TJ Paris, 17 janv. 2025, RG 24/03806

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Rémy HUERRE ; S.C.I. KELIYAH

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03806 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5K62

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 janvier 2025

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son syndicat la société SOGESTIM SAS dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDERESSE
S.C.I. KELIYAH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 novembre 2024
Délibéré le 17 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03806 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5K62

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KELIYAH est propriétaire des lots n°5, 37 et 69 dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic en exercice la société SOGESTIM, a, par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI KELIYAH en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
5736,10 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2000 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il indique à titre informatif que la créance s’élève désormais à 7364,54 euros mais maintient sa demande à hauteur de 5736,10 euros en l’absence de la défenderesse à l’audience.

Bien que régulièrement convoquée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, la SCI KELIYAH n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n°5, 37 et 69 indiquant la répartition des tantièmes (159/10000), un extrait Kbis de la SCI KELIYAH,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021-2022, 2022-2023,un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5058,10 euros,les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2022 et 11 décembre 2023 comportant :o approbation des comptes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023
o vote des budgets prévisionnels du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,
o le fonds travaux 2023 et 2024;
o vote des travaux ou opérations suivantes : toiture terrasse (assemblée générale du 14 décembre 2022, résolution 4), remise en peinture plafonds et murs du rez-de-chaussée au 7ème étage terrasse (assemblée générale du 14 décembre 2022, résolution 6), réfection étanchéité sol chauffagerie (assemblée générale du 11 décembre 2023, résolution 4), déploiement d’un système de bornes de recharge pour véhicules électriques (assemblée générale du 11 décembre 2023, résolution 21), travaux de condamnation VO (assemblée générale du 11 décembre 2023, résolution 23), clôture terrasse jardin (assemblée générale du 11 décembre 2023, résolution 24), végétalisation toiture terrasse (assemblée générale du 11 décembre 2023, résolution 25),

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,le règlement de copropriété,une mise en demeure en date du 24 mai 2023 par courrier recommandé avec accusé de réception (pli avisé et non réclamé)une mise en demeure par avocat de payer la somme de 3508,41 euros envoyée le 8 décembre 2023 (non signée, destinataire inconnu à l’adresse),le contrat de syndic,des factures de frais en date des 24 mai 2023, 6 décembre 2023, 20 mai 2024, 25 juin 2024, 22 juillet 2024, 23 septembre 2024, 24 octobre 2024.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, il apparaît que le procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté les travaux de ravalement n’est pas versé aux débats. Toutefois, au regard du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2023 résolution 19 (point d’information ravalement : droit de surplomb), il est manifeste que ces travaux ont été votés lors d’une assemblée générale précédente.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 678 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 5058,10 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt sera au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se borne à produire des factures et ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Pour l'envoi du dossier à l'avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
En conséquence la somme globale de 10 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à la mise en demeure du 23 mai 2024, la somme de 42 euros apparaissant manifestement disproportionnée. Cette somme portera intérêt à compter de l’assignation.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, il est établi que la SCI KELIYAH ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,