TJ Marseille, 20 janv. 2025, RG 24/07358

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A5

JUGEMENT N°
du 20 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 24/07358 - N° Portalis DBW3-W-B7I-47ZS

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 3] [Adresse 1] ( la SELARL DEFENZ)
C/ Mme [W] [K] ; M. [S] [B] ()

A l’audience publique d’orientation tenue le 28 octobre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

A l'issue de laquelle, le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation Judiciaire,

avec demande de dépot des dossiers de plaidoirie avant le 7 novembre 2024.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL ELYOTT IMMOBILIER, inscrite au RCS de Toulon sous le numéro 839 431 996 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [W] [K], née le 1er avril 1980 à [Localité 4], domiciliée et demeurant [Adresse 1]
et
Monsieur [S] [B], né le 15 août 1973 à [Localité 4], domicilié et demeurant [Adresse 1]

défaillants

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [W] et Monsieur [B] [S] sont propriétaires indivis des lots n° 23 et n° 52, consistant respectivement en une cave et un appartement, au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 3] sis [Adresse 1].

Par acte d’huissier en date du 26 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a fait citer Madame [K] [W] et Monsieur [B] [S], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965
Vu l’article 36 du Décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 1240 du code civil,

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] et Madame [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1] la somme de 10.147,34 € au titre des charges de copropriété avec intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2023.

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] et Madame [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1] la somme de 2.613 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance.

PRONONCER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] et Madame [K] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] et Madame [K] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/07358.

L’acte a été signifié par remise à étude.

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La clôture de la procédure est intervenue le 28 octobre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [K] [W] et Monsieur [B] [S] ont été régulièrement cités à étude selon l’article 656 du code de procédure civile.

Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 10.147,34 euros au titre des charges de copropriété impayées au 20 juin 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le contrat de syndic, le relevé de propriété, les relevés de compte débiteur au 10 janvier 2024 et au 20 juin 2024, les procès-verbaux des assemblées générales du 19 février 2021, du 26 octobre 2021, du 13 septembre 2022 et du 26 juillet 2023 ainsi que leurs convocations, les grands livres des années 2021 et 2022, outre les appels de fonds pour les exercices de 2023 et des deux premiers trimestres de 2024.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2021 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2019 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort par ailleurs de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Madame [K] [W] et Monsieur [B] [S].

Toutefois, il ressort des documents produits par le syndicat des copropriétaires que le montant des charges dues au 20 juin 2024 s’élève à 10.146,92 euros.

Or, les documents produits ne permettent pas de justifier l’origine d’un solde antérieur au 1er janvier 2021, d’un montant de 2179,03 euros.
Cette somme sera donc retranchée du montant des charges de copropriété.

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard Madame [K] [W] et Monsieur [B] [S] est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 7967,89 euros.

Madame [K] [W] et Monsieur [B] [S] devront solidairement payer 7967,89 euros au titre des charges de copropriété.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l'article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d'une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance une somme totale de 2.613,00 euros.

Il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « FRAIS DE RAPPEL RECOMMANDE » et « Frais de MISE EN DEMEURE AVEC AR » sachant qu’aucune disposition légale n’impose la multiplication des mises en demeure, « SUIVI CONTENTIEUX » apparaissant à plusieurs reprises, « SOMMATION DE PAYER », « HONORAIRES HUISSIERS » et « TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT » portés au débit du compte des défendeurs correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 2.393,42 euros.

Madame [K] [W] et Monsieur [B] [S] devront donc payer in solidum au syndicat des copropriétaires la somme de 219,58 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues peuvent porter intérêt au profit du syndicat, fixé au taux légal en matière civile, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le prévoit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité de Madame [K] [W] et de Monsieur [B] [S] le paiement solidaire des charges de copropriété impayées, par courriers du 29 décembre, du 31 mars 2023 et du 4 mai 2023, ainsi que par commandement de payer par acte d’huissier en date du 16 juin 2023.

Une lettre du 4 août 2023 a également été envoyée, par laquelle le syndicat des copropriétaires mettait en demeure Madame [K] [W] et Monsieur [B] [S] d’avoir à payer les charges de copropriété dont ils étaient débiteurs.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts que Madame [K] [W] et Monsieur [B] [S] devront payer in solidum sur les intérêts aux taux légal à compter du 16 juin 2023, liés à la somme principale au titre des charges de copropriété impayés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Et aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Il ressort des pièces produites que le non-paiement des charges est ancien et récurrent, mettant ainsi la copropriété en difficulté alors même que des appels de fonds pour des travaux importants au sein de la copropriété sont appelés.

La carence fautive des défendeurs cause un préjudice certain à la copropriété, qui se retrouve inévitablement en difficulté financière, et reporte la charge sur les autres copropriétaires.

En conséquence, les consorts [K]-[B] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 2000 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [K] [W] et Monsieur [B] [S], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Madame [K] [W] et Monsieur [B] [S] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS