TJ Bordeaux, 17 janv. 2025, RG 24/00590

Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/00590 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDDR

[R] [G]
Madame [M] [G] épouse [H]

C/

[V] [B]

- Expéditions délivrées à
la SCP RMC ET ASSOCIES
Me Stéphanie FOUGERAS

- FE délivrée à la SCP RMC ET ASSOCIES

Le 17/01/2025

Avocats : la SCP RMC ET ASSOCIES
Me Stéphanie FOUGERAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [G]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Représenté par Maître Olivier ROQUAIN de la SCP RMC ET ASSOCIES, (Avocat au barreau de BORDEAUX)

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [M] [G] épouse [H]
née le 15 Juin 1980 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représentée par Maître Olivier ROQUAIN de la SCP RMC ET ASSOCIES, (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [V] [B]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Représentée par Me Stéphanie FOUGERAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :
Audience publique en date du 06 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat daté du 1er novembre 2021, M. [R] [G] a donné à bail à Mme [V] [B] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] avec un loyer mensuel de 600 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, M. [R] [G], a fait délivrer à Mme [V] [B] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 1.303 €, au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Par assignation en date du 19 mars 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 20 mars 2024, M. [R] [G] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [V] [B].

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, M. [R] [G] a donné congé pour reprise à Mme [V] [B], avec effet au 31 octobre 2024.

Par acte authentique en date du 15 juillet 2024, M. [R] [G] cédé l’usufruit de l’immeuble donné en location à Mme [M] [G] épouse [H].

A l’audience du 6 décembre 2024, M. [R] [G] et Mme [M] [G] épouse [H], intervenant volontairement à l’instance, représentés par leur conseil, demandent au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [V] [B] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner Mme [V] [B] à lui payer la somme de 5.464 € au titre des loyers et charges échus au 6 décembre 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 sur la somme de 1.207 € et à compter de chaque échéance pour le surplus ;condamner Mme [V] [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner Mme [V] [B] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Au soutien de leurs prétentions, M. [R] [G] et Mme [M] [G] épouse [H] font valoir, à titre principal, que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [V] [B] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 29 novembre 2023. A titre subsidiaire, ils plaident que cette même résiliation est acquise par l’effet du congé délivré le 24 avril 2024.

M. [R] [G] et Mme [M] [G] épouse [H] ajoutent qu’en conséquence, ils fondées à obtenir la condamnation de Mme [V] [B] à leur payer les sommes leur restant dues, ainsi que son expulsion.

En réponse aux moyens soulevés par la défenderesse, ils contestent le caractère indécent du logement, allégué par Mme [V] [B], dont elle ne rapporte pas la preuve, tout en soulignant qu’il appartient au locataire d’assurer l’entretien courant des lieux loués. Par ailleurs, ils soutiennent que la défenderesse ne démontrent pas le caractère erroné du décompte de la dette locative dont ils se prévalent.

Enfin, ils s’opposent à la demande de délais de paiement formée par Mme [V] [B].

Mme [V] [B], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

A titre principal, débouter Mme [M] [G] épouse [H] et M. [R] [G] de leurs prétentions ;A titre subsidiaire, limiter sa dette locative à la somme de 1.271 € et lui accorder des délais de paiement sur 12 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire ;A titre plus subsidiaire, lui accorder un délai de 12 mois pour évacuer le logement, avec suspension des voies d’exécution et des intérêts ;Débouter Mme [M] [G] épouse [H] et M. [R] [G] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses prétentions, elle plaide, à titre principal, que Mme [M] [G] épouse [H] et M. [R] [G] ne peuvent utilement se prévaloir des effets de la clause résolutoire stipulée au bail et du commandement de payer délivré le 29 novembre 2023, au regard des contestations sérieuses qu’elle élève à l’encontre de la dette alléguée par les demandeurs. D’une part, elle soutient le caractère indécent du logement et, d’autre part, elle affirme que sa dette doit être retenue à hauteur de la somme de 1.271 €. Par ailleurs, elle conteste la régularité du congé délivré le 24 avril 2024, dont le motif n’apparait ni réel ni sérieux.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement sur 12 mois, compte tenu de sa situation financière et professionnelle, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 600 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par la locataire aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [V] [B] reste redevable, à la date du 6 décembre 2024, de la somme de 5.464,04 € ;

Attendu que, d’une part, les contestations de Mme [V] [B] au titre de la décence du logement n’apparaissent pas sérieuses, dès lors que la défenderesse ne produit aucun élément ne permettant d’objectiver de telles allégations, alors que Mme [M] [G] épouse [H] et M. [R] [G] versent aux débats des factures l’entretien du logement occupé par la défenderesse ;

Qu’à ce titre, si, par courrier en date du 18 janvier 2014, la CAF de GIRONDE a informé M. [R] [G] de la suspension du versement des allocations logement en raison de l’état du logement, aucun élément ne permet de vérifier la véracité de cette accusation, ledit courrier évoquant « un diagnostic réalisé le 8 décembre 2023 », qui n’est pas versé aux débats, et dont la teneur demeure inconnue, d’autant que cette décision a été contestée par les demandeurs ;

Que, d’autre part, Mme [V] [B] ne produit aucune pièce qui remettrait en question la fiabilité du décompte en question, notamment s’agissant des versements effectués directement à Mme [M] [G] épouse [H] et M. [R] [G] au titre de l’allocation logement ;

Attendu que seul l’usufruitier peut prétendre au bénéfice des fruits du bien ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner Mme [V] [B] à payer à Mme [M] [G] épouse [H] la somme de 5.464,04 € au titre des arriérés dus au 6 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

II - Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ;

Attendu que le décompte produit aux débats par Mme [M] [G] épouse [H] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par Mme [V] [B] ;

Que, dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée ;

III - Sur la résiliation du bail et sur la demande d’expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 1er novembre 2021 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que M. [R] [G] a, par communication électronique en date du 20 mars 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que M. [R] [G] a fait signifier, le 29 novembre 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 janvier 2024 et d’ordonner l’expulsion de Mme [V] [B] ainsi que de tous occupants de son chef ;

Attendu que rien ne justifie qu’un délai soit accordé à Mme [V] [B] pour quitter les lieux, en application des articles L 412-4 et L 421-5 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu du montant de la dette locative et alors que le commandement de payer a été signifié à la défenderesse il y a plus d’un an ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, Mme [V] [B] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

IV - Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. [R] [G] et Mme [M] [G] épouse [H], il convient de condamner Mme [V] [B] à leur payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,