TJ Bobigny, 20 janv. 2025, RG 24/04821

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/04821 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMDG

Minute : 25/00107

CASP CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT
Représentant : Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J144

C/

S.C.I. MADERA
Représentant : Me François-marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0649

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me François-marie IORIO

Le

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Janvier 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

CASP CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J144

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. MADERA
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me François-marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0649

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Par jugement d’adjudication en date du 25 avril 2017, la SCI MADERA a acquis un bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 9].
Suivant factures éditées entre les mois de mai 2017 et décembre 2018, la SCI MADERA a fait réaliser des travaux de mise en conformité de l’ensemble immobilier susvisé.
Suivant attestations de conformité datées du 7 novembre 2017, la société RV BATIMENT a indiqué que les installations électriques des divers appartements composant le bien susvisé étaient conformes à la réglementation en vigueur.
Par courrier en date du 19 juin 2018, la SA ORANGE a indiqué à la SCI MADERA que les installations et réseaux de communication du bâtiment susvisé étaient conformes à la réglementation en vigueur.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 décembre 2018, la SCI MADERA a fait constater que l’ensemble immobilier susvisé était en bon état général.
Par projet de courrier non daté, l’association Centre d’action sociale protestant (ci-après association CASP) a attiré l’attention du Maire de la commune de [Localité 9] sur un projet d’hébergement de « personnes isolées, des couples et des familles monoparentales dont le père ou la mère a un droit de visite et d’hébergement pour un enfant (…) nous accueillerons exclusivement des personnes en situation régulières ou proches de la régularisation, en capacité de gérer leur vie quotidienne en toute autonomie et d’accéder à moyen terme au logement ordinaire ou d’insertion. ».
Suivant acte authentique en date du 19 janvier 2019, la SCI MADERA a donné à bail à l’association Centre d’action sociale protestant le local situé [Adresse 6] à [Localité 9], pour une durée de 10 ans à compter du 15 janvier 2019, moyennant un loyer d’un montant de 110.436 euros. Le bien immobilier ainsi loué est constitué de plusieurs appartements d’habitation.
Suivant attestation de non-contestation de conformité en date du 3 octobre 2019, la Mairie de [Localité 9] a certifié avoir reçu la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux diligentés pour la remise en conformité de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 9], la conformité n’ayant pas été contestée suite à la visite du 22 janvier 2019.
Par message électronique en date du 17 mars 2022, la SCI MADERA a indiqué à l’association CASP que suite à des problèmes d’humidité, elle envisageait de renforcer la ventilation des locaux, contrôler les gouttières et le toit ainsi que l’évacuation de la cuisine du 2e étage. La SCI MADERA a ajouté que des disparités importantes dans le soin apporté à la ventilation, l’entretien des joints, le fonctionnement des cabines de douche pouvaient conduire à des infiltrations. Elle a précisé qu’il convenait de demander aux locataires de prendre soin des lieux loués.
Suivant rapport de visite technique établi par le groupe LGE suite à une visite du 26 mai 2022, il a été constaté divers défauts d’étanchéité (paroi de douche, lavabo, WC, raccordement pipe d’évacuation des WC, évacuation de l’évier) et des risques d’effondrement du plancher et plafond entre les premier et deuxième étage.
Suivant rapport technique en date du 22 juillet 2022, Madame [P] [X], architecte et experte judiciaire, a constaté les désordres suivants :
Absence de double ventilation (haute et basse), et de simple ventilation dans certaines chambres,Plusieurs VMC hors d’usage, bouchées ou non fonctionnelles dans les pièces d’eau,
Ouvertures sauvages de murs de refend dans le sous-sol à destination de laverie, qui peuvent nuire à la solidité de l’immeuble et provoquer des fissurations et des désordres,Evacuations exécutées de manière sauvage et non conforme,Installations électriques à proximité de canalisations d’eau, avec risque d’incendie et de court-circuit,Alimentations d’eau exécutées sans respect des normes avec des coudes francs qui ne permettent pas une circulation de l’eau fluide,Sur la façade arrière, nombre très important de bouches de ventilation qui ne constituent pas la solution technique requise par les normes et les règles de l’artAbsence de plinthe pour séparer le ravalement et le sol, pouvant entraîner des risques d’infiltration,Pignon sur rue présentant des fissures, pouvant être infiltrantes,Escaliers non conformes et marches trop hautes, avec risque de ne pas pouvoir évacuer en sécurité en cas d’incendie,Manque de ventilation conforme des chambres entraînant des traces de moisissure,Le rapport d’expertise conclut que l’immeuble n’est pas conforme à sa destination en raison de ces désordres, et de travaux non-exécutés incombant au bailleur.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la SCI MADERA a fait procéder à l’état des lieux de sortie de l’association CASP, constatant notamment les désordres suivants :
Entrée : carrelage au sol fissuré et cassé en différents endroits, impacts sur les murs, Cave remplie de matelas usagés, présence d’une machine à laver, de morceaux de meubles, le tout déposé de manière anarchique,Cour : bric-à-brac d’objets hétéroclites empilés, végétation présente dans les gouttières, gouttière non entretenue,Appartement n°1 : carrelage au sol fissuré, éclats sur le mur, faux plafond partiellement effondré, convecteur arraché, mobilier non enlevé ; Appartement n°3 : odeur nauséabonde, état de saleté repoussante, éclats sur les murs, convecteurs partiellement descellés, mobilier non retiré, porte de salle d’eau sans poignée, joints moisis, cabine de douche non fonctionnelle et présentant un état de saleté repoussante ; Appartement n°2 : Plus de porte d’accès à l’appartement, séjour comblé de sacs poubelles, salissures, WC sans abattants, moisissures, cabine de douche cassée, présence d’un rat mort en état de putréfaction, évier condamné par un carton scotché et une cagette noire ;Escalier couvert de crasse, éclats sur les murs, Appartement n°4 : traces et éclats sur les portes et murs, convecteurs partiellement descellés, moisissure, mobilier non retiré, bâche plastique au plafond, saleté repoussante de la kitchenette, auréoles d’infiltrations au plafond ;Appartement n°5 : traces et éclats, saleté, détritus et mobilier non retiré, ruban adhésif sur fenêtre, grille d’aération obstruée par ruban adhésif, mitigeur de la kitchenette partiellement descellé, moisissures,

