TJ Toulouse, 17 janv. 2025, RG 24/02522

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 17 Janvier 2025
DOSSIER : N° RG 24/02522 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S5MW
NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 7

JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 15 Novembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [O] [E] [B] épouse [W]
née le 23 Août 1953 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
*
représentée par Maître Thierry LANGE de , avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 324

DEFENDERESSE

S.A.S. SALAD’SUSHI, RCS Toulouse 853 528 479, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] [B] épouse [W] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis commune de [Localité 4] (Haute-Garonne), [Adresse 1].

Suivant bail sous seing privé en date du 16 juin 2016, Madame [O] [B] épouse [W] a donné en location ledit bien, initialement à la Société SARL DES SAVEURS EN PANIERS, pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir à compter du 16 juin 2016, pour venir à expiration le 16 juin 2025.

Les lieux étaient affectés à un commerce de restauration (petite restauration, produits à emporter, livraisons, cuisine exclusivement vapeur).

À la date du 10 octobre 2019, la Société DES SAVEURS EN PANIERS, a cédé son droit au bail à la Société SALAD'SUSHI.

Tenant des arrérages de loyers pour les mois de mars et avril 2023, Madame [E] [B] épouse [W] faisait délivrer à la SAS SALAD'SUSHI un commandement de payer les loyers en date du 14 avril 2023 visant la clause résolutoire.

Le 13 mars 2024, Madame [E] [B] épouse [W] faisait délivrer un nouveau commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, s’agissant des loyers de février et mars 2024, pour une somme totale en principal, charges pour l’exercice 2023, et frais, de 1.636,32 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, Madame [E] [B] épouse [W] a fait assigner la SAS SALAD'SUSHI devant le tribunal judiciaire de Toulouse, et demande à la juridiction, au visa de l’article 1728 du Code Civil, de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail signé entre Madame [O] [B] épouse [W] et la Société SAS SALAD'SUSHI, aux torts exclusifs de cette dernière.
Dès lors,
- ordonner l’expulsion de la Société SALAD'SUSHI SAS des lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 4] (Haute-Garonne), de toute personne et de tous objets de son chef
- condamner la Société SAS SALAD'SUSHI à payer à Madame [O] [W] née [B], la somme de 2.173,32 €, en principal, intérêts et frais (loyer de février 2024, mars 2024 et avril 2024) provisoirement arrêté au 30 avril 2024, sauf à parfaire
- condamner la SAS SALAD'SUSHI à payer à Madame [O] [W] née [B] une indemnité d’occupation, à compter du prononcé de la résiliation du bail d’un montant de 537 € mensuel, jusqu’au départ effectif des lieux
- condamner la SAS SALAD'SUSHI à payer à Madame [W] [O] née [B], à titre d’indemnité contractuelle, la somme de 1.111 €
- condamner la SAS SALAD'SUSHI à payer à Madame [W] [O] née [B] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de I'article 700 du Code de Procédure Civile
- condamner la SAS SALAD'SUSHI aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais engagés lors des commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire du 14 avril 2023 soit 85,98 € et du 13 mars 2024 soit 26,36 €.

La SAS SALAD'SUSHI, à qui l’assignation a été signifiée à l’étude, n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 08 juillet 2024 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 15 novembre 2024.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la résiliation du bail commercial liant les parties et ses conséquences

Madame [E] [B] épouse [W] sollicite en l’espèce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail signé entre les parties aux torts exclusifs de la SAS SALAD'SUSHI.

Il ressort en effet des pièces produites que Madame [E] [B] épouse [W] et la SARL DES SAVEURS EN PANIER ont signé le 10 octobre 2019 un contrat de bail commercial portant sur un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 1] commune de [Localité 4] (31) pour une durée de neuf années courant à compter du 16 juin 2016.

Le droit au bail commercial portant sur ce local commercial a ensuite été cédé par la SARL DES SAVEURS EN PANIER à la SAS SALAD'SUSHI le 10 octobre 2019.

Il est encore établi que Madame [E] [B] épouse [W] a fait délivrer à la SAS SALAD'SUSHI le 14 avril 2023 commandement de payer visant la clause résolutoire en application des dispositions contractuelles en vue d’obtenir paiement des loyers et charges impayés pour les mois de mars et avril 2023.

Madame [E] [B] épouse [W] a par la suite fait délivrer à la SAS SALAD'SUSHI le 13 mars 2024 un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire en application des dispositions contractuelles en vue d’obtenir paiement des loyers impayés pour les mois de février et mars 2024, et des charges impayées pour l’année 2023.
 
