TJ Rennes, 17 janv. 2025, RG 24/07617

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/07617 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LHYF

Jugement du 17 Janvier 2025
N° : 25/49

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[P] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [U] [N], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [L]
[Adresse 4]
Porte n° 08
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 février 2017, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à M. [P] [L] un logement de type T3 situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 348,59 euros hors charges.

Se prévalant de loyers demeurés impayés, le bailleur a adressé plusieurs mises en demeure au locataire, la dernière, en date du 2 février 2024, le mettant en demeure de payer la somme de 4.263.59 euros dès réception.

Le bailleur a informé la commission de prévention des expulsions locatives de la situation de M. [P] [L] le 4 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a fait assigner M. [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, à titre principal, prononcée la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5.103,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

les loyers du 23 juillet 2024 jusqu’à la date de la résiliation judiciaire du bail,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre subsidiaire, l'établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite :

- pour le cas où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redevienne exigible.

- pour le cas où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette, qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la résiliation du bail soit prononcée, l’expulsion soit ordonnée et qu’une indemnité d’occupation soit fixée jusqu’au départ définitif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l’audience du 8 novembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [U] [N] dument munie d’un pouvoir.

Il a entendu oralement maintenir l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au jour de l’audience s'élève à 6.882,99 euros.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que depuis de nombreux mois, le locataire méconnaît ses obligations contractuelles en ne réglant pas les loyers et les charges chaque mois à terme échu dès réception de l’avis d’échéance. Il souligne qu’il n’a pas régularisé la situation malgré de nombreuses tentatives et lettres de relance et que le locataire n’a pas davantage respecté un plan d’apurement conclu le 2 mai 2022. Il expose que la dette a augmenté et estime que ces éléments justifient le prononcé de la résiliation du bail.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [P] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la recevabilité des demandes

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2/ Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1103 du Code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1728 du Code civil dispose que « le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Par ailleurs, l’article 1224 du Code civil pose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Les articles1227 et suivants du Code civil prévoient que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et qu’elle peut être constatée ou prononcée par le juge.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le loyer et les provisions pour charges sont payables mensuellement à terme échu dès réception de l’avis d’échéance.

Il résulte des pièces versées aux débats et particulièrement des décomptes de créance, que M. [P] [L] a cessé de régler régulièrement son loyer à compter du mois d’avril 2021.

Il apparaît que deux plans d’apurement ont été proposés au locataire ; le premier le 2 mai 2022 à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges ; le second le 10 août 2023 dans les mêmes conditions. Toutefois, les mises en demeure produites, notamment l’une en date du 13 avril 2023 pour un montant de 2.759, 26 euros et l’autre en date du 2 février 2024 pour un montant de 4.263,59 euros démontrent que M. [P] [L] n’a pas été en mesure de respecter ces plans dans la durée. En effet, l’examen du décompte permet de constater des paiements réguliers pendant quelques mois sans que le locataire ne parvienne à résorber durablement sa dette, puisqu’il arrive que le paiement du loyer cesse pendant deux à trois mois d’affilés.

Au 7 novembre 2024, la dette locative s’élève à 6.976,24 euros. Le décompte laisse apparaître qu’aucun paiement n’a eu lieu depuis le mois de juin 2024.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la dette locative est ancienne, qu’elle n’a cessé d’augmenter malgré la mise en place de deux plans d’apurement, que le locataire n’a pas davantage été en mesure de respecter, qu’il n’a pas repris le paiement des loyers malgré la délivrance d’une assignation en justice, autant d’éléments constituant un manquement grave du locataire à l’obligation essentielle de paiement du loyer. Ce manquement suffisamment grave justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat à compter de la date de l’assignation.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne encore présente.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

3/ Sur la dette locative

3-1 Sur l’arriéré locatif,

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Enfin, en application de l’article 24-V de la loi précitée, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 novembre 2024, M. [P] [L] est redevable de la somme de 6.976,24 euros.

Toutefois, il convient de relever que ce décompte comporte des montants réclamés au titre de « débours » (ainsi au 30 mars 2022 et au 28 août 2024), « commandement de payer » (ainsi au 30 mars 2022) et « notification préfecture » et « assignation » (ainsi le 28 août 2024) pour un total de 226,53 euros. Ce montant sera déduit des sommes dues au titre du bail. Ainsi, le locataire reste redevable de 6.749,71 euros.

M. [P] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5.103.84 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3-2 Sur l’indemnité d’occupation,

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Ainsi, M. [P] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de 444,79 euros par mois.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à toute personne par lui désignée.

En conséquence, M. [P] [L] sera condamné à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6.749,71 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5.103.84 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

5/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [P] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il apparaît équitable de rejeter la demande formée sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,