Appartement n°6 : saleté, crasse, trous dans la cloison et le faux plafond, moisissure, coffre de tableau électrique arraché, cabine de douche non fonctionnelle, évier condamné par une bâche noire, Local à poubelles rempli d’un bric-à-brac d’objets hétéroclites et de détritus ;Local vélo présentant des salissures ;Par ordonnance en date du 25 mars 2024, le tribunal administratif de Montreuil a désigné Monsieur [M] [V] en qualité d’expert à l’effet de procéder à la description des désordres au sein de l’ensemble immobilier susvisé, et de proposer les mesures de nature à mettre fin au danger et les mesures provisoires indispensables pour mettre fin à son imminence.
Suivant rapport d’expertise en date du 4 avril 2024, Monsieur [M] [V] a constaté les désordres susvisés et a conclu : « il n’appartient pas à l’expert, dans le cadre de la présente mission n’intégrant pas le locataire au contradictoire, de se prononcer sur la ou les causes des désordres ou sur les responsabilités engagées. Les parties sont invitées à saisir leurs assureurs respectifs afin de traiter ce volet du dossier. ». L’expert indique également que « La corruption récurrente à l’eau des planchers intermédiaires est manifestement d’origine domestique et liée à l’état des installations sanitaires ; il s’agit, en l’espèce, de désordres de type « dégât des eaux » dont les causes n’ont pas été traitées malgré des conséquences parfaitement visibles des occupants tels que les traces de ruissellement ou des effondrements ponctuels de doublages. »
Suivant rapport de visite technique et examen d’habitabilité en date du 23 mai 2024, [N] [C], architecte expert près la cour d’appel de Versailles, a indiqué : « nous avons d’ailleurs pu constater également que les quelques locaux préservés d’un usage dégradant, sont en bon état sanitaire structurel et comportent les équipements complets. (…) c’est une utilisation sans soin et inappropriée cumulée à une absence d’entretien des joints d’étanchéité qui a provoqué les dégâts des eaux par projection (…) Ces DDE n’ont pas été traités, ni dans leur origine, ni dans leur effet pendant plus de deux ans. Concernant les douches il y avait partout des robinetteries adaptées et complètes, et des cabines de douche qui si elles sont fermées lors de leur usage, ne permettent pas des projections d’eau alentour, générant des désordres sur les planches (…) l’immeuble tel qu’il a été livré lors de la prise de possession par l’association locataire, était parfaitement habitable, sécurisé et sain. (…) Conclusion : Nous confirmons donc à l’issue de l’examen des lieux et des documents divers produits au débat : (…) qu’il faut considérer que l’usage des équipements sanitaires de manière irraisonnée et sans les précautions d’usage ont généré des désordres importants sur les éléments structurels comme les planchers, les ravalements, les doublages, les canalisations, les joints d’étanchéité et même les carrelages, (…) que c’est la manière d’habiter qui a provoqué les désordres. »
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 février 2024, l’association CASP a fait constater un trou au plafond du troisième étage de l’immeuble, avec peinture fortement cloquée et présence de taches d’humidité sur le placoplâtre du plafond.
Suivant courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 20 mars 2024, l’association CASP a notifié la résiliation du contrat de location à la SCI MADERA et a proposé la remise des clés le 29 mars 2024 en présence d’un commissaire de justice.
Par arrêté en date du 10 avril 2024, la direction de l’habitat durable de la Mairie de [Localité 9] a ordonné à la SCI MADERA de procéder à l’exécution de travaux pour mettre l’immeuble en sécurité.
