TJ Paris, 16 janv. 2025, RG 23/05083

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Philippe BENSUSSAN

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/05083
N° Portalis 352J-W-B7H-CZLUE

N° MINUTE :

Assignation du :
31 Mars 2023

JUGEMENT
rendu le 16 Janvier 2025
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 5], représenté par son syndic, le Cabinet ELIMMO GESTION, S.A.S
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

S.C.I. NAFTALI
[Adresse 1]
[Localité 5]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 16 Janvier 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/05083 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLUE

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Naftali est propriétaire des lots 2 et 163 de l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

A ce titre, la SCI Naftali a accumulé un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mars 2023, le syndicat des copropriétaires l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

- 24.134,60 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er mars 2023, charges du 1 er trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 12 septembre 2022, date de la première mise en demeure,

- 312,77 euros au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

- 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Bien que valablement citée par remise de l’acte en l’étude de l’huissier, la SCI Naftali n’a pas comparu.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de l’assignation, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été prononcée le 28 février 2024.

Décision du 16 Janvier 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/05083 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLUE

L'affaire a été appelée à l'audience du 17 octobre 2024, puis mise en délibéré au 16 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a [Localité 5] justifie tout d'abord par la production d’un relevé de propriété que la SCI Naftali est bien propriétaire des lots 2 et 163 de de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- la relance du 25.05.2022

- la mise en demeure du 12.09.2022

- le commandement de payer du 20.01.2023

- le décompte des sommes dues

- les appels de charges pour la période concernée

- les procès-verbaux des assemblées générales et AR de notification

- une attestation de non recours

- le contrat de syndic

- le règlement de copropriété

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Naftali, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 24.134,60 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er mars 2023, charges du 1 er trimestre 2023 inclus.

Cependant, cette somme comporte une somme correspondant à un solde de charges du 01/01/2021 au 31/12/2021 d’un montant de 4.473,07 euros facturée le 29/06/2022 qui n’est pas justifiée et qui sera donc déduite.

La SCI Naftali ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 19.661,53 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er mars 2023, charges du 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 27 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022, date de présentation de la lettre de mise en demeure en date du 12 septembre 2022.

2 - Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 312,77 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les intérêts de retard,

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais de commissaire de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l'étude des pièces que les frais de syndic allégués correspondent à des frais de de mise en demeure, et de commandement de payer.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de frais. La SCI Naftali sera condamnée au paiement de la somme de 312,77 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 - Sur la demande indemnitaire

En droit, l'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Civ. 3e 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI Naftali de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la société Aco a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI Naftali, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, la SCI Naftali sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

En droit, aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS,