TJ Bobigny, 20 janv. 2025, RG 24/02275

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 JANVIER 2025

Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 24/02275 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYQS
N° de MINUTE : 25/00050

La S.C.I. NAHMAN
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 740

DEMANDEUR

C/

Monsieur [L] [U] [K]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Novembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 3 novembre 2023, la SCI Nahman a acquis de M. [K] un bien immobilier sis [Adresse 3] [Localité 6] moyennant un prix de 140 000 euros.

Ayant constaté que le bien était affecté de vices, la SCI Nahman a, par acte d’huissier du 27 février 2024, fait assigner M. [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

Avisé à étude, M. [K] n'a pas constitué avocat.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 avril 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 14 novembre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 20 janvier 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation introductive d’instance, la SCI Nahman demande au tribunal judiciaire de Bobigny de condamner M. [K] à lui payer les sommes suivantes :
- 380 euros au titre du procès-verbal de constat ;
- 33 840 euros TTC au titre du dol et, à titre subsidiaire, au titre des vices cachés ;
- 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement

Sur le fondement de l’obligation précontractuelle d’information

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A ce titre, l'article 1112-1 du code civil précise que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ; qu'ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

En l’espèce, l’efficacité de ce fondement de responsabilité suppose de démontrer que le vendeur avait connaissance de l’information déterminante pour le consentement de l’acquéreur.

Or, la demanderesse ne rapporte pas le moindre commencement de preuve de ce que le vendeur avait connaissance de l’état de la toiture.

Il est en effet indiqué dans le procès-verbal de constat d’huissier que les faux plafonds ont été déposés afin de mettre à nu la charpente, de sorte qu’il n’est rien de moins certain que le vendeur ait eu connaissance des infiltrations la touchant.

Ce moyen est donc insusceptible de prospérer et la demande de ce chef sera rejetée.

Sur le fondement du dol

En vertu de l’article 1128 du code civil, la validité du contrat porte sur trois conditions cumulatives : un consentement sain et éclairé, la capacité de contracter et un contenu licite.

Sur le fondement de l’article 1130 du code civil, le contrat est nul en cas d’erreur, de dol ou de violence.

L’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Le dol est caractérisé par la réunion de quatre conditions cumulatives : une manœuvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

En l’espèce, la réticence dolosive ici invoquée supposant également de démontrer la connaissance antérieure d’une information par un cocontractant, le moyen est insusceptible de prospérer.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l'acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose (étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose), il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l'action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome ; que si le vendeur ignorait les vices de la choses, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Mais, conformément à l'article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu'il ne sera obligé à aucune garantie - quelle que soit l'action exercée -, pour les vices cachés dont il n'avait pas connaissance.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, à supposer établie l’existence d’un vice caché, dont la preuve ne peut résulter d’un simple procès-verbal de constat d’huissier dès lors d’une part qu’un officier public ministériel n’est point expert de la construction, et d’autre part que ce constat n’est pas corroboré par d’autres éléments de preuve, le demandeur fonde ses demandes indemnitaires sur un devis établi extrajudiciairement et non-contradictoirement, qui ne peut davantage suffire à établir l’existence du préjudice.

Au surplus, force est de relever que l’acte de vente contient une clause fort classique d’exclusion de la garantie des vices cachés.

L’acte de vente stipule en effet, en page 28 : « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il s trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,
- ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Or, rien n’indique que le vendeur soit un professionnel de l’immobilier et il résulte de ce qui précède qu’il n’est pas démontré qu’il avait connaissance du vice invoqué.

Du tout, il résulte que les demandes seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI Nahman, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI Nahman sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,