Suivant devis en date du 29 mai 2024, la société NRJ BAT a proposé à la SCI MADERA des travaux de remise en état du bien immobilier pour un coût total TTC de 332.669,70 euros.
Par arrêté en date du 11 octobre 2024, le service de la direction de l’habitat durable de la Mairie de [Localité 9] a notifié à la SCI MADERA un arrêté de mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité du 10 avril 2024.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, l’association CASP a fait assigner la SCI MADERA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs de la SCI MADERA,Suspendra l’obligation de l’association CASP tenant au paiement des loyers et charges pour impossibilité totale d’occupation des locaux, jusqu’à la date de la décision à intervenir,Condamner la SCI MADERA à lui verser la somme de 147.773,15 euros à titre de dommages et intérêts en raison du manquement à l’obligation de délivrance,Condamner la SCI MADERA à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024, puis a fait l’objet de renvois jusqu’à la date du 5 décembre 2024.
A cette date, l’association CASP, représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, ajoutant à ses prétentions la condamnation de la SCI MADERA à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral, et actualisant la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 12.000 euros.
En réponse aux moyens soulevés par la SCI MADERA relativement à l’utilisation inappropriée des locaux, l’association CASP indique avoir utilisé les locaux conformément à leur destination initiale, les prétendues dégradations résultant selon elle de vices pré-existants. Elle précise que la charge de la preuve du respect de l’obligation de délivrance incombe au bailleur. Elle indique que l’immeuble était impropre à sa destination et se réfère à l’arrêté de péril pris par la Ville de [Localité 9], au rapport d’expertise du 22 juillet 2022, au rapport diligenté par la société LGE le 26 mai 2022 et au constat en date du 20 février 2024.
Elle ajoute que par des échanges de mail, dès 2019, elle a alerté le bailleur concernant ces difficultés. Elle se réfère à des échanges de courriels en date du 28 décembre 2018 au 24 mai 2019 relatifs à la modification de la puissance du réseau électrique afin d’y raccorder des machines à laver le linge, des échanges de SMS en date du mois d’avril 2020 relatifs à une infiltration et un carreau cassé dans une salle de bain, des messages du 17 novembre 2020 relatifs à une canalisation bouchée dans l’appartement du rez-de-chaussée.
Elle ajoute au regard de l’article 606 du code civil que les travaux nécessaires au clos et au couvert incombent au bailleur, et au regard des articles 1219 et 1224 du code civil que la résiliation du bail est justifiée en raison des manquements de la SCI MADERA.
Elle précise qu’elle n’a pas participé aux travaux de rénovation de l’immeuble en 2017, et que la preuve de cette allégation n’est en tout état de cause pas rapportée par la SCI MADERA.
En réponse au moyen tiré par la SCI MADERA de l’absence d’alerte donnée par les locataires, l’association CASP se réfère au rapport de visite technique établi par la société LGE le 26 mai 2022.
En réponse au moyen tiré par la SCI MADERA d’une modification de la destination des lieux loués par les locataires sans autorisation du bailleur, l’association CASP indique qu’aucune clause n’interdisait d’ajuster l’accueil social d’un public précaire en admettant dans les locaux plus de personnes que ce qui était initialement convenu.

Au soutien du rejet des demandes reconventionnelles de la SCI MADERA, l’association CASP fait valoir que le bailleur ne peut se prévaloir d’un préjudice résultant d’une résiliation motivée par ses propres manquements, et qui ne présente par conséquent aucun caractère fautif. Elle ajoute qu’une clause transférant au locataire la charge des réparations structurelles est abusive en ce qu’elle contrevient aux dispositions de l’article 1720 du code civil, en dérogeant de manière excessive aux obligations légales du bailleur. Elle ajoute au visa de l’article 1711 du code civil qu’une telle clause est réputée non écrite.
Au soutien du rejet de la demande de paiement au titre du préavis, l’association CASP souligne que l’article 1719 du code civil dispose que l’obligation du locataire de respecter le préavis est suspendue sur le bailleur manque à son obligation de délivrance.
Au soutien de l’évaluation de son préjudice, l’association CASP estime avoir subi les dommages suivants :
47.475 euros au titre de la perte de jouissance à hauteur de 50% du loyer pour 30 résidents entre le 23 août 2023 et le 30 juin 2024, soit 10 mois,10.200 euros au titre des loyers versés à un nouveau bailleur pour reloger les occupants,7.050 euros au titre du différentiel entre le loyer du nouveau logement et le loyer de l’ancien,23.737,50 euros au titre des loyers payés à la suite de l’évacuation des derniers résidents le 19 février 2024 et ce jusqu’au 30 juin 2024,56.000 euros au titre des frais de déménagement et de gardiennage,10.000 euros au titre de son préjudice moral, en raison de la perte d’image de l’association qui poursuit des objectifs d’intérêt général et une vocation sociale.
La SCI MADERA, représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. La décision sera rendue contradictoirement.
Elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du bail,Condamner la demanderesse à lui verser les sommes suivantes :227.880 euros au titre du non-respect du préavis de 2 ans et en compensation des pertes de loyer,7.240 euros au titre du règlement des factures de mise en sécurité, d’assainissement et de déblaiement des immondices laissées par l’association CASP,342.396,09 euros au titre des réparations à effectuer au sein de l’immeuble,12.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de la résiliation du bail et du débouté des demandes de l’association CASP, la SCI MADERA fait valoir qu’elle a respecté son obligation de délivrance. Elle se réfère à l’appui de ce moyen aux justificatifs relatifs aux travaux effectués entre l’achat du bien immobilier et sa mise en location, ainsi qu’à l’attestation de conformité délivrée par la Ville de [Localité 9] le 3 octobre 2019.
En réponse au moyen tiré par l’association CASP de l’expertise datée du mois de juillet 2022, la SCI MADERA fait valoir que l’immeuble avait déjà été dégradé par ses occupants à cette date. Elle s’appuie également sur le rapport de visite technique et examen d’habitabilité en date du 23 mai 2024 réalisé par l’architecte [N] [C].
Au soutien de la mise en cause de la responsabilité civile contractuelle de l’association CASP, la SCI MADERA fait valoir que la locataire était tenue d’une obligation de conservation et d’entretien normal du bien loué, qu’elle n’a pas respectée au regard des expertises, rapports et constats évoqués ci-dessus.
Elle ajoute que l’association CASP n’a pas prévenu le propriétaire des dégradations en cours. Elle précise que les problèmes mineurs qui ont été signalés (changements de ballons d’eau chaude, débouchage d’une gouttière, changement d’un carreau de douche) ont fait l’objet d’une prise en charge rapide et efficace par le bailleur, et se réfère aux échanges de messages déjà évoqués à ce propos.
Elle souligne que la locataire n’a pas exécuté le contrat de bonne foi au sens des articles 1103 et 1104 du code civil, en logeant au sein du local des hommes majeurs sortis de prison, sans domicile fixe ou sans-papiers.
Au soutien de ses demandes en paiement, la SCI MADERA estime avoir subi les préjudices suivants :
227.880 euros au titre de 24 mois de loyers correspondant au préavis contractuellement établi par la page 4 du contrat de bail, les locataires ayant quitté les lieux sans respecter ledit préavis,7.240 euros au titre des travaux de déblaiement, traitement de la mérule et des punaises de lit,342.396,09 euros au titre des travaux de remise en état de l’immeuble, étant précisé que le devis en date du 29 mai 2024, établi par la société NRJ BAT pour un coût total TTC de 332.669,70 euros, a été suivi d’un nouveau devis moins coûtant, d’un montant de 296.743,70 euros, établi par la société BATIMENT RESOUD PRO le 30 mai 2024, mais que des frais complémentaires de traitement de la mérule pour un coût de 5.554,89 euros suivant facture de la société ABM, 300 euros au titre des honoraires de Monsieur [Z] [B] pour un diagnostic par architecte, 234 euros pour le remplacement des badges d’accès perdus suivant facture établie par la société DIGI DIFFUSION réglée par carte bancaire suivant ticket du 24 septembre 2024, et 32.323,50 euros de travaux complémentaires prescrits par la société BATIMENT RESOUD PRO par devis complémentaire en date du 24 juillet 2024 suite au diagnostic établissant la présence de mérule.A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 20 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, sur les demandes réciproques
L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L’article 1353 du même code dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.
La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion cumulative d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
Il ressort de la combinaison des articles susvisés qu’il appartient à celui qui réclame la mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle de rapporter la preuve de la réunion des conditions d’engagement de celle-ci.

Les demandes des parties sont fondées sur la mise en œuvre de leurs responsabilités contractuelles respectives. Il convient dès lors d’examiner si chaque partie rapporte la preuve des inexécutions dont elle se prévaut au soutien de ses prétentions.
Sur le respect par les parties de leurs obligations réciproques
Sur le respect par le bailleur de ses obligations
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivreur au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Il est également obligé d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
En l’espèce, la SCI MADERA produit des factures de travaux de remise en état du logement, ainsi que des attestations indiquant que l’immeuble était en bon état au moment de la location. Il produit en outre une attestation de non-contestation de conformité en date du 3 octobre 2019, par laquelle la Mairie de [Localité 9] a certifié avoir reçu la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux diligentés pour la remise en conformité de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 9], la conformité n’ayant pas été contestée suite à la visite du 22 janvier 2019. Il produit enfin un constat d’huissier en date du 14 décembre 2018 indiquant que l’ensemble immobilier est en bon état général.
La SCI MADERA rapporte ainsi la preuve de la délivrance, à la date de la conclusion du contrat de bail, d’un logement conforme à sa destination.
Au soutien de vices présents dès la conclusion du contrat de location, l’association CASP s’appuie sur le rapport de visite technique établi par le groupe LGE suite à une visite du 26 mai 2022, soit plusieurs années après la date de conclusion du bail. Ce rapport indique en outre divers défauts d’étanchéité (paroi de douche, lavabo, WC, raccordement pipe d’évacuation des WC, évacuation de l’évier) sans indiquer que ces défauts existaient au moment de la conclusion du bail.
Au soutien de ces mêmes vices, l’association CASP s’appuie également sur le rapport d’expertise en date du 22 juillet 2022, par lequel Madame [P] [X], architecte et experte judiciaire, pointe un certain nombre de désordres dont il n’est pas établi qu’ils relèvent d’un défaut de structure ou de l’action du bailleur, à l’exception d’un manque de ventilation qui, s’il peut expliquer la persistance de l’humidité, ne saurait expliquer sans une évidente disproportion des causes et des effets les dommages constatés au sein de l’immeuble, qui relèvent manifestement et au regard de l’ensemble des pièces produites de dégâts des eaux non traités. Les désordres de nature structurelle relevés par l’experte sont soit concentrés dans le sous-sol de l’immeuble, et donc sans effet sur les étages supérieurs où les dégâts ont eu lieu, soit concentrés sur les façades de l’immeuble, et donc sans preuve d’un lien direct avec les dégâts directement causés aux planchers entre les étages.
Les moyens tirés par l’association CASP de rapports d’expertises et de visites postérieures de plusieurs années à l’entrée dans les lieux ne peut suffire à étayer ses allégations suivant lesquelles le bâtiment loué présentait des vices dès l’origine.
En outre, contrairement à ses allégations, l’association CASP ne rapporte pas la preuve d’avoir alerté le bailleur de la dégradation de l’état de l’immeuble suite à des dégâts des eaux non traités. Les échanges de communications dont se prévaut la locataire concernent l’installation de machines à laver, un carreau de douche unique et une gouttière bouchée, désordres auxquels le bailleur justifie d’avoir remédié rapidement et efficacement, et dont la disproportion avec les dégâts constatés exclut tout lien de causalité direct et en tout état de cause suffisant au regard de l’ampleur du préjudice invoqué.
Dès lors, l’association CASP ne rapporte pas la preuve du manquement contractuel dont elle se prévaut pour mettre en cause la responsabilité du bailleur.

