TJ Créteil, 17 janv. 2025, RG 24/05532

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 17 Janvier 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/05532 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VI64
AFFAIRE : [T] [X] [W] C/ [H] [L], Société VENDS’HOME IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

Avec la collaboration de Mme CHATER, Attachée de justice

GREFFIER : Mme REA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [X] [W]
né le 04 avril 1957 à [Localité 5] (CAMBODGE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2316

DEFENDEURS

Monsieur [H] [L]
né le 04 avril 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non représenté

Société VENDS’HOME IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

Clôture prononcée le : 07 novembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 17 janvier 2025
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 17 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 août 2021, M. [T] [X] [W] a consenti à la société VENDS'HOME IMMOBILIER, représentée par M. [H] [L], un mandat de vente exclusif sur le bien immobilier à usage d’habitation dont il est propriétaire à [Localité 4].

À la suite du désistement de potentiels acquéreurs, la société VENDS'HOME IMMOBILIER a proposé à M. [T] [X] [W] de mettre le bien en location et a conservé les clés du logement.

À compter du mois de juin 2023, M. [T] [X] [W] a pu constater que des personnes occupaient le logement. Par lettre recommandée avec accusée de réception en date du 14 décembre 2023, M. [T] [X] [W] a mis en demeure la société VENDS'HOME IMMOBILIER de lui transmettre le contrat de bail et la garantie contre les loyers impayés ainsi que de lui régler les loyers échus, le dépôt de garantie et la somme de 290,77 € correspondant à une facture d’électricité adressée à M. [T] [X] [W].

Le 25 janvier 2024, le conseil de M. [T] [X] [W] a adressé une mise en demeure à la société VENDS'HOME IMMOBILIER par lettre recommandée avec accusé de réception afin d’obtenir la communication du contrat de bail, de la garantie contre les loyers impayés, des documents justifiant la solvabilité des locataires ainsi que le paiement des loyers et charges échus et du dépôt de garantie.

Par une ordonnance du 11 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a désigné Maître [N] [O], Commissaire de justice, pour que soit établi un constat de l’occupation du logement. Le procès-verbal de constat a été dressé le 11 avril 2024.

Par une ordonnance du 22 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, statuant en référé, a constaté l’occupation sans droit ni titre du logement du 11 avril 2024 au 9 août 2024, date de reprise des lieux, et a ordonné le paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

Suivant assignation délivrée le 31 juillet 2024, M. [T] [X] [W] a attrait M. [H] [L] et la société VENDS'HOME IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Créteil en paiement de dommages et intérêts.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans son exploit introductif d'instance, M. [T] [X] [W] demande à la juridiction :

« Condamner in solidum la société VENDS'HOME IMMOBILIER et Monsieur [H] [L] à payer à Monsieur [W] à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :
- 16.900 € pour la perte financière correspondant aux loyers des mois de juin 2023 à juillet 2024 inclus (1.300 € X 13 mois) ;
- 302 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023;
- 450,36 € au titre des factures d’EDF des 17 septembre et 17 novembre 2023 ;
- 439,68 € au titre du coût du procès-verbal de constat dressé sur requête par le Commissaire de Justice le 11 avril 2024 ;

Dire que les condamnations pécuniaires porteront intérêt de retard au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner in solidum la société VENDS’HOME IMMOBILIER et Monsieur [H] [L] à payer à Monsieur [W] la somme de 1.680 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamner in solidum la société VENDS’HOME IMMOBILIER et Monsieur [H] [L] aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Jérôme DOULET, Avocat ;

Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire. »

M. [T] [X] [W] soutient que :

- la société VENDS'HOME IMMOBILIER a conservé les clés du logement après l’échec de la vente du bien et s’est engagé à trouver un locataire ;

- le 1er juillet 2023, M. [T] [X] [W] a transmis l’ensemble des documents demandés pour l’établissement du mandat de gestion et du contrat de bail à M. [H] [L], qui en a accusé réception le même jour, mais que toutefois, aucun contrat de bail n’a été transmis à M. [T] [X] [W] ;

- les mises en demeure et les nombreuses relances par mail et par téléphone adressées à la société VENDS'HOME IMMOBILIER sont restées sans réponse ;

- un procès-verbal de constat a été dressé le 11 avril 2024, qui a permis d’établir l’occupation sans titre du logement par au mois trois personnes ;

- en raison de l’occupation sans droit, ni titre du logement, M. [T] [X] [W] a subi un préjudice financier correspondant aux loyers impayés, aux frais de procédure engagés pour obtenir l’expulsion des occupants des lieux.

L’acte introductif d’instance a été signifié au défendeur suivant les modalités de l’article 656 du Code de procédure civile. M. [H] [L] et la société VENDS'HOME IMMOBILIER n’ont pas constitué avocat à la date du premier appel de l’affaire devant le juge de la mise en état. La représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 472 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024, l’affaire a été immédiatement mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Il convient de faire application de l’article 472 du Code de procédure civile, en vertu duquel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Trois conditions cumulatives conditionnent donc la mise en œuvre de la responsabilité civile : une faute, un dommage et un lien de causalité. C’est à la victime du dommage de démontrer que ces trois conditions cumulatives sont remplies, conformément à l’article 1353 alinéa 1 du Code civil.

En l’espèce, M. [T] [X] [W] entend reprocher à la société VENDS'HOME IMMOBILIER et à M. [H] [L], son représentant, de ne pas avoir restitué les clés du logement et d’y avoir installé des occupants sans établir de bail. Toutefois, les pièces versées au dossier montrent que les occupants sans titre ne sont pas entrés en utilisant cette clé. En effet, le procès-verbal de constat dressé par le Commissaire de justice rapporte le témoignage des personnes rencontrées dans le logement dans lequel il est indiqué que « leur « logeur » a cassé la porte lors de leur entrée », lequel n’est pas nommément identifié. De plus, le procès-verbal comporte des photographies de la porte d’entrée prises par le Commissaire de justice sur lesquelles il apparaît que la porte présente des traces d’effraction. Par conséquent, l’occupation sans droit ni titre du logement ne résulte manifestement pas de l’utilisation de l’exemplaire de clés remis à M. [H] [L], dont les agissements n’entretiennent pas de lien de causalité démontrée avec l’entrée des occupants dans le logement.

Dès lors, il y a lieu de conclure que M. [T] [X] [W] n’a pas apporté la preuve d’une faute de la société VENDS'HOME IMMOBILIER ou de M. [H] [L] qui serait à l’origine du préjudice subi en raison de l’occupation sans droit ni titre du logement dont il est propriétaire.

Dans ces circonstances, M. [T] [X] [W] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [T] [X] [W] aux entiers dépens.

Il n’y aura pas lieu à indemnité de procédure, dans un souci d’équité.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS