TJ Bobigny, 20 janv. 2025, RG 23/03193

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
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REFERENCES : N° RG 23/03193 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQJZ

Minute : 25/00103

S.A. IN’LI
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [S] [R]
Représentant : Me Rose Nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 247, substituée par Me Jeanne - Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Christine GALLON

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Jeanne-céline MBENOUN

Le

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Janvier 2025;

Par [T] [F], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IN’LI
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Rose Nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 247, substituée par Me Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 30 avril 2013, la SA IN’LI a donné à bail à Monsieur [S] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 mai 2023, la SA IN’LI a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 1.624,51 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, la SA IN’LI a fait assigner Monsieur [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Ordonner le séquestre des biens se trouvant dans les lieux,Condamner Monsieur [S] [R] à lui verser la somme de 3.786,53 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il ressort des propos de l’assistante sociale du département de Seine-Saint-Denis que le locataire a connu, entre septembre 2022 et juin 2024, une importante baisse de revenus qui a généré la dette locative. Elle fait en outre état de la mise en place d’un accompagnement pour faire valoir ses droits sociaux et gérer ses ressources.
Appelée à l’audience du 20 février 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 5 décembre 2024.

A cette date, la SA IN’LI, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que la dette locative actualisée s’élève à la somme de 3.327, 49 euros, hors frais et mois d’octobre inclus, à la date du 26 novembre 2024. Elle ajoute ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement et à la demande de suspension de la clause résolutoire formées par Monsieur [S] [R], celui-ci ayant repris le paiement intégral du loyer courant.

Monsieur [S] [R], représenté par son conseil désigné par une décision d’aide juridictionnelle du 21 février 2024, ne s’oppose pas à la demande en paiement formée par la SA IN’LI au titre sa dette locative. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 36 mois (35 mensualités de 50 euros et une mensualité de solde de la dette) ainsi que la condamnation du bailleur aux dépens et le rejet de la demande de ce dernier sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Il demande, à titre subsidiaire, si son expulsion venait à être prononcée, l’octroi de larges délais pour quitter les lieux et de délais de paiement de sa dette locative.

La décision sera contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 novembre 2023 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 26 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 novembre 2023.

En conséquence, l’action introduite par la SA IN’LI est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice au locataire le 30 mai 2023, pour la somme en principal de 1.624,51 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 31 juillet 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 3.327,49 euros au 26 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse (dernier versement au crédit : 209 euros le 22 novembre 2024).

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 30 mai 2023, date du commandement, sur la somme de 1.624,51 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur a en outre exprimé à l’audience son accord pour des délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire, renonçant du même fait à se prévaloir de l’absence éventuelle de reprise du versement intégral du loyer courant.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 35 mensualités de 50 euros, et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [S] [R], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA IN’LI a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [S] [R] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS