 592,15euros est en lui-même totalement incompréhensible;

En cours d'instance, le bailleur produit copie d'un courrier en date du 10/11/2021 adressé au locataire intitulé "lettre décompte" et mentionnant "le calcul de vos charges locatives pour l'exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019 indique un montant de 2 163,05 €. Pendant cette période vous avez provisionné la somme de 2 280,00 €. En conséquence, vous avez un excédent de 116,95€";

Le bailleur ne justifie pas avoir effectivement adressé ce décompte de régularisation au locataire, ni les documents qui y sont annexés dans sa production au cours de l'instance, qui ne sont pas mentionnés dans le courrier et dont l'un est d'ailleurs daté de 2024;

Or, il résulte des pièces mêmes produites par le bailleur (pièce 3, "relevé de compte" daté du 7 février 2024 extrait des livres comptables du mandataire du bailleur) que la régularisation des charges 2019 avait été effectuée le 1er juillet 2021 sous l'intitulé "solde charges remboursé -592,15", et non le 10 novembre 2021, ce qui est cohérent avec le fait que toujours selon les pièces produites les comptes de la copropriété pour 2019 avaient été approuvés par l'assemblée générale le 12 novembre 2020;

En outre, la demanderesse produit un document intitulé "décompte de charges période du 01/01/2019 au 31/12/2019" adressé par le syndic de la copropriété au mandataire de la bailleresse et daté du 13/10/2021, sensé sans doute établir que c'est à cette date que la bailleresse a eu connaissance du montant des charges locatives pour cet exercice, alors que les écritures comptables précitées du mandataire démontrent qu'il avait procédé à la régularisation des charges locatives 2019 en juillet 2021, soit 3 mois auparavant, ce qui prive de toute force probante ce décompte de charges 2019;

Ainsi, compte tenu des discordances relevées entre les dates des documents produits, et de l'intitulé peu clair sous lequel est débitée la somme de 592,15 euros, celle-ci ne pouvait être imputée sur le dépôt de garantie;

*Sur la somme de 215,61 euros

Débitée sous l'intitulé "ordures ménagères", cette somme n'est pas contestée par le locataire;

*Sur la somme de 180 euros

Débitée sous l'intitulé "provision sur charges 2021", cette somme correspondrait selon le bailleur à la retenue provisionnelle prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989;

Si, n'excédant pas 20% du montant du dépôt de garantie elle pouvait effectivement être imputée provisionnellement sur celui-ci, force est de constater qu'à la date des débats, en novembre 2024, les comptes de la copropriété pour 2021 ont nécessairement été approuvés depuis plus d'un mois et que le bailleur ne justifie pas de son exigibilité au regard de ces comptes qu'il ne produit pas;

*Sur la somme de 349,50 euros

Si le bailleur n'a pas justifié lors de la retenue sur le dépôt de garantie du détail de cette somme, il ressort des débats qu'il entend la justifier selon le décompte suivant :

- dégradations locatives : 218,60 euros

- remplacement réglette au-dessus du lavabo : 130,90euros;

De l'état des lieux d'entrée, il ressort que les "bandeaux lumineux" de la salle de bains étaient hors service et l'état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation relative à l'électricité de la salle de bains;

L'estimation produite de 218,60euros, qui n'est pas un devis, mentionne le débarras d'encombrants du balcon (45 euros HT) et de la cave (90 euros HT) et le nettoyage d'une tâche sur le balcon (10,50 euros HT);

Or l'état des lieux de sortie mentionne bien que le balcon est tâché et qu'y sont présents des encombrants divers ainsi qu'une porte déposée, et que sont présents dans la cave deux meubles de rangement, alors que l'état des lieux d'entrée ne mentionne que la porte déposée sur le balcon;

Le débarras et le nettoyage peuvent être évalués à la somme de 100 euros TTC;

*Sur le crédit de 116,95 euros

Cette somme procède de la modification de la régularisation des charges opérée par le bailleur et ne peut être retenue au crédit du locataire;

*Décompte final

De ce qui précède, il résulte que le bailleur ne pouvait régulièrement imputer sur le dépôt de garantie de 900 euros que la somme de 315,61 euros (215,61 + 100), outre celle de 180 euros qui aurait du être restituée au 25 décembre 2022, date à laquelle auraient du être approuvés les comptes 2021 de la copropriété;

Il devait donc restituer la somme de 584,39 euros (900 - 215,60 - 100) avec majoration sur la somme de 404,39 euros (900 - 215,61 - 180 - 100) du 25 décembre 2021 au 25 décembre 2022, puis sur la somme de 584,39 euros du 26/12/2022 au 04/11/2024;

Par application du mode de calcul retenu par le demandeur, il est due les sommes suivantes:

-du 25/12/2021 au 25//12/2022: 889,67 euros (404,39 + 12 x 40,44)

-du 26/12/2022 au 04/11/2024: 1 986,95 (584,39 + 24 x 58,44)

total: 2 876,62 euros

En outre, il est constant que la somme de 211,58 euros doit être restituée au demandeur au titre du trop-perçu pour le loyer du mois d'octobre 2021;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] les frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer pour l'instance;

Madame [S] sera condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Elle sera tenue aux dépens;

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire, en dernier ressort