Or, en application du contrat de bail liant les parties, « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, ou de toutes sommes qui pourraient être dues en vertu du présent bail, ou qui en seraient la suite ou la conséquence (et notamment des frais de poursuite, de commandement ou autre), ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, et un mois après un commandement ou une sommation d’exécuter demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de procéder à l’accomplissement de formalités judiciaires ».
Le commandement de payer signifié le 13 mars 2024 comprend la reproduction de la clause résolutoire précitée. Il précise les manquements reprochés, en l’espèce le non-paiement des loyers de février et mars 2024 et des charges 2023. Il reprend en outre le montant des loyers et des charges sollicités. Le délai d’un mois visé à l’article L 145-41 du code de commerce est enfin bien repris.

Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire comme demandé par Madame [E] [B] épouse [W], compte tenu du non-paiement des loyers par la SAS SALAD’SUSHI.

Sur la demande d’expulsion

Madame [E] [B] épouse [W] sollicite que soit prononcée l’expulsion de la SAS SALAD'SUSHI des locaux, objet du bail commercial liant les parties.

En application de l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L 145-28 du même code prévoit ainsi qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Selon l’article L 145-17 du même code, le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, notamment s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Or, il ressort en l’espèce des pièces produites que la SAS SALAD'SUSHI a cessé de régler les loyers au mois de mars 2024 et qu’elle n’en avait pas repris le paiement à la date de délivrance de l’assignation le 15 mai 2024, soit plus d’un mois après délivrance du commandement de payer du 13 mars 2024, lequel reprenait les dispositions de l’article L 145-17 précitées.

Au regard de ces éléments, il sera fait droit à la demande d’expulsion de la SAS SALAD'SUSHI, Madame [E] [B] épouse [W] n’étant au présent cas pas tenu de lui verser d’indemnité d’éviction.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Madame [E] [B] épouse [W] sollicite la condamnation de la SAS SALAD'SUSHI à lui payer la somme de 2.173,32 € en principal, intérêts et frais correspondant aux loyers des mois de février à avril 2024, arrêtée au 30 avril 2024, sauf à parfaire.

Il convient de rappeler ici que le bail commercial liant les parties a pris fin par acquisition du jeu de la clause résolutoire faisant suite au commandement de payer du 13 mars 2024, soit le 13 avril 2024.

Il en résulte qu’il sera fait droit à la demande de Madame [E] [B] épouse [W], laquelle correspond aux sommes visées au commandement de payer précité augmenté du loyer dû pour le mois d’avril 2024, en limitant toutefois cette demande à la période pour laquelle le bail était encore en cours.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de condamner la SAS SALAD'SUSHI à payer à Madame [E] [B] épouse [W] la somme de 1.851,12 €.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par Madame [E] [B] épouse [W]

Madame [E] [B] épouse [W] sollicite la condamnation de la SAS SALAD'SUSHI au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur à hauteur de la somme mensuelle de 537 €.

Il convient en effet de rappeler ici que le locataire qui se maintient en place après la résiliation du bail doit être considéré comme occupant sans droit ni titre et est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation dont le montant doit correspondre au préjudice subi par ce dernier du fait de l’indisponibilité de l’immeuble, et donc au prix de la jouissance.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’indemnité d’occupation à compter du 13 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux à hauteur de 537 € par mois, somme correspondant au montant du loyer en cours au bail commercial.

Sur la demande d’indemnité contractuelle formée par Madame [E] [B] épouse [W]

Madame [E] [B] épouse [W] sollicite la condamnation de la SAS SALAD'SUSHI au paiement d’une indemnité égale à trois mois de loyer comme prévu aux dispositions du contrat de bail.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail au paragraphe intitulé « clause résolutoire » que « la résiliation effectuée dans ces conditions donnerait ouverture au profit du bailleur à une indemnité égale à 3 mois de loyer, sans préjudice de tous dommages et intérêts qu’il pourrait se faire allouer »

Il sera en conséquence fait droit à la demande de Madame [E] [B] épouse [W] formée sur ce point et la SAS SALAD'SUSHI sera condamnée à lui payer la somme de 1.111 € de ce chef dans la limite de cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par la SAS SALAD'SUSHI.

Les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, n’étant pas juridiquement indispensables à l’introduction de la présente procédure judiciaire, et n’ayant pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner la SAS SALAD'SUSHI à payer à Madame [E] [B] épouse [W] la somme de 1.500 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ceux compris les frais de commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,