TJ Paris, 17 janv. 2025, RG 24/05029

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Florian PALMIERI ; S.C.I. DU XUMUS

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05029 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53WA

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 janvier 2025

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]/[Adresse 1] A [Localité 7], Représenté par son syndicat le cabinet MASSON dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 6]
représenté par Me Florian PALMIERI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE
S.C.I. DU XUMUS, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 novembre 2024
Délibéré le 17 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05029 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53WA

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) DU XUMUS est propriétaire des lots n°274, 315, 316, 317 dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic en exercice le cabinet MASSON, a, par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS la SCI DU XUMUS en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
5368 euros au titre des charges de copropriété (appel de cotisation fonds travaux du 1er avril 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous astreinte de 50 euros par jour de retard sur une période de trois mois à partir de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,500 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.Par conclusions signifiées le 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à la somme de 8580,42 euros, les autres demandes demeurant inchangées.

A l'audience du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions. Au soutien de sa demande, il fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement convoquée par procès-verbal remis à étude, la SCI DU XUMUS n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction d'instance

Il convient en application des dispositions de l'article 367 du Code de procédure civile d'ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG n°24/05029 et RG n°24/05150, la procédure continuant sous le numéro de RG n°24/05150, l'assignation adressée en double exemplaire ayant donné lieu à un double enregistrement.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n°274, 315, 316, 317 indiquant la répartition des tantièmes (6/10000 pour chaque lot), les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2020 jusqu’au 31 décembre 2024,les régularisations de charges des années 2020, 2021, 2022, 2023,un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 8580,42 euros,les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2919, 19 juin 2021, 28 mars 2022, 1er juin 2023, 26 juin 2024 comportant :o approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024
o vote des budgets prévisionnels 2020, 2021, 2022, 2023, 2024
o le fonds travaux 2020, 2021, 2022, 2023, 2024
o vote des travaux ou opérations suivantes : création d’un tableau électrique pour véhicules électriques (assemblée générale du 19 juin 2021 résolution 27), entretien des étanchéités (assemblée générale du 28 mars 2022 résolution 31), changement d’un portail et d’un portillon sur rue (assemblée générale du 28 mars 2022 résolution 32), réfection des halls d’entrée (assemblée générale du 28 mars 2022 résolution 33), réfection des ascenseurs (assemblée générale du 1er juin 2023 résolution 22), amélioration de la boucle d’eau chaude sanitaire (assemblée générale du 1er juin 2023 résolution 27),
un commandement de payer la somme de 2057,79 euros, par acte de commissaire de justice du 23 août 2022,
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 643,22 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera arrêtée à la somme de 7937,20 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat.

La somme due portera intérêt au taux légal sur la somme de 5368 euros à compter de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Au regard des intérêts déjà fixés, de nature à favoriser le paiement de la dette par la défenderesse, aucune astreinte ne sera ordonnée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 445,55 euros sans décrire sa créance, et se borne à communiquer le relevé de compte de la défenderesse sur lequel figurent les montants. Il n’est pas ailleurs pas rapporté la preuve de diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de la gestion courante.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, il est établi que la SCI DU XUMUS paye irrégulièrement ses charges de copropriété et n’en a payé aucune depuis le mois d’octobre 2023. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,