TJ Marseille, 20 janv. 2025, RG 24/07578

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A5

JUGEMENT N°
du 20 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 24/07578 - N° Portalis DBW3-W-B7I-46K4

AFFAIRE : S.D.C. PARC KALLISTE BAT E [Adresse 1] ( la SELARL C.L.G.)
C/ S.C.I. ATEF IMMO ()

A l’audience publique d’orientation tenue le 28 octobre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

A l'issue de laquelle, le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation Judiciaire,

avec demande de dépot des dossiers de plaidoirie avant le 7 novembre 2024.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble PARC KALLISTE Bâtiment E sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Me [R] [L], membre de la SCP Ajilink-[R]-Bonetto dont le siège social est sis [Adresse 2], désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du tribunal judiciaire de Marseille du 10 mai 2023,
prise en la personne de son représentant légal en exercice

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012024001999 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. ATEF IMMO, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 500 687 405 et dont le siège social est sis chez sa gérante Madame [W] [E], née le 21 février 1965 à [Localité 4] (Tunisie), domicilié et demeurant [Adresse 3], en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ATEF IMMO est propriétaire des lots n° 810 et 822 au sein de l’immeuble en copropriété PARC KALLISTE BATIMENT E sis [Adresse 1].

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC KALLISTE BATIMENT E sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice Maître [R] [L], membre de la SCP AJILINK [R]-BONETTO, a fait citer la SCI ATEF IMMO devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER la SCI ATEF IMMO à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé Parc Kalliste Bâtiment E sis [Adresse 1] la somme en principal de 22 611,82 € au titre des charges de copropriété dues au 14 mai 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023, date de la mise en demeure

CONDAMNER la SCI ATEF IMMO à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé Parc Kalliste Bâtiment E sis [Adresse 1] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la SCI ATEF IMMO au paiement de la somme de 2 000 € au profit de Maître Philippe CORNET en application des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

CONDAMNER la SCI ATEF IMMO aux entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/07578.

L’acte a été signifié par remise à étude.

---

La clôture de la procédure est intervenue le 28 octobre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI ATEF IMMO a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 22.611,82 euros au titre des charges de copropriété impayées au 14 mai 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, les ordonnances du Tribunal judiciaire de Marseille du 10 mai 2024 et du 19 avril 2024, un relevé de propriété, un décompte des sommes dues au 14 mai 2024, un procès-verbal d’assemblée générale en date du 19 avril 2021, les grands livres des années 2016 à 2022 ainsi que du 1er trimestre 2023, une délibération du 5 septembre 2023, un décompte individuel des charges de 2022, outre les appels de fonds de 2023 et 2024.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2019 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2018 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2020, 2021, 2023 et 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés.

Il ressort par ailleurs de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la SCI ATEF IMMO.

Toutefois, il sera rappelé que les sommes réclamées au titre des charges de copropriété doivent respecter un délai légal de prescription de cinq ans à compter de l’assignation, en date du 25 juin 2024. Ainsi, les sommes antérieures au 25 juin 2019, d’un montant de 13.607,65 euros seront donc retirées du montant des charges de copropriété.
Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier du montant des sommes reprises dans le « solde à nouveau », en l’espèce aucun élément ne permet de dater l’antériorité de la dette, et surtout de justifier de la véracité du quantum avancé.
La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCI ATEF IMMO est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.004,17 euros.

La SCI ATEF IMMO devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.004,17 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, les défaillances de la SCI ATEF IMMO créent un préjudice au syndicat des copropriétaires, d’autant que la copropriété PARC KALLISTE est en grande difficulté financière comme en témoigne son placement sous administration provisoire.

Il y a donc lieu de condamner la SCI ATEF IMMO à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI ATEF IMMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI ATEF IMMO sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000,00 euros à Me Philippe CORNET au titre des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS