TJ Évry, 17 janv. 2025, RG 23/06776

TR I B U N A L JUDICIAIRE D ’ E V R Y

■ BAUX COMMERCIAUX

N° RG : N° RG 23/06776 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PX2D

MINUTE N°:

Affaire : S.A.S. IME GESTION

C/

S.C.I. SCI SALMA
FE délivrée le

J U G E M E N T

Rendu le DIX SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Madame CHRISTAU, Juge, tenant l'audience des BAUX-COMMERCIAUX, Assistée de Madame CADORNE, Greffier.

RG: 23/6776

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

S.A.S. IME GESTION, société par actions simplifiée au capital de 210 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evrt-Courcouronnes sous le numéro 402 209 209, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

SCI SALMA, société civile immobilière au capital de 3 000 euros, immatriculée a registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 917 728 552 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sylvie FRANCK de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

RG : 24/5301

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

Société L’IMMOBILIERE DU MOULIN DE L’ESSONE (Ci-après « IME GESTION »), SAS, immatriculée au RCS d’EVRY sous le n°402 209 209, dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par Maître Stéphanie ARFEUILLERE de la SELARL CREMER & ARFEUILLERE, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. MATHILDE DU GOLF, société civile immobilière au capital de 152,45 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 418 356 481,dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvie FRANCK de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

Les Avocats ont été entendus le 15 Novembre 2024 et l'affaire a été mise en délibéré au 17 Janvier 2025.

Advenu ce jour, le Jugement est rendu ainsi qu'il suit :

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2011, la SCI MATHILDE DU GOLF, a donné à bail commercial à la SARL IMMOBILIERE DU MOULIN DE L’ESSONNE (IME GESTION), des locaux lots n°2 à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4], ce pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er juillet 2011 pour se terminer 9 ans plus tard soit le 30 juin 2020, pour exercer les activités « d’agence immobilière, transaction, location, gestion, syndic » moyennant un loyer annuel en principal de 19 057,20 euros HT HC.

Selon exploit de commissaires de justice en date du 29 janvier 2020, la SCI MATHILDE DU GOLF a donné congés avec offre de renouvellement à la société IME GESTION à compter du 30 septembre 2020 et a sollicité que le prix du bail soit fixé à la somme de 1800 euros HT mensuel. Elle a demandé également que la taxe foncière soit provisionnée par le preneur par échéance mensuelle et par 1/12ème payable tous les mois.

Selon exploit de commissaires de justice en date du 15 juin 2020, la société IME GESTION a fait signifier au bailleur l’acceptation du principe du renouvellement du bail expiré et a proposé un loyer annuel de 1150 euros HT mensuel, que les grosses réparations visées par l’article 606 du civil, la taxe foncière ainsi que la réfection de l’installation de la climatisation et les travaux de mise en conformité soient à la charge du bailleur, les autres clauses restant inchangées.

Par exploit d’huissier en date du 27 janvier 2022, la société IME GESTION a fait assigner la SCI MATHILDE DU GOLF devant le juge des loyers du Tribunal Judiciaire d'EVRY aux fins de voir à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme en principal de 1150 euros HT HC par mois, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées et à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/610.

Par jugement du 20 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a désigné en qualité d’expert, Monsieur [N] [P] lequel a déposé son rapport le 15 février 2023.

L’affaire a été rétablie sous le numéro RG 24/5301.

Le 31 octobre 2022, la SCI MATHILDE DU GOLF a cédé le bien immobilier à la SCI BALMA, laquelle vient aux droits de la SCI MATHILDE DU GOLF.

Par exploit de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la société IME GESTION a fait assigner la SCI SALMA devant le juge des loyers commerciaux aux fins de :

FIXER le loyer de renouvellement au 1er octobre 2020 à la valeur locative évaluée elle-même à la somme de 17.895,00 € en principal hors taxes hors charges annuelle DIRE ET JUGER que le bail s'est renouvelé moyennant un loyer annuel de 17.895,00 € en principal hors taxes hors charges annuelle ;
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/6776.

Par conclusions du 4 juillet 2024 de rétablissement au rôle et de jonction la SAS IME GESTION a sollicité la jonction de la procédure 24/5301 avec la présente enregistrée sous le RG 23/6776.

Selon conclusions de rétablissement au rôle et de jonction, du 14 novembre 2024, la SCI MATHILDE DU GOLF a demandé au juge des loyers de joindre l’affaire 24/5301 avec l’affaire RG 23/6776.

Selon conclusions d’accord du 15 novembre 2024, la SCI SALMA a demandé au juge des loyers commerciaux de :

Fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2020 à la somme de 17 895 euros en principal HT HCDire que le bail s’est renouvelé le 1er octobre 2020 moyennant un loyer en principal hors taxes et hors charges de 17 895 euros.

L’affaire est venue à l’audience du 15 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande jonction

Aux termes de l’article 367 alinéa 1 du code de procédure civile : 
« Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

En l’espèce, il est de l’intérêt d’une bonne justice, d’instruire et juger la présente affaire enregistrée sous le 23/6776 qui concerne la SCI SALMA désormais propriétaire et bailleur des locaux donnés à bail à la société IME GESTION avec la procédure RG 24/5301 (procédure initiale) qui opposait la SCI MATHILDE DU GOLF initialement propriétaire des locaux litigieux donnés à bail à la société IME GESTION, et vendus désormais à la SCI SALMA.

En conséquence, les affaires n°24/5301 et n°23/6776 seront jointes.

Sur la demande de fixation du loyer à la valeur locative
Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La détermination de la valeur locative se fait également en application des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. »

L’article L 145-34 du code de commerce précise :
« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »
En l’espèce, il apparait que l’expert judiciaire a fixé la valeur du loyer renouvelé déplafonné à la somme de 17 895 euros après abattement compte tenu du fait que la taxe foncière est à la charge du preneur. Il précise que le loyer plafonné serait de 21 371,76 HC.

Il résulte de la procédure, que les parties se sont accordées à faire homologuer cette valeur de loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2020 soit la somme annuelle de 17895 euros HT et HC.

En conséquence, il y aura lieu d’homologuer cet accord et de fixer le loyer annuel à la somme de 17 895 euros HT HC.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l'expertise judiciaire.

L'exécution provisoire de la présente décision, nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS