TJ Paris, 17 janv. 2025, RG 24/04902

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sophie CHARDIGNY; S.C.I. BM

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04902 - N° Portalis 352J-W-B7I-C52KL

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 janvier 2025

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ET [Adresse 2] [Localité 6], Représenté par son syndicat la SAS REFLET IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5]
Représenté par Maître Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARI, vestiaire : #D2154

DÉFENDERESSE
S.C.I. BM, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 7]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 novembre 2024
Délibéré le 17 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04902 - N° Portalis 352J-W-B7I-C52KL

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) BM est propriétaire du lot n°9 dans l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI BM a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 8 décembre 2021 à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble la somme de 16171,15 euros suivant décompte arrêté au 1er octobre 2021, 42 euros de frais de recouvrement et 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la SAS REFLET IMMOBILIER, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI BM, par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, en paiement des sommes suivantes et sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
5776,44 euros au titre des charges de copropriété à compter du 1er janvier 2022 jusqu’au 16 mai 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6982,15 euros à compter du 16 mars 2024 et sur la somme de 5776,44 euros à compter de l’assignation,2000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
A l'audience du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. En l’absence de la défenderesse, il n’actualise pas sa créance mais indique à titre informatif que la dette se porte désormais à la somme de 6976,33 euros. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion, et qu'il a fallu l'intervention d'une première décision de justice pour que des paiements interviennent. Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la copropriété.

Bien que régulièrement assigné à étude, la SCI BM n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n°9 indiquant la répartition des tantièmes (16/1015), un extrait Kbis de la SCI BM,le précédent jugement du tribunal judiciaire de PARIS en date du 8 décembre 2021,les appels de charges, provisions sur charges et travaux et relevés individuels de charges pour la période du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024,l’historique du compte du 1er janvier 2022 au 23 avril 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5776,04 euros,les procès-verbaux des assemblées générales des 27 avril 2022, 19 avril 2023, 23 avril 2024 et 17 juin 2024 comportant:o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023,
o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025,
o le fonds travaux 2022, 2023;
o vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement collecteurs et pavés (assemblée générale du 27 avril 2022, résolution 7), reprise plancher (assemblée générale du 27 avril 2022, résolution 8), reprise de structure sur les façades dans le cadre des travaux de ravalement (assemblée générale du 27 avril 2022, résolution 16), reprise de structure du plancher haut du lot 20 (assemblée générale du 27 avril 2022, résolution 17), reprise de structure du plancher haut des lots 78 et 83 (assemblée générale du 27 avril 2022, résolution 21), remplacement des gouttières dans le cadre des travaux de ravalement (assemblée générale du 19 avril 2023, résolution 21), reprise de structure lot 73 (assemblée générale du 19 avril 2023, résolution 24), reprise de structure rez-de-chaussée (assemblée générale du 19 avril 2023, résolution 26), réfection de la toiture (assemblée générale du 19 avril 2023, résolution 28), reprise de structure lot 33 (assemblée générale du 19 avril 2023, résolution 38), réfection de la toiture (assemblée générale du 23 avril 2024, résolution 27), reprise de structure lot 24 (assemblée générale du 23 avril 2024, résolution 29), reprise de structure lot 54 (assemblée générale du 17 juin 2024, résolution 9),

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2021, 27 avril 2022, 19 avril 2023, 23 avril 2024 et 17 juin 2024,la mise en demeure par avocat de payer la somme de 6982,15 euros adressée le 13 mars 2024 à la SCI BM (pli avisé et non réclamé),le règlement de copropriété,le contrat de syndic,
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5776,04 euros portant sur la période allant du 1er trimestre 2022 au 23 avril 2024, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5776,04 euros. Cette somme produira intérêt à compter du lendemain de la date de la première présentation de la mise en demeure au domicile du destinataire soit le 16 mars 2024, conformément aux articles 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004 et 64 du décret n°67-223.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, il est établi que la SCI BM ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat des copropriétaires est contraint de l’assigner en justice. Enfin, l’immeuble a dû faire face à un nombre conséquent de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,