Ses demandes, fondées sur ce moyen, seront intégralement rejetées.
Sur le respect par le locataire de ses obligations
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
En l’espèce, la SCI MADERA, qui se prévaut de l’inexécution de cette obligation par l’association CASP, produit un message électronique en date du 17 mars 2022, par lequel la SCI MADERA a indiqué à l’association CASP que suite à des problèmes d’humidité, elle envisageait de renforcer la ventilation des locaux, contrôler les gouttières et le toit ainsi que l’évacuation de la cuisine du 2e étage. La SCI MADERA a ajouté dans ce même message électronique que des disparités importantes dans le soin apporté à la ventilation, l’entretien des joints, le fonctionnement des cabines de douche pouvaient conduire à des infiltrations. Elle a également précisé à la même occasion qu’il convenait de demander aux locataires de prendre soin des lieux loués.
Elle produit en outre le rapport d’expertise en date du 4 avril 2024 par lequel Monsieur [M] [V] refuse de se prononcer sur les responsabilités respectives des parties. L’expert note toutefois : « La corruption récurrente à l’eau des planchers intermédiaires est manifestement d’origine domestique et liée à l’état des installations sanitaires ; il s’agit, en l’espèce, de désordres de type « dégât des eaux » dont les causes n’ont pas été traitées malgré des conséquences parfaitement visibles des occupants tels que les traces de ruissellement ou des effondrements ponctuels de doublages. ». Or, il est constant que la SCI MADERA n’a pas occupé personnellement les locaux durant la location, et n’a pas fait d’usage domestique du bien loué, contrairement aux locataires hébergés par l’association CASP. Il ressort dès lors de ce rapport d’expertise que l’usage des locaux par les locataires ont conduit à des désordres importants, en raison d’une mauvaise utilisation des installations sanitaires conduisant à des dégâts des eaux non traités.
Cette cause directe et suffisante est corroborée d’une part par le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 29 mars 2024 indiquant la présence de saleté, d’impacts et de brisure de divers équipements sanitaires, et d’autre part par le rapport de visite en date du 23 mai 2024, par lequel [N] [C], architecte expert près la cour d’appel de Versailles, indique que « c’est une utilisation sans soin et inappropriée cumulée à une absence d’entretien des joints d’étanchéité qui a provoqué les dégâts des eaux par projection (…) » et relève à l’inverse que les appartements correctement entretenus ou non occupés ne présentent aucun des désordres allégués, d’où il se déduit au surplus que les conditions d’occupation constituent la cause directe et suffisante des désordres.
L’association CASP, au regard de ces éléments, ne produit aucun moyen de preuve de nature à indiquer qu’elle a occupé les locaux conformément à leur destination et en assurant leur entretien domestique régulier et normal. Elle se contente d’allégations sur des vices structurels, dont nous avons vu supra qu’aucun moyen de preuve ne permet d’indiquer qu’ils ont causé les désordres.
Dès lors, la SCI MADERA rapporte la preuve du manquement par l’association CASP à ses obligations, ainsi que du lien de causalité entre ses différents préjudices et ce manquement.
Les conditions cumulatives d’engagement de la responsabilité civile contractuelle sont donc réunies en l’espèce ; l’évaluation des différents préjudices sera examinée infra. La résiliation du bail sera prononcée par la présente décision.
Sur les demandes en paiement formées par la SCI MADERA
La combinaison des articles 1231-1 et 1353 du code civil, déjà cités, fait peser la charge de la preuve de l’existence et du montant des préjudices sur la partie qui en demande réparation, soit en l’espèce la SCI MADERA.
Sur la demande en paiement au titre du non-respect du préavis

