TJ Rennes, 17 janv. 2025, RG 24/02895

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/02895 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K6AJ

Jugement du 17 Janvier 2025
N° : 25/43

[L] [X]

C/

[B] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me BOMMELAER
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [C]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [L] [X]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [B] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2022, à effet au 27 juin 2022, M. [L] [X], représenté par son mandataire, la société LAMOTTE GESTION – TRANSACTION, a consenti un bail d’habitation à M. [B] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.279,78 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [B] [C] le 26 janvier 2024.

Par assignation du 25 mars 2024, M. [L] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• A titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail,
• Ordonner l’expulsion de M. [B] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,
• En cas d’abandon du logement par le locataire, autoriser le bailleur à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 2.106,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 210,63 euros au titre de la clause pénale,
o 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 8 novembre 2024, M. [L] [X] a comparu, représenté par son conseil.

Il maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 novembre 2024, s'élève désormais à 4.153,96 euros.

Le bailleur maintient que le nouveau délai de six semaines à compter du commandement de payer, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023, est d’ordre public et doit ainsi s’appliquer immédiatement.

M. [L] [X] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce depuis le mois de mai 2024.

En réponse au moyen mis dans les débats par le juge des contentieux de la protection sur l’illégalité de la clause pénale au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il indique ne pas avoir d’observations à formuler.

A l’audience, M. [B] [C] a comparu en personne.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 450 euros par mois au total, loyer compris, s’il demeure dans les lieux, 50 euros par mois s’il doit quitter les lieux.

A titre de moyens en défense, M. [B] [C] expose qu’il est bénéficiaire du RSA et que son dossier de surendettement a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine le 25 juillet 2024, laquelle l’a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il indique que le bailleur entend contester cette décision.

M. [C] explique qu’il a déposé une demande de logement social et qu’il ne s’oppose pas au fait de quitter les lieux après la fin de la trêve hivernale.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [L] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer les loyers a été délivré au locataire le 25 janvier 2024 pour un montant en principal de 1.279.78 euros. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître qu’aucune somme n’a été versée dans le délai de deux mois suivant ce commandement de payer.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mars 2024.

En conséquence, la résiliation du contrat de bail sera constatée au 26 mars 2024.

1.3. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Toutefois, par exception, en son point VI 1°, l’article 24 précité dispose que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, l’article L.714-1 du Code de la consommation prévoit que lorsque des délais de paiement sont ainsi accordés par le juge ou la commission de surendettement les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l'espèce, la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a déclaré recevable le dossier de M. [B] [C] aux termes d’une décision du 25 juillet 2024. Elle indique qu’elle envisage d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, sans qu’une décision définitive en ce sens n’ait été rendue à ce jour.

Par ailleurs, le décompte actualisé de la créance permet de constater que le locataire a repris le paiement du loyer courant.

M. [C] justifie également qu’il bénéficie depuis le mois d’octobre 2024 du versement d’une allocation logement de nature à lui permettre de régler son loyer courant malgré de faibles revenus, celui-ci étant bénéficiaire du revenu de solidarité active.

Au vu de ces éléments, des délais de paiement seront accordés à M. [B] [C] jusqu’à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Au vu de la procédure de surendettement en cours et en l’absence de modification législative de l’article L.714-1 du Code de la consommation, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant les délais ainsi accordés.

Ainsi, si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [B] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, en dehors des périodes de hors trêve hivernale. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [L] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 novembre 2024, M. [B] [C] lui devait la somme de 4.153,96 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [C] ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2.106,30 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 427,02 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 5 novembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [X] ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu' « est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [B] [C] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de M. [L] [X] tendant à son application seront rejetées.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [B] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au vu de la situation économique de M. [B] [C], la demande à ce titre sera rejetée.

En l'espèce, compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,