TJ Paris, 16 janv. 2025, RG 23/15215

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Me Bruno ALLALI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15215
N° Portalis 352J-W-B7H-C2MJD

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Novembre 2023

JUGEMENT
rendu le 16 Janvier 2025
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] situé 12 à [Adresse 2], 11 à [Adresse 6] - [Localité 8], représenté par son syndic, la société “ SULLY GESTION”, S.A.S
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [B]
[Adresse 1]
[Localité 5]

non- représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 16 Janvier 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/15215 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MJD

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [I] [B] est propriétaire des lots de copropriété n°93, n°190, n°264, n°265 d'un immeuble situé au [Adresse 2], [Adresse 6] à [Localité 8].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l’a mis en demeure de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier délivré le 16 novembre 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2], [Adresse 6] à [Localité 7] a fait assigner Monsieur [I] [B] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 8 février 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, 1240 et suivants du code civil ;

CONSTATER que Monsieur [I] [B] est propriétaire dans l'immeuble [Adresse 6] situé 12 à [Adresse 2], 11 à [Adresse 6] - [Localité 8], représentée par son syndic, SULLY GESTION, des lots n°93, 190, 264 et 265,

DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé 12 à [Adresse 2], 11 à [Adresse 6] - [Localité 8], représenté par son syndic, SULLY GESTION,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [I] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], situé 12 à [Adresse 2], 11 à [Adresse 6] – [Localité 8], représenté par son syndic, SULLY GESTION, les sommes suivantes :

Décision du 16 Janvier 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/15215 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MJD

-9.378,14 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 31/05/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21/12/2022,

-1.227 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 31/05/2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21/12/2022,

-2.000 € à titre de dommages et intérêts,

-2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [I] [B] aux entiers dépens conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile. »

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du demandeur.

Citée suivant les modalités des articles 654 du code de procédure civile (remise de à personne physique), Monsieur [I] [B] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 février 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 17 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [I] [B] est propriétaire des lots n°93, n°190, n°264, n°265 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2], [Adresse 6] à [Localité 7].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 4 janvier 2022, 1er février 2023 et 5 juillet 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 31 mai 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [I] [B], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9378,14 euros.

Monsieur [I] [B] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 21 décembre 2022, date de la mise en demeure.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, il ressort du décompte qu’ont été facturées, outre les charges à proprement dites, les sommes suivantes :

-48 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 24 février 2022,

-48 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 17 mai 2022,

-28 euros au titre des frais de relance facturés le 2 juin 2022,

-48 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 22 août 2022,

-48 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 25 octobre 2022,

-28 euros au titre des frais de relance facturés le 18 novembre 2022,

-325 euros au titre des frais d’honoraires d’avocat pour mise en demeure facturés le 8 décembre 2022,

-340 euros au titre des frais d’honoraires pour l’assignation facturés le 31 mai 2023,

-170 euros au titre des frais d’honoraires pour hypothèque légale facturés le 31 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite alors le paiement de la somme de 1.227 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le contrat de syndic produit a été conclu pour la période du 05 janvier 2022 au 30 juin 2023.

Les mises en demeure facturées durant la période de validité du contrat ne sont justifiées par aucune pièce, celle produite ayant été délivrée le 21 décembre 2022.

S'agissant enfin des frais de remise du dossier à l'avocat, le syndicat des coproprietaires produit certes la facture de ce montant qu'il a adressée à Monsieur [I] [B] mais ne justifie toutefois pas de l'accomplissement de diligences exceptionnelles excédant la gestion courante du syndic et traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Or, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base si bien que ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des coproprietaires est donc débouté de sa demande de paiement au titre des frais de recouvrement.

En conséquence, Monsieur [I] [B] sera condamné à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 9.378.14 euros, au titre des charges dues au 31 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2022.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [I] [B] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [I] [B] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er janvier 2022.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [I] [B] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [B], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [I] [B] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,