Le contrat de bail en date du 15 janvier 2019 dispose en sa page 4, rubrique « Congé », que tout congé en vue de mettre fin à la location doit être adressé par son auteur à la partie destinataire au moins vingt-quatre mois à l’avance. Pendant toute la durée du congé, le locataire reste redevable du loyer et de ses accessoires.
En l’espèce, suivant courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 20 mars 2024, l’association CASP a notifié la résiliation immédiate du contrat de location à la SCI MADERA.
L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.
L’article 1724 du même code dispose que si les réparations sont de telles nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra résilier le bail.
En l’espèce, l’immeuble litigieux a connu des désordres qui ont conduit à des béances affectant la structure même du bien, de sorte que le bien était en partie détruit, et nécessitait des réparations de telles natures qu’elles rendaient le bien inhabitable. Les articles 1722 et 1724 du code civil, qui prévoient la possibilité de résilier le bail sans dédommagement, ne posent pas pour condition à leur application la responsabilité du bailleur dans la survenance du désordre ou de la destruction partielle. Dès lors, c’est à bon droit que l’association CASP a notifié au bailleur la résiliation sans dédommagement, les stipulations contractuelles devant en l’espèce être écartées en ce qu’elles contreviennent à une disposition d’ordre public relative au droit fondamental au logement comme à la vie privée.
La demande formée par la SCI MADERA à hauteur de 227.880 euros au titre du non-respect du préavis de 2 ans et en compensation des pertes de loyer sera par conséquent rejetée.
Sur la demande au titre des factures de mise en sécurité, d’assainissement et de déblaiement
La SCI MADERA produit des factures d’un montant de 7.240 euros au titre de mise en sécurité, d’assainissement et de déblaiement des immondices laissées par l’association CASP.
Elle rapporte ainsi la preuve de son préjudice à cette hauteur.
L’association CASP, directement responsable de ce préjudice, sera condamnée à verser cette somme à la SCI MADERA.
Sur la demande en paiement au titre des réparations à effectuer dans l’immeuble
La SCI MADERA produit un devis d’un montant de 296.743,70 euros, établi par la société BATIMENT RESOUD PRO le 30 mai 2024.
Il ressort de l’examen de ce devis qu’il porte sur des travaux de remplacement de plancher abimés suivant descriptif architecte, du remplacement ou de la réfaction des salles d’eau abimées, des réparations et nettoyages des escaliers, murs et plafonds dégradés, du remplacement des radiateurs arrachés ou détruits ainsi que des détecteurs de fumée arrachés, du remplacement de portes et fenêtres manquants, de remplacement des circuits électriques dégradés et arrachés, et des remplacements des vigiks et des serrures dégradées.
Il ressort de ce devis détaillé et chiffré que les travaux exécutés relèvent intégralement de préjudices causés par les locataires dans l’utilisation des locaux, soit du fait de la mauvaise utilisation des salles d’eau ayant conduit à la dégradation du parquet, soit du fait des dégradations des murs, plafonds, circuits électriques, portes, fenêtres, serrures, constatés par procès-verbal de commissaire de justice après leur sortie et non contestés sur leur principe par l’association CASP.
L’association CASP sera par conséquent condamnée à verser la somme de 296.743,70 euros à la SCI MADERA.
La SCI MADERA produit également une facture d’un montant de 5.554,89 euros établie par la société ABM, une note d’honoraires d’un montant de 300 euros établie par Monsieur [Z] [B] pour un diagnostic par architecte, une facture établie par la société DIGI DIFFUSION d’un montant de 234 euros pour le remplacement des badges d’accès perdus et réglée par carte bancaire suivant ticket du 24 septembre 2024, outre un devis complémentaire d’un montant de 32.323,50 euros proposé par la société BATIMENT RESOUD PRO en date du 24 juillet 2024 suite au diagnostic établissant la présence de mérule.
L’association CASP sera condamnée à verser ces sommes à la SCI MADERA, le diagnostic architecte ayant été rendu nécessaire pour établir la nature exacte des travaux à réaliser ; les badges d’accès n’ayant pas été restitués ; et la présence du mérule étant un effet direct du mésusage des locaux par les occupants.
Le préjudice matériel de la SCI MADERA sera ainsi évalué à hauteur de 335.156,09 euros au total.
Sur les autres demandes
L’association CASP, qui perd le procès, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
La SCI MADERA a nécessairement engagé des frais, notamment d’avocats, pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. L’association CASP sera condamnée à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
PRONONCE la résiliation du contrat de location conclu par acte authentique en date du 19 janvier 2019, entre SCI MADERA et le Centre d’action sociale protestant, portant sur le local situé [Adresse 6] à [Localité 9],
CONDAMNE le Centre d’action sociale protestant à verser à la SCI MADERA la somme de 335.156,09 euros au titre de son préjudice matériel,
CONDAMNE le Centre d’action sociale protestant à verser à la SCI MADERA la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE le Centre d’action sociale protestant aux dépens,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection